业主委员会主体地位案例文档格式.docx
- 文档编号:20469834
- 上传时间:2023-01-23
- 格式:DOCX
- 页数:7
- 大小:23.24KB
业主委员会主体地位案例文档格式.docx
《业主委员会主体地位案例文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《业主委员会主体地位案例文档格式.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
鉴于全体业主人数众多,在由小区全体业主所提起的诉讼中,可以选派诉讼代表,业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后,在提交相关的文件证明其符合资格后即可以诉讼代表人的身份参加诉讼。
学者:
兰州大学法学院副院长贾登勋也认为,从现有的法律法规看,业主委员会不能承担民事责任。
“官司赢了还好,如果败了,该怎么办?
法院判决执行业主委员会还是全体业主?
”物权法实施时间不长,配套的法律法规还没有出台,因此还处在一个适应时期。
在这一阶段,出现一些情况是难免的。
业主:
兰州宜静园小区业主委员会主任李存军对此判决并不服气。
他认为,业主委员会是全体业主通过法定程序选出来的,并且在房地产管理局进行了备案。
业主委员会实际上是业主大会的执行机构,受业主大会的监督,同时履行相关的权利和义务。
“业主委员会背后是全体小区业主,他们是业主委员会依法维护小区业主权益的根本支撑。
业主委员会履行的是小区业主们依法作出的决议。
为什么在签订相关合同的时候可以代表业主,在诉讼的时候就不可以呢?
”李存军说。
律师:
甘肃光明律师事务所律师孙智俊认为,对于业主委员会是否具备民事主体资格
的问题,物权法并没有作出明确规定。
借鉴有关案例:
最高人民法院对安徽省高级人民法院“关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函[2002]民立他字第46号”中明确指出:
根据民事诉讼法第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
“但对于在选聘物业公司这一程序上业主委员会是否能够以自己的名义提起诉讼,还需要进一步的法律界定或等待进一步的司法解释。
”孙智俊说。
案例二、金湖新村业主委员会诉安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司案
最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函民立他字第46号安徽省高级人民法院:
你院皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。
经研究,答复如下:
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<
中华人民共和国民事诉讼法>
若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
<
/中华人民共和国民事诉讼法>
2021年8月20日
附:
《安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示》内容
一、案件主要事实
原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥市常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团公司)出资成立联营企业――合肥兴泰房地产开发公司(以下简称兴泰公司)。
兴泰公司开发三金湖新村住宅小区,在尚未综合验收的情况下,对外销售了商品房。
但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定,向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料,未提供配套公用设施,也未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用(包括公用设施专项费、公共部位维护费)。
现由于兴泰公司已被吊销营业执照,2021年4月5日,金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务。
二、原审法院审查情况及请示问题
合肥市中级人民法院审查认为,金湖新村业主委员会,既不是法人,也不具有其他组织的条件,不具备诉讼主体资格,裁定不予受理。
金湖新村业主委员会不服向安徽省高级人民法院提起上诉。
安徽省高级人民法院的审理该案中,审判委员会形成两种意见:
第一种意见认为,金湖新村业主委员会不是根据法律规定成立的,也未经工商、民政部门登记备案,又无独立财产,不具备《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的“其他组织”的条件,不具备诉讼
主体资格;
第二种意见认为,金湖新村业主委员会根据省市暂行规定成立,属合法成立的组织,有一定的组织机构,在银行开设有账户,有物业管理费,具有一定的财产,符合最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》(以下简称《适用{民事诉讼法)若干问题的意见》)中的“合法成立,有一定的组织机构和财产”这一其他组织的条件,具备民事诉讼主体资格。
安徽省高级人民法院审判委员会倾向于第一种意见。
案例三、春雨花园业主委员会诉案
最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函民立他字第8号安徽省高级人民法院:
你院皖民一他字第34号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》收悉。
根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。
业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。
2021年8月15日
关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示与答复一、安徽高院请示的问题
春雨花园系皖丰公司开发的住宅小区。
2021年6月,春雨花园业主委员会将皖丰公司尚未出售的17号搂的109室门面卷栅撬开,强占一、二、三层房屋及该号楼103室和另外一间房屋,并分别出租给浩洁水暖器材公司、谢培、苏三。
皖丰公司现起诉请求四被告停止侵权,返还房屋,并赔偿损失。
业主委员会的上述被诉行为是否经过业主大会授权,因案件尚处于立案阶段,未作审查。
安徽高院2021年曾经就“金湖新村”业主委员会是否具有民事诉讼原告的主体资格问题向我院请示,我院民立他字第46号函答复金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料,未提供配套公用设施及专项费,公共部位维护费及物业管理用房,商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
安徽高院认为该答复基于《安徽省城市住宅物业管理暂行办法》规定,业主委员会还有一定财产的使用权、管理权、所有权。
现在国务院《物业管理条例》已经施行,业主委员会的法律地位及性质已明确,但就其是否具有民事诉讼主体资格问题未予明确。
安徽高院有两种意见:
第一种意见认为业主委员会没有民事诉讼主体资格。
理由是:
1.依照《民事诉讼法》第四十九条规定,其他组织可以作为民事诉讼当事人。
依据《适用<
民事诉讼法>
若干意见》第四十条,其他组织必须有一定的组织机构和财产,而业主委员会虽然依法成立,但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权,只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织,不能独立承担民事责任。
如作为诉讼主体参加诉讼,在需要承担民事赔偿责任时,因其本身没有独立财产,其责任最终或由业主承担,或使判决不能执行。
/民事诉讼法>
2.《物业管理条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构,同时对业主委员会应当履行的职责也明确规定。
按《条例》规定,由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担,因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。
第二种意见认为业主委员会有民事诉讼主体资格,因为,《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格,但从其成立、职责及相关财产规定方面分析,业主委员会应属非法人组织,理由是:
1.系依法成立并向政府房管行政主管部门备案;
2.系业主大会的执行机构,代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同;
3.依法接受法律监督,代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉;
4.对物业公用部位、共用设备有占有支配权。
既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务,则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位,二者必须统一。
另,按照最高法院民立他字第46号函的意见,业主委员会既然能作为原告,也就能作为被告。
安徽省高级人民法院审委会倾向于第一种意见。
案例四、温州市银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司商品房买卖合同纠纷
1997年初,温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片,开发建造一处豪华别墅区\银都花园\。
其中有74幢别墅,30套越层楼。
每幢别墅售价约200万元,每套越层楼售价约80万元。
二者均比周边同类房价高出一倍多。
开发商在各媒体广告及售楼书宣传称,\四星级家园,不再是梦想\、\园区内拥有三个标准网球场,一个游泳池,拥有1368平方米物业管理用房。
拥有4500平方米的银都维的多利亚俱乐部,内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。
区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。
别墅实行全封闭星级物业管理,并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。
小区绿化率达38.60%等等\。
这样的公配水准和楼价在当时堪称\温州之最\。
温州市104名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺,纷纷花巨资购置了该区的别墅和越层楼。
银都花园正门和旁边本应该是业主俱乐部的银都大酒店
银都花园内的别墅群
银都花园一隅
黄龙忠、郑品严等上百名业主从1999年始陆续入住。
他们想不到入住后相继发现,实际情况与开发商的承诺大相庭径。
开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅,大部分地盘则改建为绿地卖掉了,导致全封闭管理永久性不能恢复。
区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。
特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部场在2001年装修完工后,一夜之间竟\割\给他人,成为一家商业酒店,业主们也是永久性无权享用。
小区的绿化率仅为34.7%,这一减,被整整割掉4.1亩土地,价值超千万元。
另外,超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影,入住者生活服务极为不便,买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。
因全封闭全方位的管理成为一纸空文,区内经常发生偷盗事件,业主的生命和财产受到严重的威胁。
对此,业主们认为自己被欺骗了。
针对开发商欺诈、严重\缺斤短两\的行为,业主们在无数次交涉无果的情况下,运用法律手段维护自己的合法权益。
为了解决人力松散的问题,他们自发联合,授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会(主任、副主任本身也是业主),以该民间自治组织的名义,与开发商对簿公堂。
2001年12月,银都\业委会\先向温州市鹿城区法院起诉。
期间,历时两年,历经艰辛,受阻重重。
无奈之下,他们不得不于2003年10月撤诉。
次日,即直接向浙江省高级人民法院起诉。
他们聘请北京京哲律师事务房地产专业律师张仁,针对开发商上述8大\缺斤短两\问题,向法院提出8项诉讼赔偿,共计赔偿5070.6万元。
如此高的商品房纠纷诉讼标的,在全国较为罕见。
对这起全省首例以业主委员会的名义起诉的商品房买卖合同纠纷案,省高院经认真研
究,受理了此案。
2004年3月9日,浙江省高院第三法庭开庭审理此案。
由30多人组成的原告方\陪审团\清一色是温州企业界董事长级人士。
被告方没有出庭,委托其律师到庭应诉。
浙江省高级人民法院以主体不适格为由驳回。
浙江省高院在驳回银都花园业委会的《民事裁定书》中称,根据合同相对性原则,该案业主委员会与被告之间不存在合同关系,即和开发商签订协议的是业主,而不是业主委员会,故业委会不是合同一方当事人,同时从物业管理条例规定来看,业主委员会是业主大会的执行机构,其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督,业主委员会不能行使业主的合同权利,代表业主提出诉讼,因此业主委员会的原告主体不适格。
对“银都业主索赔5000万”案,最高法院认定,银都业主委员会在本案中作为原告诉讼主体不适格。
最高法院认为,银都业主委员会与温州市建设房地产开发有限公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系,不是相关合同一方当事人。
按照物业管理条例规定,业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。
业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。
在此案中,虽然银都花园业主大会授权业主委员会提起诉讼活动,但这种授权超出了业主大会的责任范围,不能产生业主享有的合同权利转换的效果,不能导致民事诉讼主体的转移。
一审法院认定其原告主体不适格,在适用法律上并无不当。
因此,最高法院驳回银都业主委员会的起诉,维持了一审裁定。
另外,最高法院认为,既然银都业主委员会不是适格的原告,对于此案双方争议事项是否属于法院管辖不予审查。
去年10月,省高级人民法院对“银都业主索赔5000万”一案作出裁定,认为银都花园业主委员会在此案中的原告主体不适格,驳回了业主委员会的起诉。
银都花园业主委员会不服,上诉至最高人民法院。
银都业主可提起集体诉讼在原先省高院的裁定中,法院认为根据房地产公司在广告中的说明和允诺,目前除房地产公司允诺的网球场、游泳池及俱乐部和幼儿园已建成外,俱乐部内的设施及区内购物超市、医疗保健、银行等设施并未落实。
业主们既然不能以“业委会”名义起诉,那应该选择何种途径来维权?
银都业主委员会在一审时,提出了标的5000多万元的8项诉讼请求,认为这些是涉及全体业主拥有的共有权,无法以业主名义区分份额,只能由“业委会”代替行使。
对此,最高法院认为,虽然无法以单个业主名义实际取得份额,但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额,该项共有权是可以由银都花园全体业主共同主张和行使的。
附带问题:
广告承诺能否成为购房合同条款
此案争议的主要焦点是,广告承诺能否成为购房合同条款。
开发商的辩护律师认为,广告宣传资料要作为房屋合同条款,根据有关最高人民法院的有关司法解释规定,必须具备如下条件:
房屋出卖人对开发的\房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确\。
而开发商被指控未履行的8项广告宣传承诺项目,都是零碎地出现在1997年至1999年的一些相关资料中,这些承诺不能视为具体、明确的。
因此,这些承诺不能作为房屋买卖合同条款,开发商也不构成违约。
银都\业委会\方认为,最高院的有关司法解释规定:
商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请,房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
据此,银都\业委会\称,一方面,开发商对银都别墅的广告宣传是大量的、多方位的,这是广告宣传形式上的\
零碎\,而非广告内容上的\零碎\。
另一方面,其每一次(种)广告宣传的内容又都是非常具体、明确而非\零碎\的。
实际上这些广告对104名消费者订立合同购买银都别墅都产生重大影响。
而且,有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力,开发商还就此项目向每位购房者增收了6万以上的配套设施费。
这说明宣传广告对房屋价格\确有重大影响\。
故开发商未按广告宣传承诺的事项去做,已违反了购房合同内容,是违约侵权。
\业委会\可否受权代表业主打官司
此案争议的另一大焦点是,业主委员会能否作为诉讼主体。
法庭辩论中,被告律师认为,\业委会\是业主大会的执行机构,是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。
而此案是一起商品房买卖合同纠纷,原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。
而开发商并未与银都\业委会\建立商品房买卖关系,故双方不存在任何纠纷。
\业委会\可以维护业主的相关权益,但它不是房屋产权所有人,不能介入房屋买卖纠纷。
因此,银都\业委会\作为该案的原告主体,显然不合适。
银都\业主委\方则认为,根据有关法律规定,业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。
这些配套设施是业主的共有财产,但因住户人数众多,不可能每个人都来参与共有财产的管理,应该由\业委会\代为管理。
如果发生诉讼,其诉讼标的是和共有财产有关的,那么\业委会\就可以代表业主起诉、应诉或参与调解等等。
原告方律师张仁认为,我们查询了相关资料发现,最近,上海、深圳等地\业委会\的法律诉讼主体都先后得到确立,但目前浙江尚无先例,\我们想通过这起民事纠纷使人们充分认识'
业委会'
的地位和作用\。
案例五
2021年12月31日,某小区的业主成立了业主大会并选举产生了甲业主委员会。
随后甲与乙经营管理公司签订了《物业管理协议》,委托乙负责该小区的物业管理。
此后,乙于2021年11月19日将小区内归全体业主共有的公共场地出租给承租人丙使用,并签订了为期一年的《场地使用协议》。
因甲于2021年12月31日任期届满,业主大会另行选举产生了丁业主委员会,但丁至今未到房地产行政管理部门办理备案手续。
后因乙的经营管理出现问题,未能按照《物业管理协议》的内容继续履行物业管理职责。
丁遂解除和乙签订的《物业管理协议》,并与戊物管公司签订了新的《物业管理协议》。
因《场地使用协议》期限并为到期,故由戊继续收取丙交纳的场地使用费,并出具了收条。
2021年4月10日,丁和戊共同发函给丙要求解除乙与丙签订的《场地使用协议》。
2021年6月7日,原告丙以乙、戊为被告诉至法院,请求判令继续履行租赁合同。
同日原告丙向本院申请追加丁为本案被告。
在审查原告提交的追加被告申请时,法院内部存在两种截然相反的意见:
一种意见认为,原告的申请应当予以准许,业主委员会具有民事诉讼主体资格;
另一种意见认为应当驳回原告的申请,业主委员会不具有民事诉讼主体资格。
本案后因丁、戊又再次共同发函给丙确认将继续履行乙与丙签订的《场地使用协议》,丙申请撤诉而结案。
案例六(物权法实施后的案例)
原告天津市某小区业主委员会向区人民法院提起诉讼:
依据物权法,小区道路属于全体
业主共同共有,但被告某物业服务公司无视法律规定及物业服务合同约定,擅自在区内道路上划割车位进行租赁经营,并籍此获取了数量可观的租金收益。
原告认为,被告的行为违反了业主会与其签订的《物业服务合同》的相关约定和物权法相关规定,侵犯了原告的合法利益。
故请求法院判令被告立即停止违法、违约行为;
返还违法收益;
承担全部诉讼费用。
经一审开庭审理,法院裁定:
原告不具备诉讼主体资格,驳回诉讼请求。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 业主委员会 主体 地位 案例