中国粤港澳大湾区房地产市场调研分析报告Word文档格式.docx

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世界三大湾区特点

北京欧立信咨询中心

世界三大湾区占地面积均为万平方公里量级，由数个核心城市构成。

1）纽约湾区由25个县组成，包括纽约州中的12个县、新泽西州中的12个县和宾夕法尼亚州的1个县。

纽约湾区的重要城市包括纽约市、纽瓦克市和新泽西市，占地面积21,481平方公里。

2）旧金山湾区陆地面积仅次于纽约湾区，为18,000平方公里。

旧金山湾区由9个县组成，其中著名城市包括旧金山县、奥克兰市和圣何塞。

3）东京湾区包括“一都三县”，即东京都、神奈川县、千叶县和琦玉县，陆地面积13,556平方公里，总面积略小于旧金山湾区。

图表1：

纽约湾区是美国的金融核心中枢

搜狐焦点网，北京欧立信咨询中心

图表2：

旧金山湾区依托高端科技带动经济发展

图表3：

东京湾区依托港口群形成临港工业带

图表4：

粤港澳大湾区金融、科技产业崛起

湾区经济中第三产业比重均在75%以上。

第三产业比重是衡量产业结构优化的重要指标。

总体来看，三大湾区GDP主要由第三产业构成，第三产业增加值比重均在75%以上，而第一产业增加值比重均接近于零。

其中，纽约湾区第三产业比重最大，东京湾区和旧金山湾区也均形成了以第三产业为主导、高科技制造业为支撑的产业结构。

表格4：

三大湾区产业均以服务业为主

尽管三大湾区均以服务业为主，但服务业种类仍有所不同。

可以看到纽约湾区和东京湾区的主要产业均包括房地产业，这是因为随着湾区经济的发展，第三产业比例提升，越来越多高学历、高收入的劳动人口流入湾区，具有较强购买力人口的增长带动房地产业的发展。

由此可以预测，随着未来粤港澳大湾区的发展，该地区的房地产业也将迎来上升周期。

世界级湾区具有创新型企业以及强大的金融保险业作为湾区经济发展的重要支撑。

1）汤森路透发布的“2012年全球创新力企业机构百强”显示，位于东京湾区、旧金山湾区和纽约湾区的企业分别有20家、8家和1家。

由此可见，全球创新力企业在3个湾区的差异非常明显，众多公司主要分布在东京湾区和旧金山湾区，这也在一定程度上反映了各个地区的科技创新实力的差异。

2）从三大湾区看，纽约湾区是全球规模最大、最发达的金融中心，拥有全球市值最大的纽约交易所和全球市值第三的纳斯达克交易所，金融服务业占湾区GDP的比重高达15.39%。

全球最大的100家银行中，90%以上在纽约设有分支机构。

3）东京湾区作为世界上重要的国际金融中心，是日本最主要的银行集中地，也是世界上最大的证券交易中心，拥有日本最大的东京证券交易所，占日本全国证券交易量的80%。

4）旧金山湾区是以风险投资著称的专业性科技金融中心，科技银行业务尤为发达。

湾区一般具有高素质劳动力。

在三大湾区中，旧金山湾区的劳动力素质最高。

在旧金山湾区劳动力组成中，受教育程度为本科及以上的比重达46%，而纽约湾区的比重为42%，美国平均水平为28%。

从受教育程度可以看出，旧金山湾区的劳动力素质具有很大优势。

这种优势源于两种因素：

一是风险资本在旧金山湾区高度集中；

二是该地区公共和私人研发机构加大了研发投入，对受过良好教育的人才产生了更大需求。

二、粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础

粤港澳大湾区的占地面积和人口超过世界三大湾区，但产业结构中第三产业占比仍低于世界级湾区。

粤港澳湾区由广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，面积5.65万平方公里，超过三个世界级湾区。

粤港澳大湾区相比三大湾区，第三产业占比较小，仅有60.37%，但相较于我国第三产业占比51%的平均水平而言，仍属于较高水平。

图表5：

粤港澳大湾区第三产业占比低于世界三大湾区

粤港澳大湾区正在打造仅次于美国硅谷的高科技产业引领区，同时湾区中的金融业竞争力不断提升。

1）以深圳为例，2015年高新技术产业增加值为5,847.91亿元，占GDP比重为33.4%。

全社会研究投入占全市GDP比重达到了4.05%，PCT拥有量达到1.33万件，涌现了像华为、大疆创新等一批世界领先的高科技企业。

2）在香港、上海国际金融中心和深圳国家金融中心带领下，目前粤港澳大湾区已经吸引了70多家世界排名前100位的银行，港交所和深交所IPO总额突破1754亿港元，仅次于纽交所的1,788亿港元。

根据2014年3月份发布的全球金融中心指数显示，深圳金融业竞争力上升强劲，排名第18位，香港金融业竞争力排名第3位。

教育联盟推动粤港澳大湾区教育、人才和科技的深度合作。

2016年11月15日，粤港澳高校联盟在广州中山大学正式创盟，包括香港9所大学在内的26所粤港澳三地高校入盟。

粤港澳精英大学之间制度化的合作交流，可以进一步提升区域内高校整体办学水平和提高合作层次，打造“粤港澳一小时学术圈”。

新成立“联盟”将推动三地的教育、人才和科技的深度合作，打造珠三角的人才高地、教育高地。

粤港澳大湾区位于我国珠江通往南海的重要出海口，区位优势明显。

大湾区港口资源十分丰富，拥有香港港、深圳港、广州港等世界级集装箱港口。

2015年广深港三大港口的集装箱吞吐量达到了6,171万标箱，仅深圳港就包括盐田港、赤湾、蛇口、大铲湾等港口，港口泊位已达到156个，港口集装箱吞吐量达到2,420万标箱，居全球第三位。

图表6：

粤港澳大湾区港口集装箱吞吐量整体呈上升趋势

第三节粤港澳大湾区交通发展、产业升级、人口稳步增长

一、大湾区交通圈建成推动三地合作发展

粤港澳1小时交通圈将在五年内成型。

2016年9月出台的《广州市综合交通发展第十三个五年规划》提出要加快广汕高铁、深茂高铁等高快速铁路项目的建设，打通粤赣皖苏、粤黔滇川、粤桂海铁联运物流通道。

推进广清城轨、广佛环线、穗莞深城轨等7条城轨建设，串接白云机场、广州南站等主要节点，实现以广州为中心的珠三角港澳1小时交通圈。

图表7：

粤港澳1小时交通圈将在五年内成型

港珠澳大桥年底通车后将更紧密地连接香港、澳门和珠西城市群。

港珠澳大桥主体桥梁已全线贯通，预计可于2017年底通车。

粤港澳大桥的兴建不仅有利加强包括香港及深圳的珠江东岸，与包括珠海及澳门的广东西部的联系，使整个珠江三角洲区域交通网络最终完成，畅通无阻，提升三地互补功能，推动区域经济的大发展，适应经济国际化与区域经济一体化的需要；

而且也有利珠江三角洲与中国大西南交通运输的连接，扩大港澳珠三角向中国西南部发展的空间。

图表8：

港珠澳大桥年底通车

南沙机场有望年内开工，助推形成粤港澳大湾区城市群。

此前中国民航“十三五”发展规划中，提出要建设京津冀、长三角、珠三角机场群，其中珠三角机场群正位于粤港澳大湾区。

据了解，南沙将致力成为粤港澳大湾区城市群核心门户城市，将加快协调用地保障等各项前期工作，推动商务机场年内开工。

佛山规划多条轨道，打造区域性交通网络。

根据去年底国务院批复通过的《佛山市城市总体规划（2011—2020年）》，为了广佛同城发展、共同打造超级城市，佛山规划了多条轨道交通与广州对接，这是一个大的都市化区域性网络，体现了枢纽的作用。

在建的佛山西站也是广佛都市圈的西站，将与贵广高铁、南广高铁等铁路相连，也发挥了枢纽的作用。

二、大湾区人口数量上升，带动地产长期需求

粤港澳大湾区人口数量稳步上升，带动房地产长期需求。

粤港澳大湾区2016年人口达11,708万人，其中广东地区人口达到10,999万人，人口数量稳步上升，而随着粤港澳大湾区的推进发展，第三产业中的金融业，高科技制造业和运输业等不断发展，该地区人口有望进一步增加，人口增加不断提高地区的人力资本，为未来的城市发展注入活力。

图表9：

粤港澳人口不断上升

图表10：

粤港澳小学生数量稳步回升

粤港澳地区小学生人口回升，预示改善性住房需求提升。

中小学生人数一方面可以真实反映常住人口数量，另一方面可以预测未来人口变化趋势，同时中小学生家庭通常具有改善型住房需求，因此也可以从侧面来反映该地区改善型住房需求量。

根据统计图表可以看出，粤港澳大湾区的小学生数量经过2004年以来的不断下降后，从2012年起开始稳步回升。

三、粤港澳大湾区经济增速换挡，经济结构升级

经济增速换挡，经济结构升级。

2000年以来，粤港澳地区经济增速处于不断波动变化中，在2008年经济危机之前，GDP增速最高达到16%左右。

经济危机之后，经济增速波动下滑，但经济中的产业结构不断升级，带来更大的未来增长潜力。

区域内部不同城市工业化、城镇化程度差异较大，尽管部分区域由高速发展进入中速发展，未来随着区域联动协作机制的进一步改善，地区内部分城市有望创造新的发展潜力，区域整体保持中高速增长速度可期。

图表11：

粤港澳GDP增速波动回升

图表12：

广东GDP增速下降趋稳

图表13：

香港GDP增速趋稳

图表14：

澳门GDP增速触底企稳

粤港澳地区第三产业占比超过全国平均水平。

第三产业的不断升级不仅意味着该地区未来可以吸收的劳动力人口不断上升，同时也预示着高收入人群的比例将会上升，进而带动住房、消费等需求的进一步上升。

图表15：

广东第三产业占比缓慢上升

图表16：

香港第三产业占比保持在90%以上

图表17：

澳门第三产业占比保持在90%以上

图表18：

粤港澳第三产业占比高于全国平均水平

粤港澳自贸区推动创新金融与特色金融领域取得进展。

从全球金融的视角看，香港可以充当好“纽伦港”的角色，即成为紧随纽约、伦敦之后的国际金融中心。

要实现这个目标，香港必须紧密联系珠三角地区，成为中国企业在境外的最重要的上市融资中心、最重要的人民币离岸结算中心以及中国最重要的资产管理中心。

前海自贸区的扩容不仅体现政府对于粤港澳大湾区的重视，更进一步加深了前海区域的发展潜力。

根据6月1日出版的《深圳特区报》的报道，要推动扩大合作区范围，推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入深港现代服务业合作区，使扩大后的面积达到77.34平方公里，为建设粤港澳深度合作示范区拓宽施展空间。

未来要将前海真正打造成为未来深圳的城市中心，成为粤港澳大湾区的核心引擎，打造高水平对外开放门户枢纽。

图表19：

前海扩容示意图

搜狐焦点网

南沙期货交易所使得航运业有望借助金融实现产业转型。

广州建设国际航运中心所需要的特色金融，包括融资租赁业务如果得以大发展，则完全有可能把航运业这样一个传统意义上的重资产行业变为轻资产行业，以金融为手段实现传统产业向现代产业华丽转身的图画将变得清晰可见。

最近，中央已经批准南沙成立商品期货交易所，联同深圳比较成熟的风险投资中心和广州比较成熟的商业银行中心以及澳门和珠海的债券市场、资产管理特色，粤港澳大湾区完全有可能打造建立于传统商业银行之上的中国纳斯达克交易所和创新金融、科技金融中心，为推动我国的创新驱动发展战略提供金融支持。

三地合作助推互联网产业多元化。

粤港澳三地需要打造先进制造业和现代服务业的新业态，以回应来自长三角等地区的挑战。

目前，深圳已经孵化出大疆无人机、翎客航天、光启科学等一批硬件科技企业。

此外，就产值而言，深圳已经成为全球第一大消费电子制造基地，其在珠三角地区的湾区气质也日渐体现出来。

第四节广东：

优势区域量价齐升，核心城市长期看好

一、粤九城概况：

土地供应稀缺，销售量价齐升

广东九城土地供给缩紧、土地价格上升。

从近年的广东地区九城的土地成交规划建筑面积可以看出，广东地区的土地供给在逐步缩紧，与此同时土地成交金额却在不断上涨。

说明广东在土地供给减少的同时土地均价也在不断的上升。

2016年广东房地产土地购置面积、成交价款为1750.32万平方米和1399.39亿元，同比分别增长18.4%和57.1%；

成交均价7995元/平方米，同比增长32.7%。

热点城市土地市场持续升温，多数土地以高溢价率成交，提高了市场预期，对房价形成上涨压力，同时加大了房企的开发、经营风险。

图表20：

广东九城土地供给下滑、土地价格上升

粤港澳地区的房地产市场需求近年来持续旺盛，广东的商品房销售总面积与销售额均不断上升，香港的楼市也达到较高水平保持稳定。

2016年，广东房地产市场总体延续2015年以来的活跃行情，商品房成交量价齐升，全年商品房销售面积、销售金额达1.46亿平方米和1.62万亿元，同比大幅增长25.1%和41.7%；

销售均价11097元/平方米，同比增长13.3%，成交量价创下同期新高。

图表21：

广东九城商品房销售量价齐升

从国家层面到地方政府，坚决控房价、稳市场。

从政策环境看，稳中求进是2017年经济工作的总基调，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

今年1月份，广东省住房城乡建设工作会议强调，广、深两市要严格执行限购限贷政策，推动非商品住宅去库存。

表格5：

广东房地产相关政策

各地政府官网，北京欧立信咨询中心

各地区的房地产政策都以“控房价、稳市场”为主旋律，其中主要包括住房限购政策和差别化信贷政策。

在这样的政策背景下，我们预期短期内粤港澳大湾区的房地产市场中商品住宅成交价格将难有较大上涨，但人口增长、投资驱动以及刚性的改善性置业需求等因素，将支撑该地区房地产市场中长期保持畅旺，房价稳步上行。

二、珠海：

成交冲高回落，短期面临调整

珠海住宅价格近期快速攀升，但增速已放缓，成交面积也迅速冲高回落。

珠海住宅销量在16年大幅上升，特别是4月份，单月销量为78.8万平方米，同比涨幅高达321.8%。

随后因为销售淡季到来，成交面积出现了大幅回落。

但2016年商品房总体成交仍创历史新高。

图表22：

珠海房价增速冲高回落

图表23：

珠海商品房成交大幅回落

珠海土地成交价随商品房市场的回调大幅回落，但仍无法改变供需关系变化引起的上涨态势。

近几年珠海土地供应不高，同时流拍率极低。

一方面反映土地供应不高，另一方面反映出市场热情极高。

预计土地市场价格仍有攀升空间。

图表24：

珠海土地成交价格回调

珠海房地产投资保持健康稳定的态势，总体上略有增长。

相比港澳而言，珠海房价仍然处于洼地，随着港珠澳大桥开通和横琴自贸区的发展，经济的快速发展预计可带动区域房地产市场持续繁荣，珠海与港澳之间的房价差距有望进一步缩小。

图表25：

珠海房地产投资额平稳增长

三、广州：

房价涨幅创新高，投资增速回暖

广州住宅价格指数月度涨幅创出继2013年6月后三年来的新高。

经历了长达一年半的调整周期后，去年以来全国一线城市住宅价格持续走强，涨幅纷纷创出新高。

伴随全国一线楼市疯狂的资金涌入，房价呈现快速上冲的态势，成交价格也创出2014年5月以来新高。

年末以来虽然涨幅有所回落，但仍然处于高位震荡阶段，预计未来还将会持续走强。

图表26：

广州住宅价格和涨幅均创新高

图表27：

广州住宅成交面积稳中有升

从成交量来看，广州商品住宅成交面积早2016年10月大幅创出新高后，随着限购政策的密集推出，出现快速回落，但整体上仍然稳中有升。

2016年下半年广州土地成交价再次出现上涨趋势。

经历了上半年短暂的调整后，住宅成交土地楼面均价触及11,590.06元/平方米的新高，整体上延续了长期以来稳健上涨的趋势。

图表28：

广州土地成交均价长期上涨趋势未改

开发商的信心迅速恢复，投资增速见底回升。

2015年年中以来，全国房地产开发投资大幅回落，广州也受到了巨大冲击，投资增速呈现负增长。

但随着2016年年初全国一线城市房价的新一轮狂飙，2016年12月房地产开发投资完成额回到278.14亿元高位，同比增速达18.90%。

图表29：

广州房地产开发投资恢复良好增长

四、深圳：

进入阶段性调整，信心依旧充沛

深圳房价开始进入阶段性的回落和调整，成交面积也经历了断崖式下跌。

2016年一季度的一线城市房价上涨潮中，深圳是当之无愧的龙头，房价增速远超其他一线城市，但也正因为如此，前期过度透支了增长潜力。

从2016年年中开始大幅调整，短期来看这种调整还会持续，但仍然不影响其房价长期向好的预期。

图表30：

深圳住宅价格增速回落

图表31：

深圳住宅成交面积下降

深圳土地成交价格从2013年年中的大幅增长以来，一直维持着高位成交的记录。

在一线城市当中深圳的人口密度最大，长期来看土地供应会越来越紧张。

2015年深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%，深圳的新增土地供应接近枯竭，这将助推土地价格继续维持高位。

图表32：

深圳土地成交保持高位

珠三角城市中深圳的投资和人口吸引力一枝独秀。

纵观珠三角各市人口迁移趋势，深圳在吸引人口方面的能力远远超过其他8市。

加之深圳本身紧张土地存量较为紧张，使房地产企业长期看好深圳，近年来稳健增长的房地产开发投资正是这种信心的集中体现。

图表33：

深圳房地产投资稳健上扬

五、东莞：

房价迅速攀升，地价创出新高

东莞房价2016年快速增长，成交面积总体上稳中有升。

其中，2016年3月份房价单月增速达6.72%，体现了住宅市场的前所未有的火爆程度。

与此同时，在深圳限购政策的持续影响下，我们预计部分需求将会外溢到东莞，东莞全年销量仍将有望保持高位。

图表34：

东莞住宅价格快速增长

图表35：

东莞住宅成交面积大幅下降

东莞凭借其临深地理位置成为深圳企业外迁和居民置业的首选。

由于紧邻深圳，许多深圳本地企业在外迁时一般会选择东莞，例如华为最近将生产终端总部搬到了东莞。

同时，在深圳房价高企以及限购政策出台后，东莞楼市承接了部分的外溢需求，东莞临近深圳的凤岗、塘厦、清溪等区域成为深圳投资客的关注热点，房价甚至都超过了东莞主城区。

图表36：

东莞土地价格大幅上涨

东莞房地产投资增速略有下降，体现了开发商偏谨慎的态度。

东莞房价整体受深圳影响较大，尤其是临深片区，受到深圳房地产市场热度传导，房价一度超过中心城区，那么短期由于深圳楼市的降温，预计东莞房价也将随之回调。

但仍不改变其长期向好的逻辑。

图表37：

东莞房地产投资增速下降

六、佛山：

涨幅明显滞后，后续空间较大

2016年佛山房价小幅上涨，成交面积总体增长，市场景气程度良好。

从区位关系分析，佛山市整体与广州市的联动性更强，但涨幅明显不及身为一线城市的广州，也不如城市地位相近的东莞和珠海，出现了明显的分化。

但预计随着后续广州房地产市场的向好，佛山市市场预计也会有比较好的表现。

图表38：

佛山住宅价格小幅上涨

图表39：

佛山商品房成交出现回落

受广州等一线城市房地产市场的溢出效应影响，佛山土地市场价格迅速上涨。

2016年以前，佛山市土地供应较为充足，成交均价比较平稳，溢价率不高，但随着一线城市土地供应的持续紧张，临近周边城市的土地被市场视为价格洼地，出现了明显的抢地现象。

图表40：

佛山土地价格迅猛上涨

佛山房地产投资振幅收缩，预期趋于平稳。

虽然受人口红利消失、打工潮褪去的影响，佛山2016年涨幅明显滞后于区域内其它二线城市，但近几年，随着经济逐步转型并稳定，佛山的区域价值会被市场逐步挖掘，由于涨幅滞后，后续上涨潜力较大。

总体来看，仍需要在调整自身经济、从“广佛同城”的趋势中找寻机遇。

图表41：

佛山房地产投资总体稳定

第五节港澳：

供需关系紧张，量价触底回升，政策面长期受益

一、香港：

土地稀缺，内资涌入，有望继续上涨

自2015年9月达到上轮房价周期顶峰以来，香港房价持续回落。

在2016年上半年面临巨大的调整压力，降幅明显。

但在美联储加息预期的影响下，港元资产成为对冲外汇风险的最好选择之一，内地炒房客大量涌入香港楼市，使得2016年下半年的楼市持续转暖，这也反过来吸引了本地买家的涌入，一手房成交金额创出新高。

长期来看，香港楼市或在土地持续紧张的背景下延续上涨趋势，但目前香港房价业已超过1997年泡沫时期顶峰，需要警惕长周期风险。

图表42：

香港房价增速略有放缓

图表43：

香港一手房成交量价均呈稳定状态

香港土地供给量价齐升。

香港的土地供给在经历了自2013