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0.前言

1.会所文化的内容，分类，特征，创建和维系

1.1会所文化的内容

1.2会所文化的分类

1.3会所文化的特征

1.4会所文化的创建和维系

2.会所文化对物业服务的重要性

2.1会所文化折射社区品位

2.2购房者对小区会所要求的市场调查分析

3.现行小区会所存在的问题，解决的方法

3.1现行小区会所存在的问题

3.2怎样建设小区会所

4.会所文化对物业服务的提升

5.总结

二、内容摘要

随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高。

会所文化的建立已经成为物业重要的一部分。

现代居住环境的心理标准为安全、健康、私密性、开放性、自主性、方便性和自然回归性。

文化会所的建立符合业主的文化素质和心理需求，是物业服务提升的重要要素。

本文介绍了会所文化的内容、分类、表现形式，论述了会所文化对物业的重要性，分析了现行会所文化存在的问题，解决方法，并阐述了会所文化对物业服务的重要性。

三、参考文献

[1].王青兰，《物业管理导论》[D]，中国建筑工业出版社，2000.6

[2].阎祖兴，《物业管理法律实务》，中国建筑工业出版社，2003.4

[3].王贵岭，物业管理[M].北京：

中国物价出版社，2003.

[4].季如进，物业管理[M].沈阳：

辽宁大学出版社，2001.

[5].姚莉，现代物业管理技术实务[J].清华大学出版社，2005，5.

论会所文化对物业服物的提升

000

中文摘要：

随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高。

本文介绍了会所文化的内容、分类、特征、创建和维系，论述了小区会所对物业的重要性，分析了现行会所文化存在的问题，解决方法，并阐述了会所文化对物业服务的提升。

关键词：

会所文化；

物业服务；

小区会所；

提升

0.前言

北京最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。

1994年，北京出现了会员制俱乐部：

长安俱乐部、京城俱乐部。

他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。

当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。

1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。

1.会所文化的内容,分类，特征，创建和维系

会所文化，是指会所在发展过程中形成的具有本会所特色的经营理念、思想意识、价值观和行为习惯。

总的来说，会所文化也是会所在经营发展中所形成的物质文化和精神文化的总和，其融合了会所管理中的硬件和软件。

会所文化包括两部份：

一是会所自身展现出来的文化，其中包括用于展现会所文化的会所容貌、会所建筑物和构筑物、会所的办会宗旨、会所的文化设施、文化教育、培训和文娱、联谊、交流等各类活动、课程；

二是会所内含的管理者文化，即会所管理者的企业文化，经营理念、发展战略、奋斗目标；

员工品质、职业道德、行为规范；

品牌宣传、社会形象、信誉形象等。

是指在会所内部为达到管理总体目标而逐步形成、一贯倡导、不断充实，并为全体管理和服务人员自觉遵循的价值标准、道德规范、工作态度、行为取向和成就观念，以及由这些因素融汇而成的会所整体经营风貌。

是以人的精神世界为依托的各种文化现象，包括会所管理制度及操作模式等。

1.2会所文化的分类

从使用范围上看，会所可分为公共会所和社区会所。

公共会所的使用者不做任何限定，面向所有人开放，但绝大部分采会员制的形式存在。

社区会所大多只面向社区业主，也有采用会员制的，其中部分社区会所为确保经营持久，也对外服务。

公共会所又分为商业类会所和度假类会所。

商业类会所是以商业为主的俱乐部会所，他们多为会员制并且收费较高，且多为国际集团式管理。

现在北京几家著名的俱乐部有长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、青鸟健身俱乐部、中体倍力健身俱乐部、THESPA健身俱乐部等。

度假型会员俱乐部多以休闲、娱乐为主，会所像酒店一样。

比较典型的有龙苑别墅、紫玉山庄、快乐无穷大。

社区会所大多以主题形式存在，可分为生活型、健康休闲型、文化型。

如宝星园社区内的阳光双会所、今典花园的今典潜水俱乐部、通用国际的SPA会所等。

会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。

演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。

随着社会的发展和人民生活水平的提高，体育产业蓬勃发展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。

在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热点。

其四、会所是城市精神文会所就是在建筑物或构筑物内，将有形的设施设备和无形的服务揉和在一起，以会员制的形式经营和管理，为会员提供各种活动和交流的聚集场所。

会所是现代物质文明和精神文明发展的产物，也是人们精神文化生活水平提高的必然要求。

因此会所文化也是反映现代社会精神面貌的一个缩影。

不论是远古时代的公馆、同乡会，还是现今的会所、俱乐部，会所的基本功能是聚集，是一个用于活动的场所。

同时，会所作为一种标识人类文明的物质形态，会所以一种公共文化设施而存在，会所既具有各自主题的文化性，也具有各自功能的社会性。

新世纪的新会所，俨然已形成一种都市文化，向社会展现了一个城市的形象和品位，同时也是现代化都市的文化载体。

其一、会所提供了城市人的业余文化聚集场所，从而丰富了城市人的生活内容，提高了生活品质，开阔了城市人的视野。

作为现代都市中忙碌的一员，城市的建设速度在不断增长，城市的规模在不断扩大，城市的现代化步伐在不断加快，但城市人的交流圈的扩大速度却远不及人口的增长速度，交流的广度固然有所增加，深度却逐步减少，都市人际关系越来越呈现出一种逼仄的态势，而会所作为一种文化聚集场所的出现恰恰弥补了这一不足，为都市人的交流与交往提供了适度的平台。

其二、会所提供了维系、创建和重组人际关系的网络，是社会交际的有利平台。

会所以其具有多样性和延展性，用各种带有明显主题倾向的活动，为会员造就了和谐的氛围。

这种主题有助于联系会所成员的情感，是社会大家庭的雏形，同时也是业主和会员家庭客厅和厨房的延伸。

会所中存在的关系不仅是会所内成员之间的关系，还包括会所与会所之间，会所与社区之间，会所与各行业之间的关系，共同融合组成了有机的社会整体。

其三、会所的众多种类和不同功能给都市人提供宣泄情感、调整心态的舞台。

会所作为一种集社会各方面资源的复合品，是当今社会的其他经营实体所无法比拟的。

健身、球类、休闲、娱乐、影视、客房、餐饮、文化等分属社会各政府职能部门分管，但又有谁来真正的管过，就拿会所的行业主管部门，也未有一个行业能将其收之囊中。

所以会所是一种“社会诊所”的附属品。

会所的主题是联系会员情感的纽带，忙碌到身心俱疲的都市人将会所作为情感的寄居地，通过与其他会员的交流，情感上的不快以各自不同的形式得以宣泄，快乐得以分享，可以说，会所完成了人类纯洁情感的寄托和展现，回归到最初单纯而朴实的生活状态。

明建设的重要阵地和传播枢纽。

会所的经营无时无刻不在打上社会的烙印。

会所和地方政府的联系日益频繁，会所的场地在一定程度上被用来宣传精神文明的建设，用来展示社区文明的成果。

从某种程度上说，会所也承担了部分政府主管部门的职能。

可以所会所提供空间进行了文化的传播，而整个过程也让会所成为城市精神文明的一个窗口，成为文化传播的场所。

因此，会所的特征归结为；

会员或社区对会所的需求性，参与的公平性，交流的民主性，对社区事务的可参与性。

会员或社区业主对会所的信赖感，认同感，参与感，归属感，导致了会所文化的必然产生，会所文化的重要性也就不言而喻了。

1.4会所文化的创建和维系

会所文化的创建和维系，如何能保持经久不衰，我认为应该注意会所文化建设的四个相适应。

第一、会所文化要与构建和谐社会相适应；

和谐社会是中国稳定和发展的根本，和谐社会是由散布在社会各方面的和谐元素所构成的，会所作为一个文化的载体，肩负着构建和谐社会的重要角色，是构建和谐社会的一个重要场所。

会所在这个领域是可以大有作为的。

针对前一段时期，社会上出现的对我国改革开放的怀疑和疑问，我们和中国发展研究会共同举办了“改革开放不动摇”的专题讲座，请原《解放日报》的首席评论员皇甫评作演讲，通过对改革开放以来所发生的巨大变化，为会员进行系统的、深入浅出的报告，从而坚定了会员对改革开放的决心，会所文化以讲座的形式加以展现，受到了会员的普遍欢迎。

世贸湖滨社区会所针对小区的特点，先后推出了亲子园地、茶道茶艺、油画鉴赏、圣诞节狂欢等活动，有效地丰富了社区业主和会员的文化生活，对推进和谐社会的构建和发展起到了积极的促进作用，业主和会员对社区事务的参与率大大提高，对社区事务的关注程度也日益高涨。

第二、会所文化要与不同层次业主和会员需求相适应；

到会所来的业主和会员来自于各个不同的层次和工作岗位，不同的文化对会所倡导的文化的要求是不同的，我们在收集了大部分会员的需求后，有针对性地开展了汽车拉力赛，高尔夫挥杆赛，包豪华邮轮畅游普陀山活动，满足了社区高收入人群的文化需求。

在暑期，开展了儿童各类培训班和辅导班，提高儿童的各项才艺和文化水平，满足了儿童在暑期里的文化需求。

组织中国残疾人艺术团在会所为会员演出“千手观音”等节目，使会员感受到了会所文化的熏陶，增强了会员对会所文化的信赖。

第三、会所文化要与会所经营理念相适应；

我们名流会的办会宗旨和会所的经营理念是“财富、健康、文化、慈善”。

所谓财富，就是会所倡导会员有物质和精神方面的素养，用文化来诠释财富是会所经营的一大亮点。

我们请了第一财经的孟诚来会所讲解投资分析，对会员关心的股市进行股评，扎实地提升了会员投资理财的本领。

所谓健康，就是在健身的同时，更要关注会员目前的身体状况。

我们和第六人民医院结成战略联盟，为全体会员就诊开辟绿色通道，享受优惠的特需病房的折扣；

在会所举行龙华医院和雷允上冬令进补膏方节，为会员的健康保驾护航。

文化方面，会所有每月一次的会刊免费发放会员；

会所的宣传栏对市场上的艺术品的鉴赏积极出谋划策；

会所的名流画廊，为会员提供了欣赏各类绘画艺术的场所；

会所的儿童才艺室，不仅仅是儿童的游乐天地，更重要的是培养儿童自立和尊老爱师的高尚情操。

慈善方面，名流会积极资助中国残疾人艺术团的活动和排练，支持残疾人事业；

聘请谢晋导演的儿子为名流会的名誉员工。

为参加世界残疾人运动会并获奖的运动员免费提供训练场地等。

第四、会所文化要与服务人员素质相适应；

会所的品质和品位说到底时管理者的素质和品质问题，也就是我们常说的世界观和方法论的问题。

我们始终把员工素质的提高和业务能力的提升作为会所能否生存的关键步骤来切入。

将ISO9001的全面质量论证作为保证会所服务品质的抓手；

将和欧华学院社区管理系建立会所学科方向的校企合作作为名流会高素质人才培养的文化高地；

将和南航的记分换里程的优惠给优秀员工出国度假的措施作为服务人员素质提升的奖赏；

同时有效的干部晋升机制为每一位的会所服务人员提供了机会，将近85％的中层都是从员工中培养和提拔的。

名流会的会所管理和经营已经遍布全国大城市，受托管理的会所数量已经达到30多个，实现了真正意义上的会所联盟。

会员首次到会所消费和活动，可能是朋友的介绍、广告和会所的现场环境的因素所促成。

但会员的续卡，绝对是会所文化和会所的管理服务品质因素占了较大的比重。

可以说，会员对会所的归属感最终归结为会所的文化。

勿庸置疑，要想会所立于不败之地，会所文化的创建和维系是十分重要的。

据业内人士介绍，在国外，成熟的商务会所集餐饮、娱乐、休闲于一体，它不仅是人们聚会交流的重要平台，也是一座城市现代化程度的重要标志，并成为城市的一张名片。

在香港，无论社区的档次如何都会建有会所。

同时，会所的档次和品味也在一定程度上反映了楼盘的档次和品质。

　较早投入运营的朝阳园会所是港式会所在京城的成功演绎。

朝阳园的会所经验告诉我们，开发商如何针对业主的经济收入、文化层次等来确定会所的功能及风格是最关键的问题。

因为会所终究是为住户服务的，它的风格和功能是否令人满意要由住户说了算。

开发商要根据小区业主的类别、消费层次来确定会所提供的服务内容、制定不同的收费标准。

即将投入使用的宝星园会所也秉承了香港会所的风格和特点。

阳光会所中庭入口采用大幅度弧面墙体造型，仅地面以上就挑高达6米，内部装潢不仅时尚精美，而且装饰色调，环境与功能融为一体。

与朝阳园会所利用大面积玻璃墙壁把户外绿色景致有机结合进来不同，宝星园直接将将自然园林景致引入会所，设置了涌泉，水幕，水道等水景，以及植种绿竹，花卉等园林植物构筑成自然与人和谐相处的休闲环境。

　国际管理集团——健乐中国有限公司负责人在接受记者采访时表示，会所的经营服务是体现会所文化内涵的一个重要因素，为提高会所的应有价值，除了为业主提供专业，细致与个性化的会所服务外，也要配合项目本身特点营造健康而浓郁的人文气息。

在项目优良硬件设施的基础上，以优良的软件经营进一步提升会所的品质，挖掘内涵丰富的会所文化，最终提升社区业主的生活品质和社区品质。

　宝星园销售总监陈士成先生在接受记者采访时也表示，现在房地产竞争早已不仅仅局限于住宅本身的层面，越来越理性的消费者，特别是对生活质量要求较高的买家，已将更多的关注点投向房地产项目的配套水平，以及项目所能给业主提供什么样的生活方式和生活品位。

在居住以外能提供给消费者什么样的拓展空间，对业主生活带来那些积极影响将是未来发展商需要思考的问题。

他同时表示，开发商依照高标准建设会所，与优秀的管理公司合作提供优质管理服务，将有助于给业主提供高品质的生活享受，拓宽他们居住以外的生活空间。

会所前期关键要解决定位问题，只要这个开发商在这个问题上考虑周全，加上后期的经营与专业的管理公司合作，会所才能真正成为一个休闲放松的场所，也成为一个交流沟通，释放心灵的家园，这样会所的功用才可以得到更多更好的发挥。

社区以人为本，汇聚一体的目标才可以真正的实现。

小区会所对于购房者来说，到底是人们关注的文化园地，还是无人问津的荒岛？

笔者以上海一些相对知名的楼盘小区的业主和在售楼处看房有购房欲望的人群（总共650人）为调查样本，对与小区会所需求相关的方面进行了调查。

对小区会所需求重要性的调查表：

会所需求

人数（个）

所占比例（%）

认为必需的

478

73.53

认为无所谓的

142

21.85

认为没必要的

30

4.62

由调查数据可以看出，购房者对小区会所的需求比例还是相当大的，七成以上的调查者认为小区会所的建设是必要的。

多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的配套设施。

小区会所需求功能的调查表：

需求项目

健身房

311

47.8

阅览室

337

51.8

棋牌室

144

22.2

中西餐厅

97

14.9

美容院

151

23.2

其他

44

6.8

对于地段比较偏的小区来说，小区会所功能是否完备至关重要，它不仅是住户休闲娱乐的场所，更是衬托主人身份的标志，是影响客户购房决策的重要因素之一。

由上表可以看出：

具有学习和休闲功能的阅览室的需求量最大，超过50%；

具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了47.8%和40.5%，说明购房者对运动和求知的欲望较高。

近三成以上的购房者希望小区会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。

说明购房者对小区内的娱乐、健身设施的要求越来越高。

而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难以接受。

从调查中我们知道，多数的购房者理智地选择适合自己的小区会所，希望会所是自己社区生活的一部分，而不是豪华的宾馆，千金难买的一夜奢侈。

3.现行小区会所存在的问题，解决的方法

上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。

其基本功能不外乎“休闲娱乐场所+社会商业场所”。

如今的许多小区会所要么贴钱经营，要么成了摆设。

究其原因，主要有以下三大问题：

定位不准，一味求大求全。

由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。

配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。

运行成本高，负担重。

例如一个室内恒温游泳池，每个月的费用包括保温、水的净化处理、人工费等约十万元。

如果是别墅、高档公寓，高收入者还能负担较高的物业管理费；

而中、低档公寓则由于会所的费用不能从物业管理费中支出的规定，难以维持运营。

管理欠佳，专业人员匮乏。

本来这方面的管理人才就不多，再加上大多楼盘的物业管理费低，管理人员的工资低，留不住人才。

管理人员不够专业，给设施的维护带来困难，使设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗

纵观上海楼市，虽然近年来家家楼盘有小区会所，但住宅小区会所如何定位和建设？

笔者个人以为，结合上面几个典型楼盘案例的分析，建设成功的小区会所有四个方面值得研究:

3.2.1小区所处区域决定小区会所建设的必要性。

如果住宅小区位于市郊，周边缺乏商业、餐饮、娱乐、文化等配套设施，或者配套设施过于分散，则小区会所的建设就可为小区居民提供生活便利，购房者购房时也会将小区会摆到十分重要的地位去考虑，小区会所的建设就显得尤为必要。

当然开发商也要根据小区地段、品质价位、综合环境、自身实力和购房者的定位考虑建造相应档次、特色和品位的小区会所。

3.2.2小区的规模和档次决定小区会所的功能

现在上海许多楼盘不论规模大小，档次高低，都乐于鼓吹自己的会所“功能齐全、豪华舒适”，企图以一个高档的会所来提升整个小区的形象。

明明是一个普通小区，还要设置“豪华VIP”会所；

“提供十余种高档娱乐设施”，甚至有些品质一般的小区还以“高尔夫球场”、“室内恒温泳池”作为其卖点；

这显然是会所功能与小区功能的错位。

3.2.3明确小区会所的服务对象

小区会所作为住宅小区的一部分，是小区内居民户外活动的一个重要场所。

会所的服务对象首先是小区的居民，所以小区建设首先要以此为出发点，以小区居民的需求为中心；

其次才是对外开业务，获取一定利润。

这样，有必要实行双重收费标准，小区住户可以通过统一发放的“会员卡”享受优惠，以体现小区住户的利益。

3.2.4应注重小区会所软环境的塑造

目前小区会所建设过多注重硬件配置，却忽视了小区会所的另一重要功能：

塑造社区文化。

小区会所作为小区相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。

在硬件保证的同时，还要注意社区文化的塑造，多种形式地开展居民共同参与的文化、体育、娱乐等集体活动。

4.会所文化对物业服务的提升

社区在现代汉语词典里的解释为“社会上以某种特征划分的居住区”。

它是社会必不可少的组成部分，而社区中的每个成员又是社区的细胞，同时也包括我们物业的全体员工以及业主与住户。

一个和谐的社区一定给你带来的是一种安静、整洁、祥和、有序、其乐融融的融洽气息。

在和谐的社区，任何一种不和谐的因素都有可能破坏整体形象。

在以人为本的理念下，我们作为一个物业人，需要不断超前地正视业主的需要，博得业主的理解、支持、尊重、参予，才能共同谱写一曲和谐的社区文化的乐章。

众所周知，一个给人交口称赞的社区不仅仅需要对园区硬件氛围的肯定。

另外，温馨周到的服务、安全整洁的环境以及人性化的关怀，更是鉴别园区物业服务质量的要素。

同时，整个园区的文化气息的建设才是物业服务的至高境界。

而会所在和谐社区的建设中所扮演的角色是十分重要的，也是社区文化协奏曲中的华彩乐章。

社区会所是上世纪末从香港引入国内的，在香港寸土寸金，地少人多，居住面积大多比较局促，而且工作节奏快，压力大，为了方便业主健身、娱乐、休闲，缓释工作带来的压力。

一些高档的楼宇里就流行建立起了会所，也就是包括餐厅、酒吧、台球、游泳、健身、网球等设施的为业主提供有偿服务的消费场所。

在一个社区里如果说保洁、保安、物业管理提供给业主的是生活上的需要的话，那么会所不仅提供了业主的运动休闲需求，更是扩大和满足人们情感交流的渠道，“润滑”着业主之间的关系，起到了改善现代居住文化的作用，提供给业主的是精神上的满足。

从会所经营上区分，大致可以分为经营性和配套性会所，前者主要是一些高尔夫、游艇、马术等高级俱乐部，而后者则与住宅小区相联系。

在国内，“超大豪华、令人备受尊贵”的小区配套会所，曾一度被开发商作为售楼的卖点。

某些楼盘的开发商未能客观地评估自己的客户群体中对会所的需求。

在销售的过程中一味地宣传会所的功能，营造高档生活中会所所扮演的角色。

但是，会所日常的经营所产生的维护、保养、能耗、人工、消耗等费用以及小区的空置率和最为关键的业主对会所真实的需求的因素却严重制约了会所正常的发展与生存。

一个国际标准的恒温游泳池（25米×

15米短池）通常的经营管理费用要达到每个月15万以上。

在香港配套性会所亏损比例达到了20％左右，在北京该比例达到了60％，在深圳和广州更是达到了84％和90％，而在上海亏损的比例也居高不下达到了近90％。

因为在香港配套性会所的一个主要功能是业主为了接待客人、洽谈事务所使用。

而在国内，这项功能就被业主家里豪华的客厅所代替。

因此，会所前期的定位过高、小区的实际入住率、业主对会所的需求、价格定位、开发商对会所的功能定位以及项目上盲目追求大而全等因素等，直接成为影响到目前沪上配套性会所经营难以维持的主要因素之一。

建设一个运转良好的的会所。

首先应该知道会员需要什么样的会所，根据不完全调查报告显示有近60％的业主希望会所可以为邻里提供交流的场所，比较受欢迎的服务种类有游泳池、健身房、网球、羽毛球、乒乓球、图书馆、活动室、咖啡馆、超市等。

其次，小区的规模与业主的消费层次又决定了会所的入会率。

制定一个合理的收费标准将对会所的经营起到相当重要的作用，由于是房产配套性会所，所以会所的收费标准不能全部参照