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同时有利于进步租赁房源备案率,增强租赁市场管理。
1.2经济(Economy)层面
北大光华REITs课题组撰文指出,中国住房市场特别是一线城市已进入存量时期。
全国存量市场已达180万亿元范围。
不过,租赁市场份额偏低,全国租赁成交占比仅6%,与西方成熟国度相比仍有很大增长空间。
测算显现,中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值范围将在5200亿至1.56万亿元之间,远景宏大。
中国公募REITs市场的潜在范围应在4万亿至12万亿元之间。
思索到中国根底设备建立的宏大需求和城市化人口的增长,这是一个相对激进的估量。
城镇化背景下,2010-2018年中国活动人口范围均超越2.2亿人,2014年更是高达2.53亿人,其中青年群体占绝比照例。
此前链家发布的报告显现,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(买卖总额)已超越1万亿元,将来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。
由此可见,中国的住房租赁市场潜力宏大,迅猛增长的活动人口,也为青年公寓租赁行业提供了基数庞大的潜在用户。
1.3社会(Society)层面
从整体社会层面来看,我国每年高校毕业生持续增加,而重点城市产业构造合理、开展潜力宏大、年轻活动人口范围大、对各类人才吸收力较强,租住消费晋级特征也十分明显,为行业开展提供了宽广空间。
在人口集聚的热点城市,囿于商品住房价钱较高,住房保证政策掩盖范围有限,还有相当局部的新晋城市人群既无力购置自有住房,也不是国度住房公共保证对象。
另一方面,人民的寓居观念的改动也促进了公寓租赁行业的开展,据艾媒数据的报告显现,有43.0%的白领人士表示能够承受不断租房而不买房的生活方式。
长租公寓市场在具有大量新一代都市白领的一线城市已根本提高,北京、上海、广州和深圳的长租公寓入住率分别到达93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。
这再一次证明开展青年公寓租赁行业曾经成为各大城市吸收人才的又一着力点,也更突出了开展租赁行业关于保证民生,促进城市开展的重要性。
1.4技术(Technology)层面
随着我国科技力气的逐步雄厚,为在线青年公寓租赁行业带来了新的开展机遇。
首先,挪动互联网的提高以及大数据和人工智能技术在住房范畴的应用,能够将房源信息和租户的需求合理匹配,协助租户能够实时挑选并预定房源。
其次,手机、VR等硬件技术的开展,为在线租房的运用体验带来了极大改善,除了能够远程在线查看房源的位置等根本信息外,还能够经过VR技术沉浸式在线看房,防止路途奔走,进步看房效率。
另外,随着支付宝等线上金融的逐渐推行,房东和租客都将有租房信誉档案,失信记载将会影响今后的房屋租赁本钱,从而使得租赁双方的利益得到进一步保证。
以上各种要素综合推进了近几年青年公寓租赁行业的开展。
依据艾媒数据的预测,近几年中国房屋租赁市场的租赁面积不断处于稳步增长阶段,2018年中国房屋租赁市场租赁面积到达67.3亿平方米,在2019年打破70亿平方米大关后,估计2022年租赁面积将到达80.6亿平方米,市场前景非常宽广。
另一方面,依据艾媒数据的统计和预测,2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,相较于2019年,租赁市场中的租赁人口在2020年不会有较大变化,但是将于2021年再次开启疾速增长的态势,并有希望在2022年到达2.4亿人的租赁范围。
2.
竞品剖析
在国度政策和社会大背景的共同支撑下,快速开展的青年公寓租赁行业吸收了众多参与者,大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。
有传统的线下房屋中介公司和个体,也有新晋的线上中介平台,如自若、泊寓、青客、城家公寓、相寓、蛋壳公寓、优客逸家、贝壳找房、安居客等公司。
下面针对自若、泊寓、青客、城家公寓这四家主要针对青年公寓租赁展开业务的公司的开展进程停止剖析。
2.1自若
依托地产中介链家的资源,自若业务于2011年5月正式启动,并于两周内迎来第一位租客。
2012年9月,自若友家2.0正式上线,共有100多项晋级。
在成立一周年之际,自若迎来了来自76个国度和地域的近30000名租客。
并于10月全面推行入住3天不称心无条件全额退款的效劳保证。
2013年,自若初次推出为毕业生租房的主力方案“海燕方案”,开端“月付0押金”优惠政策,并接连推出“入住承诺”、“保洁承诺”、“维修承诺”等效劳晋级承诺。
2014年,自若首个公益项目“以梦为马”正式启动,携同10万自若客为“壹基金”、“爱心衣橱”、“阿拉善”、“链家爱心图书馆”、“自若保洁子女助学金”五个公益幻想加码。
同年,自若推出“惠蕾方案”29元/天的月租房,正式上线,在传统的房地产行业中开拓了一个全新的租住形式。
2015年,自若全面支持自若客经过APP预定签约。
自此,自若完成了租房与效劳全流程互联网化、挪动化。
并携手万科,从租房到买房,自若客购房“房租抵房款”第一期启动。
截至2015年底自若友家房间数达20万间,自若客累积达40万人。
2016年,链家旗下O2O长租公寓品牌自若友家宣布独立,发布友家4.0、自若整租、自若驿、自若民宿、自若优品等一系列产品。
截至2016年底,自若管理房源数量超越35万间,累计租客80万人。
2017年,自若胜利发行租房市场首单房屋租金分期类ABS产品——中信证券。
累计自若客打破100万,累计房源40万间;
协作胡同自若驿开放。
2018年,自若完成40亿元A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。
并开通北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津9个城市,胜利上线小程序“自若ziroom”。
同年11月自若“深呼吸1.0房源”全面上线,从板材、辅料、施工及室内空气四个方面对租住产品停止晋级。
目前,自若已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市规划,管理房屋数量超越40万间,累计效劳15万自若业主,累计自若客100万人市。
阿里巴巴、XX、京东、360、光大银行等百余家国内知名企业已成为自若企业会成员。
截至目前,自若旗下有六大产品,其中自若友家、自若整租、自若直租是分散式公寓,自若寓是集中式公寓。
运营方式上,官网、APP、微信等多个渠道停止管理效劳。
效劳上推出了保洁、维修、搬家等多个效劳项目,从多个维度配合用户寓居需求。
2.2泊寓
泊寓是万科集团长租公寓品牌,主要目的人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群,市场定位精确,努力于打造专属于18-35岁且具备年轻、追求幻想品牌特征青年的高质量寓居空间与创意时髦生活的纯租赁社区。
2014年11月接手首个项目泊寓·
万汇楼,开端长租公寓业务在中国的规划,并于2015年单独成立了租赁公寓业务部开展长租公寓,随后开端在几个重点城市停止尝试。
进入2016年,万科整合旗下各个分公司长租公寓项目,制造统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价钱审批及财务结算等,并统一为“泊寓”品牌。
2016年底,泊寓曾经进入了18个城市,开业了44处长租公寓项目。
2017年底,泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,掩盖29个一、二线城市,集中式租赁住宅全国抢先。
泊寓依托万科集团资金支持,“泊寓”作为长租公寓的统一品牌有利于品牌树立与宣传。
2018年,泊寓租房项目已在北京、上海、广州、深圳等30
余城市开放。
2.3青客
“青客”寓意“青年客人”,定位地铁边、租得起、有管家的青年公寓,以高学历、固定工作、稳定收入三大规范严选租客,立志为1000万青年人才处理住房问题。
并希望能盘绕城市青年群体的生活需求,依托白领公寓租赁效劳来吸收广阔人群,借助物联网、信息技术等手腕,搭建一个满足青年白领日常寓居、消费、社交、文化等方面需求的多功用效劳平台。
青客成立于2012年,开展迅猛,截止2018年底房源量近10万间,业务范围掩盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
2019年11月,青客公寓正式在美国纳斯达克挂牌买卖,成为国内首个赴美上市的长租公寓品牌。
作为一家高度信息化的新型互联网公司,青客在公司业务流程的每一个环节都充沛表现了互联网思想,普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流停止全面有效管控,用科技彻底推翻了传统公寓行业。
2.4城家公寓
城家公寓成立于2015年,是华住集团和IDG资本共同出资成立的公寓,倡导“陪伴美妙的独居时期”,经过“独享的寓居空间”+“共享的社交空间”
,提供年轻人就近上班、便利、高性价比的独立住宿空间,打造寓居环境。
从23平米的套房设计到14平米的空间实验,模组化的家具打造、智能化的系统、社交空间的适用性。
城家公寓在全国一线城市规划
,当前已掩盖北京
、上海
、广州
、深圳
、苏州
、杭州等多个城市。
2015年1月首家直营店在上海开业,同年7月城家app上线,12月取得华住酒店集团和IDG资本共同投资的天使轮融资。
2017年6月城家长短租分离CAS系统上线。
2017年7月7日城家公寓宣布完成5000万美圆Pre-A融资,由华住酒店集团和IDG资本增投。
2018年1月9日城家公寓正式入驻北京。
2019年9月城家公寓获投3亿美圆A轮融资,该轮融资由博裕资本(领投)、云锋基金、华住酒店集团投资。
目前已在全国具有26家门店,效劳租客4万多人,同时为3000多人提供管家效劳。
四款产品近90天的日下载量:
(数据来自七麦数据)
四款产品近一年的生活类榜单排行:
由图可见,自若在四款产品中的生活类榜单排名和日下载量都远高于其他三款竞品,阐明其用户数量和市场占有率都处于较高的位置。
3.产业链剖析
3.1产品线剖析
目前自若主要有以下6条产品线:
自若友家:
是自若传统租房业务中的合租业务,是将链家原有的租房业务停止整合,从业主手中收取房屋,停止设计装修后再推向市场,以满足市场需求,从而在买卖中赚取差价获利。
在经过数次的晋级后,自若友家产品曾经更新至5.0,向租户提供更有质量的租住环境。
自若整租:
和自若友家一样,自若整租也是链家旗下传统的租赁业务,只不过是整套出租。
通常从租户手中整套收进房屋,在设计装修后,再整套租给承租人。
自若整租是在2016年推出的产品,满足家庭、三五好友整体租赁的需求。
业主直租:
是2017年推出的租赁业务,相关于友家及整租产品,业主直租业务称之为“轻托管”形式,友家以中介的角色撮合租户和承租人达成买卖,自若收取效劳费,同时提供保洁、维修等效劳。
自若寓:
是自若的长租公寓业务,目前仅规划在北京和上海两个城市。
属于自若集中式租赁业务,和其他品牌公寓相似,自若租赁整栋(或几层)物业,停止整体装修设计,停止住房租赁业务。
自若驿:
是自若推出的面向在城市短暂停留,且经济的短租产品,其和青年国际游览社熟习相当,只不过融入了本人的元素,如选址位于CBD商圈、交友互动、3Q睡眠系统、五星级卫浴、平安门锁等,目前该产品已在北京、上海等重点城市规划。
自若民宿:
成立于2016年6月,是自若推出的全新产品之一。
自若民宿产品实践上是自若打造的民宿平台,是自若短租产品之一,经过与民俗房主协作,将房源上线至自若民俗平台,有自若提供专业的管家和销售推行效劳。
目前该产品已进入国内外60多个城市。
自若效劳是自若向自若客提供的增值效劳,为了进步自若的效劳质量和响应时间,在成立之初就开通了400全国效劳热线电话,同时向自若客提供保洁和维修效劳,之后为了满足市场的需求,推出了搬家效劳,这些效劳均为自若本人的团队,目前局部城市除向自若客提供效劳外,也向外部提供效劳。
自若生活产品其内容相当于自若的论坛,但也富有了线上销售的功用,包括自若的资讯,自若寓的社群活动,自若客代表的自我独白,同时还有自若提供的自若优品供购置。
整体来看该产品内容表现出的就是很生活化,贴近自若、自若客,让生活更有内涵。
3.2用户&
场景剖析
(1)用户剖析
自若的用户主要分为租住人和房东,其中租住人又分为长租用户和短租用户。
①针对长租用户,其目的用户群体主要为在一二线城市工作的青年群体,其消费程度较高,对生活质量特别是寓居环境的请求较高,但由于其工作的忙碌特性,使其没有足够时间去处理传统租房带来的种种问题。
②针对短租用户,其目的用户群体为收入偏高且喜欢旅游或经常出差的用户。
③针对房东用户,其目的用户群体为有闲置房屋需求出租但是没有适宜的出租渠道或无暇管理出租事宜,需求停止房屋出租托管的用户。
(2)场景剖析
针对不同的用户群体,产品的运用场景主要分为以下几类:
①来自四川的应届生小王找到了一份北京的高薪工作,由于毕业后就需求前往北京工作,没有时间实地找房,又没有熟人能够帮助。
②在北京工作一年的小李目前租住的出租屋环境较差,且各项权益得不到保证,目前曾经涨薪,希望换一个条件较好的住房,且希望经过第三方平台和房东树立租房协议,来保证本人的权益。
③赵女士平常经常往复于北京、深圳两地出差,且会有一周左右的停留;
但是忙碌高压的工作令其不愿寓居在酒店或宾馆,想要找一个能够放松的差旅寓居地。
④刘先生目前曾经和家人移民至其他国度,但是国内还有一套房产空置,平常没有时间回国照看房子,又不好意义费事朋友,需求平台将房屋出租进来并停止托管。
4.中心业务剖析
4.1自若长租产品的运营形式
与传统租房业务不一样,自若从房东手中收取零散房源后,并不直接转给承租人,而是会停止重新的改造装修,以及配置全新的家居,以此增加租赁溢价。
如自若友家、自若整租、自若寓都是经过二次装修后再推向市场的,但在长租产品找,业主直租是2017年5月才推出的产品,其特性是并不停止二次装修,且无差价买卖给承租人,但是依据租期收取一定比例的效劳费。
4.2自若长租房源来源
在初期,自若长租的房源主要来自于链家导入、自我拓展及第三方协作。
而以上的协作方式是基于链家的门店网络,以及链家和自若的品牌效应而构成的。
绝大多数房源靠链家经纪人发掘和引荐,极少数是转引见或者直接找到自若的,不过2017年开端注重直收,特地成立了直收部门,也在给综合管家宣导房屋直收,就是要逐步摆脱对链家的依赖。
5.产品迭代剖析
在目前中国长租公寓市场中,自若无疑是范围最大的企业,但是如此大的运营范围是如何来承载和运营的呢?
自若积极引入了O2O的运营形式,公司将线下资源规范化后,在线上停止展现给需求租房的客户,并且经过互联网来简化和进步传统运营的流程。
自若在成立之初就将旗下租房业务搬到了网站上,2011年6月自若网上线。
在挪动互联网逐步兴起的背景下,2014年自若APP上架,并在次年完成了挪动签约的功用,在经过迭代晋级后目前自若APP曾经开展到6.0代产品。
除此之外,自若还充沛应用微信社交传播的特性,打造基于微信的效劳宣传平台。
5.1产品迭代历史
5.2产品开展趋向
从平台功用的健全以及传送信息的状况来看,自若的O2O平台曾经进入租房第五代产品,相较于传统的信息效劳型租房产品,其定位于更注重质量的效劳型租房产品,信息效劳型租房产品并没有很好地处理信息不对称问题,如黑中介、过时信息、虚假房源信息等;
而自若经过自在房源和规范化装修很好地处理了这些问题,并提供良好的住户效劳。
当自若APP在不时的开展过程中,其功用愈加的丰厚适用,面向客户的窗口更多。
APP在晋级后,注重从更多角度展现本人的产品,并增加了更多软性的内容,来充实APP的内涵。
下面从Android应用商店和IOS商店的“自若”APP下载量来剖析其近期开展趋向。
由图所示,在Android应用商店的自若累计总下载量已达82,317.611次,近30天的日均下载量为57503次,在每次产品更新后都会迎来其下载顶峰,其累计下载渠道多为华为和小米用户。
从IOS的AppStore的近三个月的下载量预算图中能够看出在春节假期期间,其下载量有显著降落,并且受新型冠状病毒影响,低下载量持续了较长时间,但随着复工复产的有序停止,下载量有进一步得到上升,并稳定在8000次左右。
Android系统应用商店的自若累计下载渠道散布图(来自七麦数据)
Android系统应用商店的自若下载趋向图(来自七麦数据)
经过统计产品的迭代数据和下载量趋向,能够看出自若从单纯的长租业务向分离民俗、客栈的综合类租住平台开展,并经过上线生活效劳和智能家居功用,力图为用户提供全面化、智能化的租住环境,并且遭到大多数租房一族的喜爱。
估计将来自若会进一步开展租房周边业务,并从细节提升租户和户主的租赁体验,吸收更多的用户运用。
IOS系统应用商店的自若下载趋向图(来自七麦数据)
6.产品构造剖析
6.1产品功用构造
自若APP功用构造分为五大模块:
首页、找房、房东、全屋智能、我的。
∙五大模块均可经过底部的Tag进入,其中首页是根底找房和活动页,APP翻开后默许进入该页面;
∙找房主要是经过输入天文位置来以地图的方式展现搜索位置左近的房源;
∙房东主要分为业主拜托、民俗房东和整栋协作三种方式为不同的业主效劳;
∙而全屋智能为用户提供各种只能家具产品,运用户从计划定制到商品购置,再到快速装置,以及最后的无忧效劳都能得到效劳保证;
∙我的页面出来根本的功用模块外,还提供在线保修、在线交纳账单等功用,协助用户线上完成一切租房寓居事项。
详细的功用构造图如下:
6.2产品业务流程
自若的业务流程主要是用户经过各种渠道选购或搜索心仪房源,看房后停止签约入住,以及相关的管理效劳等。
详细业务流程如图:
7.
产品页面剖析
7.1首页阅读
翻开自若app,经过2s的广告页面,默许进入首页,页面显现如下:
7.2找房页阅读
7.3
个人中心页面阅读
8.
运营剖析
8.1用户增长流程和差别化运营形式
自若经过线上线下相分离的方式完成用户增长,经过增加产品曝光率,提升品牌知名度,增大流量;
进步产质量量,增强效劳程度,给用户更好地体验,提升付费转化率;
进步产品规范化水平和效劳效率,降低本钱,提升产品性价比,进步复购率、减少流失率。
另外,自若在2015年推出本人的信誉体系,并在次年对该信誉体系晋级。
联手蚂蚁金服旗下的芝麻信誉、LinkedIN领英及职场社交平台陌陌,将个人征信体系引入到租住行业。
自若信誉体系主要从租住人的身份信息、履约历史、租住行为、外部信誉,四个维度评定自若客的租住生活信誉,保证入住人信息的真实、平安可信,并对友好行为和恶劣行为停止公示。
此举是希望打造高质量O2O青年寓居社区的自若来说意义严重,具有更完善的信誉体系,也就意味着具有更多的时机来营造良性的社区生态环境。
在租金的制定上,自若常常依据不同产品,周边的市场状况,租金程度来制定价钱,但总体来看,自若产品的租金要高于周边市场,这主要是掩盖装修、家电本钱以及利润的需求。
8.2营销活动
自若经过组织社群活动将租户之间、租户和自若之间的关系得到增强,除了盘绕节假日和关键时间节点组织活动外,自若还上线了Z-SPACE——自若的首个无界生活空间,提供线上的分享活动和线下的餐馆、茶室、书屋、咖啡厅喝酒吧;
以及Z-Lovi——自若的首个音乐社交空间,把自若用户中有趣的灵魂汇集在一同。
从2013年起,自若推出“海燕方案”,以“0押金入住”的方式,为毕业生提供牢靠、优质的房间。
并于2015年推出“惠蕾方案”,针对大学实习生推出29元/天入住,租期30天的房源,持续至今。
后又于2018年推出“深呼吸方案”,保证租户的入住环境的平安性,让用户安心入住。
8.3获益形式剖析
从自若的运营形式上我们能够看出,其获益途径主要为租赁业务、平台业务、家政效劳业务、客户积聚以及融资五个方面。
租金收益:
作为长租公寓企业,租金收入无疑是公司最大的收入来源。
自若友家的租金的定价采取“以出定收”的机制,即综合管家参考周边市场租金价钱,在预算装修和配置本钱,然后依照租期平摊,平摊的价钱减去市场价钱即为对业主的收房价钱,假如业主不愿意降价,本钱则会在房价中表现,即最终由租户来买单。
平台收益:
自若以自若APP为平台,推出民宿产品,民宿客栈运营者经过平台取得推行、宣传及订单,自若则可在平台运营中收取管理费用。
效劳收益:
自若经过为自若客和外部客户提供搬家、保洁、维修等效劳向用户收取效劳费用。
客户池共享收益:
除了经济上的直接纳入外,自若的另一个隐性收益就是经过租房业务取得大量的客户,这些客户成为将来二手房买卖的潜在客户,构成自若的租房业务和链家的二手房买卖业务在客户资源上的互动。
融资收益:
在推进长租公寓的同时,以自若分期应收账款作为根底资产发行金融产品,经过在资本市场认购,从而到达融资的目的。
除此之外,从盈利的角度来看,经过进步运营效率节约本钱,也是进步利润的一种方式,在“互联网+”盛行的当下,自若经过业务的互联网化,提供本身的运营效率,同时降低人力本钱和时间本钱。
另外,自若规范化体系简直贯串了运营的每个环节,而且严厉依照规范化来执行。
以产品规范化为例,表现产品设计作风品类化,空间最大化应用、本钱及质量的控制。
9.总结
9.1优点
组织管理:
自若是目前范围最大的散布式长租公寓运营商,其范围的构成与其链家的关系不无联络,在独立之前,自若和链家为一家公司,自若享有链家的各种渠道,培养了范围的快速增长。
固然后期独立成为链家旗下子公司,但也不能说业务上完整脱离链家,只是依赖水平上降低。
运营形式:
从自若的主要业务形式看,“二房东”是对其最好的定位,但在运营手腕和产业链的扩展上自若也颇具代表性。
首先,自若可全程提供互联网完成;
其次,自若独立后就开端拓展产业链,推出一系列新产品,丰厚了其产品线,提供增值效劳,有利于占领市场份额。
获利形式:
关于“二房东”运营形式的长租企业而言,差价是其最大的利润来源。
在获取收益上自若不只如此,而且经过空置期以及每年涨价的方式可取得更多的利润空间。
退出机制:
2017年8月自若发行了本人首个ABS产品,从资产市场融资5亿元。
因自若自身运营管理资产范围较大,经过资产证券化处置能够使其处理资金问题。
但由于资
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