项目可行性分析报告Word文档格式.docx
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医院条件尚可,能充分满足健康及求医问药需求;
⑷学校:
高水小学,平政小学、绵中英才学校等分布周围,除西科大及绵中英才学校外,教学质量不高,对消费者的吸引力较小;
幼儿园方面可以依托星河湾的设施。
⑸公园:
西山公园,五一广场;
⑹文化、体育、娱乐:
电影院,浪淘沙洗浴中心,好歌城距地块不远,项目周边有较多高中低档茶园,除五一广场有一部分健身设施,无上规模的健身中心;
⑺餐饮业:
基本上都是低档餐馆,米粉店,小火锅,在卫生、规格、服务上都难以让人满意,最近新开业了些特色餐厅,可稍微弥补不足;
⑻银行:
地块周围有一家信用社及中国银行的一个分理处,凯厦花园附近有一家商业银行,在长虹三分厂门口有家工商银行营业厅。
无ATM。
3、项目周边环境:
⑴治安情况:
治安方面的口碑较差,周边多为可出租民房,居住者大多为外来流动人口及收入不稳定人群,居住人员素质稍低,存在着较大的安全隐患;
⑵空气及污染情况:
西临山东临河,且处上风上水,周边无大型污染性企业,空气及水环境较佳;
⑶危险源情况:
周边分布有长虹、九洲、灵通电子等机械、电子类企业,存在着一定的放射性污染危险,但可能性非常小;
⑷噪声情况:
河堤路为绵阳通往江油的重要通道,虽然车流不多,但速度过快,会产生较大的噪声污染,需考虑在临河堤处采取防护措施,其他方向可忽略;
⑸近期规划可能导致的变动:
项目周边道路施工情况(建议由开发部完成);
西北侧菜市场的设置会方便居民生活,但也会产生一定的噪音、空气及治安方面的不利影响,需采取必要措施预防。
4、大市政配套:
(开发部负责)
道路现状及规划发展情况;
供水、电、气;
通讯;
污、雨水排放等。
5、规划设计情况:
总占地面积:
59927.38㎡,共89.89亩
道路面积:
11000㎡
总建筑面积:
127932㎡
其中:
多层住宅面积:
63512㎡;
高层住宅面积:
49340㎡
底层商铺面积:
8500㎡
车库面积:
6580㎡,有停车位390个,其中一层架空车位228个,地面停车位72个,道路停车位90个
公建配套:
1100㎡
容积率:
1.74
绿化率:
38%,绿化占地面积22800㎡
建筑密度:
0.30
第二部分 市场分析
1、全市总体市场情况分析
⑴供需方面:
2004年由于受全国宏观调控的影响,全市房地产开发投资额为22.9亿元,比去年减少29%,降至四年来的最低点,全年施工面积202万平方米,实现销售面积148万平方米(数据来源于房管局市场科统计资料,略有差异)。
表一 03.04年施工及销售量比较表
时间
2003
2004
总面积
均面积
施工量
普通
165万
131㎡
108万
128㎡
电梯
60万
161㎡
46万
159㎡
别墅
16万
267㎡
8万
285㎡
销售量
85万
127㎡
95万
132㎡
35万
160㎡
29万
145㎡
5万
337㎡
6万
289㎡
由表一,2004年全年施工量减少,虽然下半年销售量持续下降,但总体销量去较2003年有些微增长,预计2005年在宏观调控政策的持续影响下,开发量将继续萎缩,只有150万平米左右,而总体需求上却未有利空消息,如此一来,供不应求的矛盾会变得突出,房价有上扬的很大可能。
⑵房型方面:
表二 03.04年所售房型比重比较表
由表二,90-130平方米的房型仍是绵阳市场的绝对主力户型,90平米以下及130平米以上作为强力补充,这种户型布局模式不容更改。
但130平米以上占比重较大主要是由电梯公寓及高档别墅所支撑。
由下面的空置情况分析可以看出,此种房型空置的危险较大,建议少设置大户型。
⑶总价及单价分析:
表三 03.04购房总价比重比较表
表四 03.04购房单价比重比较表
将表三、表四综合比较后,我们会得出如下结论:
①房价攀升很快也很高,除经济适用房,1000/平米的普通住宅已经绝迹;
目前绵阳市普通商品住房的平均售价达到1447元/平米(套内价格),较去年增长120元/平米。
②总价20万/套以上的住房销量最大,中高档住宅很有市场,只要有让顾客满意的产品,购买力是没有问题的;
③单价上涨而总价基本保持不变,呈现出户型变小、单价上升的态势;
⑷空置情况:
2003年一年以上的空置面积为159689㎡,共570套,平均面积为280.16㎡,主要是一些高档别墅及大户型的电梯房,其中不乏大面积的多层住宅;
2004年一年以上空置普通住宅29718平米,194套,平均面积153平米,电梯公寓16527平米,93.套,平均面积177平米,所以必须避免大量开发大户型房屋。
⑸客户组成:
近几年随着绵阳城市化进程的加快,城市居住环境的美化及新开商住小区品质的提升,越来越多的外地人到绵阳投资置业,购房所占比例由2001年的16.5%上升到2004年的32%,已经成为本市住房消费的一支生力军。
⑹二级市场的发展:
住房二级市场近几年异常火爆,开始步入高速发展期,2004年成交量比2003年增长了88%,这种状况将会极大地促进住房一级市场的发展。
2、区域市场分析
高水片区历来是一个比较落后的区域,不被政府和开发商所重视,原来只有一些零星项目及一个大型经济适用房项目(凯厦花园),但近三年的情况略有好转。
从近期的统计资料来看,由于西蜀名居、五一名都、小岛花园、长兴都市港湾及星河湾一批高档楼盘的进入,该区域逐渐成熟起来,而价格上的优势也使得凯厦花园的销售局面大为好转。
据最新的统计资料,该区从2003年到2005年元月在施工、销售面积上一直是仅次于市中心及游仙区,名列第三位。
最近的销售均价由于星河湾及小岛水语郡的带动更是达到了1527元/平米的高水平,已经进入了开发的热潮。
⑴供求情况:
该区域2003普通商品住宅施工面积242680㎡,2320套,平均面积104.60㎡,电梯公寓131298㎡,920套,平均面积142.72㎡(主要是西蜀名居二期、长兴都市港湾及五一名都),经济适用房26049㎡,309套,平均面积84.30㎡(主要是凯厦花园);
2003年竣工的普通商品住宅146145㎡,1584套,平均面积92.26㎡,电梯公寓23648㎡,120套,平均面积197.07㎡,经济适用房91996㎡,893套,平均面积103.02㎡;
在销售上,该区域住宅平均售价11147元/㎡,属低档价位。
2003年销售普通商品住宅134967㎡,1701套,平均面积79.35㎡;
电梯公寓24262㎡,143套,平均面积169.66㎡;
经济适用房59173㎡,661套,平均面积89.52㎡;
商铺面积10732㎡,均价2005.50元/㎡。
本区域住宅的平均价格约为1193元/㎡。
⑵空置方面,一年以上的空置房面积为9703㎡,共68套,平均面积为142.69㎡,这种面积的户型可列入警戒面积,规划时需慎重考虑。
⑶外地客户:
该区域内外地人购房数量也比较可观,购房52360㎡,646套,平均面积为81.05㎡,占总销售量的22.85%。
⑷区域内供应产品特征
为了知己知彼,我们做了附近的楼盘调查,调查情况表明:
①各项目在户型面积及功能方面的同质化比较严重,侧重点分别是90㎡及120㎡左右的主力户型,贴近市场需求,另以130㎡以上的户型为补充。
要在户型上有所差别,只能求助于户型的内部结构更加合理,在细部方面下功夫;
②项目的规划、规模及景观布局成为获取利润的主要诉求点。
通过调查,在满足同样的使用功能的前提下,很多人都宁愿多花钱去选择景观好、物管好及规模大的小区,寻求更多的安全感及认同感。
要使本项目中高档的定位得到认可,达到高于周边小区的销售价格,必须在景观的营造及宣传推广上花费更多的心思。
综合以上情况以及结合我们对附近其他一些小楼盘的调查,我们可以看出,该区域周围的开发商走了两个极端,一是以凯厦花园、随园新村等为代表的经济适用房项目,他们以低价位(1100元/套内平方以下)和二居,三居这样的中小户型为主力吸引人气;
二是以小岛花园,五一名都、星河湾为代表的中高档楼盘,他们的价位比较高而且以电梯公寓、跃层、别墅作为他们的主力户型,力图从高品质和高档次方面去提升楼盘的价值。
目前我们附近楼盘的价位平均值为1200元/㎡,星河湾更是达到了1500元/㎡的均价,如果我们从规模、景观及宣传推广上向高端产品靠扰,以1300元/㎡的起步均价并向1400、1500元/㎡的价位提升是很有可能的。
⑸主要竞争对手情况:
星河湾、小岛花园具体情况
项目
星河湾
小岛花园
企业
花园集团资金、人力资源较雄厚,多种行业发展都比较好,具有很高的知名度及美誉度
汉龙集团实力雄厚,在业内享有很高的声誉
规模
300亩土地,24万的总建筑面积,2000余户
1000余亩地,绵阳最大的规模
景观
以水体营造为主,辅以精细化的景观绿化,目前的实景效果非常好
得天独厚的小岛地段,自然景观优良,自身造景的档次高
主力户型
多层、电梯、别墅相结合,80-300㎡之间,目前的主力户型贴近市场需求
以跃层别墅为主,辅以部分多层
宣传推广
前期宣传力度非常大,多种方式结合,效果很好
宣传力度较大,渠道固定,针对性比较强
特色
大面积水景、金牌物管及售后服务的佳客会
引入教育产业,汉龙英才学校
定位
中高档市场的宣传定位,目标客户的包容性强
纯粹定位为高档市场,诉求受众为高收入阶层
价格
1300元/㎡的开盘均价,目前己抬升至1500元/㎡
一期多层起价1580元/㎡,跃层2280元/㎡
人员
人员经系统培训,专业性强,素质较高
物管
物管知名度高,价格为0.45元/㎡
物管专业化强,价格为0.7元--0.8元/㎡
销售情况
销售情况很好,一期基本售完,二期销售状况好
销售情况很好,一期己售完,二期正在接受咨询
⑹区域内购买人群分析:
该区域的客户来源方面:
在我们土地周围的企业包括长虹二、三分厂,九洲集团,华丰公司,灵通电气,及许多汽车销售及装配公司等。
事业单位包括交警队、三水厂等,其中长虹厂因为职工住房不是全产权,无法进入市场交易,所以他们是最有可能成为我们潜在客户的群体;
九洲集团,灵通电气,虽然老员工已经解决了住房的问题,但是年轻一点的员工仍大多住在集体宿舍或者在外租房,他们也是我们的潜在客户;
西南科技大学的年轻老师因为学校离城太远,又要追求城区的生活方式,也可以成为我们争取的对象;
在附近安居工程居住的居民也抱怨他们房子户型不合理,条件比较差,所以只要价位合理,环境比较好,他们有可能会购买我们的房子。
为此我们根据调查做出一个图表来反映我们各种潜在客户所占的比例:
这些潜在的客户,大体上都比较年轻或居住在附近,他们对房屋位置的敏感程度较低,对房屋价格,户型,质量,小区环境,交通,比较敏感。
他们单人的收入水平大致为800——2000左右,比较稳定。
而且多数没有小孩或者是单身,他们对二居,三居(套内面积75—105平方米)的房屋,特别是二居(套内面积100平方米以下)的户型需求旺盛。
⑺由以上分析,我们可以得出以下结论:
①区域市场形势:
高水片区的整体市场地位日益重要,投资及居住的吸引力也会越来越强,发展潜力不容置疑,此时进入该市场进行开发是顺势而为,造势的成本降低且功效更大;
②项目定位:
项目周边楼盘高、中、低档混杂,购买力广泛而强大,根据公司的情况,将所开发项目品质及价位定位为中高档,宣传定位为高档,与高档项目比具有价格优势,与中低档项目比具有品质及品牌优势,形成自己的特色,目标客户方面既吸引数量最大的中等收入阶层,又具有强大的包容性;
③本项目在开发中的营销焦点问题:
可宣传亮点为公司的信誉、项目优良的户型结构、项目优美的内外环境。
营销的焦点是在与周边楼盘形成良好的竞合关系中大力突出自己的优势。
利用中、小项目的对比突出本项目的企业背景、户型及环境优势;
利用周边的大盘名盘为本项目聚集人气,带来人流。
3、定位分析
⑴市场定位:
高档产品的宣传定位,中高档的价格定位;
⑵目标客户定位:
由于前几年高校的大量扩招,就业的年青人增多(主要在九洲、长虹、灵通电子、华丰及西科大),导致家庭小型化,对小户型的需求增多;
同时,附近所列企业及学校的老职工,由于住的都是家属宿舍,有改善居住条件的需求,又具有一定的购买能力,成为购房的主流,会以追求享受为主,增加对中大户型的需求;
城区二次置业及投资的客户由于城区高房价的原因也会有相当部分选取中该区域,尤其是二次置业者追求中大户型;
近郊如青义镇的农民也会从最近的入口向城市迁移,该区域的项目会成为首选,中小户型比较适合此类客户;
另外,郊县及外省、市的客户也会因为城市本身的优势进入绵阳安家置业,此类客户的选择受多种因素限制,无法具体分析。
在以后的宣传诉求中以上述几种客户为主,贴近他们的生活方式及习惯,强化他们的认同感及归属感,必会取得良好的销售效果。
⑶产品定位:
①层次定位:
要增加项目利润,只能通过提升附加值的形式,就必须营造项目的高端产品的形象及品质,这就需要在营销推广、会所功能、卖场布置、外立面、大门等方面制造出大气、尊贵的氛围;
②户型/面积定位:
90㎡内的两居室及130㎡内的三居室为主,是该区域乃至全市的主力户型,不能变更;
针对青年人的追求刺激、新奇等特点,设计部分小跃层,不出现较高的总价,会被大多数人接受;
排除六跃七等大户型,可安排少量150㎡内的四居室。
③价格方面:
目前绵阳市的住宅均价己达到1200元/㎡,随着政府在银行融资及土地方面的政策约束,以及建筑施工方面的强制性规范的使用,开发成本会大幅度提升,房价走高的趋势会持续下去,这已经成为公众的共识。
在这种情况下,我们可以反其道而行之,采取低开高走的定价策略,一期以1300元/㎡的均价起价,在规模化的基础上体现明显的价格优势,为一期造势,二、三期可将均价提升至1400元/㎡甚至1500元/㎡;
第三部分 规划设计分析
1、规划设计思路:
⑴住宅布置结合地形,直列与斜摆相结合,高中低层相结合,点式与条式相结合,形成起伏有序、错落有致的建筑空间效果;
建筑布局重视朝向,所有住宅均处于正南北或偏南北朝向,并正对主导风向;
⑵充分利用江景,在长达400M的沿江景观带上布置了多层及小高层住宅,户户邻江,具有较高的品位;
⑶社区共设有主次4个入口,位于小区中部的南北两个出入口形成贯通南北的中轴线,与河堤路相连的人行通道,有效地沟通了内外景观;
⑷小区建筑形态错落有致,围合而成的景观绿化空间与建筑虚实互补,使公共空间、半私密空间、私密空间、三级景观空间自然过渡,中心景观带直通江面,又把区内的各个绿化景观联系起来,使人置于休闲、安静的优美环境当中;
⑸住宅小区立面主格调为现代民居风格,坡屋面与少量平顶相互穿插,形成非常有变化的坡顶形式,;
再加上屋顶花园、绿化构架的搭配,使顶部设计既丰富多彩,又协调统一,墙身简约大方,细节处理使住宅外观充满生活气息。
⑹小区户型面积以100-120㎡为主,贴近市场需求,各户型力争取得最好的通风采光条件,户型布局上做到动静、干湿分区明确,提高了居住的舒适度。
2、具体意见:
⑴土地用途方面:
虽然商铺价值尚显现出来,但随着区域配套设施的完善及居住氛围的成熟,存在着较大的升值空间,应以商住结合的方式开发;
⑵内部结构及功能定位:
小户型以实用为原则,厨房设大的生活阳台,卧室或客厅须有一阳台,客厅开间4.2米;
大户型兼顾实用与气派,尽量减少浪费面积,设大阳台及功能齐全的生活阳台,客厅开间不少于4.5米;
无黑卫;
落地凸窗;
三米层高;
⑶景观营造:
注重以独具特色的景观绿化来提高小区品质,吸引客户购房,以崇尚自然的姿态,栽种各种季节的植物,在提高绿化率的同时,营造各组团间独特的季节风貌;
设置有特色的小景点;
⑷总体规划:
实现户户观景,避免异形房间,多南北朝向,保证通风效果;
配套及公建设施需在总图中就落实具体位置,避免以后的纠纷;
⑸小区出入口既要实现内外的联通功能,又要体现项目品质;
外立面造型及颜色要充分考虑周边建筑,在注重和谐性的同时突出自己的独特性。
3、规划情况概述
⑴总占地面积:
⑵道路占地面积:
⑶总建筑面积:
①多层住宅面积:
63512㎡,高层住宅面积:
②底层商铺面积:
③车库面积:
⑷公建配套:
⑸容积率:
⑹绿化率:
⑺建筑密度:
⑻户型、面积及套数比例:
①90㎡左右:
159套,占22%;
②110㎡左右:
129套,占18%;
③120㎡左右:
262套,占37%;
④130㎡左右:
14套,占2%;
⑤140㎡左右:
18套,占3%;
⑥150㎡左右:
44套,占6%;
⑦160㎡左右:
30套,占4%;
⑧170㎡左右:
10套,占1%;
⑨180㎡左右:
40套,占6%;
⑩190㎡左右:
8套,占1%。
共714套住宅。
第四部分 项目开发
1、施工进度(略)
2、销售进度及资金回收情况
项目多层均价定为1450元/㎡,高层均价定为1600元/㎡,商铺由于目前人气不旺,投资价值体现不出来,暂定价格为2300元/㎡,在销售过程中可根据实际情况予以调整,地下车库的面积在28㎡左右,因为车库总价不能过高,将单价定在2500元/㎡,或根据实际情况按套定价。
项目整体销售分为四个阶段,第一阶段为取得预售许可证,进行预售,销售率为20%;
第二阶段楼体封顶,开始正式销售,销售率为30%;
第三阶段项目全面竣工,开始交房,现房销售,销售率40%;
第四阶段为尾盘销售,销售率为10%。
销售回款情况如下:
第一阶段:
20703.64万元*20%=4140.73万元;
第二阶段:
20703.64*30%=6211.1万元;
第三阶段:
20703.64*40%=8281.46万元;
第四阶段:
20703.64*10%=2070.36万元;
总体销售收入为:
20703.64万元
第五部分 投资收益分析
1、成本及效益估算:
(1)项目投资总额:
16619.05万元
单位成本:
1299元/m2
①土地成本
:
2400万元
②前期工程费:
58万元
③基础设施费:
89万元
④建安工程费:
800元/㎡*127932㎡=10234.56万元
⑤配套费用:
104元/㎡*127932㎡=1330.49万元
⑥开发间接费
1600万元
⑦景观绿化费:
600万元
⑧营销费用:
10234.56*3%=307万元
(2)销售收入:
①多层住宅:
63512㎡*1450元/㎡=9209.24万元;
②高层住宅:
49340㎡*1600元/㎡=7894.40万元;
③商铺:
8500*2300=1955万元;
④车库:
6580*2500=1645万元;
(3)所得税前利润:
20703.64万元-16619.05万元=4084.59万元
2、经济效益分析
由于销售回款的可制控性非常小,为了便于把握销售状况,及时采取措施预防潜在的风险,现将不同的销售阶段对回款及利润的影响预测如下:
回款
利润
10%
20703.64万元*10%=2070.36万元
-14548.69万元
20%
20703.64万元*20%=4140.73万元
-12478.32万元
30%
20703.64万元*30%=6211.09万元
-10407.96万元
40%
20703.64万元*40%=8281.46万元
-8337.59万元
50%
20703.64万元*50%=10351.82万元
-6267.23万元
60%
20703.64万元*60%=12422.18万元
-4196.87万元
70%
20703.64万元*70%=14492.55万元
-2126.50万元
80%
20703.64万元*80%=16562.91万元
-56.14万元
90%
20703.64万元*90
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