物业督察部年度工作计划适用于综合体及商业业态.docx

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物业督察部年度工作计划适用于综合体及商业业态

物业督察部工作方案

（细则.流程.月度计划）

附二十必查表

适用于综合体/大型商业物业项目

年月日

一、督察的主要内容

（一）要点督察

1.督察目的

安全是企业的效益源、生命线。

而在××物业服务区域内，安全管理即为服务的高压线。

要点督察的目标是对集团各部门在服务及管理过程中可能影响安全的风险源进行控制，增强集团对服务辖区内防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施，防止给业主造成损失及伤害。

2.督察内容

根据集团：

督察工作是集团指令的坚决执行者、坚决维护者，是安全工作的有力屏障的指示，2018年，督察的重点从整个南方国际广场安全管理的角度，对区域工作环境、消防安全管理、安防管理、设备房与管理井安全管理、给排水系统安全管理、供电系统安全管理、升降系统安全管理、顶楼情面安全管理、休闲娱乐设施安全管理、水系及泳池安全管理等进行规范，以此作为高压线。

3.督察方式

★现场督察检查（含钢材物流中心不定时抽查）

4.督察人员和频次

（1）督查部督察：

每天一次

（2）集团安全领导小组/督查部联合抽查：

每周二一次

（3）集团办/安全领导小组/督查部：

每月一次

5.督察流程

（二）节点督察

1.督察目的

督查部工作目的围绕××物业的经济利益，完成集团交付的各项工作任务，服务价值/服务品质的提升、有着重要影响。

2.督察内容

（1）集团各项指令的执行进度。

完成情况。

（2）各项建设项目的施工进度、完成情况。

（3）根据季节的节点要求，各项安全工作的落实、执行情况。

3.督察方式

★现场督察检查

4.督察人员和频次

（1）督查部督察：

根据督察内容的时间节点进行检查。

（2）集团办//督查部根据督察反馈的情况进行核查。

（三）夜间督察

1.督察目的

严格落实三级抽查制度，保障南方国际区域内人员、财产的安全以及设施设备安全运行，开展夜间督察（抽查）。

2.督察内容

（1）夜间个岗位人员在岗情况，有无漏岗、缺岗

（2）夜间南方国际区域灯光照明情况

（3）公共区域内消防、有无安全隐患及可疑人员进出情况

（4）监控室所有监控设备是否正常运行情况

（5）检查地下车库安全运行状况

（6）检查办公区域门窗、电器是否关闭，及其他节能措施情况。

3.督察方式

★现场督察检查

（1）督查部督察/安保人员：

每月二次

（2）集团安全领导小组/督查部联合抽查：

每月一次

（3）逢节日，督查部进行夜间突击抽查。

二．2018年督查部工作计划

2018年督查部工作计划安排表

内容

日常督查

（每日必查）

节点计划（针对不同季节需求进行督查）

月份

工程管理

安全管理

保洁管理

绿化管理

客户服务

一月份

外围检查:

*外环境卫生状况

*外立面（石材/玻璃）状况

*外围停车场收费情况

*道路铺装状况（是否平整、有无破损）

*水景运行状况（水质/喷泉/水位/灯光/桥面清洁）

*绿化养护状况

*灯箱、广告状态

建筑物检查：

*各机房运行状况（抽查）

*电梯运行状况（有否异响、颤动）

*公共楼道安全隐患

*楼道卫生状况检查

*楼层卫生间清洁

*楼层内空置房（抽查）

*天台设施设备运行

*天台卫生状况、天沟是否疏通

*控烟情况检查

消防检查

*消防联动状态

*安全通道（堆物、指示灯、防火门）

*烟感、温感状况

*消火栓、灭火器情况

*中心控制室是否按规定做值班记录

地下车库检查

*有无占据泊位情况

*有无跑冒滴漏情况

*车辆停放状况

*车库排水沟检查

*车库消防设施抽查

其他检查

*租户每周安全检查（抽查）

*节前安全检查

*一大道/三大道施工进度跟踪

*中心大厦二次装修现场检查

*消防喷淋报警系统

*装修管理检查

*消防设施管理

*租户节前安全检查

*节前维稳检查

*广场垃圾箱

*垃圾房垃圾存

放与收集

*广场绿化

*大堂绿植布置

及养护情况

*前台接待及形象

*满意度调查业主/

住户的意见或建

议的回访情况

二月份

*一大道/三大道施工进度跟踪

*水景/水泵设备维保工作

*装修管理现场检查

*应急小分队落实情况

*进出人员及出入

物品的管理

*监控室各项记录

*楼内大堂、电

梯、电梯厅的

保洁

*绿化档案

*养护巡查记录

*楼层环境管理秩序

*客服人员仪容仪表

三月份

*水景等设备维保工作

*装修管理

*地下车库排风系统设备

*采暖设备维护保养

*业主装修的安全

管理

*广场装修施工的

管理

*路面、广场地

面卫生情况

*绿化树木养护

*空置房管理

四月份

*中央空调维保计划的实施

*建筑物防雷接地系统测试

*室外各种设施设备安全检查

*车场管理

*水箱清洗工作

*屋面排水系统

检查

*苗木补种情况

*装修管理

*租户资料管理

*业主走访记录

五月份

*高压配电、低压配电系统

*电梯维保情况

*雨污水井的疏通

*化粪池清掏记录

*业主装修的安全

管理

*广场装修施工的

管理

*屋面卫生，地沟、雨水、污水管道是否有杂物

*绿篱、草坪的

修剪情况

*公告栏、宣传栏

*巡查记录

六月份

*给水排水维保工作检查

*设备设施安全检查工作

*广场的污水、雨水、电缆、集水

井盖

*监控记录

*机房环境及卫生

*协防内务

*地下车库

*水景设施

*绿篱、草坪的

修剪情况

*新员工培训

*库房管理

七月份

*报修记录、派工单

*公共区域钥匙管理

*建筑垃圾清运

记录

*监控摄像安防系

统的运行情况

*地下车库环境

*垃圾房清运及消杀记录

*绿篱、草坪的

修剪情况

*绿化地积水与

排水情况

*培训情况

*报修记录、派工单

八月份

*报修记录、派工单

*公共设施、公共照明、景观检查

*电梯机房

*楼宇等公共区域门、窗、锁检查

*队列标准

*夜间巡逻状态检查

*宿舍内务卫生检查

*楼层卫生情况

*绿篱、草坪的

养护情况

*消防通道

*晨会记录

九月份

*高、低压配电房、生活、消防喷淋

泵房、

*员工言谈举止

*员工仪容仪表

*员工行为规范

*广场内道路等

公共场地保洁

（无纸屑、烟

头等废弃物）

*广场小品、公

共设施的卫生

情况

*广场绿化养护

（定期浇水、松

土、施肥、补

种、除虫、养护）

*投诉记录及处理结

果

十月份

*节日安全检查

*对讲机等通讯工具使用管理

*巡楼签到记录

十一月份

*供暖工作

*室外管道设备保温

*门禁系统的运行情况

*巡更系统的使用情况

*消防通道

*天台

*雨蓬

*员工休息室

*绿化防冻措施

*档案管理

*考勤管理

*年休假

十二月份

*全年设备设施维保情况检查

*交换站运行记录及值班情况

*交接班工作及记录

*冬季安全方案的制定

*楼层卫生情况

*绿篱、草坪的

养护情况

*业主满意度调查问

卷发放及统计工

作

消防安全十必查（月度）

1.消防主机：

检查消防主机，显示故障数不大于消防点位总数的0.2%。

2.火警报警器：

测试任意1个消防点位的手动报警器，对照消防主机显示与地址编码一致。

3.消防泵和喷淋泵：

检查消防泵房，要求消控室联动消防泵和喷淋泵，能正常启动。

4.喷淋系统：

在地下室任意防区的末端放水阀进行放水试验，压力正常。

5.消火栓系统水压：

在屋顶消防水箱边最不利测试点进行放水试验，水压正常

6.路面消火栓：

测试路面任意一个消火栓正常供水。

7.消火栓：

抽查3个消火栓，消防器材齐全完好，灭火器压力正常，并按月进行点检。

8.防火卷帘门：

抽查地下室防区防火卷帘门，要求消控室联动，要求能正常启闭。

9.防火风机：

抽查风机房，要求消控室联动消防风机，查看能正常启动。

10.消防通道：

抽查不同单元的3个楼层，查看消防通道照明和安全出口指示灯正常，消防出入口畅通无阻。

三．督查部巡检表

房屋管理部分

检查项目

检查内容

检查方法

检查结果记录

备注

房屋结构

房屋结构是否完好，是否存在安全隐患

查看现场

是否有违反规划、改变房屋结构、自占公用面积等现象.

查看现场.

房屋外观

外墙面砖、涂料等装饰材料是否有脱落、污迹.

查看现场.

公用场所（地）

公共设施设备（道路、场地）是否有损坏现象

查看现场

装修管理

业户申请装修流程是否符合要求

查看记录3-5份.

装修验收是否按规定进行验收

查看记录3-5份

是否按规定按要求进行装修巡查

查看现场、查看记录

检查监督情况

询问、查看记录3-5份

公用设备、设施管理部分

检查项目

检查内容

检查方法

检查结果记录

备注

综合要求

各类设施、设备台帐

查看资料、查看设备3-5台

设备房现场管理

查看现场

各管理制度、系统图、运作规程等是否上墙.

查看现场.

值班、交接班记录是否记录完好、清晰

查看记录

质量巡查记录是否记录完好、清晰

查看记录

安防系统

是否按规定巡视检查，存在问题是否能及时解决

询问、现场查看、查看记录3-5份、

消防系统

消防联动柜是否运行正常

现场测试

消防管道、开关是否标识清晰、无锈蚀、阀门是否转动灵活、在正常位置

现场查看

消防水压力是否达到规定压力

现场查看

设备信号指示和各控制开关状态是否正常

查看现场

巡视检查情况，发现问题是否及时解决

询问、现场查看、查看记录3-5份

电梯系统

电梯是否运行正常

询问、现场查看

电梯准运证、年检证、维保合同是否齐全.

查看3-5部电梯

机房内设施（标识）齐全且状态正常，卫生、通风正常

现场查看

巡视检查记录完整

查看记录3-5份

给排水系统

设备运行是否正常,是否发生停水情况

询问、查看设备现场.查看记录3-5份

排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车库、机房、道路有无积水、浸泡现象.

现场查看.

巡视检查记录

现场查看、查看记录3-5份

照明系统

是否有乱拉、乱搭、走明线、裸线等现象.

查看设备现场.

通道、公共场合照明亮度是否充足（有无损坏）.

现场查看.

巡视检查记录，发现问题是否及时解决

询问、查看设备现场.查看记录3-5份

管理人员

检查监督情况

询问、查看记录3-5份

安全、消防管理部分

检查项目

检查内容

检查方法

检查记录

备注

人员出入管理

进出人员登记表

现场查看记录

物品搬迁管理

物品（大件、贵重物品）放行，凭物业服务中心放行条放行。

查看记录

安全巡逻

小区巡逻签到表、巡逻路线图

查看记录

突发事