房地产项目投资最优方案的选择1247Word文档格式.docx

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3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；

4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；

5、设总建面200方的社区邮政服务中心；

6、按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；

7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；

六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。

Ⅱ.各方案成本收益分析

根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：

A方案：

多层与小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。

B方案:

多层与小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。

C方案：

纯高层，容积率2.73。

D方案：

多层与高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。

E方案：

多层与高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。

这几种方案各自的成本收益情况如下：

一、第一种方案

1、建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×

1.04=1.404亿元。

折算楼面地价为:

1764元/㎡。

2、xx造价：

多层住宅楼面积为79577.68×

70%=55704.376㎡；

小高层面积为79577.68×

30%=23873.304㎡。

多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×

1010元/㎡=5626.1420万元

小高层造价（不考虑商场）为1800元/㎡，即:

23873.304×

1800元/㎡=4297.1947万元合计9923.3367万元，平均1247元/㎡

3、前期：

150.00元/㎡

4、后期：

①电信17.00元/㎡

②煤气平均（22×

55704.376+26.5×

23873.304）/79577.68=23.35元/㎡

③弱电30.00元/㎡

④强电（25×

55704.376+125×

23873.304）/79577.68=90.00元/㎡

⑤室外xx：

50.00元/㎡

⑥园林绿化：

合计:

360.00元/㎡

5、管理成本：

80.00元/㎡

6、销售成本：

100.00元/㎡

7、财务成本：

8、销售税金：

12%×

6000元/㎡=720.00元/㎡（销售均价按6000元/㎡考虑）

4521.00元/㎡

单方利润:

6000-4521=1479元/㎡

合计利润:

79577.68×

1479=11769.5389万元

第二种方案：

1、建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡

2、多层住宅楼面积为97941.76×

70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×

30%=29382.528㎡

3、xx造价：

多层造价为68559.23×

1010=6924.4822万元

小高层造价为29382.528×

1800=5288.8550万元

平均价为1247.00元/㎡

4、前期：

5、后期：

6、其他同上为1000.00元/㎡合计为4191.00元/㎡

6000-4191=1809元/㎡

1809×

97941.76=17717.6684万元

第三种方案：

1、（销售面积按16.6407万㎡）楼面价为:

844元/㎡

2、建安造价平均按2200.00元/㎡考虑

电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强电125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，园林绿化165.00元/㎡

413.50元/㎡

6000元/㎡=720.00元/㎡（销售均价按6000.00元/㎡考虑）合计:

4608.00元/㎡

6000-4608=1392.00元/㎡

1392×

16.6407=23163.8544万元

第四种方案：

1、多层:

61213.6×

0.5×

1.3=39789㎡，24层、28层考虑（底层架空）销售面积为：

95900.86㎡，合计:

135689㎡

容积率为

元/㎡

2、建安造价:

①多层：

39789×

1010=4019万元

②高层：

95900×

2250=21578万元

25597万元

平均单价为:

1886元/㎡

150元/㎡

4、后期

②煤气均价25.00元/㎡

④强电均价110.00元/㎡

⑤室外xx50.00元/㎡

⑥园林绿化150.00元/㎡

382.00元/㎡

4453.00元/㎡

9、单方利润:

6000-4453=1547元/㎡

135689×

1547=20991万元

第五种方案：

1.建筑面积为134670㎡，楼面价为1043.00元/㎡

2.多层住宅楼面积为134670×

60%=80802㎡，高层面积为134670×

40%=53868㎡

3.xx造价：

多层造价为80802×

1010=8161万元

小高层造价为53868×

2300=12390万元

合计：

20551万元，平均价为1526.00元/㎡

4.前期：

5.后期：

6.其他同上为1000.00元/㎡，合计为4079.00元/㎡

6000-4079=1921元/㎡

1921×

134670=25870万元

Ⅲ.结论

那么，上述五种方案哪种最优呢？

在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。

在进行选择之前，必须明确：

1.无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。

2.小高层不考虑底层架空层。

3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。

因此，实际容积率还要略高。

4.售价是影响投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑。

5.同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。

6.地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。

请看下表：

名称

方案多层销售面积高层/小高层面积楼面地价单方造价销售均价单方利润合计毛利（万元）投资收益率销售利润率

A55704.3823873.3017644521600014791177032.71%24.65%

B68559.2329382.5314344191600018091771843.16%30.15%

C0.00166407.008444608600013922316330.21%23.20%

D39789.0095900.8610354453600015472099134.74%25.78%

E80802.0053868.0010434079600019212587047.09%32.02%

显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论：

1.C方案即纯高层的投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起投资者高度重视）；

2.容积率偏低的纯多层A方案尽管造价较低，但楼面地价偏高，因此投资收益率也不高，其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。

3.综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。

4.在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的D方案的投资收益率低于低层占多数的B、E方案达10个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层；

5.B方案虽然收益水平较高，但多层占70%、小高层占30%的比例在设计中能否做到是一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。

因此，在以B、E方案为侯选方案时，还要注意其可实现性。

6.E方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。

7.在方案基本确定后，还应注意：

①根据市场形势预测售价，进行投资收益敏感性分析，找出售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做到心中有数；

②应着手编制完整的现金流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。

8.在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误差。

虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详细分析，以求得更精确的数据。

Ⅳ.当前东部地区不同物业的建安成本经验值

一、地下车库（单层）

（一）xx

1、钢材

220×

4322.50=951.00元/㎡

2、商品砼

120×

600=720.00元/㎡

3、土方

20.50元/㎡

4、桩基

5、围护

90.00元/㎡

6、粉刷、楼地面、防水

140.00元/㎡

2021元/㎡

（二）安装

70.00元/㎡

1、消防:

120.00元/㎡

2、弱电:

15.00元/㎡

205.00元/㎡

上述两项合计:

2226.00元/㎡×

1.0343=2304.00元/㎡

二、多层（不考虑屋顶钢架构）

1、钢材45㎏×

4322.50=195.00元/㎡

2、商品砼0.35×

600=210.00元/㎡

3、砌体30.00元/㎡

4、脚手架20.00元/㎡

5、土方10.00元/㎡

6、外墙面砖75.00元/㎡

7、铝合金门窗55.00元/㎡

8、户门及电子对讲门15.00元/㎡

9、阳台栏杆40.00元/㎡

10、外墙xx45.00元/㎡

11、粉刷、楼地面、面

160.00元/㎡

855×

1.1=941元/㎡

（二）安装65元/㎡×

1.05=68.00元/㎡

1009.00元/㎡≈1010元/㎡

三、小高层（12-14层）

1、钢材74㎏×

4322.50=320.00元/㎡

2、商品砼0.5×

600=300.00元/㎡

3、砌体25.00元/㎡

4、脚手架70.00元/㎡

5、土方20.00元/㎡

6、预应力管桩100.00元/㎡

7、外墙面砖75.00元/㎡

8、铝合金门窗75.00元/㎡

9、户门及电子对讲门20.00元/㎡

10、防火门25.00元/㎡

11、外阳台栏杆内落地窗栏杆70.00元/㎡

12、外墙xx40.00元/㎡

12、粉刷、楼地面、屋面150.00元/㎡

1290.00元/㎡×

1.1=1419元/㎡

（二）安装：

水电90

消防70

160×

1.05=168.00元/㎡

（三）电梯:

元/㎡≈1800.00元/㎡屋四、18层纯住宅楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）

1、钢材90㎏×

4322.50=389.025元/㎡

2、商品砼0.52×

600=312.00元/㎡

4、脚手架90.00元/㎡

5、桩基160.00元/㎡

6、土方20.00元/㎡

7、粉刷楼地面、屋面150.00元/㎡

8、外墙面砖75.00元/㎡

9、铝合金门窗95.00元/㎡

10、户门及电子对讲门20.00元/㎡

11、防火门25.00元/㎡

12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆70.00元/㎡

13、外墙花岗岩（一层）30.00元/㎡

1461.00元/㎡×

1.1=1607元/㎡

1、强电（含

水）

110.00元/㎡

2、消防80.00元/㎡

190.00元/㎡×

1.05=200.00元/㎡

（三）电梯90.00元/㎡

上述三项合计：

1897.00元/㎡

按销售面积:

1897.00元/元/㎡

五、18层商住楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）

1、钢材94㎏×

4322.50=406.315元/㎡

2、商品砼0.54×

600=324.00元/㎡

3、砌体45.00元/㎡

5、桩基（钻孔灌注桩）160.00元/㎡

6、土方（含泥浆外运）20.00元/㎡

7、粉刷、楼地面、屋面170.00元/㎡

10、户门及电子对讲门25.00元/㎡

12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆50.00元/㎡

13、外墙xx50.00元/㎡

1535.00元/㎡×

1.1=1689元/㎡

（二）安装给排

1.强电（含给排水）110.00元/㎡

2.消防80.00元/㎡

1979.00元/㎡

1979.00元/元/㎡

（四）内装饰

标准为：

1、厨房：

整体式厨房，脱排油烟机，煤气灶，不锈钢洗菜、洗碗池；

2、卫生间：

洗脸盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地砖，墙砖，PVC板吊顶；

3、客厅、卧室：

地面为强化地板、木踢脚线，墙面、天棚为乳胶漆；

4、木门及门套线；

5、窗帘盒、窗帘布；

6、阳台：

地砖；

7、客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。

670元/㎡×

1.05=704元/㎡

上述四项合计：

2089＋704=2793≈2800元/㎡

六、24层纯住宅楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）

1、钢材96㎏×

4322.50=415元/㎡

2、商品砼0.57×

600=342.00元/㎡

4、脚手架110.00元/㎡

5、桩基（钻孔灌注桩）170.00元/㎡

6、土方（含泥浆）25.00元/㎡

1552.00元/㎡×

1.1=1707.00元/㎡

1、强电（含给排水）110.00元/㎡

2、消防

1997.00元/㎡

1997.00元/元/㎡

七、24层商住楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）

1、钢材100㎏×

4322.50=432元/㎡

2、商品砼0.58×

600=348.00元/㎡

13、外墙xx40.00元/㎡

1585.00元/㎡×

1.1=1744.00元/㎡

2034.00元/㎡

2034.00元/元/㎡

8、厨房：

9、卫生间：

10、客厅、卧室：

11、木门及门套线；

12、窗帘盒、窗帘布；

13、阳台：

14、客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。

2211＋704=2915元/㎡

八、28层住宅楼（不考虑人防）

1、钢材105㎏×

4322.50=454元/㎡

2、商品砼0.62×

600=372.00元/㎡

4、脚手架125.00元/㎡

5、桩基（钻孔灌注桩）185.00元/㎡

6、土方（含泥浆）27.00元/㎡

1663.00元/㎡×

1.1=1829.00元/㎡

1、强电（含给排水）110.00元/㎡

2119.00元/㎡

2119.00元/元/㎡

上述均价为:

2168×

16520×

2+2120×

17553×

2+2171×

（24845+20355）+2276×

（29165+23896）=36495.1476万元/166407=2193.00元/㎡≈2200.00元/㎡