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问6、小区车辆被盗为什么物业不赔偿？

首先《前期物业服务协议》第三章第十条明确规定物业服务企业不承担人身、财产的保险、保管责任，只是维护公共秩序保证本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅；

物业服务企业只要按规定进行巡逻，尽到了相应的义务就没有赔偿责任。

业主本身也要具有防范意识，保管好自己的车辆尽量放在车库或地下室。

问7、家中财产被盗物业是否承担赔偿责任？

属于盗窃案件的应有警方进行备案处理。

如果物业严格按照规定时间进行巡逻服务，履行了合同义务是不应当承担赔偿责任的；

问8、业主在装修之前未对卫生间、厨房做闭水试验，在入住后发生漏水事故，物业是否承担维修责任？

不承担，因为业主在办理装修手续时，物业服务人员已告知其装修注意事项，且签订了装修服务协议，在装修过程中或在后期使用中造成漏水，由业主自行承担。

问9、租户欠交的物业费是否应由业主承担？

是。

业主按照租赁合同的规定要求租户缴纳物业管理费用是业主与租户之间协商的事情，与物业公司无关，物业服务的主体就是业主。

问10、房屋质量有问题，业主可以拒交物业管理费吗？

首先要让业主分清责任人，物业公司与开发商是单纯的两个民事主体，他们之间是相互独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业服务公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能因为房屋质量问题拒交物业费。

至于在质保期存在的质量问题，物业公司可以协助业主与开发商协调处理，保修期之外的业主可以委托物业或其他维修人员进行维修，但都属于有偿服务。

问11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

不可以。

开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。

业主拒交是违反物业服务合同的，要承担违约责任。

对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

问12、物业服务成本一般包括哪些部分？

物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域内清洁卫生费用；

物业管理区域内绿化养护费用；

物业管理区域内秩序维护费用；

办公费用；

固定资产折旧；

物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

经业主同意的其他费用。

问13、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反管理规约和物业管理条例的行为进行制止？

物业管理企业按照管理规约及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对违反相关规定的行为进行劝阻、制止、并及时向有关行政管理部门报告。

问14、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

不能，封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚会影响小区的环境和整体外观，同时影响物业品质、保值增值。

现在东营市已经成立“城市住宅小区乱搭乱建专项整治领导小组”对乱搭乱建进行专项整治。

问15、小区楼宇门损坏由谁负责维修？

如果在质保期之内由供货商负责维修；

如果在质保期之外需要产生费用时，由本单元全体业主均摊维修费用，可以委托物业进行维修，也可以委托其他人员进行维修。

问16、业主能否在楼顶架设广告牌？

楼顶是共用部位，属全体业主共有，业主个人不能随便架设广告牌。

问17、邻居占用了公共楼道怎么办？

楼道属于公共部位，邻居占用了就是侵犯了相邻业主的权益、业主、物业服务企业可以对其进行劝说，讲明利害关系，要求其停止占用；

如果造成共用部位损坏的还可以要求其承担赔偿责任。

问18、屋面防水质保期是多长时间？

根据《山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法》屋面防水不短于3年，胜宏置业在发给业主的质量保证书中定的是5年。

问19、厨房、卫生间防水质保期是多长时间？

保质期是5年。

如果是装修入住后漏水责任由业主自行承担。

问20、上下排污管道质保期是多长时间？

质保期是1年。

问21、室内阀门质保期是多长时间？

1年。

1年之后如果让物业进行维修属于有偿服务。

问22、管道堵塞保修期？

3个月。

问23：

暖气设备保修期？

《房屋建筑工程质量保修办法》规定，是2个采暖期。

问24、窗户漏水保修期？

1年，自交房之日算起。

如果小区窗户漏水严重，开发商会与施工方适当延长保修期，到期后会以书面形式通知业主；

在保修期到来之前仍未修好的，保修期过后仍然由开放商负责维修。

正常保修期之外需要物业维修的属于有偿服务。

问25、电气管线、上下水管线保修期？

2年。

问26、为什么要收取装修押金？

主要是规范房屋装修行为，维护公共安全和公共利益，防止主体结构承重部位、其它共用部位遭到破坏。

问27、为什么收取垃圾清运费？

业主在装修过程中产生的装修垃圾，会给物业公司带来服务和管理成本。

同时主要是为了小区统一管理和保持清洁卫生。

问28、什么是住宅专项维修资金？

是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修和更新、改造资金。

问29、住宅共用部位是指哪些部位？

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

问30、住宅专项维修资金如何缴纳？

由购房人按照建筑面积和当地住宅建筑安装工程平均造价的3%交存。

问31、物业服务理企业在公共秩序维护服务方面应承担何种职责?

是否应对业主人身和财产负责?

物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：

做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全的地方，要有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：

包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：

包括楼道内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木等；

（4）夜间对服务范围内辖点部位、道路定时进行防范检查和巡逻，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；

发生时应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。

问32、业主车辆应该怎样停放？

车辆停放不能占用、堵塞小区主干道、消防通道、车库通道等，不得妨碍其他业主车辆出行。

问33、小区内供电设施设备由谁负责？

在物业公司代收相关费用时期是由物业负责维护；

待移交供电单位后室外线路由供电公司负责维护，室内线路在保质期之外的维修属于有偿服务。

小区内公共用电费用也只是物业代业主保管的；

小区内公共用电跳闸、灯泡损坏等物业可以帮忙维修。

问34、物业维修、更新、改造的费用由谁承担？

（1）业主自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用由业主或使用人承担；

（2）部分业主拥有的共用部位、共用设施（像楼宇门、楼梯台阶等）的维修、更新改造由该部分业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担，已收取专项维修资金并符合条件的，可在专项维修资金中列支。

（3）全体业主共有的部位维修、更新费用由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担，已收取专项维修资金并符合条件的，可在专项维修资金中列支。

问35、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，应如何处理？

对违反合同约定，逾期不缴纳的，物业公司有权对其进行催缴，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

问36、增加功能性（有偿服务）服务对业主有什么好处？

可以为业主提供更便捷的服务，加深业主与物业之间的相互了解，为业主创造更加舒适的生活环境。

问37、物业费收费标准是如何确定的？

是根据东营市物价局、住房和城乡建设委员会下发的《中心城区物业服务收费指导标准》和《东营市物业服务收费管理实施细则》中制定的政府指导价二级服务收费标准执行的。

问38、物业公司秩序维护执行的什么标准？

根据前期物业服务合同的约定，胜宏物业秩序维护执行一级物业服务标准

问39、秩序维护一级服务标准应达到什么要求？

佩戴统一标志、穿戴统一制服、器械佩戴规范、仪容仪表整齐规范；

小区主出入口24小时值班；

6:

00—20:

00设立岗，并有详细交接班记录；

每2小时巡逻一次；

设有监控中心；

有水、火、警应急预案；

问40、小区卫生清洁执行什么标准？

根据前期物业服务合同的约定，胜宏物业秩序维护执行二级物业服务标准。

问41、小区卫生清洁二级标准应达到什么要求？

（1）道路、广场清洁：

每日清扫1次

（2）楼道清洁：

每周湿拖1次、清扫1次

（3）车库通道清洁：

每周清扫1次

（4）绿化带清洁：

每日清捡1次

（5）垃圾清运质量：

每日清运1次

（6）蚊蝇消杀质量：

每3个月打1次药，采用的是长效药，药效可持续3个月。

问42、绿化养护标准是什么？

（1）绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象，

（2）植物存活率98%；

（3）定期修剪，除草、打药，每年至少打2次药。

小区绿化是全体业主共同拥有的财产，业主不得私自在绿化带种植规划以外的树种或随意破坏花草树木。

问43、共用设施设备运行、维护服务标准？

小区维修执行二级服务标准，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，每年进行1次保养；

共用设施设备完好率达到95%以上，急修及时率达98%。

问44、设立住宅专项维修资金的法律依据？

《物业管理条例》规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主、应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

”

问45、专项维修资金的用途？

专项维修资金专项用于住宅共用部位公用设施的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

问46、因室内装修影响邻居休息物业应怎样处理？

如果业主不按协议规定的时间进行施工，物业公司应安排专人到现场查看，及时制止，如果发生多次或制止不听的，物业公司可以根据协议规定对其进行警告（可以从装修押金中扣除罚款）。

处理完后应对受影响业主道歉。

问47、如果业主怀疑用水量大、水表不准怎样处理？

首先到业主家中排查原因，如果家中没有任何漏水的地方，物业公司可以帮助业主拆卸水表，由业主自行到东营市质量技术监督局进行检测，业主将检测结果告知物业，如果检测结果合格，检测费用由业主承担，并且要按时交纳水费。

如果检测结果不合格，费用由物业或开发商承担。

问48、如果房屋装修后长期空置，在没有通知物业关闭总阀门的情况下管线漏水责任由谁承担？

应该由业主自行承担，因为业主未做好自我防范意识或阀门使用不当造成漏水，与物业公司没有任何关系。

如果业主长期不住需要关闭总阀门，必须提前通知物业公司，并且有书面记录。

问49、因楼上厨房或卫生间跑水或漏水给楼下造成损失的应怎样处理？

此问题属于楼上楼下邻里关系的协调，物业公司可以帮助其协调，但主要还是双方业主自行协商解决，协商不成的，受害方可向地方人民法院提起诉讼。

问50、因租户使用不当导致楼下漏水，应当怎样处理？

业主是物业服务的主体对象，也是房屋第一使用人和责任人，租户和业主产生直接关系，并签有租赁合同；

物业公司应先将总阀门关闭，在第一时间联系业主，由业主与租户协商处理，物业公司不承担任何责任。

问51、业主因为对物业服务不满意而拒交物业管理费，应怎样处理？

业主以此为理由拒交物业费，实际上是不清楚甚至是不知道业主应该享有的权利和义务，甚至更不知道物业服务到底包括哪些内容，到底是什么标准。

遇到这种情况首先应耐心向其解释。

并且按照法律、法规的约定，业主有权向物业提出合理建议和监督物业服务情况。

但任何一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议。

业主应该通过业主大会或业主委员会对物业公司提出异议。

问52、业主拒绝缴纳物业费，物业公司是否有权采取断电、停水的强制措施？

按照法律规定，物业服务是一种民事行为而不是行政性质的强制管理，所以物业公司断电、停水的行为属于侵权，是要承担法律责任的。

但在实际工作中，对欠费金额较多且无故拒交的业主，物业公司在停水前应做好充分的催缴工作，电话催缴至少三次以上，且在催缴通知上进行提醒。

业主应当按照协议约定按时缴纳相关费用，逾期仍拒交的物业公司有权收取滞纳金和向法院提起诉讼。

问53、业主购房后未居住是否交纳物业费？

业主未居住也要交纳物业费，物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

（业主购房后虽然不居住，但业主共有部分仍然享受物业服务。

问54、业主在物业管理活动中有哪些权利？

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

问55、业主在物业管理活动中履行的义务？

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

问56、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。

决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

问57、业主和物业服务企业之间是什么关系？

委托合同的关系。

问58、成立业主大会筹备组相关部门有哪些？

（1）业主代表

（2）房地产行政主管部门

（3）物业公司

（4）建设单位

（5）街道办事处

问59、业主大会的职责有那些？

答：

（1）制定、修改业主规约和业主大会议事规则；

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3）选聘、解聘物业服务企业；

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

问60、业主使用物业应当遵守那些规则？

（1）相邻权规定

（2）房屋装饰装修规定

（3）共用部位、共用设施设备的使用规定

（4）使用物业的其他禁止性规定。

问61、物业服务合同主要内容有那些？

（1）物业管理事项

（2）服务质量

（3）服务费用

（4）双方的权利义务

（5）物业管理用房

（6）专项维修资金的管理和使用

（7）合同期限

（8）违约责任

（9）约定合同生效条件

（10）解除合同条款

（11）免责条款

（12）合同履行争议的解决方式等

问62、前期物业服务合同是怎样签订的？

是由建设单位和物业服务企业签订的，它是一种过渡性、要式合同。

问63、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业？

物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并在委托给其他物业管理企业。

但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。

问64、为什么小区有多个出入口但只开放一个、其他出入口只允许行人出入？

主要为了方便小区车辆管理和安全考虑。

问65、小区围墙外的臭水沟为什么不搞绿化？

小区围墙外不属于物业公司和开发商管辖范围，属于市政规划部分。

问66、问什么不见物业公司对蚊蝇进行消杀？

物业公司每三个月进行一次消杀，因为采用的是长效药，药效能维持3个月。

问67、为什么污水道堵了之后，费用由业主均摊？

因为污水管道属于业主共用设施，在质保期之外，根据物业管理条例相关规定，部分业主拥有的共用部位维修费用由该部分业主均摊。

问68、为什么业主报修的房屋质量问题物业总是推脱责任？

物业公司并不是推脱，根据法律规定，房屋质量问题属于开发商的责任，物业服务企业可以帮助业主与开发商进行协调但决不能把房屋质量归咎于物业服务企业。

问69、物业服务企业是如何进驻和接管小区的？

在住建委物业主管部门的监督下，通过公开招投标的方式接管小区的。

问70、《物业管理条列》对水、电、气、暖等费用的代收有哪些规定？

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

问71、《物业管理条例》对物业的使用与维护有哪些规定？

一、业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。

二、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

三、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰修中的禁止行为和注意事项告知业主。

四、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

问72、为什么有很多业主不知道物业相关设施设备的保修期,导致业主把所有房屋质量问题都归咎于物业公司？

业主在购房时，都会领到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，大部分业主并未认真阅读甚至是根本就没有看过，对此一无所知，所以导致对物业服务企业的误解。

国家建设部也有颁发的关于房屋质量的保质期的法律规定。

我们应当以法律规定为准，业主自身也要做到知法、懂法、守法。

问73、什么是住宅共用设施设备？

是根据法律法规、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。

问74、装饰装修手续办理流程是什么？

（1）填写物业装饰装修登记表；

（2）签订《物业装饰装修管理服务协议》；

（3）缴纳装修押金和垃圾清运费；

（4）办理装修人员临时出入证，并缴纳押金和工本费；

（5）告知其装修注意事项；

（6）通知维修人员送水送电。

问75、装饰装修管理服务协议主要有哪些内容？

（1）物业装饰装修范围和时间管理；

（2）物业装饰装修管理的要求；

（3）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；

（4）物业装饰装修现场管理；

（5）装修注意事项；

（6）违约责任等。

问76、物业服务企业对欠费业主依法追缴的方式是什么？

（1）申请仲裁

（2）向人民法院提起诉讼（在诉讼前物业公司要做到电话或书面通知4次以上）

问77、根据《物业服务收费管理办法》，常规物业服务合同中物业服务费不包括那些事项？

（1）业主人身保险

（2）业主机动车的保管

（3）使用人的人身保险

（4）物业公共区域公众责任险

（5）业主财产保管费用

问78、物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当承担什么责任？

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定。

导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

问79、《物业管理条列》规定，物业管理区域内有违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当履行那些义务？

（1）告知义务

（2）制止义务

（3）报告（上报）义务

问80、《条列》规定，物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业应当履行那些义务？

（1）立即采取应急措施，避免扩大损失；

（2）及时向有关行政管理部门报告事故；

（3）协助做好求助工作。

问81、业主临时管理规约一般由谁制定？

由建设单位在销售物业之前预先制定。

问82、关于建筑物公共区域清洁包括那些内容？

（1）建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、广场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等；

（2）楼道公共区域的清洁方法主要包括扫、拖、捡等。

问8