资产评估课程习题及答案文档格式.docx

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2000.10

1.1

108

甲

780

1999.2

+1%

1.2

-2%

102

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

（2）计算参照物修正系数：

交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后的地价

（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110

wo

（2）

交易情况修正系数为111或者0.99

个别因素修正系数为

容积率修正系数为…」或者0.95

（3）参照物修正后地价=厂1覽」丄---（万元）

第三章机器设备评估

1•机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。

求该设备的重置成本。

（保留两位小数）

重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1X（1+30%）+0.6X（1+20%）=12.08（万元）

9•被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

根据题意计算如下：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：

30X（1-20%）=24（万元）

（2）设备的成新率为：

[7-（3+7）]100%=70%

（3）设备的评估值为：

24灯0%=16.8（万元）

10.被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：

工（帐面原值X介格变动率）所以，30000X2.6+3000>

1.61+2000>

1.21=85250（元）

（2）评估时设备的加权更新成本为：

更新成本>

已使用年限

所以，30000X2.6X0+3000X1.61X+2000X1.21>

=808990（元）

（3）设备的加权投资年限=2（加权更新成本）十（更新成本）=808990-85250=9.5（年）

（4）设备的成新率=[8-（9.5+8）]X00%=45.7%

房地产评估

1•待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法

进行评估，有关数据如下：

拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开

发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10%，土地增值收益率为10%，试估算该地产的市场价

值。

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：

50000^567=75元/平方米

其他费用：

30000M67=45元/平方米

土地取得费=75+45=120元/平方米

土地开发费用：

150，000，000-1，000，000=150元/平方米

（2）计算利息：

120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）1.5-1]+150*25%*[（1+9%）0.5-1]=M

（3）计算利润:

（120+150）X0%=27（元）

（4）计算土地单价：

（120+150+M+27）*（1+10%%）=N（元/平方米）

（5）计算待估土地总价：

N*1000=?

3•待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

项目

B

C

待估对象

坐落

略

略「

所处地区

繁华区

非繁华区

用地性质

商业

土地类型

空地1

空地

价格

总价

25.2万元;

49万元

43.5万元

单价

1500元/m2

1400元/m3

1450元/m4

交易日期

1996.10

1996.12

1997.1

1997.5

面积

168m2J

350m2

300m2

600m2

形状

长方形匚

长方形

地势

平坦

地质

普通二

普通

基础设施

完备

较好

交通通讯状况

很好

剩余使用年限

35年

30年

已知以下条件：

（1）交易情况正常；

（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

分值

自然条件

相同

10

社会环境

街道条件

稍差

8

繁华程度

7

交通便捷程度

规划限制

交通管制

离公交车站

稍远J

交通流量

稍少8

稍少

周围环境

较差□

注：

比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

（5）折现率为8%。

（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07

交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05

交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163

交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075

（注：

式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）

（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而

言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高

3%。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：

交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30]屮一1/（1+8%）35]=0.9659

交易实例A的个别修正系数=1.03>

0.9659=0.995

交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数二1.03>

（5）计算待估土地初步价格。

A=1500X1X1.07XX）.995=1597（元/平方米）

B=1400X1X1.05X.163>

.03=1761（元/平方米）

C=1400X1X1.04X.075X.995=1613（元/平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657000=994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。

4•有一宗七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算

公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（2）计算楼价：

楼价=2000X2.5>

9000=45,000,000（元）

（3）计算建筑费和专业费

建筑费=3000X2000X2.5=15,000,000（元）

专业费=建筑费X10%=15,000,00010%=1,500,000（元）

（4）计算销售费用和税费

销售费用=45,000,0002.5%=1,125,000（元）

销售税费=45,000,0006.5%=2,925,000（元）

（5）计算利润

利润=（地价+建筑费+专业费）％0%=（地价+16,500,000）X10%

（注:

16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）

（6）计算利息

利息=地价X（1+6%）2-1]+（15,000,000+1,500,000X[（1+6%）1-1]

=0.1236X地价+990，000

地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）

（7）求取地价

地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1X地价

—1,650,000-0.1236勉价—9,900,000

地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）

（8）评估结果

单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）

楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）

流动资产评估

1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有

发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%,根据市场调查，

得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？

根据题意；

采购成本二50X000=200000（元）

自然损耗=200000X1%=2000（元）

运费及入库费=50X（100+40）=7000（元）

评估值=200000-2000+7000=205000（元）

本题是流动资产评估中的材料的评估。

要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。

10.现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：

（1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支

付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。

（2）截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05。

（3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。

根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。

解：

根据题意，

产成品材料的评估值=15X（200+500/50）=3150（元）

库存商品的评估值=30X200X（80%<

1.36+20%X1.05）=7788（元）

低值易耗品评估值=900X（1-4/12）=600（元）

三项合计为11538元。

近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也可采用市场法。

无形资产评估

1•某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品

比同类产品性能优越。

经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为

280元/件。

目前该产品年销量为2万件。

经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。

由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。

产品价格预计为：

今后1〜3年维持现价；

4〜5年降为270元/件；

6〜8年降为260元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。

若折现率为10%，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。

（计算结果保

留两位小数）

由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。

又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。

计算过程

如下：

第1〜3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）第4〜5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）第6〜8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）评估值=[30>

20,000（1-33%）]/（1+10%）1]+[3020,000（1-33%）]/（1+10%）2]+[3020,000（1-33%）]/（1+10%）3]+[2020,000（1-33%）]/（1+10%）4+[20>

20,000（1-33%）]/（1+10%）5+[1020,000（1-33%）]/（1+10%）6+[10>

20,000（1-33%）]/（1+10%）7+[1020,000（1-33%）]/（1+10%）8=（402,000/1.1）+（402,000/1.21）+（402,000/1.331）+（268,000/1.4641）+

（268,000/1.6105）+（134,000/1.7716）+（134,000/1.9487）+（134,000/2.1436）=1556083.35（元）

2•某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：

（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；

（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%;

（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。

根据上述资料，计算确定：

（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；

（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。

（1）3年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：

500X（1+10%）>

9/（3+9）=412.5（万元）

（2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为600万箱和400万箱，

确定重置成本净值分摊率为：

400/（400+600）X100%=40%

由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：

100+30=130（万元）

因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：

412.540%+130=295（万元）

3•甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系

三年前从外部购入，账面成本为100万元，三年间物价累计上升50%，该专利法律保护期10年，已过3年，尚可保护7年。

经专业人士测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为10%，通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状

况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，

成本费用每年约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达500元，

在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台450元，

第五年下降到每台420元，折现率确定为10%。

要求根据上述资料确定该专利的评估值（不考虑流转税因素，计算结果保留两位小数）。

（1）确定利润分成率：

确定专利的重置成本：

100X（1+50%）=150（万元）

专利的约当投资量：

150X（1+400%）=750（万元）

乙企业资产的约当投资量：

5000X（1+10%）=5500（万元）

利润分成率：

750/（5500+750）X100%=12%

（2）确定评估值

1确定每年利润总额：

第一、第二年：

（500-400）X20=2000（万元）

第三、第四年：

（450-400）X20=1000（万元）

第五年：

（420-400）>

20=400（万元）

2确定分成额：

2000X12%=240（万元）

1000X12%=120（万元）

600X12%=72（万元）

3确定评估值：

240/（1+10%）+240/（1+10%）2+120/（1+10%）3+120/（1+10%）4+72/（1+10%）5

=240X0.9091+240X.8264+120X.7513+120X.6830+72X.6209=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71

=633.35（万元）

长期性资产评估

2•被评估债券为非上市债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面

值100元，共1000张。

评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估债券的评估值应是多少？

根据题意：

P=2[Rt（1+I）-t]+P0（1+I）-n

=10000017%（1+10%）-1+10000017%（1+10%）-2

+100000（1+10%）-2

=17000X0.9091+170000.8264+1000000.8264=112143（元）

非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值。

6•被评估企业拥有M公司面值共90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到M公司只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在15%水平上，折现率设定为12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的M公司股票。

D仁900000为0%=90000（元）

g=20%X15%=3%

P=D1/（i-g）

=90000/（12%-3%）

=90000/9%

=1000000（元）

本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。

要注意的是这里的g是留存利

润率乘以股本利润率。

企业价值与商誉评估

2•甲企业拟产权转让，需进行评估。

经专家预测，其未来5年的净利润分别为

100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。

该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元

和660万元。

该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。

目前该企业每年生产产品10万件，经分析：

未来5年中，每年可以生产12万件。

若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企

业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

（1）评估技术思路

该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。

首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资