宣城开发意向报告85Word文档格式.docx
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距离合肥新桥国际机场199公里;
杭州萧山机场200公里,黄山机场190公里,南京禄口机场约154.6公里。
并且芜湖宣城机场已经在建设中。
距芜湖朱家桥外贸码头80公里。
●地域概况:
宣城总面积达12340平方公里,总人口达253万,现辖一区一市五县,宣州、郎溪、广德、宁国、泾县、绩溪、旌德,宣州区是宣城市政府驻地。
是宣城市政治、经济、文化中心,下辖7个街道,19个乡镇,面积2533平方公里,总人口77万,其中城市人口25万。
●经济概况:
全年实现地区生产总值757.5亿元,按可比价格计算(下同),比上年增长12.6%,财政收入118.6亿元,超过2000-2006年七年总量,增长40%,其中地方财政收入68.4亿元,超过2000-2006年七年总量,增长37.2%,财政收入占生产总值的比重达到17.7%左右。
固定资产投资425亿元左右,超过2000-2006年七年总量,增长30%以上。
●2012年,宣城市的GDP增速为12.6%,宏观经济处于高速发展期。
宣城市的人均GDP29636元,约合3000美元,房地产市场处于高速发展期。
从宣城的GDP和人均GDP来看,宣城房地产进入高速发展期。
●产业概况:
宣城市三产结构中二产所占比例较大,占比逐年增长,区域发展整体依托工业,目前已初步形成了以机电、汽车零部件、农产品深加工、轻纺、冶化、医药、建材为主导的工业体系。
三产比例占比约三成,比较稳定,主要以交通运输、批发零售、旅游业为主。
宣城市按照建设“长三角”机械制造业基地、绿色农副产品供应基地、劳动力供应基地、休闲观光后花园的目标,大力实施融入苏浙沪经济圈发展战略。
二、优势资源
●宣城市自然资源丰富,历史悠久,是中国文房四宝之乡、山水园林城市、历史文化名,有较好的城市美誉度和知名度。
Ø
文房四宝之乡:
由笔、墨、纸、砚组成的文房四宝在宣城已有千年制作历史。
宣城市目前拥有宣纸、宣笔、徽墨、歙砚生产企业400余家,从业人员近万人。
扬子鳄繁殖基地:
宣城境内有全国最大的扬子鳄繁殖基地——中国鳄鱼湖,不仅是国家级自然保护区和科研基地,也是一处风景优美的旅游观光胜地。
山水园林城市:
宣城生态旅游资源丰富,著名的景点主要有郎溪石佛山、敬亭山、太极洞、绩溪龙川等。
三、宣城市城市发展规划
●发展方向:
“西进、北跨、东联、南扩”
西进:
依托宣城经济技术开发区,跨越合杭高速,沿宣南线择地建设西部片区。
北跨:
跨过敬亭山,主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。
东联:
依托水阳江、双桥、宣州工业新区东区,拓展城市空间。
南扩:
南部是宣城山水旅游的精华地区,依托扬子鳄景区、夏渡森林公园,拓展城市空间。
●城市空间结构:
“一城、三片区”
“一城、三片区”是指主城区(包含高教园区、夏渡组团)、北部片区、西部片区以及东部片区(由双桥、宣州民营工业园组团组成),主城区与三片区以绿色空间相隔离。
●城市发展规模:
近期2010年,中心城区人口规模43万人;
中心城区建设用地43平方公里;
远期2020年,中心城区人口规模65万人;
中心城区建设用地65平方公里远景至2030年,中心城区人口规模80万人。
中心城区建设用地80平方公里。
四、宣城市房地产市场概况
4.1房地产整体市场状况
●房地产投资情况
2011年房地产投资额迅速由原来的74.35亿攀升至102.6亿,增幅达50%,2012年增幅达54%,投资额增幅迅猛,基本处于合理状态,呈现出明显的房产投资火热局面。
●房地产市场量价走势
宣城市房地产市场从2010年到2013年6月份,供应和需求增速迅猛,处于供需两旺的状态;
全市商品房均价(含拆迁和政策性住房)从2010年的3903元/㎡增长到2011年的4981元/㎡,增长率达28%,2011年来价格一直保持稳中有升的状态,受住宅市场调控影响较小。
综上所述,宣城市房地产投资增长迅猛,供需两旺,价格进入平稳上升通道,受房地产调控政策影响较小,房地产市场进入快速增长阶段
4.2宣城房地产市场板块分布及特征
●宣城房地产市场板块分布图
●宣城市房地产各板块特征
中心城区以国购广场和府山广场为两大中心,是整个宣城市最繁华人流量最大的地方,中心老城区均价在4800-6200元/㎡。
西门城区是宣城市经济开发区,中鼎产业园、华明飞彩低速汽车项目等多个大项目落户于此,区域房产的发展趋势以工业园区员工的住宿需求为主的住宅小区和商业配套;
均价4600-5200元/㎡。
北门城区是传统手工业和老工业区,如今成为了人口聚集、生活不便、功能衰败的棚户区,随着大唐、华邦等百万级大型社区的建设,一定程度上有利于区域面貌的改善,但大量拆迁户充斥,小区整体档次难以拔高,故区域价格难以提升,均价在4600-5000元/㎡徘徊。
南门城区属于宣城先富起来的区域,汇集了市区两级党政机关,众多宣城当地名校学区资源和政务资源,成为了城市中上层客群的置业目标,均价接近中心城区4800-5500元/㎡。
东门城区为该区为历史发展悠久的老城区和商贸区,宣城水果市场、蔬菜批发市场、建材大市场等大型贸易市场聚集,老旧小区较多,新开发的楼盘较少,在该区域买房子的客户大多为在片区做生意的商户,由于火车站也在区域内,过于繁杂的人流使该区域很难发展成为理想的住宅区。
均价在4500-5000元/㎡徘徊。
4.3商业分布格局
●宣城市商业分布图
●宣城市商业发展处于起步阶段,鳌峰路、九州大道、状元路为轴线构成了宣城市核心商业中心,随着区域发展,并以此为轴线呈两端延伸、周边扩散的态势。
重点商业项目有国购广场、府山广场、新百百货、商之都。
还有西门城区的麦莎广场。
●核心商圈业态分布
从鳌峰路、府山广场商业中心区零售商店面积来看,以小型店铺为主。
200-500平方米的商铺以专卖店、珠宝首饰为主。
服装、运动品牌较多,餐饮业以快餐厅、肯德基、麦当劳等为主,建材、机电、五金商业网点所占比例较小。
商业氛围良好,但缺乏整体规划。
●重点商业项目解读:
●麦莎广场
●麦莎广场是宣城规模最大的一个商业项目,也是政府重点扶持项目,占地面积261亩,建筑面积27万平方米,总投资3亿元人民币。
项目规划以家居建材装饰广场、主题购物中心、品牌大卖场、超市、四星级酒店、数码城、小商品城、特色商业街、娱乐休闲、物流仓储配套等多种业态于一体的城市综合体项目。
●府山广场
●府山广场以谢朓路和博物馆为文化核心,集休闲、娱乐、餐饮、购物等多重商业功能为一体的大型商业广场。
占地面积1.98万平方米,建筑面积4万平方米,其中住宅面积1.7万平方米,商业面积1.3万平方米。
●国购广场
国购广场是宣城国购广场开发公司以5.22亿宣城地王拿下了老区政府地块,占地面积5.8万,建筑面积30万平方米,总投资20亿,以购物中心、财富金街、中央公馆、精品soho、商务酒店、高档写字楼为一体的城市综合体项目。
五、项目概况
●项目区位
该地块位于宣城市西门城区,北临梅溪路,西临宝城路,东临方家冲路,南临待拆迁的老居民小区,距离中心城区核心商圈直线距离1.7公里,距离麦莎广场1公里。
●项目现状及周边环境
●地块位居待拆迁的老居民区,北临梅溪路,西临宝城路,东临方家冲路,地块1公里内有香江金郡、万宇新城、锦润时代上城等新建小区和大量老居民区,宣城市审计局等事业单位,1公里内有大型城市综合体项目麦莎广场,梅溪公园,地块周边住宅小区聚集,即将形成成熟的居住氛围和人气,具有优美的公园风景,和大型综合体项目所形成完善生活配套设施,对项目打造精品住宅提供了良好的基础条件。
●项目swot分析
优势:
地块位居西门城区,城区开发区内的大型工业项目及就业人员为项目住宅小区的建设提供了消费动力。
地块周边新老小区聚集,为项目住宅小区和商业底商的建设提供了居住氛围和消费群体。
地块三面临路,为后期商业项目提供了很好的昭示性。
项目1公里内大型综合体麦莎广场和梅溪公园为项目的建设提供了完善生活配套和良好的居住环境。
劣势:
项目地块中待拆迁居民区,势必影响项目建设的开发进度。
项目待拆迁的老居民区充斥,小区档次的提升需要有效的隔离带。
机会:
项目处于政府“一城三片区”发展空间格局中,处于“西进”的城市发展策略下,西门城区发展前景良好。
西门城区工业园区内未来将有更多大型项目的落户以及带来的工业就业人员的刚性居住需求为未来的项目建设提供了强劲消费拉动力。
威胁:
项目周边新建小区聚集,势必对项目的建设形成强势竞争压力。
项目一公里内有大型综合体项目,势必对后期项目的商业建设形成较大的冲击。
六、开发定位建议
根据城市发展状况、城市规划、商业发展状况及项目区位状况以及项目基本经济指标的分析,项目定位为大规模精品住宅区+社区型风情商业街。
定位出发点:
1、项目周边环境和项目的基本经济技术指标
2、
项目定位:
宣城市大型精品住宅+社区风情商业街
项目经济指标:
占地面积183626平方米,容积率小于等于3.0,按做满容积率来算,总建筑面积约55万平方米,根据政府商业类建筑面积不大于30的要求及项目周边实际情况来看,商业面积建议做3万平方米。
宣城市大型精品住宅区+社区风情商业街
物业形态及功能:
3万社区商业+52万精品高层住宅
按本地块做满容积率3.0来测算:
项目总建筑面积:
183626*3=55万平方米
商业面积3万平方米,打造为社区风情商业街,为社区提供品质生活配套服务的同时,辐射周边1.5公里内居民小区。
高层住宅52万平方米,走精品高端路线,面向西门城区的工业园区的就业人群和全市中高层收入人群。
总投资15亿元人民币
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