万科物业品质监控系统设备设施管理中国经理人Word下载.docx
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房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品
质量
记录
现场的作业指导书齐备有效;
各类设备维修检修记录完整
查看现场,检查质量记录
每一点扣0.2
温度
重要设备房内(如监控中心,电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿温度计,对环境的温度进行检测,设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下
查看温度计的设计位置是否合理,温度是否止常
上锁
无人值守设备房需要上锁
现场巡查设备房
标识
设备房门上有相应设备房标识、警示标识(如机房重地,非请勿进),并符合集团之CI手册的要求
查看设备房相应
的标识
设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志;
流体要有流向标识;
重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识
检查阀门上的常开、常闭标识,管道流向标识,运动部件的警告标识
所有标识安装位置适当、醒目,清晰、完整
检查标识是否有模糊、字迹不清晰、有污迹等情况
卫生要
卫生
室内地面干净,墙面无污迹
检杳墙面
设备
设备房内设备表面无积尘、无油
污;
油漆无脱落
检查现场
安全要
消防方面
严格按消防要求配置配备足够、有效的灭火器和应急灯
检查火火器的压力不得到红线处、重量不低于10%、生产日期在5年内,应急照明灯能够使用30分钟
防鼠方面
具有防鼠措施,安装防鼠板,防止老鼠进入
检查通风管道、电缆沟、窗户等是否有老鼠进入的可能
防水方面
设备房内有良好的排水设施;
重要设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置
检查设备房在出现暴雨时,是否有可能进水
钥匙管理
所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份,并且是有效的;
无人值守的设备房必须加明锁,钥匙由设备责任人及控制中心掌握
检查钥匙清单,抽查控制中心备用的钥匙,是否能够开启设备房门
日常管理
非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意
禁止闲杂人员进入,防火门要关好,参观来访人员需进设备房,须由部门经理指定专人陪同方可进入
询问责任人具体操作方式是否明确
安全防范
易被人体接触到的转动部位要有防护罩;
原设备具有的防护装置应维护齐全
检查设备房运动部分是否有防护装置
设备管理(5分)
维修保
养
维修
设备大修需要有维修方案,报业委会与相关部门审批;
检查大修的方案,是否有相关部门的审批资料
日常维修,需要及时清理现场;
并把维修结果知会到涉及人员
检查日常维修的现场,与维修后任务关闭情况
保养
严格按照公司体系文件规定的日检、月检、季检、年检进行保养并填与相关记录
检查质里记录
《机电设备年度检修计划》编写完善;
并确保按该计划实施
检查是否按照计划进行实施
设备的维修保养责任人明确
检查设备责任人一览表
重要设备零配件的备用情况,如
烟感
检杳是否建立重要设备配件清单,配置是否合理
工具
《设备(工具)汇总表》完整,专用工具受控
该表内容是否完整
绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内;
检查绝缘手套、绝缘鞋、验电笔是否在有效期内,
万用表、钳形表、远传压力表等有公司的检测合格证
抽查检验合格证
技术员个人工具受控、完好、齐全
检查技术员的工具清单,抽查工具是否绝缘是否损坏,电笔能否验电
设备软
件
及时完整的填写设备管理软件,明确更换的配件、设备故障原因
查看设备管理软件,是否及时登记设备故障
各种预
案
对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入,给排水出现异常等情况应有应急预案
检查主要设备故障的预案是否有效
停水/电/气的管理
(2.4分)
停水/电/气管理
突发
性停
水/电
服务中心设备故障造成的停水/
电/气,查明停水/电/气的原因,及时排除故障,同时通知控制中心人员给业主进行合理的解释
检杳对业主的停水停电通知,涉及设备原因的,检查该设备的维修保养记录表疋否有相关的记录
市政设备故障造成的停水/电,及时与供水/电/气部门联系,了解停水/电的原因、停水/电/气时间,并张贴通知,告诉业主
查询通知记录
计划性停水/电
/气
因我方管理的原因需要停水/电/气的,尽量安排在合理的时间并要提前一天通知业主并做好解释工作;
因市政原因停电的,需要及时通知业主并做好解释工作
查询通知
试消防
试消防
日常维修保养试消防,需要提前向业主出通知,告诉业主,试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响
二次供水管理
(3.6
资质要
清洗部门的资质
清洗部门有清洗的专业资质证书,并有效
查资质证书的复印件是否在有效期内
清洗
人员
清洗人员具有健康证并接受专业培训
查询相关的复印
清洗通知
队
提前4天书面通知服务中心,停水时间、需要清洗的水池、水箱,清洗负责人
查询相关的通知
服务中心
提前3天出通知,告诉业主需要清洗的水池、水箱,停水时间,清洗后可能出现的现象,用水注意事项
检查服务中心对业主、商铺的书面通知记录
清洗结
果
水质检测
按规定时间每半年清洗一次,保证二次供水达到国家标准,并附有当地水质检测部门的合格报
告
查询每半年的清洗合格报告,报告是否合格
安全措
施
清洗现场的照明必须使用安全电压
查询相应的配套设备
通风
清洗前必须向水池内进行通风,保证水池内空气的流通
监护
清洗时,在水池上必须配置一个人进行监护
查询相应的流程
消毒控
制
药品来源
需要对消毒用药品进行有效的控制,防止消毒药品有假或人为的误用
相应的制度,药品
的管理
药品
使用
清洗以后,必须由专人根据水池、水箱的大小放置消毒药品,并记录放置的数量和放置人
查询相应的清洗、消毒记录
供配电系统
(9分)
发电机
机油
油质无污黑、油色正常,油位在
L-H之间接近H处
在油标处拉出油位检查标尺,查看油位,并用纸巾搽试,观察油色
供配电
系统
柴油油箱室
是否安装防爆灯,箱底是否有消防沙,油箱油位是否小于1000
升
油箱上是否有容积标尺,油箱室有透气管
油箱是否有渗漏油的现象
油箱室有可靠接地措施
冷去卩
水
冷却水清澈、干净,无杂质,水位正常
放出部分水,查看水质是否清澈,打开水箱盖,用手指是否能够接触冷却水
动池启t电
充电需要配置充电器
检查是否配置浮充充电器
是否配置2组,传输线线径是否足够大,连接端子处牢固、无爬碱
电压是否正常,电池解液是否有电,电池电解液位是否正常
把转换开关置于中间无连接处,用万用表测电压,用比重计测试电量
电池上标明开始使用的时间,一
般使用二年以上需特别关注
排烟风机
能够与发电机同时启动,延时停止,运行时无异常声音
风机转动部分是否存在安全隐患,是否有保护装置
冋压环
网柜室
上锁情况
环网柜全部上锁,每把钥匙编号清晰
标识明确
各柜编号、钥匙编号、环出位置、进线号、该线号所在供电部门联系电话
牌意掉的义
技术员能够分辨高压柜的运行状态;
每一处环网柜,必须有一个高压指示灯
安全工具齐全
配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋,柜前后绝缘胶垫齐全并在有效期内
每一点扣0.3分
操作作业指导书
上墙,内容清晰、明确
操作
责任人对设备操作及安全注意事项熟悉
现场询问
变压器
运行温度
干式变压器:
110度报警
检查相关配置
输出电压
380V±
5%范围内,不在范围内需要调整变压器绕组抽头
查看进线电压表
异常
声曰
无异常杂音
环境
变压器有单独的隔离网,并上锁;
变压器上端无照明等悬挂物
配电柜
外表
指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标识准确、电流表合理
内部
各二次线路端子处连接紧密、线号完好规范,连接螺栓无松动;
接线无发热变色;
仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、动作正常
开关
柜
检查各大电流连接处,是否发热,开关是否出现异常发热,柜
后零线连接牢固
电容柜
补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏
补偿控制手动、自动切换有效
手动测试
补偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧
查看电容,检查记录
功率因数:
不小于0.9
电表柜
电表连线准确,有范围和倍率标识;
抄表到户的部门有供电部门的完好铅圭寸,电表运行正常
控制柜
(箱)
总体要求
连接螺栓无松动;
无发热变色接线;
仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;
盘内装置无异吊声响、无焦糊气味;
配电回路标识清楚准确
打开柜后门,用手适当用力摇动零线和相线,无松动的现象
动力
开关无过热现象,连接处接触良好
用红外测温仪测试连接处
双电源柜
主用、备用转换正常,接触器无异常声响
测试其中一个双电源柜,把该双电源柜的用电部分停电,模拟市电停电,观察发电部分是否能够正常投入
生活泵控制柜/污水控制箱
生活水泵手动、自动正常,启动时间继电器正常
把转换开关置于手动,启动、停止,把转换开关置于自动,模拟低水位信号,检测自动部分
公共照
明
照明控制柜和开关箱
各标识正确,开关时间明确,进出线连接紧固
现场查看接线处绝缘是否变色
防雷系统
避雷
网
引下线及屋顶避雷网线无脱焊,大面积生锈现象连接牢固;
油漆完好
在天台及下引线处检查焊点
接地电阻
房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于4欧姆
询冋技术贝该检测点及检测方法,以及相关的质量记录
给排水系统
(9.1
泳池设
备
机房
泳池机房内设置有排风扇,减少
机房的湿度;
机房内无积水现象
过滤水泵
无异常声音,无异常震动,水泵轴无泄漏;
正常机械密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分;
润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内
过滤网
服务中心在接管时,需要清洁过滤网
听管道内是否有异常杂质的声音
各阀
门
止回阀能防止水倒流,碟阀能够完全关闭,闸阀关闭正常
观察相连几台电机,启动一台,确认其他几台是否有在反转,若有,则该电机的止回阀故障
各压力表
各压力表正常,表内无进水
管道
水流标识清晰、正确;
管道无渗漏水
沙缸
是否有漏水,多档阀转动灵活,反冲洗压力差不大于0.7km/cm2
实际测试
积水
井
积水井超高水位报警正常,能够手动启动,自动运行正常
模拟超高水位报警,测试中心是否有报警,手动启动,是否止常运行
泳池
灯
能够正常开启
打开电源,所有灯能够正常亮
泳池灯电压正常
测试泳池灯的电
压,在12V左右,
个别部门在13.5V
设施
冲凉房等易滑地面,添加防滑地垫及设施
在泳池现场显眼位置设置提示、警示性标识
生活水泵及管道
无积水,有清洁取水口,卫生良好
现场检查
进水阀
进水阀门有检查、保养记录,检查浮球正常;
电磁阀需要疋期试验
到进水口处实际查看,查看保养记录
水泵
水流标识清晰、正确,管道无渗漏水,无油漆脱落
各阀门
止回阀能够防止水倒流,碟阀能够完全关闭,闸阀关闭正常
软连
接
观察软连接无老化,无细小的裂纹,考虑即使软连接破裂水也不能喷射到控制柜上
仔细观察软连接
变频供水
变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固
如果一个变频器控制多个电机,电机需要循环使用
供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内;
重要管道上的压力仪表每年定期进行校验,检验记录有效
观察压力变化范围,查看校验记录
水池、水箱
有液位显示标识,有总容积标识
管理要求
水箱、池加盖上锁,对钥匙进行有效的管理;
在通气口和溢流口装防虫网;
水池上干净、卫生,无杂物
自动水抄表系统
资料
相关的资料完整
查看记录
维修保养
保存维修单位联系方式
查看相应的资料
重要配件的配备,有定期保养记录
自动控制阀门
维修/
每季度试验一次,有日常的保养记录
对于天台的胶垫式自动控制阀门,每年需要解体进行一次保养
询问责任人具体的保养时间及保养方式
排污泵及管网
排污
泵
试验手/自动正常;
测试电机绕组对地绝缘正常
实际启动,询问责任人测试绝缘的方式
管网
管网无渗、漏水;
无油漆脱落
排污管网、排污井、
化粪池
无堵塞、溢出;
半年检查清洁,一年彻底清洁
现场查看,并查看
水消防
(4.9
消火栓/喷淋及管网
消火栓控制柜
各标识正确、完善
试验二次回路手动、自动正常
断开主开关,把多档阀置于手动位置,手动测试二次回路
控制中心启动正常
断开主回路电源,由中心操作启动/停止水泵
消火栓/喷淋泵
手动盘车能够盘动
断开主回路电源,能够手动盘车
能够自动启动,试验手动,启动、停止压力设置合理
放管网的水,当压力低于设定值时,能够自动启动
消火栓/喷淋稳压罐
稳压罐无漏气、漏水的现象,有稳压的功能,压力显示正确
放水以后,电机启动,能及时补压,电机不会出现频繁启动的情况
消火栓/喷淋管网
流向标识准确、明了,各阀门无
渗、漏水,管网油漆完好,无脱落
水泵结
合器
标明消火栓和喷淋,高区还是低区,技术员应掌握本部门的分布情况
现场查看是否有相应的标识,与图纸对照该标识是否正确
功能
技术员应知道结合器的作用,以及在何时可以投入使用
询问技术员结合器的作用,及是否有超压保护装置
湿式报
警阀
报警功能正常
在报警阀处放水,检测是否报警
消防栓
市政消火栓
无渗、漏水,配件齐全,油漆完好
小区内消火栓
消火栓外表的使用说明齐全,名称齐全,报警电话清晰,箱内的检验日期、检验人齐全有效
消防管道内水压末端压力不低
于O.IMPa
箱内消防水带、枪头等设施齐全、完整,箱门灵活完好
检查相应的水带、枪头卡口
破玻璃按钮能够正常报警,管道无渗漏水
现场查看,并实际试验报警
电消防
(4.6
消防主机/联动柜
主机电池
防主机/消防联动柜备用电池组是否正常,消防主机接地良好
断开连接线,测试电压是否正常
故障情况
查询主机面板上故障显示,无任何故障,各风阀处于正常位置
在显示板上查看相关故障点
测试
在主机上启动/停止消防泵,测试烟感、温感正常
到现场测试几个烟感,尤其是设备房
主机/联动柜
消防主机及联动柜的各接线端子是否紧固,各楼层消防模块或接线端子是否紧固
打开主机柜,用手适当的摇动接线柱,观察是否松动
主机/联动柜内卫生良好,无明显的灰迹
主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常
按试验灯,观察灯
是否全部亮
打印
机
检查打印机是否能正常打印,打印结果是否清晰
查看打印结果
消防对
讲
测试设备房消防对讲电话,是否
能够通话,通话音质是否良好
现场试验
消防广
播
测试广播、麦克风,功放功能是否正常
消防风
在控制中心联动柜上正常启动/
停止风机
观看
消防报
警
测试手动破玻璃报警、水流指示器正常报警
卷帘门
在联动柜上正常升/降防火卷帘门
在现场手动、吹烟、中心启动降卷帘门,观察是否正常
疏散指
示灯
测试疏散指示灯,停电时能够显示
现场按试验按钮
电梯
(6.4
管理要
盘车救人
电梯出现故障后,中心人员能够安慰被关闭的人员,防止人员乱动电梯,使人员受到损伤
检查人员到电梯内模拟被关闭,进行测试
运行出现故障后,救援人员应在
10分钟内到达现场处理
运行情况
运行时整个电梯无异常的声响,电梯摆动幅度不大,舒适感良好
在最低层外听,乘坐电梯感受
控制柜内的排风扇运行正常,继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象
配置的物品
专用工具:
十字批一个、板手一
个、盘车轮一个、撬棍一个
温度/
要求配备有温控或钟控的风扇
或空调;
温度高于40C,需要设置通风的百叶窗
防水
门窗应有足够的防水保护,一般台风时机房不能进水
噪音
电梯运行时和风扇使用时,发出的噪音低于国家标准,不对住户造成
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