全国注册资产评估师考试课1Word格式文档下载.docx

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持续使用假设：

设定被估资产正处于使用状态并还将

继续使用

清算假设：

资产价值受到一定的限制

资产评估原则

工作原则：

独立性、客观公正性、科学性原则

技术原则：

预期收益原则、供求原则、贡献原则、

替代原则、估价日期原则（评估基准日）

资产评估与会计、审计的关系

资产评估与会计、审计的联系

资产评估与会计、审计的区别

资产评估与会计的区别：

1、基本职能不同

2、计价方法不同

3、总体目标不同

资产评估与审计的区别：

1、目的不同

2、经济原则不同

3、知识基础不同

1991.11：

国务院颁布《国有资产评估管理办法》

1993.12：

中国资产评估协会正式成立

1995.03：

中国资产评估协会加入国际评估准

则委员会

1995.05：

我国建立了注册资产评估师制度

1999.10：

中国成为国际评估准则委员会常务

理事国

2001.09：

《资产评估准则-----无形资产》颁布

2004.02.25:

《资产评估准则-----基本准则》和《资产评估职业道德准则-----基本准则》颁布

资产评估的基本方法

市场法

收益法#

成本法#

市场法

市场法的涵义

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称

基本前提

市场前提：

公开、公平市场

可比前提：

市场上存在可比参照物

可比因素

资产的功能

资产的实体特征和质量

市场条件

交易条件

市场法中具体评估方法

直接比较法

1.现行市价法

2.市价折扣法

3.功能价值类比法

4.价格指数法

5.成新率价格调整法

类比调整法

1.市场售价类比法

2.成本市价法

3.市盈率乘数法

类比调整法举例

被评估小区：

万博苑小区（2002年）

选择参照物：

A.迦南公寓B.鹏润家园C.陶然居

（1999年）（1997年）（2000年）

6000元7000元8000元

时间+500元+1000元+300元

装修+200元-500元-900元

=6700元=7500元=7400元

万博苑评估值=（6700+7500+7400）/3=7200元

收益法

收益法的涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称

被评估资产未来预期收益和风险可预测并可以用货币衡量

预期获利年限可以预测

基本参数

收益额：

未来客观收益，不是历史实际收益

折现率：

1.本质上是投资报酬率

2.由无风险报酬率和风险报酬率组成

3.折现率与本金化率本质上相同

收益期限

收益法的主要公式

一、折现系数=

二、年金折现系数=

三、基本式：

P=（收益为不等额，有限期）

四、收益为等额年金A

（一）收益期限有限

P=

（二）收益期限无限

五、收益在若干年后保持不变

（一）收益期限无限

（二）收益期限有限

六、已知未来若干年后资产价格

（一）收益为不等额

（二）收益为等额

七、收益期限无限，收益以等差级数变化

（一）P=A/r+B/r2（等差递增）

（二）P=A/r-B/r2（等差递减）

八、收益期限无限，收益以等比级数变化

（一）P=A/（r-s）（等比递增）

（二）P=A/（r+s）（等比递减）

九、收益期限有限，资本化率为零

P=A×

n

收益法的公式

折现系数=（1+r）-n年金折现系数=[1-（1+r）-n]/r

基本式：

P=∑[Rt×

（1+r）-t]（收益年限为n）

收益为等额年金A

P=A/r也称年金法（无限期）

P=A/r×

[1-（1+r）-n]（有限期）

收益在若干年后保持不变：

分段法

P=∑[Rt×

（1+r）-t]+A/r×

（1+r）-n（无限期）

[1-（1+r）n-N]（1+r）-n

已知未来若干年后资产价格

（1+r）-t]+Pn×

（1+r）-n（收益为不等额）

[1-（1+r）-n]+Pn×

（1+r）-n（收益为等额）

收益期限无限，收益以等差级数变化

P=A/r+B/r2（等差递增）

P=A/r-B/r2（等差递减）

收益期限无限，收益以等比级数变化

P=A/（r-s）（等比递增）

P=A/（r+s）（等比递减）

收益期限有限，资本化率为零

P=A×

▶有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。

其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？

解：

房地产单价=300×

2.4869+3500×

0.7513=3375.62元

▶某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限年期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为7%，则该资产的评估值最接近于（B）万元。

A190B250C286D333

成本法

成本法的基本公式

评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

资产处于持续使用状态或假定处于持续使用

具备可利用的历史资料

耗费必须

重置成本的涵义

重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本

复原重置成本与更新重置成本：

相同点：

价格

不同点：

材料、标准、技术、规格等

重置成本的计算方法

1.重置核算法

逐项计算取得资产的现行成本并累加

2.价格指数法

重置成本=账面原值×

价格指数（定基或环比）

3.功能价值类比法

（1）生产能力比例法

被估重置成本/参照物重置成本=被估资产年产量/参照物年产量

前提和局限性：

资产成本与其生产能力成线形关系

（2）规模经济效益指数法

被估成本/参照物成本=（被估年产量/参照物年产量）x

4.统计分析法

被估资产重置成本=∑历史成本×

K

其中k=抽样重置成本/抽样历史成本

重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本

实体性贬值的涵义

使用及自然力的作用→资产物理性能的损耗或下降→价值损失

实体性贬值的计算方法

1.观察法：

主观性很强的方法

实体性贬值=重置成本×

（1-成新率）

2.使用年限法：

实体贬值=[（重置成本-残值）/总使用年限]×

实际已使用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×

资产利用率（>

1;

=1;

<

1）

3.修复费用法

功能性贬值的涵义

技术进步→资产成本增加或效益降低→贬值

功能性贬值的计算方法

功能性贬值=∑净超额运营成本×

折现系数

经济性贬值的涵义

外部条件的变化→资产利用率下降或资产闲置、收益下降→价值损失

经济性贬值的计算方法

经济性贬值率=1-（预计可被利用的生产能力/原设计生产能力）X]

经济性贬值额=∑年收益净损失额×

▶某被评估资产90年购建账面价值为50万元，账面净值10万元。

2000年评估，已知90年和2000年该类资产的定基物价指数分别为120%和170%，则其重置成本为（B）万元。

A50B70.83C14.17D85

▶造成资产经济性贬值的主要原因有（BE）。

A该资产技术落后B该资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D自然力作用加剧E政府公布淘汰该类资产的时间表

▶某台技术落后的刨床，假设技术先进的同种刨床和该刨床的年产量均为5万件，但单件工资技术先进的刨床比该刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税率为33%。

该刨床账面成本为50万元，95年底投入使用，99年底进行评估。

96年—99年各年机器设备价格指数分别为8%，10%，11%，13%，不计经济性贬值，求该刨床的评估值。

解：

重置成本

=50×

（1+8%）（1+10%）（1+11%）（1+13%）=74.51万元

实体性贬值=74.51×

4/（4+5）=33.12万元

功能性贬值=0.4×

50000×

（1-33%）×

3.7908=5.08万元

评估值=74.51-33.12-5.08=36.31万元

资产评估程序概述

资产评估具体程序#

执行资产评估程序的基本要求

资产评估中信息收集与分析方法

资产评估程序重要性

有利于规范评估行为，提高服务质量

有利于相关当事方评价评估服务

有利于防范执业风险

资产评估具体程序

明确业务基本事项

签订业务约定书

编制资产评估计划

资产勘查

收集资料

评定估算

编制和提交资产评估报告书

机器设备评估

机器设备评估概述

机器设备评估的成本法#

机器设备评估的市场法

机器设备评估的收益法

机器设备评估概述

国际评估准则中对机器设备的定义

机器设备的分类

按固定资产分类标准分类

按现行会计制度分类

成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算

包括内容：

直接成本、间接成本和资金成本

其中直接成本包括：

设备净价、运杂费、安装费、基础费及其他。

设备净价的确定

1.直接法：

通过市场询价和使用价格资料

2.物价指数法

3.重置核算法

4.综合估价法

5.重量估价法

6.类比估价法—指数估价法

设备运杂费的确定

设备安装费的确定

设备基础费的确定

进口设备从属费用的确定

机器设备实体贬值的估算

实体性贬值=设备重置成本×

实体性贬值率

=设备重置成本×

观察法：

机器设备实体性贬值评估参考表

年限法

修复费用法

机器设备功能性贬值的估算

超额投资成本形成的功能性贬值的测算

超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本

超额运营成本形成的功能性贬值的测算

机器设备经济性贬值

使用寿命缩短

运营费用的提高

市场竞争

市场法、收益法在机器设备评估中的应用

市场法

直接匹配法

因素调整法

成本比率调整法

收益法

单项设备评估通常不采用收益法评估

自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法

▶某企业将某个生产线与国外企业合资，账面原值270万元，净值108万元，其折旧年限为30年，已提折旧20年。

按现在市场水平，新建相同构造的生产线的全部费用支出为480万元。

该生产线截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。

该生产线还能使用8年，又知该生产线耗电量大维修费用高，与现在同类资产比较，每年多支出营运成本3万元（所得税率33%，假定折现率为10%）该生产线的评估值为多少？

资产利用率=50400/57600=87.5%

成新率=8/（20×

87.5%+8）=31.37%

功能性贬值=3×

5.3349=10.72万元

评估值=480×

31.37%-10.72=139.86万元

▶2000年对某设备进行评估.该设备账面价值100000元,净值50000元，其折旧年限为20年，已提折旧10年。

按2000年市场水平，新购建相同设备的全部费用支出为500000元。

评估人员测定,该设备还能使用5年,前三年该设备的每月人工成本和能源消耗比其替代设备各超支1000元和500元;

后两年能源消耗不变,而人工成本每月为1500元,被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,所得税率33%;

在使用期间,该设备的实际利用率仅为正常利用率的50%,不计经济性贬值,试评估该设备的价值.

解:

实际已使用年限=10⨯50%=5年

成新率=5/（5+5）=50%

前3年净超额运营成本:

1500⨯12⨯（1-33%）=12060元

后2年净超额运营成本:

2000⨯12⨯（1-33%）=16080元

功能性贬值

=12060⨯2.4869+16080⨯1.7355⨯0.7513=50958.42元

评估值=500000⨯50%-50958.42=199041.58元

房地产评估

房地产评估概述

房地产价格及其影响因素

房地产评估的收益法#

房地产评估的市场法#

房地产评估的成本法

房地产评估的剩余法#

基准地价系数修正法

路线价法

在建工程评估

房地产评估概述

土地的特性

自然特性

位置固定性；

质量差异性；

不可再生性；

效用永续性

经济特性

供给稀缺性；

可垄断性；

利用多方向性；

效益级差性

土地使用权

土地所有权与使用权

相关概念：

出让、转让、出租、抵押

土地出让年限：

居住用地70年；

工业用地50年；

教科文卫体50年；

商旅娱40年；

综合其他50年。

地价的特征

地价是地租的资本化

地价是权益价格

地价具有增值性

地价与用途相关

地价具有个别性

地价具有可比性

房地产评估的原则

最有效使用原则

合法原则

供需原则

替代原则

贡献原则

房地产评估程序

明确评估基本事项

制定工作计划

实地勘察与收集资料

测算被估房地产的价值

确定评估结果

撰写评估报告

房地产价格及其影响因素

房地产价格的种类

根据权益分类：

所有权价格；

使用权价格；

其他权利价格

根据价格形成方式分类：

市场交易价格；

评估价格

根据房地产的实物形态分类：

土地价格；

建筑物价格；

房地产价格

根据价格表示单位：

总价；

单价；

楼面地价

楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率

容积率=建筑总面积/建筑占地面积

其他价格类型：

公告地价；

申报地价

房地产价格的影响因素

一般因素

经济因素；

社会因素；

行政因素；

心理因素

区域因素

商服繁华因素；

道路通达因素；

交通便捷因素；

城市设施状况因素；

环境因素

个别因素

土地个别因素

建筑物个别因素

房地产评估的收益法

基本公式

P=A/r[1-（1+r）-n]

收益额的确定

实际纯收益与客观纯收益

未来客观纯收益=客观总收益—客观总费用

资本化率的确定方法

纯收益与售价比率法；

安全利率+风险调整值；

投资风险、收益率排序法

综合、建筑物、土地资本化率的关系

r=（r1L+r2B）/（L+B）

由房地产收益评估土地价格

土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率

建筑物纯收益=建筑物现值×

建筑物资本化率

建筑物现值=重置价-年折旧费×

已使用年数

年折旧费=建筑物重置价/耐用年限

房地产评估的市场法

公式

P=可比实例价格×

交易情况修正×

日期修正×

区域

修正×

个别修正×

容积率修正×

土地年限修正系数

土地使用年限修正系数

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

应用举例

房地产评估的成本法

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息

+利润+土地增值收益

土地开发费用构成

基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费

投资利息的确定

自有资金和借入资金都要计算利息。

土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；

土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。

如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半

房地产评估的剩余法

适用范围

待开发土地；

生地开发成熟地；

待拆迁改造再开发地产

地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润

Ø

利息=（地价+建筑费+专业费）×

利息率

利润=（地价+建筑费+专业费）×

利润率

基准地价系数修正法

基准地价的涵义

是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格

基准地价的特点

1.是区域性价格2.是土地使用权价格

3.是平均价格4.是覆盖整个城市建成区的

5.是单位地价6.是一定时期的价格

被估地价=待估宗地所处地段的基准地价×

年期修正

×

期日修正×

其他因素修正

路线价法

宗地总价=路线价×

深度百分率×

临街宽度

基本原理

土地价值随临街深度而递减

重要参数

三个深度百分率：

单独、累计、平均深度百分率

平均深度百分率=累计深度百分率×

标准深度/宗地深度

四三二一法则

在建工程的特点

情况复杂

可比性差

投资数与形象进度往往不一致

工期差别大

价格受后续工程的影响

评估方法

形象进度法

Ø

在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×

工程

形象进度百分比×

（1-折扣率）

成本法

假设开发法

资源资产评估

资源资产概述

森林资源资产评估

矿产资源资产评估

无形资产评估

无形资产评估概述

收益法在无形资产评估中的应用#

成本法和市场法在无形资产评估中的应用

专利权和非专利技术评估#

商标权评估

计算机软件评估（NEW）

商誉评估#

无形资产的功能特性

共益性；

积累性；

替代性

无形资产的分类

按取得方式分为自创和外购无形资产

按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产

鉴定无形资产

确认无形资产存在

鉴别无形资产种类

确定无形资产有效期限

评估前提和对象

评估前提：

产权变动；

评估对象：

获利能力

无形资产评估的收益法

公式

收益模式

成本---收益模式（最低收费额）

最低收费额

重置成本净值

机会成本

收益额的确定（3种方法）

直接估算法：

收入增长型和费用节约型

差额法：

计算超额收益

要素贡献法：

资金、技术和管理

分成率法

收益额=销售收入（利润）×

销售收入（利润）分成率

收入分成率=利润分成率×

销售利润率

利润分成率的计算方法：

边际分析法：

K=∑追加利润现值/∑利润总额现值

折现率的确定

同其他资产相比，折现率偏高

收益期限的确定：

遵循稳健原则和预期原则

成本法和市场法

无形资产的成本特性

不完整性；

弱对应性；

虚拟性

成本法公式

评估值=重置成本×

成新率（无形损耗）

重置成本测算

自创无形资产重置成本测算方法：

核算法；

倍加系数法

外购无形资产重置成本测算方法：

市价类比法；

物价指数法

成新率的测算

专家鉴定法

剩余经济寿命预测法

无形资产评估的市场法

在无形资产评估中受到限制

专利权评估

专利的资产特点

专利使用权的分类

独家使用权

排他使用权

普通使用权

回馈转让权

专利权的评估程序

评估方法

收益法

折现率和分成率的测定