民族风情街建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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产品体现南喀斯特地貌,峡谷景观特色,充分体现,展示黔西南乃至
全贵州民族文化、地域元素,将水做为主轴,结合自然的生态聚落关
系将项目打造成为一个精巧;
富于变幻、具有吸引力的**名片、城
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市新地标。
该项目将具备地域、民族、文化展示、旅游观光、购物、餐饮、
休闲娱乐、度假、商务会议接待、居住,城市配套等功能于一体的商
业街区。
C:
环境及景观设计遵循;
生态、环保的设计原则,为充分体现黔
西州,布依族和苗族等主要少数民族的依山傍水地域民族文化风情,
整个商业街将水体做为主轴,建筑和其它景观设计都围绕主轴水体展
开布局。
D:
建筑风貌设计主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生
态民居形式,经过演绎和提炼而成的现代新民居形式的民族风情街。
规划构成:
一心串两路
一街带两寨
一环连四片
一心:
社区中心(露天文化广场、博物馆、酒店、银行、电力电
信等共建中心)
两路:
**大道、峡谷大道
两寨:
布依水乡(布依风格,水系,商业步行街)
苗家山寨(苗族民居、吊脚楼、山体公园、少量别墅)
四片:
居住社区、多层花园式住宅、临街底商少量小高层
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**民族风情街项目可行性研究报告
**民族风情街规划设计理念示意图
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**民族风情街业态分布图
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**民族风情街景观节点布置图
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**民族风情街景观节点分区布置图
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(二)、建设单位概况
**市**新区房地产开发总公司其前身为**市兴发房地产
公司,成立于1993年,属**市**新区工委下属事业单位,编制
25人。
兴发房地产公司为新区开发吸纳人才、吸纳资金发挥了积极
的作用。
1998年**新区工委决定对原兴发房地产公司扩大资本注入,并
更名为**市**新区房地产开发总公司。
**市**新区房地产开
发总公司属**市**新区工委全额投资创办的国有企业,注册资本
2215万元,房地产开发资质三级。
经过几年的发展,公司现设有行
政、财务、销售、项目策划、工程与售后服务等5个部门,现有在册
员工25人,其中具有中级职称7人、初级职称7人,管理人员10名,
大专以上学历21人。
公司自成立以来,一贯坚持“品质如金,质量如石”的开发宗旨,
规划设计充分体现人本观念,注意人与自然和谐统一,不断吸取经济
发达地区住房精华,精心规划每一个楼盘。
严格规范施工管理程序,
保证每一分项工程质量均达到国家验评标准。
完善的售后服务和高标
准的物业管理,深得广大业主和消费者的信赖,在房地产界树立了良
好的企业形象。
迄今为止,公司已成功地开发了富兴花园、怡泽园、榕园别墅、
北京路商住楼、金水商住楼、瑞金商住楼一、二期、惠实家园、惠实
新苑、南村枫林一期等住宅小区。
楼盘户型设计变化多样,从经济实
用型到小康型,从平层到多层变维,从错层到跃层,从高级小楼住宅
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到底商独院,从联排别墅到独立别墅等数十种户型,满足了不同层次
消费者的需要。
2004年富兴花园被评为省级优秀物业管理住宅示范小区,2004年
公司总经理田松甫被黔西南州委州政府评为优秀企业经营管理者,
2005年公司被贵州省银行业协会评为信贷诚信企业,2006年被**
市房地产管理局评为房地产开发企业先进单位,2006年被黔西南州、
市地税局评为A级纳税企业,2004年、2006年两度被**市人民政
府评为先进纳税企业。
2007-2008年,成功投资开发建设了**会展中心。
十年来,累计开发商品房面积约27万余平方米,总投资2.12亿
元,销售率达到百之百,为**市城市化建设做出了重大贡献。
二、规划建设的依据
1、**民族风情街规划设计任务书
2、**民族风情街规划设计地形图
3、风景名胜区规划规范(GB50298-99)
4、城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)
5、城市用地竖向规划规范(CJJ83-99)
6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GBJ50067-97)
7、建筑设计防火规范(GBJ16-87)(2001版)
8、商店建筑设计规范(JGJ48-88)
9、黔西南州“十一五”规划
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10、**市城市总体规划
11、**市**城市中心区总体规划
12、国家、贵州省现行的有关规范及技术规定
三、项目建设内容和基本指标
项目经济技术指标:
**民族风情街平面分区图**民族风情街建筑及街景
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**民族风情街总平面图**民族风情街建筑及街景
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**民族风情街鸟瞰图
总经济技术指标
总规划用地:
106186.76m
2
总建筑面积:
119597.61m
总建筑占地面积:
45938.69m
容积率:
1.13
建筑密度:
43%
绿化率:
38.5%道路及广场:
18.5%
用地面积(m2)建筑面积(m2)建筑占地面积(m2)建筑密度容积率绿化率
一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%
二期16501.4321104.978102.000.491.2830%
三期25378.3426119.1810343.900.411.0339.8%
四期14765.4816697.026929.940.471.1331%
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四、项目建设周期及投资计划
1、工程建设:
2009年1月—2013年12月48个月
2、项目销售:
2009年5月—2010年11月43个月
3、建设投资:
RMB261,493,311.6元
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第二章市场分析
一、可持续发展的规划设计和建设模式
由于本项目以复兴和建构民族风情街区为建设的核心,在美化
**城市中心区域环境的同时,对**城市中心区商业网点进行现代
化布局,建构环境和街区活力,增强城市在城乡一体化建设中辐射力。
因此必须从经济的角度进行分析,力争使**民族风情街成为民族旅
游街区的样板,探索可持续发展的建设经验和建设模式。
1、经济的发展、城市面貌改变、群众实惠的获取、城乡差距的
缩小,必须建立在可持续的城市发展基础上。
城市功能的辐射力在于
城市的活力,在于构成城市的各经济体和经济空间的活力。
因此必需
对**民族风情街的价值进行分析,探索民族文化风情街区的可持续
发展建设模式。
2、在民族风情街建设的同时,激活周边土地价值的升值空间,
在美化城市的同时,力争实现税源的扩大,就业岗位的增加,吸纳农
村劳动力的转移,逐步实现城乡一体化。
**民族风情街的商业活力
必须进行深度分析。
3、本章的分析,将从**市商业房地产的开发现状展开,规划
**民族风情街建设所创造的城市价值和商业价值。
通过商业价值的
分析,探讨**民族风情街工程建设的经济可行性,保证可持续发展
的民族文化风情街区建设的顺利实现。
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二、**市经济环境分析
1、城市及经济概况
(一)、城市概况
贵州省**市地处滇、桂、黔三省(区)结合部,是黔西南布依
族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。
全市总面积2915
平方公里,辖4个办事处17镇6乡,72万人口,主要有汉、布依、
苗、彝、回等民族,少数民族占总人口的40%,多为聚居,民族风情
浓郁。
(二)、区位环境———承东启西、联南接北
**市距贵州贵阳357公里,距云南昆明362公里,距广西南宁
627公里(324线里程),位于南(宁)贵(阳)昆(明)经济圈的
中心,地理区位优越,素有“三省通衢”之称。
历史上是三省毗邻地
区的商业集散地和通衢要塞。
(三)、人口环境———城市人口不断增加人口素质显著提高
2007年,城市建成区面积达到26平方公里,拓展了近4倍,城
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区人口发展至25万,增长了5倍;
城市化率达到37%;
(四)、经济环境———运行平稳,持续健康发展
2007年,全市生产总值完成88.23亿元,增长(比上年,下同)
19.98%;
财政总收入完成10.07亿元,增长33.19%;
地方财政收
入完成4.83亿元,增长24.07%;
固定资产投资完成26.04亿元,
增长32.26%;
社会商品零售总额32.47亿元,增长19.55%;
农民人
均纯收入3165元,增加15.51%;
城镇居民人均可支配收入11411元,
增长31.06%。
**市是西部百强县市(2006年排位第42位)和贵州省的十强
县市(第4位),其经济活力和辐射力日益增强。
(1)、国民生产总值
(2)财政收入
(3)、城市居民人均可支配收入
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(4)、社会商品零售总额
(5)、固定资产投资总额
(五)、**城市经济发展目标
“十一五”期间,**市经济社会发展主要预期目标为:
经济增长指标
——财政总收入达到12亿元,年均增长14%以上,力争完成15
亿元,年均增长19%以上,比“十五”期末翻一番;
固定资
产投资五年累计完成160亿元,比“十五”翻一番;
——到2010年,全市生产总值实现130亿元,年均增长16%以
上,力争达到150亿元,年均增长19%以上,人均生产总
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值超过2000美元,比“十五”期末翻一番,接近或达到全
国平均水平。
社会发展指标
——到2010年,城市建成区面积达40平方公里,城镇人口达40
万人,城镇化率达50%左右。
人民生活指标
——农民人均纯收入争取达到3650元,确保年均增长150元以
上;
城市居民人均可支配收入达到13000元,年均增长1000
元以上;
科技、教育、人口、卫生、文化等社会各项事业全
面发展。
2、**城市规划及发展
形成中心城—中心镇—一般镇三个层次组成的城镇体系。
**市中心城—由黄草坝、**、坪东、下五屯四个街道办事处
和马岭镇、顶效镇等组成。
规划形成大中城市的规模,至2020年,
规划实际居住人口约48万人。
(三)、城市功能定位
1、黔西南州的政治、经济、产业中心,文化、教育、信息基地。
2、滇、黔、桂三省(区)结合地区的商业、贸易、物流基地。
3、具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。
4、具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业,并积极
发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。
(四)、城市总体布局
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1、用地规模
**市中心城现状建成区用地17.7平方公里。
规划至2020年,中心城总体规划用地约73.4平方公里,其中城
市建设用地约40.9平方公里,自然生态用地约22.4平方公里,发展
备用地约10.1平方公里。
2、总体布局结构
中心城的布局结构概括为“三条轴线、五个中心、六个片区”。
三条轴线
中心城的三条发展及景观轴线,分别是瑞金大道、民航大道、开
发大道。
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五个中心
行政文化中心、金融商贸中心、信息中心和体育中心位于瑞金大
道的沿线,形成新的城市中心区。
老城商务中心则依托现有的老城商
业区布置。
六个片区
城市的主要功能有机的分散到各个互相联系又有分隔的片区空
间,因地制宜,最大限度地利用可建设用地。
规划中城市的主要道路和结构绿地系统,将**市中心城划分为
6个片区。
**市土地使用规划
(1)、老城区片区:
用地面积约6.6平方公里,规划居住人口约10万人。
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(2)、**片区:
用地面积12.8平方公里,规划居住人口约17万人。
(3)、民航片区:
用地面积12.3平方公里,规划居住人口约4万人。
(4)、下五屯片区:
用地面积3.9平方公里,规划人口5万人。
(5)、顶效片区:
用地面积11.8平方公里,规划人口约6万人。
(6)、马岭片区:
规划用地面积约7.2平方公里,规划人口约6万人。
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**民族风情街项目可行性研究报告**民族风情街项目可行性研究报告
三、**商业街区分析
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四、地段环境分析
地段条件对商业物业的经营效益有着直接和长期的影响,甚至很
大程度上决定了商业物业开发经营的成败。
只有充分调查分析商业物
业地段环境条件,发掘地段隐含的潜在需求和商业价值,才能对商业
物业进行准确的市场定位。
因此,地段环境分析是商业物业开发经营
首要的关键环节。
(一)、周边居民环境
商业物业地段环境中的周边居民主要包括商业物业周边区域居
住人群和工作人群。
从**民族风情街所在地,驱车10分钟内可到达**市的主要
居民居住区,庞大的居住人群为商业经营的发展提供了基础的市场要
素。
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(二)、地段交通环境
地段交通环境是影响商业物业开发的重要因素,地段的交通条件
较大程度上体现了地段的商业潜力。
对**民族风情街的地段交通环
境,应从以下几方面分析:
1、地段交通道路的性质
**民族风情街周边的东环路和峡谷大道均为城市主干道,联系
城市主要的居住区、交通枢纽和城市主要活动中心,地段交通辐射范
围广,根据地段交通的性质特征,交通的辐射区域范围越广,商业物
业吸纳消费者的能力就越强,商圈范围就有更大的扩展空间。
2、地段交通的辐射区域
**民族风情街区域内,自驾车出行客户可以直达街区的各个核
心街,本项目充足的停车场、位的设计,为有车消费客户提供了充足
的停车场所,能吸引更多的自驾车客户消费;
完善的公共交通体系(公
交巴士及的士)均能直接到达项目区域内,能很好的满足下属县乡及
外地旅客来此购物休闲的需求。
因此,地段交通具有良好的通达性和
辐射能力,能吸引更大范围的客户,保证了商业对全区域的客户覆盖。
3、地段交通的车流情况
由于项目所在的峡谷大道和东环路是**连接省内各州市及周
内各县主要的通道;
同时处于马岭河峡谷风景区的交通入口,区域内
车流量大。
4、本项目地处几条主干道围合地带,项目与城市道路之间可实
现无障碍出入。
(三)、地段商业环境
从**市城市规划分析,**城市中心区是**市即将大力开发
的核心商业区,未来**城市中心区的建设和城市功能的完善,**
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旅游业的快速发展,必将形成大量的商业和旅游人流,民族风情街完
善的业种业态规划和物业设计为商业的发展奠定了良好的基础,未来
5-10年必将形成成熟的集购物、休闲、餐饮、娱乐的业态体系。
从规划方案分析,**民族风情街地处马岭河风景区核心入口地
段,是马岭河风景区的有机构成,且与**城市中心区各功能组团相
连,依托马岭河风景区庞大的旅游人流及**良好的休闲商业氛围,
能有效地提高本项目成功开发的可能性。
(四)、地段区域未来的规划特征
**城市中心区位于老城区北,南接延安路、北京路,西、北至
环城路,东至顶兴路。
该区域集中了**市的行政文化中心、商贸商务中心,信息、金
融和体育中心等大型的公共设施,是**中心城的核心。
**城市中心区未来功能结构
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(五)、其他旅游公共设施
1、马岭河风景区
马岭河风景区是国家级风景名胜区,位于本项目东侧,马岭河峡
谷景区总面积450平方公里,是以万峰、千岛、百瀑、奇谷、彩画的
神奇地地缝为景观特色的风景名胜区。
景区内人文古迹众多,民族风
情浓郁,气候温和湿润,年均温度15℃~18℃,四季如春,昼夜温
差小,冬无严寒,夏无酷暑,是人们寻幽、览胜、访古、探奇、避暑、
休闲的胜地。
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2、**中学
位于本建设项目西北面,省级一类示范性高级中学。
设计规模为
60个教学班,450名教职员工,可容纳3000名学生在校就读和食宿,
是一所按照省级一类示范性高级中学标准新建的公办独立高中,由黔
西南州、**市两级人民政府共建,校园占地面积200余亩。
3、州政府新址
位于本建设项目西北面。
根据许多城市行政中心迁址后对城市商
业及居住区形成的引导力判断,建成后必将带来该区域的繁荣。
从规划条件分析,除**民族风情街配备的大量公共设施外,本
建设项目周边有马岭河风景区、**中学及州政府新址等大量的旅游
和公共设施配套,为本项目的成功开发提供了可行的公共配套基础。
市场分析主要结论:
1、**市整体经济运行态势良好,经济发展迅速,财政收入水
平,城市居民人居可支配收入水平以及社会商品零售总额稳步增长;
2、根据商圈理论及商圈划分的原则,本项目所处区域的交通通
达性、休闲商业对全市乃至全州的辐射力和辐射半径、辐射区内人口
规模、业态业种的完备度、商业氛围等等要素构件,具备未来形成商
圈的良好质素;
3、本项目在具备休闲商业地产和旅游商业地产开发必备的良好
氛围和旅游人流,这为本项目的开发奠定了成功的基础;
4、根据城市规划,项目所在地**城市中心区将建成黔西南州
的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心等。
本项目的
开发建设,正是城市建设的和城市功能完善,复兴民族文化和创建民
族风情展演平台的需要,必将聚焦投资者的眼球。
为本项目的市场运
第30页共103页
作提供了坚实的客户基础,因为投资的核心要义就是未来的利益空
间。
五、在销及准备开发项目的市场销售价格
(一)、**市在销项目门面(独立商铺)销售价格分布
项目名称价格及销售情况定位临民航大道:
6300元/㎡,30-60㎡/社区配套型商业,无主题间;
定位。
主入口两侧:
5800元/㎡;
租金:
30㎡:
3200元/年,年租金回报蓝天花园
率:
1.7%,40㎡:
4000元/年,年租金
回报率:
1.6%;
转让:
58㎡(临民航大道),36万元;
单价:
6207元/㎡。
临凤仪路:
6000元/㎡,(尾铺打出2500传统街铺,无商业主题定元/㎡的促销广告);
位。
临神奇路:
8000元/㎡,明盛阳光
两路交叉:
12000元/㎡;
主要面积在70-140㎡,其他支路门面
还给农民。
临瑞金路:
18000-20000元/㎡;
定位为品牌精品服饰主
临永乐路:
11000-12000元/㎡内铺门题市场,地下为兴客隆超富康城市广场
面:
8000-11000元/㎡;
市旗舰店。
主力面积在50-80㎡/间。
临遵义路:
16000元/㎡(预定销售均商业定位在商务配套业
吉城·
尚都价);
态和专业市场中选择。
技术夹层及2-3层保留为收租物业。
心意商业广场-1F半地下层拟定位为批发市场(利用2-4层保留为收租物业,
第31页共103页
基地高差形成半地下层),14000余㎡,定位为休闲型业态业种。
可销售的套内建面约7000㎡,价格预
定10000元/㎡·
套面,
1层独立门面:
12000-15000元/㎡(预
定价格)。
1F临神奇路独立门面为13800元/㎡,主题饮食文化商业广场内铺为6800-7800元/㎡;
2-3F整层销售,销售价格为2600元/
明浩·
天元㎡;
-1F(其地基高出花月广场)临花月广
场的独立门面3000元/㎡左右。
门面价格6800-9500/㎡。
1楼临街门面和商铺,2-3施达
层用作本公司办公;
新世纪花园
门面未作商业主题定位。
临三元桥路门面:
15800-16800元/㎡,定位为服装饰品临街店
面积30-90㎡。
铺。
金源住宅小区
中心圈门面:
13800元/㎡;
其内部(建筑围合的内部
其他内部门面:
8800元/㎡。
空间)定位为农贸市场。
销售起价为3580元/㎡,均价约为3800湖星苑小区住宅底层临
星苑风情街元/㎡,5-35万/间,6月26
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