滨海新城总体规划标准文本Word下载.docx
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规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目,均应符合本规划的规定和要求。
第五条本规划由文本、图纸和附件三部分组成。
文本和图纸(包括总图和图则)具有同等法律效力,两者应配合使用。
第六条规划依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》;
(2)《中华人民共和国城市规划编制办法》;
(3)《福州市城市规划管理技术规定》
(4)《城市用地分类与规划建设用地标准GB-50137-2011》
(5)《福建省综合改革试点镇规划导则(试行)——主要专项规划·
控制性详细规划》;
(6)《福州长乐市滨海新城规划(2010-2030)》;
(7)其它相关规划法规、技术标准、用地分类、控制办法、规范以及管理文件。
第七条规划区内的土地使用、开发建设活动、行政许可、规划管理须遵守本规划的有关规定,同时符合国家、福建省及长乐市的有关法律、法规和规范的规定。
在规划区内编制修建性详细规划、城市设计或专项规划,须以本规划为依据。
第八条本规划由长乐市规划局负责解释;
若需修改,必须符合相关法律法规规定。
2.发展定位与规模
第九条发展定位:
外文武垦区将建设成为海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。
充分利用本区区位、交通和滨海旅游资源,打造以中高端客源为主的滨海休闲地,形成与下沙度假村、海峡高尔夫文化中心互动共赢的旅游地产的发展地带,同时,也是省会福州重要的会议和商务活动的接待中心。
主要职能包括:
海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。
第一十条发展规模:
规划区规划期末人口规模测算规划人口约7.5万人。
3.空间布局结构
第一十一条综合以上分析,规划区形成“一心三轴、两区两园”的总体空间架构。
第一十二条一心:
海峡会议中心核心区
核心区位于规划区水面中心,有“海峡路”“营滨路”两条主干道经过。
围绕会议中心周围,布局有大量酒店设施用地以及广场、公共绿地等开放空间。
在水体包围下,核心区在建筑、景观、功能等各个方面都是全区最大的亮点。
第一十三条三轴:
两条水路航道轴线,一条主体辐射轴线
两条水路航道轴线是结合安全功能、水面景观以及通航使用等多重考虑的设计。
规划因地制宜,根据原有垦区泄洪通道的自然地形,结合游艇通航需要设计形成两条水道。
第一十四条两区:
旅游休闲接待区,高尚住宅区
旅游休闲接待区主要位于规划区东部,包括国宾馆、体育中心、演艺中心、购物中心、宾馆酒店、主题公园。
接待区北与海峡高尔夫文化交流中心对接,南与下沙度假区对接,互补共赢,形成福州滨海中高端旅游休闲区。
住宅区为环湖路串接的居住用地空间,规划注重对滨水地区的开发,并多样化设计场地,力求成为独特滨海居住风情区。
第一十五条两园:
北主题公园、南主题公园
主题公园充分利用场地内的原有的防风林和风成沙丘等自然条件,结合周边滨海旅游资源,打造富有吸引力的文化、生态、休闲相结合的主题公园。
具体建设内容根据招商情况以及开发商主题设计而定。
第一十六条规划用地分类
规划用地由《城市用地分类与规划建设用地标准GB-50137-2011》规定,由居住用地(R)、公共设施用地(C)、镇区交通用地(S)、工程设施用地(U)、绿地与广场用地(G)、水域和其他用地(E)六大类组成。
4.地块划分及编码
第一十七条全规划区划分为10个街道,并进一步细分为85个地块。
第一十八条本文本所划定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线,在用地审批与详细规划中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
5.用地控制
第一十九条控制要求
详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求,用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境等,作为城市规划管理部门进行用地规划建设管理的法规文件,指导修建性详细规划和城市设计的编制。
第二十条控制内容
(1)确定规划区内各类城市用地的使用性质和用地界限,规定各类用地的适建范围;
(2)规定各地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标,规定车辆出入口方位、停车泊位、建筑退线距离等要求;
(3)提出各地块的建筑形式、建筑色彩、建筑材质以及环境要素等建议,为修建性详细规划和城市设计提供指导;
(4)确定各级道路的红线位置、控制点坐标、高程;
(5)根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和市政工程设施的用地界限。
(6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。
第二十一条本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途在其使用期限内与文件规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;
一旦这类土地进行改造与重建时,必须与本文本规定的用途相符。
第二十二条规划所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权将要出让的地块内,规划主管部门可根据有关法规的规定,在土地出让的时候要求用地单位预留设施用地。
第二十三条考虑到规划的弹性控制,规划中对部分地块均规定了除土地使用性质外的两种土地兼容利用性质:
一类兼容是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;
二类兼容是指“必须经市人民政府批准方可变更的土地利用性质”。
本文本所确定的地块土地使用性质,根据实际情况若需变更为兼容性质,应按照相关程序和审批权限,经批准后执行。
第二十四条结合土地的适用性与市场需求,规定建筑适建范围,通过规划管理过程进行调控。
6.开发强度控制
第二十五条本片区城市建设用地内各项建设项目必须满足本规划控制指标的规定。
第二十六条本规划强制性指标包括:
用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、配建车位、配套设施、机动车出入口方位。
第二十七条规划范围内所有新建、改建和扩建的建、构筑物的容积率、建筑密度、建筑限高不得超过“图表”中规定的相关指标的限制,绿地率、配建车位不得低于“图表”中规定的相关指标的限制。
第二十八条在本规划执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:
(1)对本规划确定的地块进行合并开发的;
(2)对本规划确定的地块进行细分开发的。
第二十九条建筑高度控制
将规划区分为4种高度分区,利用高度和层数同时进行控制。
(1)高度1区:
为零高度区,规划区内水系、绿地、广场、停车场等非建设区域;
(2)高度2区:
不高于12米,3层及以下的部分公共服务设施、低层住宅和市政设施建设区域;
(3)高度3区:
不高于24米,8层及以下的住宅、公建等;
(4)高度4区:
不高于45米,12层及以下的住宅。
第三十条开发强度控制
(1)高强度开发地区:
交通便利、地理位置良好的商业会议中心区,住宅区,建筑密度较高,开发强度较大,容积率3.0~4.0;
(2)中高强度开发地区:
交通便利、地理位置良好的多层或小高层居住地区以及部分商业,文化休闲和部分滨水的住宅区,容积率为2.0~3.0;
(3)中强度开发地区:
滨水而建的居住地区、旅馆区、文化娱乐区、商业等,容积率为1.0~2.0;
(4)低强度开发地区:
底层(3层及以下)低密度住宅区或休疗养用地,容积率小于等于1.0。
7.退线控制
第三十一条沿建筑基地边界和沿城市道路、电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离处必须符合消防、交通、安全等方面的要求外,应同时符合本节的规定。
第三十二条建筑物退让用地红线
各类建筑的离界距离,按规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小距离。
8.道路交通及设施
第三十三条规划道路确定为五级:
快速路、主干路、次干路、支路、街。
第三十四条各道路红线内用地为道路及道路绿化专用,按规划严格实施,任何与道路交通无关的建筑物和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。
第三十五条规划区道路节点除了与浦南高速采用立体交叉,其余均为平面交叉;
规划快速路控制部分右进右出交叉口,以保证快速路的设计车速。
第三十六条地块机动车出入口应尽量布置在次干路或支路上,严格控制在主干路上直接设置机动车出入口。
地块机动车出入口距离道路交叉口的距离应遵循新建区与老镇区区别对待的原则,具体要求详见分图则。
第三十七条为提高道路交叉口的通行能力,规划根据道路相交路口周围用地情况及道路交叉口抹角拓宽规定进行交叉口道路红线处理,在道路具体详细设计时,可根据实际情况做相应调整。
第三十八条有大量人流、车流集散的公共建筑,其主要出入口面向城市主、次干道时,应妥善处理出入口与配建停车场的位置,建筑后退道路红线距离具体按分图图则确定。
第三十九条公共停车场规划
(1)规划地面独立占地公共停车场1处:
位于K-11地块,满足周边旅游观光、文化娱乐、商业等设施的停车需求,规划面积0.35公顷。
(2)公共停车场应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位,专位专用。
第四十条新建、改建、扩建的建筑,根据《福州市城市规划管理技术规定》的要求,规划区内建筑配建停车场(库)的停车位设置应符合下表的规定,且地面停车位不少于总停车位的10%。
第四十一条规划保留现状加油站一处,位于K-12地块内,占地面积为1960平方米。
第四十二条竖向设计
(1)规划道路的竖向高程均应高于157.28米。
(2)道路竖向设计:
主次道路纵坡不大于8%,最小纵坡度尽量大于或等于0.5%,困难时可大于或等于0.3%。
(3)场地竖向:
用地自然坡度小于5%时,规划采用平坡式;
用地自然坡度大于8%时,规划采用台阶式。
土石方平衡遵循“就近合理平衡”的原则。
在道路控制点标高的基础上,各地块标高应比周边道路控制点标高高出约20~50厘米。
9.公共服务设施
第四十三条分为镇级、社区级两级设施体系。
镇级公共设施主要依据《福州长乐市滨海新城启动区规划(2009-2030)》所规定的规模和等级落实;
居住区中社区级公共设施主要依据《城市居住区规划设计规范GB50180-93》和《福建省综合改革试点镇规划导则(试行)——主要专项规划·
控制性详细规划》中公共设施的标准来配置。
第四十四条文化娱乐、体育、医疗等独立占地型公用设施按照分图图则要求严格执行;
储蓄所、社区服务(包括物业管理、社区管理、文化设施、商业设施、体育活动等公共设施)、公厕、煤气调压站、配电所、小型垃圾中转站、垃圾集散点等非独立占地型设施,可参照分图图则在项目用地中协调落实。
第四十五条在进行较大范围的成片开发时,地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后,可根据修建性详细性规划作适当调整,但其项目类型、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图控制图则中的规定。
第四十六条本规划中公共设施是依据规划容量(人口及建设规模)确定的,当实际总发展规模可能超过规划控制规模时,应及时对本规划进行必要的检讨。
第四十七条公共设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
10.绿地系统规划控制
第四十八条规划绿地系统由公园绿地(包括综合公园、滨水绿地、街头绿地)和防护绿地组成。
规划区内的绿地系统以“点—线—面”各种形态相结合,形成网络化体系。
面状绿地主要是大范围建造综合休闲综合公园,点状绿地是分散布局的街头绿地等,两者通过道路绿地和滨水绿地等“线”状绿地进行串联。
第四十九条规划公共绿地共14处,其中综合公园4处,为滨海公园、海峡公园、蝶语公园和体育公园,其余均为街头绿地和滨水绿地。
第五十条道路防护绿地
规划在规划用地外高速公路两侧设置35米宽的绿地,在快速路两侧各设置10米宽的防护绿地。
第五十一条市政设施防护绿地
对周边用地有负面影响的市政设施周边均应设置一定宽度的防护绿带,绿带宽度为10米。
第五十二条铁路防护绿地
按照国家铁路相关规范,如规划用地外有设置铁路,铁路边沟外缘两侧应至少设置12米以上的防护绿地,满足安全、噪声隔离等要求。
第五十三条规划确定的绿地为法定永久性非建设用地,必须保持用地性质,严禁随意改变用地性质。
除绿化生产管理的少量建筑、构筑物外,严禁建其它性质的建筑。
11.城市设计引导控制
第五十四条设计目标
东西向横贯滨海新城的南通道自西向东串联了产业、科教、综合居住、行政商贸、旅游度假等景观风貌区,是未来滨海新城最重要的城市景观轴线,不同的区段体现各异的景观形象。
次一级的轴线主要用来联系相关的景观节点,形成一定的视线关系,构筑景观体系网络。
第五十五条设计主题
突出和强化“山、绿、水、蝶语”四个方面为主题,充分利用特有的景观资源和土地资源,通过城市设计提升区域人居环境质量和城市形象品质,打造一个充满生气、环境幽雅、形象突出的生活、旅游片区
第五十六条设计结构
形成山、绿、水、古街巷四大主题设计要素的有机统一,打造一心、三轴、二园、多点的城市设计总体结构。
第五十七条景观轴带
沿景观轴线两侧的街景构成片区主要的景观界面,通过控制两侧建筑的高度、体量、退线、色彩、屋顶形式等要素塑造不同类型的空间效果。
片区内的景观节点分为四类,包括绿化景观节点、城市景观节点、标志性建筑以及景观标志点。
第五十八条景观风貌控制区
(1)注重控制建筑整体风格,按照传统风格对建筑进行统一设计,形成富有历史感、统一有序的旅游片区。
(2)注重结合海岸、港口等安排公共空间,形成有趣味的公共活动场所。
(3)对街道环境进行综合整治,不仅形成整洁的生活环境,还形成可供游人游玩的大街小巷。
第五十九条开放空间节点与标志建筑
(1)门户节点
(2)公共活动节点
规划将滨海新城分为五个风貌区,分别是以中心图书馆,文体馆,中学为代表的科教风貌区、以商住公寓、小高层住区综合居住风貌区、以连排别墅为代表的滨水居住风貌区、以商业会议、SHOPPINGMALL为代表的商贸风貌区以及以度假别墅、会议酒店为代表的旅游度假风貌区,反映不同功能区块的风貌特色,求得人与自然的和谐统一。
(3)标志性建筑物节点
第六十条视点、视线走廊与天际线
(1)视点:
位于东部蝶屿内的商业大厦是规划区内的制高点,在此应设置观景平台,并提供一定数量的休息座椅。
(2)视线走廊:
主要控制蝶语公园观景平台向主要景观点的开敞,避免树木或建筑的遮挡。
(3)天际线:
蝶屿沿岸天际线是重要的景观资源,是滨海城镇风貌的重要展示面。
天际线的形态控制应从层次性和起伏性两个层面进行控制。
结合建筑高度控制和标志性建筑的设置,使其与自然山体形成刚柔相济、相互对比、此起彼伏的城镇天际线。
第六十一条慢行系统
(1)规划主要沿滨水路和环岛路设计一条滨水旅游观光自行车道,充分利用规划区内的自然特色资源和人文历史资源,通过自行车道构建联系各个节点的休闲路线。
应在社会公共停车场和景观自行车道沿线安排换乘和租赁系统,在重要景观节点安排停放自行车的场所和实施,以方便使用。
(2)道路的断面设计也强调慢行性,设计较宽的步行道,并形成网络,注重过街连续性,形成舒适安全的整体步行环境和氛围。
12.环境保护与环境卫生规划
第六十二条环卫工程规划
(一)环卫系统
(1)环卫规划目标
近期实现生活垃圾运输作业机械化、半机械化率达到85%,无害化处理率达到80%。
远期生活垃圾分类收集,使用密闭式、压缩式收集工具,生活垃圾无害化处理率达到100%。
垃圾中有用物质经分选,科学处理后转换为有用的资源。
(2)垃圾量预测
规划区近期垃圾量为11.2m3/d。
规划区设1座垃圾转运站,转运站用地规模500平方米,环卫工人作息场所结合垃圾中转站建设,每座垃圾中转站附属建筑面积在400~800平方米之间。
(3)垃圾处理
规划区的垃圾最终运至建阳垃圾焚烧厂无害化处理。
特种垃圾虽依国家相关规定必须焚烧处理。
(4)粪便收运、处理
粪便应入城市污水管道,送至各污水处理设施集中处理。
(5)公共厕所设置
公厕设置间距为300~500米,一般街道间距不大于800米。
(6)环卫专用车辆配备
规划区共需配备6辆环卫专用车辆。
第六十三条环境保护规划
(一)水环境保护
(二)大气环境质量分区
一类居住区为大气环境质量一类区;
二类居住区、公共建筑区,为大气环境质量二类区。
(三)环境噪声标准分区
一类居住区、公园、学校、养老院为一类标准区域;
二类居住区、公共建筑区二类标准区域。
(四)环境保护规划措施
(1)新建项目必须严格做好环境影响评价,对可能带来的环境问题要采取相应的环保措施,环保设施建设应与生产设备同时建设,同时设计,同时施工,同时运行。
(2)大力普及居民燃气化,减少燃煤使用量,积极引进清洁能源。
(3)尽快完善污水排放管道和污水处理厂,污水应经污水处理厂处理后再排向河道。
(4)农业生产区内大力推广低毒、低残留农药。
(5)严格控制污染工业的发展,现状已有污染企业需根据具体情况进行搬迁。
13.四线规划
第六十四条城市绿线确定依据及原则:
一、已审批的各层次城市规划所确定的城市绿地。
二、尊重长乐自然地理风貌、注重山体、与城市绿线紧密相依的水体、江滩等生态绿地资源的保护。
三、满足堤防、污染防护等要求。
四、居住区公园、街旁绿地等绿线的确定,要充分考虑现状条件下,尽量做到均衡分布。
五、控制范围清晰,附有明确的地理坐标及相应的界址地形图。
第六十五条城市绿线的审批:
一、市人民代表大会负责城市永久性绿地绿线的审批。
二、市人民政府负责城市总体规划、分区规划所确定的规划城市绿地的绿线审批。
三、市城市规划行政主管部门负责城市详细规划所确定的规划城市绿地的绿线审批。
第六十六条城市绿线内应依据城市规划进行绿化建设。
经批准可按城市规划建设道路、地上地下管(杆)线、建筑小品、绿地管理用房、市政公用设施、交通管制设施;
恢复遗存的历史文化、宗教景点等,不得建设其他设施。
第六十七条绿化视景通廊控制范围内建(构)筑物建设,其体型、高度、色彩、风格及建筑密度必须依据城市规划严格控制。
第六十八条严禁在城市绿地内进行挖沙取土、填土及向水体倾倒垃圾等破坏城市环境和改变地形地貌的活动。
第六十九条未经市水利、市政、环保等行政主管部门许可和市城市规划行政主管部门批准,任何时候单位和个人不得向城市绿线内水体排放污水。
第七十条城市绿地内不符合规划要求的已有建、构筑物,市政府依据城市规划有计划地拆除。
暂时不能拆除的,只能维持现状或进行不改变结构,不增加面积的简单维护。
第七十一条附属绿地的控制、建设与管理,按照批准的城市规划和《福州市城市规划管理技术规定》相关规定执行。
第七十二条编制和审查城市绿线规划必须组织专家进行充分论证并将其作为城市绿线确定的法定审批程序的组成部分;
经批准的城市绿线规划,应向社会公布。
第七十三条城市绿线一经确定,未经法定程序,不得变更和调整。
下述情况可以对城市绿线提出变更和调整:
一、城市规划的修编对城市用地布局的调整引起城市绿线的变化,需根据新的城市规划变更相应的城市绿线;
二、经论证的城市重要基础设施穿越或占用城市绿地,城市绿地需作相应调整;
三、经批准的城市公共服务设施的建设占用城市绿地,城市绿地需作相应调整。
四、其它经论证确有必要调整城市绿线时。
第七十四条对需要变更和调整的城市绿线必须向市城市规划行政主管部门提出变更和调整申请。
一、经市人大审批确定为永久性保护绿地的绿线和变更与调整由市城市规划行政主管部门提出绿线变更与绿地置换方案,经市政府审议,由市人民政府提请市人大常委会审批。
二、经审批的城市总体规划、分区规划所确定的规划绿地的绿线的变更与调整,由市城市规划行政主管部门提出绿线变更与绿地置换方案报市人民政府审批。
三、经审批的城市园林绿地系统专业规划、城市详细规划所确定的规划绿地的绿线的变更与调整,由市规划行政主管部门审批。
第七十五条绿线的变更与调整应遵循等量置换,合理布局的原则。
第七十六条任何单位和个人都有保护城市生态环境和城市蓝线的义务和责任,有权了解市蓝线范围及其规划。
对城市蓝线规划的编制和实施管理提出意见,对破坏城市蓝线的的行为进行检举。
第七十七条城市蓝线确定的依据和原则:
一、城市蓝线应根据已审批的各层次城市规划所确定的江河、湖渠、水库、城市调蓄水体等保护范围确定;
二、城市蓝线控制范围应当包括为保护城市水体而必须进行控制的区域;
三、城市蓝线确定应当考虑堤防、防洪、环保、景观、调蓄等需要。
四、控制范围清晰,附有明确的地理坐标及相应的界址地形图。
第七十八条城市蓝线由市城市规划行政主管部门组织具有相应规划设计资质单位编制城市蓝线规划方案,并经专家审查论证,征求公众意见后,由市城市规划行政主管部门按法定程序报市人民政府审批。
第七十九条城市蓝线一经审批,应向社会公布,接受公众监督。
第八十条除环境保护、水文监测设施外,城市蓝线范围内严禁建设建(构)筑物。
对现有城市蓝线范围内其它性质的用地,应当限期整改;
对不符合城市蓝线保护要求的建(构)筑物及其它设施,应当限期拆除迁出。
第八十一条在城市蓝线范围内禁止下列活动:
一、违反城市蓝线管制要求的建设行为;
二、排放污染物、倾倒废弃物等污染城市水体的行为;
三、填埋、占用城市水体的行为;
四、挖取沙石、土方等影响防护安全、破坏地形地貌的行为;
五、其它对城市蓝线构成破坏性影响的行为。
第八十二条城市蓝线一经确定,未经法定程序不得变更和调整。
下述情况可以对城市蓝线提出变更和调整:
一、城市规划的修编对城市用地布局的调整引起城市蓝线的变化,应根据新的城市规划做出相应的城市蓝线调整;
二、城市规划修编引起城市规划区范围扩展时,城市蓝线范围作对应性调整,新扩展区应修编城市蓝线规划;
三、经论证批准的城市重要基础设施穿越或占用城市蓝线,相关城市蓝线应作相应调整;
四、经论证批准的重大的城市公共服务设施的建设占用城市蓝线,相关城市蓝线应作相应调整;
五、其他经专家论证确有必要调整城市蓝线的原因发生时,相关城市蓝线应作相应的调整。
第八十三条、确需对城市蓝线变更和调整的,应向市城市规划行政主管部门提出变更和调整申请。
市城市规划行政主管部门对城市蓝线的变更和调整申请组织论证后,报市人民政府审批。
第八十四条城市蓝线变更和调整的审批:
一、由城市各层次的城市规划修编所引起的城市蓝线变更和调整在相应层次的城市规划审批的同时予以审批。
二、由其它原因引起的城市蓝线变更和调整,在具体变更和调整方案提出后由市城市规划行政主管部门组织专家审查并按法定程序审批。
14.综合防灾规划
第八十五条消防规划
(一)消防布局
综合新区布局,建议在规划区设
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