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万达广场第一代产品(2002—2003)
■选址:
核心商圈的黄金商业地段。
■建筑、业态:
单体商业楼,地下一层,地上四层;
业态分层布局,地下是停车场,一楼是分割销售的小店铺,二、三楼是超市,四楼是电影城。
■规模:
占地面积1.2-2万平,建面5万平方米左右。
■商户:
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营,如沃尔玛、美凯龙、百盛等,这些商户对于万达商业广场的消费人流
的吸引起到了显著的贡献,也构成了万达商业广场的核心优势。
■招商要点:
利用沃尔玛作为商业号召力,同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴,投资于购物中心,然后将黄金铺位高价分零出售。
■享受政策:
作为国内较为成熟的商业地产开发商,各地的政府都表现出极大的热情,愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
■案例:
长春、长沙、南昌、青岛
万达广场第二代产品
单体组合式。
百货、超市、建材、影院。
占地面积5万平左右,建筑面积10—15万平方米。
■经营方式:
若干个没有散售的购物中心整体出售,溢价变现。
沈阳、天津
■设计缺陷:
一是没有室内步行街,整个项目没有灵魂;
店和店之间的联系割裂,人流动线设计不合理。
二是纯商业定位,除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
三是零售类比例偏大,占总经营面积80%以上。
万达广场第三代产品
城市副中心、城市开发区、CBD。
大型城市综合体,盒子+街区+高层,引入步行街。
百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。
占地面积10-20万平,建面40—80万平方米。
核心商业部分只租不售,但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售,有效解决了资金支持问题。
真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。
北京、上海、宁波、成都
第三代城市综合体有何创新和优势?
(优势)万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于:
一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。
二是多种业态综合,合理搭配,形态多元化,功能上优势补充,投资收益最大化。
三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重,打造“24小时不夜城”。
(创新)可以把写字楼销售出去,得到的现金流能减轻整个项目的总投资,从而提高投资回报率。
酒店、商业、写字楼综合于一体,能增加比较效益和综合效益,创造“月光经济效益”、24小时商圈,进而刺激晚上消费,增加商业的销售和酒店的入
住率。
万达广场前两代产品出现过哪些问题?
1、商业定位上:
建筑形式单一,购物环境较差。
业态单一,90%以上为购物,缺乏休闲与娱乐。
业态组合上的不科学,沃尔玛、美凯龙与精品店的组合,无法互动。
没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合。
主力店占到70%以上,租金过低,影响收益。
2、规划设计上:
在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。
动线规划普遍较差,平面循环与立体交叉的动线不好。
3、商业销售上:
独立商铺销售价格过高,散铺投资收益预期无法实现。
过分追求销售数量、快速的现金回报,过于追求商铺销售利润的最大化,而缺乏对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制,而忽视了商铺投资者和商业租户利益的保护。
4、商业经营上:
过分依赖主力店的拉动效应,而忽视经营。
沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平,因为客流的阻挡(这是最主要的)、收费的偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。
各地万达广场信息一览表(商业部分)
信息
产品
占地
建筑
业态
价格
自营
出售
地区
种类
面积
分布
南昌红谷滩
商业、酒
13.3
55万
负一层:
沃尔
3.5
49.8
5.2
万达广场
店、写字
万㎡
㎡
玛、二三层:
万元
/㎡
楼、住宅
万千百货、四
(三代)
五层:
万达影
城、等
南京万达广
住宅、公
39万
120万
一~四层:
万达
3750
场
寓、写字
影城、万千百
0元
楼、酒
货、金陵家居、
店、商铺
大歌星KTV、
沃尔玛、国美
等
天津河东万
公寓、写
8.2
52
万
一~三层:
3万
达广场
字楼、商
影院、万千百
元/
铺、高层
货、必胜客、
国美、老凤祥、
合肥包河万
住宅、写
11万
70
一~五层:
万千
2750
百货、沃尔玛、
铺、酒店
万达影院、大
玩家、国美、
麦当劳、肯德
基、大歌星
区位
装修
规划
营销
主力
企划
备
选址
形态
状况
设计
推广
客户
包装
注
城市
底层
商业
“回”字
订单模
投资
南昌CBD核
副中
商铺
毛
形排布,
式、大部
商和
心、江西首席城
心、新
+高
坯、
盒子+街
分自营、
合作
市综合体
区
层住
住宅
区+高层
小部分
商
CBD
宅
精装
销售
新城
盒子
商业
盒子+高
订单模
南京万达旗舰
市商
+底
层+街区
店、成为南京城
业中
层商
坯、
并排、
市商业新中心
心
铺
精装
小部分
公寓
连接
毛坯
十三栋
庞大的规模、齐
中心
高层一
式、(商
商+
全的业态、丰富
城区
层+
字排布+
铺)大部
的品牌种类、高
和滨
底层
盒子+街
端的建筑设计
海新
私人
品质和完备的
城市功能配套
合肥
双塔
商铺
梯形分
开创合肥现代
市一
高层
布、双塔
商业新纪元,成
环内、
+盒
高层+盒
为合肥地标建
经济
子+
子+底层
筑和城市名片
文化
商铺+公
枢纽
寓
KTV、孩子王
购物、
广州白云万
商业综
21.9
56.4
商业、写字楼、
2476
项目
简装
第一个A级旗
合体
写字楼、五星
5元/
位于
修
区+多层
舰店,成为中国
级酒店、精品
白云
最好的商业中
名店
新城,
广州
北部
空港
圈核
万达第三代产品规划分析
■四菜一汤
“四菜”是四栋商业体,包括酒店、商业、精装公寓、写字楼,商铺主要引进都是主力店,“一汤”贯穿其中的步行街。
■步行街:
万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”,步行街把几个街串连起来的时候,会把小商铺放在步行街里面,还要让人流从主力店到主力店之间,必须经过步行街,这也是美国购物的基本原则。
■百货楼的摆位,一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置
■娱乐业态:
万达广场最初火起来的业态是:
电影院、KTV和室内游乐中心,这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合,具有极强的目的性。
娱乐业态自身吸引大量的人流,对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高,所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。
业态组合价值分析
■招商时考虑的业态价值:
品牌价值、利益价值、聚客价值。
■品牌价值:
沃尔玛、百安居、百盛、华纳影院、国美对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。
这些品牌一般都作为主力店进驻,而且愿意以低租金的代价招
商,来获取较高的品牌影响力。
■租金价值:
外店、申格体育、宏牛鞋都、大食代
一般而言,业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的,业态规模越大、品牌知名度越高,其每平米的的租金就越低;
业态规模越小、品牌知名度越小,其每平米的租金就越高。
■聚客价值:
沃尔玛、万达影院、大食代沃尔玛是平价日用消费品零售业态,对吸引人流具有巨大作用;
万达影院、大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态,加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势,其对提升人气贡献相当大。
■万达广场发展了一批战略合作伙伴:
沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、
运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。
万达广场每到一个城市,都会从
中选择适宜的合作伙伴。
■具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。
房地产开发补贴商业经营
■万达广场商业租售比例:
只租不售
■主力店占商业建筑面积比例:
70%
■由于万达自主持有物业比例很高,主力店的租金收入比较低,回报慢,且占了大部分面积,影响整体经营收入,而万达广场采取的又是快速复制扩张
战略,在资金周转上要求非常高,曾经一度陷入资金紧缺危机,所以在第三代产品万达调整了物业结构:
在做购物中心的同时,开发部分写字楼、住宅
或者商务公寓,通过出售这部分物业,获取充足资金来支持商业经营。
资金来源
■资金来源:
自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。
在分期滚动开发下,前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。
■“以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”:
通过项目的销售部分的销售还款,平衡投资现金流通,商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。
以售养租的做法很多公司都有,万达的优势在于产业链条比较完整,前端和后端能够无缝衔接,并且形成核心竞争力。
■商业地产开发所需资金,约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配”;
商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;
另20%左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛,前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。
南昌红谷
滩万达广
普菲特国
际购物广
樟树林文
化生活公
园
商铺类
型
综合体、购物中心
综合体/
购物中
心(旧厂房改造
1860
1㎡
7.1
南昌红谷滩万达广场周边类似商业楼盘信息一览表
区位选址
商家
商业、
3500
5.2万
盒子、街
百货、超市、
城市副中
“回”
0元/
酒店、
区、高层
家电、美食、
心、新区
字形
写字
影院
排布
楼、住
30031
纯
负一楼青少
5万
单个“7”
哈根达斯、肯
一江两岸,
单
个
销售+
业
综
年体育馆,1
字型盒子
位于中心
盒子
德基、麦当劳、
楼时尚名品
黄金地段
海鲜城、吉普
馆,2楼运动
~2.6
男装等
生活馆,4楼
万元
高尔夫练习
6.2万
创
意
影院、体育产
60元
公共
中影星美电影
项目周边
只租不
地产、
业、酒店、餐
/㎡·
部分
院、南昌瓷板
有青山南
街、
售、全程
投
资
饮
园由14栋
画研究中心、
路,二七北
运营,
地产
多层组成、
江西省旭鸿体
路,洪都大
VIP
卡
loft创意办
育产业发展有
道,滨江路
认筹
公区,挑空
限公司、北京
等四条主
高达9.5米
洪城名豪酒店
干道,公园
管理公司、深
周边共设
圳金同乐餐饮
有9个公交
管理有限公司
站点
)
月
(租
金)
绿地新都
酒店、商
1482
49344
复
合
五星级酒店、
待定
会
业、住
27㎡
1㎡
主题商业、地
宅、写字
铁购物街、准
楼
甲写字楼、高
体、商
档住宅
务、娱
乐、购
物、居
住
绿地中央
住宅、商
1100
42000
商业中心、精
2500
城
铺、5A
00㎡
0㎡
地产,
装豪宅(海珀
写字楼
豪
华
兰庭)、世界
居
级酒店、甲级
区,投
写字楼(绿地
地
中心)
产
一栋高约毛坯
盒子+
发售乐
268米的超
心、生态湿
超
高
享都会
高层甲级
地公园和
层
卡/优享
商务体,
都市候鸟
都会卡/
27-32层高
公园、城运
尊享都
层住宅,多
会奥体中
会卡”
层电梯花
等,送花
院洋墅
园、送露
台
塔楼
全装
英国洲际酒店
红谷滩中
双
子
限量全
集团、美国豪
心区CBD
塔楼+
精装大
生酒店集团、
高层
宅、
美国万豪酒店
集团
联发广场
住宅底
3151
21160
户型,
时尚购物广
待售
塔楼+连
商场、
(只租
商/社区
3㎡
场、国际酒店
拍高层、呈
档
不售)
式公寓、5A甲
主副排布
式公寓
写
字
级写字楼
楼、兼
容
酒
店
式
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