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(2)750/15%=5000(万元)
5000×
0.6209=3104.5(万元)
2238.49+3104.5=5342.99(万元)
3、被评估资产年设计生产能力为2万吨,评估时由于市场不景气,如果不降价销售,企业必须减产到年产1.4万吨,或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年,折现率10%,规模效益指数为0.6。
估算经济性贬值率和经济性贬值额。
经济性贬值率=[1-(14000÷
20000)0.6]×
100%=19%
经济性贬值额=[100×
20000×
(1-33%)×
(P/A,10%,3)]=3332446(元)
4、公司对某一建筑物进行评估,该建筑物1995年底竣工投入生产使用,1999年底对其进行评估。
该建筑物账面价值为335000元,经评估人员调查,该公司所在某市价格指数为:
1996年10.1%,1997年11%,1998年12.3%,1999年13%。
根据现场勘察情况,该建筑物尚可使用20年,试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。
建筑物重置成本=待估建筑物账面原价×
价格变动指数
=335000×
{(1+10.1%)×
(1+11%)×
(1+12.3%)×
(1+13%)}
=519533(元)
5、某企业从美国进口了一台设备,离岸价为50万美元。
国外运杂费为1万美元,途中保险费为2.5万美元,关税税率为30%。
该企业进口设备已使用了3年,还可以继续使用7年,外汇汇率美元比人民币为1:
8.5,进口过程中的银行及外贸手续费3万元人民币,国内运杂费为5万元,安装调试费为7万元。
要求评估该设备的价值。
CIF价格(FOB+国外运杂费+保险费)×
8.5=(50+1+2.5)×
8.5=454.75(万元)
进口关税=CIF×
30%=136.425(万元)
增值税=(进口关税完税价格+关税)×
17%=100.5(万元)
银行及外贸手续费=3万元
国内运杂费=5万元
安装调试费=7万元
该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675(万元)
该设备的成新率=7/(7+3)=70%
该设备的评估值=706.675×
70%=494.6725(万元)人民币。
6、被评估设备购建于1999年11月,账面原值为100万元,其中设备购置价80万元,基础及安装费用18万元,运杂费2万元。
2002年11月对该设备进行评估,现收集到以下数据资料:
(1)2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%,基础及安装费的物价上涨了30%,该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足,该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%,尚可使用5年。
(3)与同类技术先进设备相比,该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
(4)该企业的正常投资报酬率为10%,所得税率为33%。
要求:
(1)根据上述资料,分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
(2)计算被评估设备的评估值。
(1)重置成本=80×
150%+18×
130%+3=146.4(万元)
(2)实体性贬值率=
100%=26.47%
实体性贬值额=146.4×
26.47%=38.75(万元)
(3)功有性贬值=0.1×
12×
(1-33%)×
3.7908=3.05(万元)
(4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.5(万元)
7、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地,面积1000平方米,允许用途为商住混合,允许建筑物容积率为7,覆盖率≤50%,土地使用年限50年,1996年8月出售,根据规划要求和市场调查,设计建筑面积7000平方米,共14层,1-2层为商业用房,共1000平方米,3-14层用于住宅,共6000平方米,预计建设期2年,到1998年8月完工,第一年投入60%的总建筑费,第二年投入40%的总建筑费,总建筑费为500万元,专业费用为总建筑费的6%,利息率为10%,利润率为20%,租售费用及税金为总楼价的5%,假定该楼建成后即可全部售出,预计商业楼4000元/平方米,住宅楼2000元/平方米,折现率为10%,用假设开发法求该土地的价格。
(1)卖楼价=1000×
4000/(1+10%)2+6000×
2000/(1+10%)2=13224000(元)
(2)总建筑费用=5000000×
60%/(1+10%)0.5+5000000×
40%/(1+10%)1.5
=4594115(元)
(3)专业费用=4594115×
6%=275646.9(元)
(4)税费=13224000×
5%=661200(元)
(5)投资利润=(4594115+275646.9+地价)×
20%
(6)地价=13224000-4594115-275646.9-661200-(4594115+275646.9+地价)×
求得地价=5599238.1(元)
单位地价=5599238.1/1000=5599.24(元/平方米)
8、某待评地块为一商业用途的空地,面积1000平方米,要求评估其1998年5月的公平市场交易价格,评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物,参照物的有关情况如下表所示:
参照物
A
B
C
评估对象
坐落
某市
所处地区
繁华市区
类似
用途
商业
土地类型
空地
单价
1700元/米2
1500元/米2
1600元/米2
交易日期
1997年10月
1997年5月
1997年8月
1998年5月
面积
150米2
2400米2
300米2
1000米2
形状
长方形
地势
平坦
地质
普通
剩余使用年限
35年
30年
从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况,均为正常交易。
据调查,1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。
参照物A与待评对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。
由于待评对象的面积大于三个参照物,对于商业用地而言便于充分利用,故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。
试运用市场比较法评估该土地的价格(折现率为6%)。
(1)计算交易实例的修正价格:
修正价格=参照物价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数×
个别因素修正系数
(1)交易情况修正:
由于参照物均为正常交易,故无需修正。
(2)交易时间的修正:
参照物A时间修正系数=107÷
100=1.07
参照物B时间修正系数=112÷
100=1.12
参照物C时间修正系数=109÷
100=1.09
(3)区域因素修正:
A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042
(4)个别因素修正:
参照物A及C的使用年限修正系数=〔1-1/(1+6%)30〕÷
〔1-1/(1+6%)35〕
=(1-0.1741)÷
(1-0.1301)
=(0.8259÷
0.8699)
=0.9494
参照物A个别因素修正系数=1.05×
0.9494=0.9969
参照物B个别因素修正系数=1.05
参照物C个别因素修正系数=1.05×
(2)计算修正价格
A=1700×
1×
1.07×
0.9969=1813.36(元/米2)
B=1500×
1.12×
1.136×
1.05=2003.90(元/米2)
C=1600×
1.09×
1.042×
0.9969=1811.61(元/米2)
待评估土地的单位评估值=(1813.36+2003.90+1811.61)÷
3=1876.29
评估总价值=1876.29×
1000=1876290(元)
9、某评估事务所对某企业进行资产评估。
经核查,该企业产成品实有数量12000件,根据该企业的成本资料,结合同行业成本耗用资料分析,合理材料工艺定额为500公斤/件,合理工时定额为20小时。
评估时该产成品的材料价格由原来的60元/公斤涨到62元/公斤,单位小时合理工时、工资费用不变,仍为15元/小时。
根据上述资料评估该产成品的价值。
产成品的评估值=12000×
(500×
62+20×
15)=375600000(元)
10、某企业评估某项低值易耗品。
原价700元,预计使用1年,现已使用6个月,会计账面上已摊销300元,经调查了解,该低值易耗品的现行价格为1100元。
评估该低值易耗品的价值。
该低值易耗品的成新率=(1-6÷
12)×
100%=50%
该低值易耗品的评估值=1100×
50%=550(元)
11、某制药厂生产的胃得安片,在市场上比较畅销,账面价值为871004.65,评估基准日胃得安片的库存数量为287319瓶,账面单价3.03元/瓶,出厂价3.95元/瓶(含增值税)。
该厂产品销售费用率为2.33%,销售税金及附加占销售收入的1.4%,利润率为14.48%,求该厂胃得安片的评估值。
胃得安片的评估值=库存数量×
(不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税)
=287319×
(3.95/1.17)×
(1-2.33%-1.4%-14.48%×
33%)
=888592(元)
12、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股,持有股票期间,每年股票收益率在12%左右。
股票发行单位每年以净利润的60%发放股利,其他40%用于追加投资。
经发展趋势分析,认为该单位将保持3%的经济发展速度,净资产利润率将保持在16%的水平上,无风险收益率为10%,风险收益率为4%。
试评估该股票的价格。
PV=A1/(r-g)
=200000×
1×
12%/{(10%+4%)-40%×
16%}
=315789(元)
13、某企业进行资产评估,账面债券投资为50,000元,系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券,年利率15%,单利计息,评估时点距到期日两年,当时国库券利率为12%,经评估人员分析调查,发行企业经营业绩较好,两年后有还本付息的能力,风险不大,故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率,该种债券没有上市交易,求该债券的评估值。
债券到期值=50000×
(1+3×
15%)=72500(元)
债券评估值=72500×
(1+14%)-2=55789(元)
14、某企业有一种已经使用10年的注册商标。
根据历史资料,该企业近5年使用这一商标的产品的比同类产品的价格高0.7元,该企业每年生产100万件产品。
该商标目前在市场上有良好趋势,产品基本上供不应求。
根据预测估计,如果在生产能力足够的情况下,这种商标的产品每年可生产150万件,每件可获超额利润0.5元,预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。
前5年保持目前超额获利水平,后5年每年可获取的超额利润为32万元。
折现率为10%。
评估该项商标权的价值。
(15分)
利率为10%的复利现值系数列表如下:
期数(年)
6
7
8
9
10
复利现值系数
0.909
0.826
0.751
0.683
0.620
0.564
0.513
0.466
0.424
0.385
(1)计算预测期内前5年中每年的超额利润为:
150×
0.5=75(万元)
(2)计算该商标权价值:
商标权价值=75×
[(1+10%)-1+(1+10%)-2+(1+10%)-3+(1+10%)-4+(1+10%)-5]
+32×
[(1+10%)-6+(1+10%)-7+(1+10%)-8+(1+10%)-9+(1+10%)-10]
=75×
3.7909+32×
2.3536
=284.3+75.3167
=359.6167(万元)
15、某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资,该无形资产的重置成本为200万元,接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元,投资企业无形资产成本利润率为600%,接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20%。
试评估这一投资的无形资产的利润分成率。
无形资产约当投资额=200×
(1+600%)=1400(万元)
受让方约当投资额=8000×
(1+20%)=9600(万元)
无形资产利润分成率=1400/(1400+9600)=13%
16、某企业为两年前刚刚转产的一个企业,由于产权变动需要进行评估,预计该企业生产经营活动将在未来的五年内逐步趋于稳定,由评估人员和相关专家通过市场预测和分析,未来五年的净现金流量分别为200万元、400万元、500万元、580万元和585万元。
已知社会平均收益率为20%。
国库券利率为15%,该企业的风险系数为1.2,试确定企业的整体资产价格。
(1)本金化率=15%+1.2×
(20%-15%)=21%
(2)PV=200/(1+21%)+400/(1+21%)2+500/(1+21%)3+580/(1+21%)4+585/(1+21%)5+585/21%×
(1+21%)-5=2291(万元)
17、评估人员对某一企业进行整体评估,通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解,收集到下列数据资料:
(1)预计该企业第一年的收益额为200万元,以后每年的收益额比上年增长10%,自第6年企业将进入稳定发展时期,收益额将保持在300万元的水平上;
(2)社会平均收益率为12%,国库券利率为8%,被评估企业所在行业风险系数为1.5;
(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
(1)确定该企业整体资产评估值。
(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?
(1)企业未来5年的预期收益额分别为:
第1年:
200万元
第2年:
200×
(1+10%)=220万元
第3年:
220×
(1+10%)=242万元
第4年:
242×
(1+10%)=266.2万元
第5年:
266.2×
(1+10%)=292.82万元
(2)折现率=8%+(12%-8%)×
1.5=14%
(3)企业整体评估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4
+292.82(1+14%)-5+300÷
14%×
(1+14%)-5=1930.79万元
或者:
前5年收益现值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4
+292.82(1+14%)-5=817.79(万元)
第6年后的永续收益现值=300÷
(1+14%)-5=1113(万元)
企业整体资产评估值=817.79+1113=1930.79(万元)
(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元,作为该企业的商誉处理。
18、甲企业拥有一项专利技术,重置成本为100万元,经测算专利技术的成本利润率为500%,现拟向乙企业投资入股,乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元,成本利润率为10%。
评估人员通过分析认为,该专利技术的经济寿命为5年,法律保护期还有10年,预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元,风险报酬率估计为6%,国库券利率为4%。
(1)分别计算专利技术约当投资额和乙企业资产的约当投资量。
(2)计算专利技术的利润分成率。
(3)计算折现率。
(4)计算被评估专利技术的评估值。
(1)计算约当投资额分别为:
①专利技术约当投资额=100(1+500%)=600(万元)
②乙企业约当投资额=3000(1+10%)=3300(万元)
(2)专利技术利润分成率=
×
100%=15.38%
(3)折现率=4%+6%=10%
(4)专利技术评估值=〔400×
(1+10%)-1+420×
(1+10%)-2+430×
(1+10%)-3
+450×
(1+10%)-4+440×
(1+10%)-5〕×
15.38%
=248.28(万元)
19、某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400万元、420万元、440万元、460万元、460万元、460万元,在第6年末,可转让给其他持有者,转让价格为2000万元,市场利率为12%。
估算该资产的价值。
该资产的评估值=400×
(P/F,12%,1)+420×
(P/F,12%,2)+440×
(P/F,12%,3)+460×
(P/F,12%,4)+460×
(P/F,12%,5)+460×
(P/F,12%,6)+2000×
(P/F,12%,6)=2804.75(万元)
20、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积位2000平方米,拟开发建设写字楼,容积率为2.5,建设期为2年,建筑费用为3000元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即可出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税金为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
采用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价(假设不考虑资金时间价值因素)。
(1)计算卖楼价:
卖楼价=2000×
2.5×
9000=45000000(元)
(2)计算建筑费用和专业费用:
建筑费用=3000×
2000×
2.5=15000000(元)
专业费用=15000000×
10%=1500000(元)
(3)计算销售费用和销售税金:
销售费用=45000000×
2.5=1125000(元)
销售税金=45000000×
6.5%=2925000(元)
(4)计算投资利润:
利润=(地价+建筑费用+专业费用)×
=(地价+16500000)×
=1650000+地价×
(5)计算利息:
利息=(地价+建筑费用+专业费用)×
6%
=990000+地价×
(6)求取地价:
地价=45000000-16500000-1125000-2925000-(1650000+地价×
10%)-(990000+地价×
10%)
地价=19008333(元)
单位地价=19008333/2000=9504(元/平方米)
21、某公司2004年对某一建筑物进行评估,该建筑物于2000年年底竣工投入生产使用,账面价值为335000元。
经评估人员调查,该公司所属某市建筑业环比价格指数分别为2001年10.1%,2002年11%,2003年12.3%,2004年13%。
根据现场勘察情况,该建筑物尚可使用20年。
根据以上资料采用成本法对该建筑物价格进行评估。
(1)重置成本采用价格指数调整法计算:
重置成本=建筑物账面原价×
=335000×
(1+10.1%)×
(1+13%)
(2)成新率采用使用年限法计算:
成新率=20/(20+4)×
100%=83.3%
(3)该建筑物评估值=519533×
83.3%=432770(元)
22、某企业向另一企业转让一项影碟机生产技术,已知转让方与受让方共同享用这一生产技术,双方设计生产能力分别为800万台和500万台,该技术属转让方外购,账面价格为300万元,已使用3年,尚可使用10年,3年中累计通货膨胀率为12%;
技术转让后,10年减少销售收入按现值计算为80万元,且开发费用的追加成本按现值计算为25万元,试评估该影碟机生产技术转让的最低收费额。
(1)计算该生产技术重置净值:
300×
(1+12%)×
10/13=258(万元)
(2)计算重置成净值分摊率为:
500/(500+800)=38.5%
(3)计算机会成本为:
80+25=105(万元)
(4)计算该无形资产转让的最低收费额为:
258×
38.5%+105=204(万元)
23、已知甲企业为A行业的一个企业,由于要发行股票,需要进行评估,已知甲企业现在生产能力已达到设计生产能力,过去几年中生产经营比较稳定。
请有关专家对甲企业起进行环境分析得出的结论是:
国家的行业政策在较长时间内不会变动,行业的竞争格局也已经比较稳定,不会有大的变化,企业内部环境较稳定。
在此基础上,评估人员收集了过去5年甲企业的收益,并据此预测未来5年的收益分别为2800万元、2700万元、2900万元、2850万元、2750万元。
已知社会平均收益率为20%,国库券利率为15%,甲企业的市场风险系数为1.4。
试采用合理的方法评估该企业的价格。
(1)由于企业生产经营比较稳定,因此采用年金法评估该企业整体资产价值
先计算适用的本金化率:
R=15%+(20%-15%)×
1.4=22%
(2)计算该企业整体资产价值:
PV=[2800/(1+22%)+2700/(1+22%)2+2900/(1+22%)3+2850/(1+22%)4+2750/(1+22%5)]÷
[1/(1+22%)+1/(1+22%)2+(1/(1+22%)3+1/(1+22%)4+1/(1+22%)5)÷
22%
PV=2797/22%=12715(万元)
因此该企业整体资产价格为12715万元。
24、某企业对其应收账款进行评估,经核查其评估基准日应收账款余额为150万元,根据以往资料,企业前5年累计坏账损失50万元,应收账款余额累计为630万元,并预计发生收款费用3万元,则应收账款的评估值是多少?
根据有关资料选择坏账估计法对应收账款坏账损失率评定估算:
应收账款坏账百分比=50/630×
100%=7.94%
应收账款评估值=150×
(1-7.94%)-3=135.09(万元)
25、某宗土地是已开发完成的临街地,面积10000平方米,现对其开发后的价格进行评估。
经调查分析得到ABCDE五个交易案例,并得到以下资料:
单价(元/平方米)
交易情况修正
日期修正
区域修正
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