物业管理物业安全保卫基础知识文档格式.docx
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5、巡视检查工作要点
(1)巡视范围包括展区1-3楼及夹层办公区的楼面、连廊、各机房、各处通道、地下室等。
(2)按巡更路线巡视检查,按规定点击巡更器,发现问题及时解决,遇重大问题通知部长,巡视中严格杜绝盲点。
(3)巡视中思想集中,做到“见、听、闻、问”,发现问题及时向班长汇报,且注意消防设施及器材的完好性。
(4)巡视时有礼有节,认真回答工作人员、参展人员的查询,实行文明服务。
(5)接到治安、火警报警,及时赶到现场了解情况,做出正确处理。
(6)为了营造大楼内展示区、办公区安静、祥和气氛,采取便衣巡逻方式,楼内巡逻人员身着便衣佩带耳机式对讲机进行巡视检查。
6、室内外车场安保工作要点
(1)实行车库安全服务,停车合理,指挥规范,车辆停放整齐。
(2)关注已停车辆,防止用户粗心而造成损失,发现车辆报警立即赶赴现场。
(3)有重大活动安排,事先预留车位,摆放醒目标志,加强对外车辆的引导和指挥。
二、物业安全管理的防和保
物业安全管理是指物业服务X公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身和财产的安全,维持正常的生活和工作秩序的壹种管理工作。
物业安全管理包括“防”和“保”俩个方面,“防”是预防灾害性、伤害性事故发生:
“保”是通过各种措施对万壹发生的事故进行妥善处理。
“防”是防灾,“保”是减灾。
俩者相辅相成,缺壹不可。
物业安全管理的目的,是要保证维持业主和使用者有壹个安全舒适的工作、生活环境,以提高生活质量和工作效率。
物业安全管理主要指在物业辖区内的防火、防盗、防破坏、防自然灾害等,它涉及内容多且范围广。
所以,建立壹支专业化的安全管理团队,是物业管理活动的重要环节,也是物业管理中的首要问题。
而安全管理人员除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识外,仍必须有高度的责任心、使命感,真正做到管理和服务且存。
安全管理的俩个层面
“物”的安全;
指的是物业管理区域内的各种专业设施和设备、各种公用的设施。
“人”的安全;
指的是物业管理区域内的各种物业使用人员(业主)和物业从业人员。
对物业使用人而言,壹个安全的环境是“安居乐业”的首要。
物业使用人的安全是指人身和物质财产的安全。
物业从业人员是进行物业管理服务的主体,从事着水、电、安全保卫等壹些比较容易产生安全问题的工作。
同时仍要面对着各种各样的突发事件和“高空坠落”等无形的隐型杀手。
在这俩个层面中秩序维护人员的工作起到了较大的作用。
那么物业秩序维护员将如何服务呢?
安全保障预防隐患
保障业主的人身和物质财产安全,为其提供壹个舒适安全的工作和生活环境,是物业服务X公司应尽的职责。
那么如何加强对业主安全的保障呢?
首先建立壹支具有足够力量的秩序维护员服务队伍,是提供秩序维护员服务的前提;
其次在秩序维护员数量方面,应足以承担起物业管理区域内的秩序维护员服务任务,所有秩序维护员应经过严格培训,具有做好秩序维护员工作的知识和能力;
同时,仍应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。
秩序维护员服务要经过缜密研究确定,且以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保障,确保工作有效和接受监督。
高水平的秩序维护员服务,绝不仅仅见门护院和站岗巡逻,而是在做好日常秩序维护员服务的同时,通过管理者有目的、有针对性的调查研究,收集社会治安信息、动态,发现那些可能给业主安全带来危害的潜在隐患,且能及时、准确,实事求是地向业主事先提出必要的警示,采取切实可行的防范措施,把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。
维护秩序紧急应对
秩序维护员在值勤中,各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在着。
通过对闲杂人员的清理,对车辆的疏导指挥,对各类违规行为的纠正等,达到保持物业管理区域内整体治安秩序良好的目的。
只有这样,才能为业主提供壹个安全、祥和、有秩序的工作环境。
治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多不确定因素。
物业秩序维护员在各种危害业主和大厦安全的危险发生时,应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止,对已经发生的事态予以控制,及时向公安机关报警,且协助公安机关开展工作。
三、物业安全管理的内容及方式
1、安全管理内容
(1)治安管理:
主要是防盗、防聚众闹事、防各种任何影响工作人员身心健康和工作环境行为。
保证日常办公秩序井然有序,重大活动的顺利进行,人身安全不受侵犯,财产不受损失。
(2)消防管理:
设立防火工作负责小组,全力配合相关部门防火及防止各种自然灾害。
(3)交通管理:
维护物业内交通秩序,防止交通事故的发生和车辆被损被盗。
2、安全管理方式
安全管理方式以保安、消防、停车场自动监控管理系统为主导的监控管制为主,辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队,建立壹个严密、可靠的安全网络。
服务大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则,根据服务大楼实际情况,设置门岗和流动岗,流动岗哨按指定路线或非指定路线流动巡查。
壹般情况下的安全管理,则按事件的性质采取相应的应急措施,如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制,且在服务大楼的安全管理工作,设定紧急事件处理方案和突发性时间处理方案。
四、物业安全管理考核规程和标准
1.0目的
正确评价安全管理岗位的工作,提高各岗位的工作积极性,促进安全管理工作的改进和提高,做到有奖有罚,奖罚分明,以实现管理服务目标。
2.0适用范围
本办法适用于安全管理员、班长、主管的考核。
3.0职责
3.1安全班长负责每天对安管员的工作进行辅导、督查考核。
3.2安全主管负责每月对安全管理员、班长进行抽查考核。
3.3安全主任负责每季度对安全管理员、班长、主管进行抽查或考核。
3.4物业X公司负责人负责对安全管理工作的随机抽查。
4.0内容
4.1考核原则
本规定采用部门考核和日常检查及客户意见(表扬、投诉)相结合的原则,以计分的形式对安全管理岗位工作进行考核,力求客观、公正、恰当地对安全管理岗位的工作进行评价、考核。
4.2考核方式
4.2.1部门考核
4.2.1.1由安全主任组织对安全管理岗进行考核。
4.2.1.2考核分六个项目:
仪容仪表、工作纪律、岗位执行、服务态度、业务技能、突发事件处理。
4.2.2日常检查
4.2.2.1安全主管、班长对安全管理员进行日常检查,发现的问题按《考核标准》及X公司相关规章制度进行扣分或加分。
4.3.2.2安全主任每周对安全管理工作进行检查或抽查,发现的不符合项按《考核标准》对当事人进行扣分。
4.4客户意见
客户的表扬及投诉根据具体案例及情形对当事人加分或扣分。
4.5计分
4.5.1计分
4.5.1.1计分基数为100分,实际考核分根据考评标准加减分。
4.5.1.2被考核者得分=100–Σ(各项目评考扣分)+Σ(各项目考评加分)
4.6考核实施
4.6.1日常检查发现的不合格项由安全主任审核确认。
4.6.2客户意见由安全主任评分。
4.6.3考核每月进行壹次,且记录于《安全管理员考核表》,考核结果和年度评比挂钩。
评分低于70分(包括70分)者发壹次书面整改通知,连续三个月受到书面警告予以记大过壹次、停职检查或解雇。
4.6.4例外奖惩
因安全管理员的突出贡献或严重过失的奖惩采取例外原则,单独按以下奖惩办法处理,但其日常评考仍按此办法实施。
如被评考者出现严重过失被辞退或开除者,则其日常评考结果不计。
4.6.4.1奖励
a)拾金不昧、拒腐蚀、贿赂,屡受客户称赞者给予嘉奖。
奖励标准:
拾金不昧在5000元以下的等价物品给予嘉奖1次;
5000-20000元的等价物品给予记小功1次;
2万元之上的物品给予记大功1次。
b)抢险救灾,保护客户和管理区内人民生命财产安全,有突出表现者,给予记小功1次。
c)对在辖区内发现且抓获重大抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予记大功1次;
发现但未抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励;
参和抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励;
参和但未抓获抢劫、盗窃案犯和其他违法犯罪分子的安全管理员给予表扬且奖励。
d)努力学习业务知识,大胆提出合理化建议且得到推广实施,对保安工作的改进做出较大贡献者,给予嘉奖。
e)对在各类区以下级别竞赛中获得前三名者、对在各类区之上(包括区级)级别竞赛中获得前三名者,X公司可根据具体情况奖励。
4.6.4.2惩罚
有下列表现之壹的立即解雇。
a)当值时滥用职权,以权谋私。
b)对工作麻木不仁,玩忽职守造成工作失误者。
c)监守自盗、敲诈勒索、无理伤人、见危不救、给人民生命财产造成损害者,立即辞退、情节严重者,交司法机关追究其法律责任。
d)不请假、连续旷工3天之上者。
e)不服从上级管理(当众顶撞和不服从岗位调动等),出于私利漫骂上级者。
f)故意损坏X公司设备、工具、原材料及重要文件者,除照价赔偿外,可不经预告给予解雇。
g)经常迟到、早退,工作纪律散漫,无上进心,经批评教育后无悔改之意者。
5.0相关文件
《安全管理岗位考评标准》
6.0质量记录
6.1《安全管理员考核表》
6.2《书面警告》
附件壹:
安全管理岗位考评标准
序号
项目
标准及依据
扣分原则
备注
1
仪容仪表
站姿、坐姿、行姿保持端正。
不双手叉腰或将手抱在胸前;
将手插在衣裤袋内。
上岗、执勤、操练及参加会议,穿制服,系统壹样式武装带、领带,挂精神带,上衣配肩牌,左胸上衣袋叶佩带工作证。
上班制服干净、整齐、无异味,钮扣要全部扣好,领带系正、武装带系紧。
制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处,不显露个人衣物,不挽裤脚、袖口,制服外不显露个人物品,服装衣袋不装过大过厚物品。
上下班途中着装整齐。
男员工头发长度不超过1.5cm,女员工长头发应用发网扎成发髻,不涂指甲油、不留长指甲,化淡妆。
每项不合格扣2分。
2
工作纪律
遵纪守法,遵守X公司的各项规章制度,服从领导、听从指挥;
坚守岗位,按要求进行交接班,不迟到早退,不做和工作无关的事情,当值时不聊天闲谈、不见书报。
每项不合格扣2分
旷工三天之上(含三天)、脱岗、当值时睡觉、打斗
壹经发现直接辞退
3
岗位执行
认真准确填写各项表格、记录,熟悉岗位职责、各项工作规程且能认真据以执行,尽职尽责,积极主动,善于观察且能发现各种事故隐患和可疑人员,处事果断恰当,处理问题讲原则、讲方法、以理服人,遇突发事件能迅速采取措施处理。
每项不合格扣3分。
4
服务态度
以礼待人,熟练运用标准规范用语:
您好、谢谢、对不起、请、再见,说话和气,微笑服务,主动、热情、耐心、周到,对客户的投诉、求助、查询不许说“不”。
5
业务技能
按时参加各项培训、操练和体能训练
壹次不参加扣2分
掌握所在岗位的职责
每项不合格扣1分
掌握相关的工作程序和规程
每项不合格扣3分
掌握小区基本情况(含层数、面积、消防器材位置、紧急出口、各项机电设备位置等)
熟悉业户基本情况
会使用消防设施
熟悉物业X公司、派出所等常用电话
6
客户意见
客户的表扬及投诉
每项表扬根据具体情形增加5-10分,每项投诉根据具体情形扣5-20分。
五、物业保安管理技巧
壹)、保安工作在物业管理中的地位
首先要解决的是,物业X公司的领导和其他业务部门是如何见待保安部的。
由于保安的来源问题,主要是外来工构成,文化层次不高,往往处于被人见不起的位置,如果是外界仍能够理解,如果物业X公司的人都见不起保安的话,那是大错特错了!
不用多讲,你来试下管保安。
其次,保安部差不多是唯壹24小时值班的部门,物业管理的制度,大到条例,小到X公司、部门的访客登记,很多都是靠保安去落实。
单这壹个部门的工作量,能够说是占了整个物业管理业务的五成之上――这个估计应该差不多吧?
第三,最容易为X公司带来声誉的部门,是保安部,最容易毁坏X公司声誉的部门,也是保安部。
因为整天同业主/住户有接触嘛。
第四,业主/住户最关心的是什么呢?
安全!
当下的社会,治安形势复杂,你我人人自危,住户也壹样。
清洁能够差点,有投诉后再改进,管业的态度有问题吗?
马上整顿!
可是,小区被盗了,有刑事案件发生了,你整改是应该的,可索赔来了,以后不交管理费了,人心惶惶了,要成立业委会炒X公司了,等等,你说保安是不是要稍微重要壹点啊?
所以啊,请大家多重视下保安部的管理!
二)、保安部员工的特点
1、不可否认,大多数员工素质不高,尤其是,有很多物业X公司将基层员工的工资压得很低,根本就不想请好的保安;
从个人修养到理解能力,都很差。
2、保安的流动性大,即便是工资给的高壹点,也仍是会走的,家里人觉得没有前途嘛。
流动性大不是主要问题,流动性大带来的其中壹个问题是,员工自己不见重这份工作,而且有壹种随时能够离开的感觉,所以,所以就比较难管,特别是壹不如意,壹受批评,就顶撞上司,要打要杀。
。
记住,这壹点很重要,对保安管理者来说,很重要。
许许多多保安队长就是受不了这种恐吓,从而放松管理,听之任之,甚至协助下属壹起欺瞒X公司。
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