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有人批评房产中介公司哄抬市场。
除非市场待租赁房产都集中于一家之手,否则,难以积聚足够的市场力量形成垄断。
中国房产中介产业非常分散,因此,这种解释很难成立。
中国特色的泡沫
中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着前所未有的数量,中国不存在供给不足。
城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。
后者在过去十年突飞猛进,达6000万套。
其中,约2000万套由开发商在建。
地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。
大量单位公房拆迁后再开发。
在最近一轮再开发热潮之前,单位公房量可能超过100亿平方米。
相对于新建住房量,拆迁房数量不可能太大,否则,这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。
现有住房总量可能在90亿平方米左右。
除了商品房建设,公司和政府也自行建房,分配给员工。
农村也建设了大量住房。
在毗邻大城市的地区,此类住房影响房产供给。
如果郊区农田被重新规划为城市用地,官方分类将农房变为城市住房。
获得城市住房总量的可靠数字实在很难。
人均住房面积数据还比较有用。
在大部分城市开展的调查显示,平均住房面积为每人28平方米-30平方米。
我们不知道这项调查覆盖了多少人口,但是,这些数据肯定不包括农民工。
我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。
粗略估计,中国城市住房总量约为170亿平方米,误差区间为上下各10%。
尽管数据不精确,但仍可断定,中国不存在绝对住房短缺的情况。
如采用日本的标准,中国城市住房足以安置所有的中国人,所有农村人口迁到城市都足够。
掌握投机型(而非其他目的)空房的数量,比掌握住房总体数据重要得多。
虽然政府未能公布空房数据,但我认为商品房空房率为25%-30%,比正常市场情况下至少高出100%。
这种差异可被视为投机库存,如同有人囤积黄铜,待价而沽。
这种投机库存的价值可能占GDP的15%左右。
更可怕的是,2010年-2011年将可能形成大量投机库存。
近期信贷收紧,挤压第二套及第三套房购房者,导致全国交易量崩盘。
我从房产中介发现,大多数房产需求被纳入调控范围,即投机购房。
可以假设,2010年-2011年,房产供给将接近GDP总量的15%。
房产政策调控抑制市场过热,开发商势必囤积供给,作为库存。
一旦再次放宽调控,投机行为将卷土重来,可能导致投机库存价值翻番。
放松现有调控措施的几率很大。
部分城市的银行已经逐步放开信贷。
地方政府靠房地产增加收入。
如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机。
许多地方政府本已债台高筑。
地方政府负债超过收入五倍很普遍。
如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务。
有鉴于此,中央政府可能放松调控力度。
调控放松可能秘而不宣。
政府改变心意,虽然短期内可缓解政府的财政困难,但是,一旦房产泡沫破灭,问题将接踵而至。
除了商品房空置,其他类别的房产空置率也居高不下。
优势群体或关系户(例如,郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员)不受市场约束,将占上风。
因此,这方市场的闲置率将比商品房市场更高。
虽然这些房产不参与市场竞争,但它们却参与租房市场竞争。
它们构成有效供给的一部分。
计算房产市场过量时,也应考虑它们的闲置率。
即使中国的城市空房少于6450万套,也将达到国际标准的一半。
这仍相当于城市住房总量的20%,高于台湾高峰期的闲置率。
如果放松调控政策,空房量将超过城市住房总量的30%。
中国的房量泡沫的规模的确前所未有。
中国住房供给过量并不稀奇。
总的来说,过度供给很常见。
它反映出资本价格过低。
中国经济的结构决定了,供给将迅速增加。
然而,闲置率居高不下,而房价还持续走高,真是咄咄怪事。
在正常情况下,投机者会因为高闲置率止步不前。
目前迹象很明显,房价将陷入困境。
以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。
一,实际利率持续为负,导致对货币需求下降,投机冲动上升。
贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。
二,大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。
中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。
面对通胀压力增大,传统的避风港美元贬值的现状,中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。
三,中国大众从未经历过全局性房产泡沫。
上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。
外国公司和国有企业当时都未能幸免。
从地域角度看,当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。
大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。
正因毫无畏惧之心,贪婪加倍横行。
四,投机者们相信,政府不会眼睁睁看着房价回落。
他们的判断是对的。
由于地方政府完全依赖房地产收入,因此,它们将不遗余力地给高房价加油打气。
但是,他们的“政府万能论”用错了地方。
市场终究比政府大。
政府行为只能延缓而不会消除市场力量。
尽管如此,正是由于看穿了地方政府的心态,投机者对市场下行并无顾忌。
因此,随着无休止供应信贷,投机需求也水涨船高。
“急就章”式的政策要不得
中国的房产调控政策仍像是“急就章”。
含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂,而且导致市场过于反复无常。
如果迫于压力改变政策,这将进一步煽动投机者。
过量情况将呈成倍增长。
最终做调整,无疑痛苦得多。
提高利率是逐步降温投机需求的最好政策,并可避免市场波动。
可持续的政策必须从解决政府财政问题着手。
方法是扩大其他收入来源,抑或限制支出。
地方政府均采用以投资为主导的增长战略,必然四处寻找收入来源。
这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化。
除非采取措施限制投资型增长的方针,否则,中国房产市场无法正常运转。
开征房产税对增加收入作用显著。
在大多数国家,房产税属于地税,为地方公共服务提供资金。
中国应当采取相同模式。
这样可以减轻地方政府的财政压力。
但是,相对于提高收入,更需限制开支。
因为没有其他收入来源能够代替房地产。
中国亟需连贯的房产战略,而非对投机行为不时发起不可持续的打击。
大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动。
很明显,这是危机来临的讯号。
时不我待。
如果放宽目前的政策,而不建立连贯的政策框架,最终的“房灾”必将阻滞经济发展。
美国经济的现状就是活生生的例子。
中国极有可能重蹈其覆辙。
作者为玫瑰石顾问公司董事,经济学家
香港的一切苦难来自对房地产的迷恋
2010-08-1710:
54
本文来源于财新网
香港梦想内地客会来买楼,加上不负责任的低利率,令其楼市充满泡沫;
高楼价是影响香港竞争力的根本障碍
【财新网】
(专栏作家谢国忠)1997年房地产泡沫破灭后,香港经济便停滞了。
过去13年里,香港人均的名义GDP(即未经通胀调整)上升了百分之十几。
但因港币兑人民币的汇率跌了五分之一,而香港的生活用品大多来自内地,生活成本其实由人民币决定,因此,说香港经济“停滞”其实已算客气。
事实上,若都用人民币衡量,自亚洲金融危机以来,香港人的生活标准降的比日本人多。
此外,若没有中央的支持,香港的经济表现还要差许多。
例如,香港实行零关税,内地客人去香港购买奢侈品,这是香港经济的一大亮点。
但是,大陆其实完全可以取消奢侈品的进口关税,因为大陆并没有相应的竞争行业。
大陆的高关税仅是帮助把需求导向了香港。
香港股市是另一个经济亮点。
它其实只是中国股市的国际板。
上海其实可以很轻松地抢它的生意,只要把QFII(合格境外机构投资者)额度提高到5000亿美元。
没有中央的支持,很难想象香港的经济会是今天的样子。
香港所有的苦难,可归咎于它对房地产的迷恋。
经过1997年的泡沫破灭,照理说,香港应当能够永远戒掉对房地产的痴迷。
日本就是这样的。
然而事实恰好相反。
香港人最新的梦想,似乎就是等一个土土的大陆佬来敲他的门,掏出几百万美元来买他的公寓,然后他的下半辈子就有着落了。
这样的梦想,加上低利率,支持着香港楼价,令其比1997年的高峰期仅低了十分之一。
“香港的房地产是无价的,”当地一名炒房老手告诉我,“这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画,内地有13亿人等着收藏它们,你说标什么价好呢?
”
内地人提着成袋的现金到香港买楼,这样耸人听闻的故事在香港时有耳闻,但支持这个城市泡沫的真正原因是债务。
这是老生常谈了。
相比其经济增速,香港的债务上升速度是前者的三倍。
事实上,香港私人部门的杠杆率甚至比1997年更高。
经过1997年的崩盘,还能在这么短的时间内把杠杆率拉的如此之高,这也算是香港特色。
香港金融业完全不负责任的行为助长了泡沫。
普通的按揭贷款与香港银行同业拆息挂钩,还不到1%。
只要利率提高至3%,许多借款人就会陷入麻烦。
难道这样的金融产品比美国的次级抵押贷款要强?
香港政府如何能容忍这样的金融产品?
一旦泡沫破裂,香港政府又将被迫通过限制供应来支撑楼价。
每经过一轮这样的周期,香港经济就会变得更小。
另一方面,内地城市则在不断追求规模最大化。
目前的楼市泡沫为地方政府提供了融资,让其最大化地促进发展。
当泡沫破裂,它们会任由房价下跌,吸引新的资金接盘。
相反,每经过一轮周期,内地城市就变得更大。
广州和深圳的人口都将超过2000万。
北京和上海会是前者的两倍。
香港的人口仅700万,要在中国的超级大城市中脱颖而出何其难矣。
香港20世纪90年代的房地产泡沫,部分原因是人们对未来充满乐观。
名义GDP和工资以两位数的增速上升,楼价上升更快。
人们说,楼价比收入上升领先了若干年,应该提前用收入买楼,这也能自圆其说。
相比之下,目前的泡沫是一场闹剧。
未来10年,工资不会迅速上升,香港的根本挑战是来自北部的竞争压力。
过去10年,尽管香港经济停滞,上海快速增长,但香港的平均工资仍然是上海的2.5倍。
如前所述,香港的竞争对手已不再是上海,而是像广州和深圳这样的邻居。
香港如果不改变增长战略,它有可能失去在粤语世界的领先地位。
高楼价是影响香港竞争力的根本障碍。
它的住宅市值可能超过GDP的4倍,而仅仅一半人口拥有自己的住宅,其余居住在政府的“公屋”,或政府补贴带福利性质的“居屋”。
香港经济以房地产为中心,在全世界独此一家。
中央对香港的政策优惠,其实以抑制上海为代价。
但这样的政策能持续多久?
上海人口仅占全国的1.6%,而上缴的财政收入是全国各省份中最多的。
另一方面,香港贡献的财政收入是零。
忽视最能干的儿子,补贴最懒的儿子,这样的局面能持续多久?
香港必须以地产政策平衡数量和价格,保持相关性。
首先,政府应该制止疯狂的按揭产品,否则下一次衰退到来时,政府会吃尽苦头。
对于高风险的抵押贷款,应要求银行作出更高的拨备。
其次,香港政府目前的主要收入来自卖地,应考虑物业税,以此取代前者。
税率可以从百分之二开始,最终达到百分之五。
这样一来,政府可降低支持地价的动力。
考虑到香港人口老化,福利开支上升,这样的政策无可避免。
第三,香港目前的商业集中在维多利亚港周围的狭小地带,政府应规划替代性的更大的商业中心。
新址可考虑设在大屿山。
香港投资建设港珠澳大桥要花一笔巨款,若无战略扩张,花这笔巨资不值当。
香港人梦想把房地产卖给内地投资客,到头来这可能也就是一场梦而已。
人口老化,经济不振,仰仗中央,香港正痛苦地滑向边缘化。
该醒醒了。
■
(谢国忠是财新传媒特约经济学家;
本文的英文版首先发表在《南华早报》)
通胀全球化
2010-08-1909:
37
本文来源于《新世纪》周刊2010年第33期出版日期2010年08月16日
全球化的作用导致刺激政策首先引发新兴经济体通胀;
而后通胀将通过贸易、货币市场以及通胀预期,转而冲击发达经济体
冰火两重天
美国接二连三报出惨淡的经济数据。
美国和西方国家的人士又在谈论通缩。
前三个月,美国CPI指数下滑,更加验证了这种论调。
美联储目前面临重新恢复“量化宽松”(QE)的压力。
由于预测美联储将重拾QE政策(俗称QE2),美元汇率迅速从最近的高位下跌10%。
国债和货币市场价格已经体现了QE2预期。
美联储调低了对美国经济前景的预估。
美联储决定,将其持有的抵押债券所获得的大量收益投资买国债。
这不能算真正的QE2,因为没有注入额外的量化宽松额度,只是保持过去流动性注入的水平。
但是,市场对此却想象无限。
欧洲最近的经济令人吃惊地看涨。
这不足为奇。
首先,欧洲短期问题没有美国严重。
房产泡沫仅限于爱尔兰和西班牙。
其次,主权债务危机也仅限于南欧小国,而且也没有美国各州政府面临的财政危机严重。
同时,平均预算赤字肯定也比美国低。
再者,欧元贬值,刺激出口国经济增长,比如德国。
虽然欧洲长期问题仍很严重,但比起美国和日本眼前的问题要轻得多。
这就是欧元最近表现良好的原因。
然而,未来一年内,欧洲经济情况可能恶化。
欧元已经开始反弹,不再有利于扩大出口。
欧洲紧缩财政,也将对内需造成负面影响。
欧洲的就业形势已经很糟糕。
美国的就业数据比过去差,但仍比欧洲强。
美国的私人部门仍在创造就业。
而欧洲的私人部门的失业数量仍在增加。
同样,日本经济形势虽有好转,但仍很虚弱。
日本的名义GDP已经止住下跌。
但是,如果日元持续保持坚挺,名义GDP仍会下滑。
由于出口强劲,日本就业已趋稳定。
不过,日元持续坚挺将导致出口下降,就业率将因此重新下滑。
日本急需控制债务增长。
因此,如果经济好转,日本可能会增加消费税,以冲抵财政赤字。
此举将阻滞经济增长。
日本经济结构从本质上决定了,其经济无法健康发展。
发达国家经济噩耗层出不穷,主要货币汇率也在其牵引下波动。
希腊债务危机导致欧元急剧贬值。
目前,美国就业低迷,房产市场再度走低,导致美元大幅下跌。
下一个可能轮到日元。
反观世界的另一半,通胀横扫新兴经济体。
石油价格再次攀升到每桶80美元。
铜价涨到每吨7000美元,接近危机前的峰值水平。
农产品价格也跳空向上。
印度正遭受两位数的通胀。
整个新兴经济体的通胀率平均达到5%。
因为担心通胀进一步加速,房产市场更加过热,印度、韩国和中国台湾最近纷纷提高利率。
中国已经采取措施,控制房产市场过热。
同时,中国的通胀仍较温和。
但是,由于经济数据与老百姓切身感受差距较大,可能无法抵御加息的压力。
通胀和资产泡沫是目前新兴经济体普遍担忧的问题。
主流是通胀
我的看法是:
全球经济发展的主流是通胀,而非通缩。
由于担心出现通缩,发达经济体的央行维持宽松的货币政策。
这将加剧新兴经济体的通胀。
通胀将通过贸易、货币市场以及通胀预期,转而冲击发达经济体。
目前,全球化趋势和各国政策失误相互影响。
全球化已经严重制约了经济刺激政策的有效性。
贸易及FDI占全球GDP总量的一半。
国内刺激政策可以通过贸易流向别国。
但是,需求增长引发的投资出现在何处更为重要。
只要有需求,跨国公司在哪里投资都行。
这就切断了刺激需求的政策和投资反应之间的地缘联系。
投资对就业增长至为关键,惟有就业才能比刺激政策更好维持需求的增长。
本质上,需求来自本地,但供给是全球性的。
这就是关于刺激政策的陈旧假设不再成立的原因。
上述分析对于小型开放经济体屡试不爽。
典型的宏观经济教科书研究的是小型开放经济体和大型封闭经济体的极端案例。
前者,刺激政策外流过多,完全失效。
后者,刺激作用极少外流,因此最有效。
真实世界的经济体介乎两者之间。
跨国公司引领的全球化使得大型经济体的行为更像理论中的小型开放经济体。
美联储或欧洲央行努力刺激经济增长时,实际上也在刺激全球经济增长。
刺激政策会流向成本较低、银行系统健康的地方。
如果相信这个道理,那么美联储和欧洲央行目前的措施,是在加速新兴经济体产生通胀和资产泡沫,而非刺激本国经济增长。
上世纪90年代,美国储蓄及贷款危机上演过同一幕。
美联储将利率削减为3%,帮助银行业复苏。
低利率促使西方国家银行大量放贷给东南亚国家,导致后者的房产泡沫愈演愈烈。
后来,美国收紧货币政策,资本被抽回,亚洲金融危机由此爆发。
当今的情形是规模更大,影响更广。
新兴经济体的规模是发达经济体的2倍,贸易总量比当时的全球贸易总量翻了一番。
投资和金融资本在全世界流通更加顺畅。
我猜测,美联储目前的政策可能会导致全球经济扭曲。
后果是,在全球范围内引发比亚洲金融危机严重得多的灾难。
如今和上世纪90年代最大的差异在于,发达经济体的就业对刺激政策的反应不同。
尽管投入了数以万亿的美元刺激经济,2009年中期之后的一年中,全球经济开始出现大幅反弹,但是,发达经济体实际上并未出现就业增长。
可以说,全球金融危机的后果吞噬了相当一块刺激政策本应具有的效果。
目前,新兴经济体发展过热,这表明刺激政策在别处起作用了。
刺激政策并未对症下药
想要刺激政策作用于发达经济体,需要大幅提高新兴经济体的成本,高到跨国公司回到发达经济体,重新带来生产力的地步。
但这不太可能。
发达经济体的平均工资是新兴经济体的10倍左右。
新兴经济体的人口数为发达经济体的5倍。
刺激政策更可能会随着通胀终结而停止。
通胀是一种货币现象。
美国和其他发达经济体大幅增加货币供给,并未导致通胀,原因有三:
一、金融危机严重削弱了这些国家的银行系统。
在银行业完全恢复正常之前,它会减缓货币流通速度,相当于短期内收缩货币供给;
二、需求疲软迫使供应商无法涨价;
三、正如前文所述,跨国公司还是投资于新兴经济体。
前两种因素是暂时的。
当这两种因素消失时,很多人都说,各国央行会有时间在通胀到来之前回收货币。
这种假设很大胆。
注入全球经济的资金数额如此之大,想要资金回笼势比登天。
也就是说,央行回天无术。
如果两项因素仍然存在,通胀仍会通过新兴经济体发生。
尽管全球经济和需求都受到了抑制,但是,石油价格目前仍突破了每桶80美元。
这比2008年危机时的低油价翻了一番以上。
有人会说,涨价的原因是供应短缺。
我很怀疑这种说法。
通胀预期可能是关键推力。
目前,产油国家不像以前那样愿意从地下开采石油,换成纸币。
同等条件下,需要上调石油价格,才能够动员产油国家开采同样数量的石油。
但货币政策越宽松,这一目标价格也水涨船高。
由于新兴经济体经济过热,劳动力成本随之上升。
全球贸易的价值相当于全球GDP总量的五分之一左右。
新兴经济体的劳动力成本支撑价格。
有种说法是,大多数工厂的劳动力成本仅占最终成本的五分之一。
但占最终成本一半以上的部件也是由其他工厂的劳动力生产的。
基础设施建设和物流服务也存在显著的劳动力成本。
新兴经济体出口货物的劳动力成本总和可能超过货物最终成本的三分之一。
如果劳动力成本每年增长20%-30%,会成为严重的通胀诱因。
就美国而言,如其制造业价格下滑,逐渐与中国的成本持平,那泡沫就会破灭。
中国正进入工资增长期。
中国商品的出口价格可能会上涨。
因此,美国不会重蹈日本之覆辙。
而且,美国拥有巨额经常项目赤字,因此美元疲软。
美元不太可能会成为通缩之源。
供应商以压缩利润空间为代价,削减成本,因此,会产生暂时性通缩,但不会长久。
经济疲软并不意味着通缩。
通胀最终还是货币现象。
如果通胀从新兴经济体蔓延至发达经济体,通胀预期也可能成为诱因之一。
上世纪70年代,尽管失业率居高不下,劳动者仍要求加薪,弥补通胀带来的损失。
未来十年,如果美联储继续实施宽松货币政策,“工资-价格”交替上升在所难免。
全球化的现实是,像欧洲、日本和美国这样的发达经济体会遭受低增长和高失业率双重打击。
刺激经济并未对症下药。
迷信刺激会导致刺激过量,首先将导致新兴经济体出现通胀,产生泡沫。
随后,发达经济体也将步其后尘。
错误的政策处方会将全球经济陷入不必要的震荡,或使其停滞发展,也可能在新兴经济体引发新一轮的金融危机。
伯南克先生,醒醒吧,别再对刺激政策执迷不悟。
西方衰落东方兴起的根本原因
2010-08-2614:
40
西方经济真正的病根是竞争力下降,在全球化经济下,跨国公司把工作机会交到了成本低的中国和印度人手里
(专栏作家谢国忠)美国学者,包括一些诺贝尔奖获得者在内,都预测美国将出现日本式衰退,他们正敦促美联储采取新一轮量化宽松政策,以阻止西方经济体滑入冰河时代。
在最近的议息会议上,美联储没有这样做,但承诺不从之前的量化宽松政策中撤钱出来,这也算是给担心通胀的人们一根骨头啃啃。
而在世界的另一边,通货膨胀正席卷新兴市场。
印度目前的通胀已达双位数。
整体而言,新兴市场的通胀率在5%以上。
中国刚刚公布的通胀率略超3%,但普通民众感受到的物价涨幅显然要比这个数字高。
人们可以真切感受新兴市场的房地产市场热气腾腾。
在孟买,百万美元的豪宅可以俯瞰贫民窟的全景。
香港的经济虽然不行,但楼市已恢复至接近1997年的高峰。
富有的银行家在香港只付15%的税,他们都急着到北京或上海购置物业。
在世界最昂贵的城市名单,莫斯科总是位列其间。
整个新兴市场火得不得了。
我不知道你是不是喜欢油炸冰淇淋。
这东西你得吃的快,不然它就变得一塌糊涂。
全球经济似乎就是如此。
爱花钱的西方世界突然陷入通货紧缩中。
东方新兴市场的烈火会把西方发达市场的坚冰融化,变得一团糟。
当然,融化的速度比油炸冰淇淋还是要慢一点。
2012年就是融化之年。
而这团火的燃料恰来自正在与通缩作斗争的西方世界的刺激措施。
刺激政策被认为应对衰退的灵丹妙药。
但在今天的全球化经济下,这服药并不是那么灵,事实上,对西方世界,这服药就是错的。
贸易和外国直接投资占了全球GDP总量的一半,两者均由跨国公司驱动。
他们在全球寻找成本最低的地方组织生产,然后把产品运往全球。
需求和供给是两个不相交的体系。
因此,当政府推出刺激政策,需求的增加并不一定导致当地供应增加。
更重要的是,如果跨国公司决定投资其他地方,刺激带来的需求并不会导致就业的增加。
水往低处流。
刺激政策,无论它在哪里,影响的是低成本的经济体。
西方经济体通过央行印钞和巨额财政赤字把钱泵入全球体系,得到这些多余流动性的是新兴经济体。
于是,在新兴市场,一切都红火了。
这个游戏将如何结束?
对于西方经济体,理想的情况是,在西方经济体发生通胀前,让新兴经济体的
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