0902律师办理物业管理法律业务操作指引洁版 2Word文件下载.docx
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居住区公共服务设施(也称配套公建),是指按照住宅区规划标准设计并建造的为居民提供公共服务和活动的场所、设施,一般包括:
教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
8.12
8.13物业服务企业:
是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
8.14
8.15共用部分:
是指物业管理区域内按照规划由业主共同使用的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
8.16
8.17专有部分面积:
是指房屋所有权证记载的建筑面积;
尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;
尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积是指专有部分面积之和。
8.18
8.19物业服务费用:
是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
8.20
第9条【执业原则】
第10条
10.1律师办理住宅区物业管理法律事务,应当遵循下列原则:
10.2
(1)律师应当遵循物权法确定的物权法定原则,严格遵守物权法确定的各项制度,确保执业行为合法。
(2)
(3)律师在忠于委托人利益时,应当遵守法律,维护社会公共利益。
(4)
(5)律师履行职责时,应当采取必要的措施,维护社会的和谐与稳定。
(6)
第11条【执业程序】
第12条
12.1律师办理住宅区物业管理相关业务,应当与委托人签订委托合同;
12.2
12.3委托合同应当明确律师服务内容、形式以及律师提供的服务结果及结果表现形式。
12.4
第三章建筑区划与业主区分所有权
第四章
第13条【专有部位认定】
第14条
14.1建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,可以为业主的专有部分:
14.2
(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(3)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(5)能够登记成为特定业主所有权的客体。
14.3规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
14.4
14.5住宅区内的为一个业主所有的独栋建筑物,应认定为一个专有部位。
14.6
第15条【建筑物共有部位认定】
第16条
建筑物的以下部位,应当依法确定为业主共有部位:
(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;
(3)通道、楼梯、大堂等公共通行部分;
(5)消防、公共照明等附属设施、设备;
(7)避难层、设备层或者设备间等结构部分。
(8)
第17条【居住小区土地使用权认定规则】
第18条
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第19条【居住区内配套设施、场所权属认定】
第20条
20.1小区建设区划内的以下场所、场地以及配套设施归业主共有:
20.2
(1)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
(3)建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
(5)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
20.3建筑区划内其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施应属于业主共有。
20.4
第21条【居住区车位权属确认】
第22条
22.1占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,属于业主共有。
22.2
22.3开发建设单位按照规划建设的车位、车库属于开发建设单位所有。
开发建设单位转让车位、车库的,只能按照法律规定通过出售、附赠方式转让给业主。
22.4
22.5业主通过出售、附赠方式受让的车位属于业主专有。
22.6
第23条【规划车位的限制】
第24条
24.1开发建设单位不得超出配套比例向业主出售车位。
24.2
24.3开发建设单位将车位出租给业主以外的人的,租赁期不得超过6个月。
24.4
24.5开发建设单位和业主,不得改变配套车位、车库的规划用途。
24.6
第五章业主共同管理权
第六章
第25条【业主确认】
第26条
26.1在建筑区划内,依法登记取得一个或者以一个以上专有部位所有权的为业主。
26.2
26.3因人民法院或仲裁委员会裁决、继承、受遗赠、合法建设等取得建筑物专有部分所有权的为业主。
26.4
26.5与建设单位签署了房屋买卖合同、实际支付了房款,并已合法占有建筑物专有部分的,即使尚未依法办理所有权登记,仍应当认定为业主。
26.6
26.7业主身份应依据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确认。
法律关于夫妻共同财产、监护人的规定不应作为业主身份认定的依据。
26.8
第27条【业主的共同管理权】
第28条
业主依法享有对建筑物共有部位以及小区公共场所、设施共同管理的权利。
业主管理共有部位,依法享有下列权利:
(1)建议权,业主可以单独或者联合其他业主向业主委员会、物业服务企业或者其他管理人提出管理建议。
(3)监督权,业主可以按照管理规约、业主大会议事规则的规定对业主委员会、业主委员会委员和业主委员会其他工作人员进行监督;
业主可以按照物业服务合同约定,对物业服务企业的服务进行监督。
(5)知情权,业主对建筑物管理方案的制定及实施情况、费用的归集和分摊、公共经营收益等情况具有知情权,有权查阅、复制相关文件、资料。
(7)表决权,业主对于业主共同决定事项具有表决权。
业主共同决定事项由业主委员会或20%以上业主提出。
(9)选举权和被选举权,在业主组织中,基于业主身份业主享有选举权和被选举权。
除法律法规、业主管理规约另有规定的,被选举权不得被限制。
(10)
第29条【业主权利的行使】
第30条
30.1业主是无民事行为能力人或者限制民事行为能力的,由其监护人行使权利。
30.2
30.3专有部位有两个或者两个以上共有人的,共有人可以共同行使,也可以约定其中一人行使。
30.4
30.5法人或者其它组织是业主的,可以委托代理人行使业主权利。
30.6
第31条【业主共同决定权】
第32条
32.1下列事项由业主共同决定:
32.2
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(3)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(5)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(7)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(9)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(11)改建、重建建筑物及其附属设施;
(12)
(13)在法律允许的范围内,改变共有部分的用途;
(14)
(15)利用共有部分从事经营性活动;
(16)
(17)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
(18)
32.3决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
32.4
32.5在统计结果符合16.2条件时,业主共同决定事项发生法律效力。
32.6
32.7设立业主大会的,业主的共同决定权通过业主大会会议行使。
未设立业主大会的,业主的共同决定权由业主共同行使。
32.8
第33条【业主表决权确认】
第34条
34.1一个专有部位由两个或两个以上共有人共有的,确定为一人。
34.2
34.3一个自然人或单位拥有一个以上专有部位的,确定为一人。
34.4
34.5业主拥有建筑面积按照不动产登记薄记载面积确认。
尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;
34.6
按合同记载面积、实测面积进行表决并做出决定的,如事后发现合同记载面积、实测面积与登记面积不一致的,不影响已做出决定的法律效力。
34.7一个业主拥有两个以上专有部位的,建筑面积数为各专有面积之和。
34.8
34.9应当严格依据原始数据进行面积计算,不得对数据进行任何调整。
34.10
第35条【业主对建筑物的管理、维护、保养责任】
第36条
36.1业主应当对建筑物及其附属设施进行管理、维护,确保建筑物的安全以及配套设施、设备的有效运行。
36.2
36.3业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
36.4
36.5委托物业服务企业或者他人管理或者提供服务的,业主应当分摊管理或者服务费用。
36.6
第37条【业主的义务】
第38条
38.1业主履行下列义务:
38.2
(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(3)执行业主大会和业主委员会作出的决定;
(5)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(7)按照约定或者决定分摊、归集物业服务费用;
(9)法律、法规规定的其他义务。
38.3业主不得以不履行权利或者放弃权利而拒绝履行义务。
38.4
第七章业主大会
第八章
第39条【业主大会】
第40条
40.1业主可以共同决定设立业主大会、选举业主委员会,通过业主大会、业主委员会对建筑物以及配套场所、场地、设施进行管理。
40.2
40.3业主大会按照业主大会议事规则提出议案、进行讨论、作出决定。
40.4
40.5业主大会表决事项、表决结果应当向全体业主公告。
公告位置、期限依据议事规则确定。
40.6
40.7业主大会决定对全体业主具有约束力。
业主不得以没有参加业主大会表决为由,否认业主大会会议以及业主大会会议决定的效力。
40.8
第41条【发起设立业主大会】
第42条
42.1业主可以发起设立业主大会。
开发建设单位可以推荐业主作为临时召集人发起设立业主大会。
42.2
42.3发起设立业主大会需经业主总人数5%以上或者拥有占总面积5%以上的业主向项目所在街道办事处、乡镇人民政府提出筹备设立业主大会申请。
42.4
42.5业主提出业主大会设立筹备设立申请时应提交申请书以及申请人身份证明、房屋所有权证明以及建筑区划证明文件。
42.6
第43条【业主大会筹备组成立】
第44条
44.1业主大会筹备组组长由项目所在街道办事处、乡镇人民政府指定。
筹备组组长没有表决权。
44.2
44.3业主大会筹备组人数由筹备组组长与业主协商确定。
44.4
44.5业主大会筹备组组长应当在小区内发布公告招募筹备组成员以及筹备组工作人员。
筹备组成员由业主自荐产生,自荐人数较多的通过自荐人相互推荐产生;
互荐不能产生的,由自荐业主投票确认。
44.6
44.7筹备组有表决权的成员中业主人数不能少于三分之二。
44.8
44.9筹备组自街道办事处、乡镇政府在小区内公告筹备组名单时成立。
44.10
第45条【业主大会筹备组组长】
第46条
46.1律师可以接受街道办事处指定,担任业主大会筹备组组长。
46.2
46.3筹备组组长应当履行以下职责:
46.4
(1)召集和主持筹备组会议;
(3)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;
(5)签发筹备组公告;
(7)在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字;
(9)筹备组自动解散的,由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管;
(11)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
第47条【业主大会筹备组工作内容】
第48条
48.1业主大会筹备组应当完成下列筹备工作:
48.2
(1)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;
(3)业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法;
(5)筹集筹备及召开首次业主大会会议费用;
(7)拟订业主大会议事规则草案、管理规约草案;
(9)制订首次业主大会会议召开方案,包括确定召开时间、召开地点、决议事项、表决规则;
(11)提出物业管理区域物业管理方式方案;
(13)首次业主大会会议的其他筹备工作。
第49条【业主大会筹备工作规则】
第50条
50.1业主大会筹备组应当制定筹备组议事规则以及相关工作制度。
50.2
50.3业主大会筹备组工作应遵循如下原则:
50.4
(1)筹备组会议由筹备组组长召集和主持;
(3)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意;
成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。
成员不签字的,不影响决议的效力;
(5)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认;
(7)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;
(9)筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;
(11)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。
第51条【业主大会筹备时限】
第52条
52.1业主大会筹备组筹备期限为90日,自筹备组正式成立之日起计算。
52.2
52.3为保证在90日内完成筹备工作,相关文件起草工作应当自筹备组正式成立之日起60日内完成。
52.4
52.5首次业主大会会议通知、公告应自筹备组正式成立之日起75日内发出。
52.6
第53条【业主大会筹备公示】
第54条
54.1业主大会筹备过程中的重要事项和文件应当向业主公示。
54.2
54.3下列事项应做告知性公示:
54.4
(1)筹备组成立;
(3)筹备组通过的各项决议;
(5)业主大会会议通知;
(7)业主大会会议表决事项、决议;
(9)业主大会设立。
54.5下列文件公示不少于7日,筹备组应当就该文件草案听取业主意见:
54.6
(1)业主大会议事规则草案;
(3)管理规约草案;
(5)业主委员会委员选举规则草案;
(7)小区物业管理方式建议案草案。
(9)
第55条【业主大会成立】
第56条
56.1首次业主大会会议通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会委员后设立。
业主大会设立后应当予以公示。
56.2
56.3选举产生的业主委员会委员人数达到规约或者议事规则确定人数的半数以上的,即可以确认业主大会成立,业主委员会选举产生。
业主委员会应组织全体业主就空缺名额进行补选。
56.4
56.5选举产生的业主委员会委员人数超过规约或者议事规则确定人数的,可根据所获选票的面积多少确定优先入选业主委员会的人员顺序。
面积相同的,根据所获选票的人数多少确定优先入选业主委员会的人员顺序。
未能优先入选的候选人可以依据选举规则、议事规则作为候补委员。
待业主委员会委员因法定、约定事由出现空缺时,依据选举规则、议事规则替补。
56.6
第57条【业主大会会议】
第58条
58.1业主大会会议分为定期会议(称例会)和临时会议。
58.2
58.3业主大会例会一般每年一次,具体时间根据业主大会议事规则确定。
58.4
58.5下列情况出现时,可以召开临时业主大会会议:
58.6
(1)业主委员会会议认为应当召开时;
(3)专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主建议召开时。
第59条【业主大会会议效力】
第60条
60.1有效的业主大会会议应符合以下条件:
60.2
(1)业主大会会议应当由召集人负责召集;
(3)召开业主大会应当有明确的议题并由建议人提出明确的议案;
(5)按照业主大会议事规则规定发出会议通知和公告;
(7)业主大会议事规则对参加业主大会会议表决的人数有约定的,从其约定。
第61条【业主大会会议召集人】
第62条
62.1首次业主大会会议由业主大会筹备组召集。
62.2
62.3业主大会设立后,业主大会会议由业主委员会负责召集。
62.4
62.5业主委员会不能按照法律法规规定或者管理规约规定召集业主大会会议的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府协助召集。
业主应在请求街道办事处、乡镇人民政府协助召集时提出明确的、可供表决的议案。
62.6
第63条【业主大会会议通知与公告】
第64条
64.1召开业主大会会议,召集人应当向全体业主发出会议通知。
64.2
64.3业主大会会议通知应于业主大会会议召开15日之前发出。
64.4
64.5业主大会会议通知,应尽可能送达每一个业主。
不能送达每一个业主时,应当在小区显著位置公示。
64.6
64.7业主大会通知应当包括业主大会会议时间、会议议题、表决事项等内容。
64.8
第65条【业主大会会议议案】
第66条
66.1业主大会会议议案是业主大会召集人提交业主讨论并表决的事项。
66.2
66.3业主大会会议议案应当包括议题、解决办法或者方案。
66.4
66.5下列议案应当提交业主大会会议讨论或者表决:
66.6
(1)法律法规规定应由业主共同决定事项的议案;
(3)业主大会议事规则规定应当由业主大会决定事项的议案;
(5)业主委员会会议决议提交业主大会会议表决的议案;
(7)专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上业主联名提出的议案。
66.7向业主大会会议提出议案,应当采取书面形式。
66.8
第67条【业主表决权行使】
第68条
68.1业主应当在业主大会通知确定的时间内,按照业主大会通知确定的方式对会议表决事项进行表决。
68.2
68.3采用书面方式召开业主大会会议进行表决的,业主可以提前投票表决。
但会议召集人不得强迫业主提前投票。
68.4
68.5业主可以对表决事项投赞成、反对或者弃权票。
68.6
68.7未参与投票的,或所投选票未予填写的,按弃权票处理。
不得将未参加投票业主记为赞成票或反对票。
68.8
68.9业主可以将表决权在一定期间内概括委托代理人行使,概括委托的代理人应当在业主委员会登记备案。
68.10
第69条【业主大会会议计票规则】
第70条
70.1业主大会会议或者业主共同决定的计票工作应当由召集人组织,公开进行。
70.2
70.3计票前3日,召集人应当在小区显著位置公示唱票时间、地点。
70.4
70.5监票人应当在唱票现场随机产生,一般不少于2人。
70.6
70.7唱票人、计票人由召集人指定,也可以在唱票现场随机产生。
70.8
70.9唱票人、监票人、计票人应当在确认的计票结果上签字。
70.10
70.11计票过程应保留视频资料,并可以邀请街道办事处、乡镇人民政府、公证处、律师现场参与。
70.12
第71条【业主大会会议决定效力确定】
第72条
72.1计票结果形成并符合法定条件的,经召集人确认,业主大会会议决议发生效力。
召集人应确认而未确认,或者召集人确认错误的,由召集人依据选举规则、议事规则承担责任。
72.2
72.3业主大会会议召集人应当向业主公告业主大会会议决定。
72.4
72.5业主大会会议决定应当形成书面文件存档备查。
72.6
第九章业主委员会
第十章
第73条【业主委员会】
第74条
74.1业主委员会是由业主共同决定或者业主
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