广西贺州市房地产市场调研.docx
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广西贺州市房地产市场调研
某某贺州市房地产市场调查
第一章贺州整体市场分析
一、贺州概述
贺州市位于某某壮族自治区东北部,贺州市设立于2002年7月,地 处于湘、粤、桂三省区的结合部,东与某某省某某市、某某市毗邻,北与某某省永州市相连。
总面积11855平方公里,总人口220多万; 其中市区面积已扩大到25万平方公里,贺州中心城区长住人口已将近20万人,贺〔街〕八〔歩〕平〔桂〕钟〔山〕城镇〔乡〕总人口81万左右。
辖八歩区、平桂管理区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县。
贺州自古以来就是三省通衢之地,向东南至某某、澳门400公里,某某市约230公里,是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道,是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。
贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉,成为接纳海外与中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡〞。
尤其是随着交通建设不断取得新突破,贺州的区位优势日益凸显,大产业、大项目不断进入到贺州,使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。
由桂梧高速〔已通车〕、广贺高速〔已通车〕与永贺高速〔在建〕构成的“一环一横一纵〞贺州高速公路网,成为某某、某某、某某、某某等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。
洛湛铁路〔已通车〕和贵广快速铁路〔在建〕分别从南北线和东西线在贺州形成十字形交叉,使贺州成为全国铁路网的区域性重要铁路交通枢纽。
而规划中的飞机场一旦竣工,贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都市。
届时,“三高两铁〞交通网络的全部建成,贺州到达某某、某某、某某的时间分别只需一个小时、四个小时、二个小时,使贺州融入珠三角地区2小时经济圈,实现到达某某、澳门当日往返,成为桂粤湘三省〔区〕交会的区域性交通枢纽商业城市。
贺州风光秀丽。
贺州位于港澳─某某─某某旅游黄金通道上,境内拥有“华南地区最大的天然氧吧〞之称的4A级景区──姑婆山旅游景区、3A级景区──紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园,有被评为“中国最具有旅游价值古城镇〞、“中国最值得外国人去的50个金奖景区之一〞的黄姚古镇,有被誉为中国“宋、明、清民居博物馆〞的秀水状元村以与有2000多年历史的、列为中国重点文物保护单位的临贺故城,还有贺州温泉、玉石林等一批旅游景区景点。
贺州是近年来某某入境旅游人数增长最快的城市之一,2007年获中国优秀旅游城市、“全国双拥模X城〞等称号。
贺州的年均气温20℃左右,空气湿润,气候温和,阳光充足,雨量充沛。
全市森林面积6138平方公里,森林覆盖率为66.1%,绿化程度达85.5%,空气负氧离子含量最高达65856个∕CM3,是典型的城市森林氧吧,被称为“森林之城,田园都市,粤港澳养生休闲之后花园〞。
因此,将会慢慢的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。
二、贺州房地产业开展沿革
1、起源
贺州房地产业从兴起至2010年,走过了极其困难的成长历程,贺州房地产的开展,开始于2002年。
贺州房地产业从无到有、从小到大,呈现欣欣向荣、广厦百千的景象,特别是2009年到2010年这两年,突飞猛进,房价一路看涨,从2年12月以前的每平米不足1000元,到2010年底的市场均价每平米2750元,是贺州涨幅最大的商品。
2002年,市区的房价不到1000元每平米,一些楼盘为了促销90℅以上不到1000元每平米,当时的贺江花园的房价也在1100元每平米,到了2010年底,城区住宅商品房销售每平方米平均价格2750元,市中心大局部商铺有的已高达每平方米元〔如向阳路临街商铺〕,汇豪国际城的期房价达到每平方米2300元。
近年均价具体如下:
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
价格〔元㎡〕
1150
1200
1280
1380
1450
1750
1850
2350
2750
增长率
℅
℅
℅
℅
℅
21
℅
℅
27
℅
17
℅
2、阶段
随着房地产市场化的进程和开展,贺州房地产业也担负着历史使命,可以解读为三个历史阶段:
〔1〕学习起步阶段,主要解决城市居民住宅的历史问题,即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房,大体持续了八年的时间,于1996年根本完成。
〔2〕规X开展阶段,完整克隆境外成熟房地产开展的模式,并与当地居住的文化相结合,比拟规X地、大规模地进展商品房开发,为新增城市人口提供能与市场接轨的普通商品房。
这一时期大体也持续了八年时间;
〔3〕推广提高阶段,这一阶段的特点有两个:
一是城市为一切有能力进入贺州市生活的居民提供商品房;二是随着市场细分而出现为富人建造的高档化、精品化别墅类房。
这一任务刚刚展开,可谓方兴未艾。
其实,这一过程可以简化为,从给“城里人〞盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程,从小县城盖楼房开展到大中城市盖楼房,从给普通居民盖房到给富人盖豪房的过程。
贺州房地产市场供销形势分析
一、贺州市区房地产建筑\均价分析〔详见下表〕
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
建筑面积
〔万平方米〕
100
125
130
145
160
300
460
560
650
商品房均价〔元∕㎡〕
1150
1200
1280
1380
1450
1750
1850
2300
2750
从建筑面和销售的速度来看,贺州房地产供销两旺,并且都在高速地增长,销售的平均增幅比建筑面平均增幅高,从表中可以看得出,2010--2011年贺州房地产建筑面与销售的增长规律根本一致,明确近年来贺州房地产市场开展的均衡性,根据均衡理论的观点,当一个供销体系的运行接近其均衡值时,其市场能够化程度处于优化状态,这正是市场经济所追求的目标。
因此,根本可以判断贺州的房地产市场运行是良性的健康的。
2006年贺州房地产进入开展期高速开展期,到了2009年贺州房地产市场运行机制业的建立,房地产市场行为规X有序。
从此房地产投资和消费保持了长期快速增长,出现了房地产供求关系平衡,产品结构根本合理,房价稳中有升的良好局面。
小结:
贺州房地产价格上涨因素
1、城区可使用的地皮减少;
2、外来投资人员增加,居民经济收入增加,七十到八十年代的人口占总
口的很大一局部,刚性需求增加;
3、建筑本钱增加
4、农村包围城市
二、贺州各小区销售汇总
楼盘名称
位置
容量
开盘时间
开盘价〔元∕〕
现均价〔元∕〕
景园小区
贺州大道公安局大院
5栋
2010
2730
2800
汇豪
贺州市鞍某某路83号
16栋
2008
1600
3000
畔山雅园
贺州大道与八达东路交汇处〔燎原小区对面〕
3栋
2009
一期1600
二期2000
2300
在美公寓
将军山街13号即公积金背面
3栋
2008
1600
2300
中保小区
贺州市建设东路〔明园巷旁〕
1栋
2010
1780
2700
公路局小区
八达中路
6栋
800
2300
大学生公寓
贺州八达西路〔贺州体校旁〕
9栋
2010年9月
2100
2050
医药小区
贺州市城西路27号
9栋
2009年11月
1800
2200
陶瓷厂小区
光明街
9栋
2009年11月
1700
2200
金旗市场
八达西路
14栋
2006
900
2300
职教中心
贺州市西环路〔往西湾方向〕
3栋
2010
1310
2000
惠农苑
贺州市银河街
1栋
2010
1500
2800
阳光财富
贺州市建设中路
10栋
2006
1200
2200
某某城
原〔向阳路〕天天购物城对面
3栋
2009
1480
3000
向阳花园
城中建安街
7栋
2009
2180
3100
恒和苑
日月街〔马某某脚下〕
5栋
2009
2500
2900
远东国贸大厦
城中
1栋
2010
3000
3700
远东步梯房
贺州市灵峰南路8号
2002
1400
2700
德兴花园
贺州市平安西路百乐门对面
1栋
2010年8月
2280
2600
帝景湾
江北东路
2012
2600
3800
恒兴花园
向阳路
8栋
2005
1860
2100
副食品厂
中心市场对面
1栋
2010
1950
2200
丽景花园
中心市场对面
1栋
2010
1800
2200
区水利局
贺州市建设中路
3栋
2012
1650
2550
八达广场
八达西路
2300
2600
湖广阔市场
贺州市迎宾大道
2008
2700
恒安居
贺州市太白西路
1栋
未定
未卖
未卖
康盛花园
建设东路
5栋
2011
3080
3350
湖广汇豪国际城
湖广阔市场旁边
42栋
2013
1800
2080
恒康嘉园
迎宾大道湖广阔市场对面
3栋
2011
2450
2700
三、贺州未来两年内可交房的楼盘汇总
楼盘名称
位置
交房时间
规模
现均价
成交率〔℅〕
某某小区
贺州市鞍某某路汇豪国际城旁边
2012年
共5栋
2250
热卖中
汇豪〔10—16栋〕
贺州市鞍某某路83号
2013年底
共16栋28层
3000
98
康盛花园
建设东路
2012年3月
共5栋11层
3200
热卖中
向阳花园
城中建安街
2011年6月
共7栋
3000
98
远东国贸
城中
2011年
共1栋
3700
95
帝景湾
江北路
2012年
共8栋
3800
恒康嘉园〔一期〕
迎宾大道湖广阔市场对面
2011年底
共3栋
2500—2600
98
大学生公寓〔一期〕
贺州八达西路〔贺州体校旁〕
2011年
共9栋12层
2300
99
景园小区
贺州大道
2011年
共3栋19层
2600
湖广汇豪国际城
迎宾大道
2013年
共42栋28层
2300
陶瓷厂小区
光明街
2013年
共9栋17层
2200
95
德兴花园
平安西路
2011年
共1栋221户
2700
90
贺州经济形势分析、比拟
经济开展简析:
一、投资热度
℅。
二、工业增长
℅,增长幅度在全区14个市中排十三位。
三、固定资产投资继续快速增长
℅;在全区14个市中排位第二。
四、消费市场持续活跃
℅,增长比上半年提高0.9个百分点。
五、这年城乡居民收入继续增加
℅。
六、旅游开展
2008年以来全市接待游客将近400万人次,增长13℅以上;旅游总收入超过22亿元,同比增长21℅以上。
此外,外贸和财政收入也保持快速增长。
贺州房地产面临机遇与挑战
1、贺州是的房地产是从2002年开始起步的,而到2006年才正式进入到真正的开展时期,直到2009年贺州房地产市场运行机制才得以建立,到了2010年底人们可以看到的成熟小区仅有汇豪。
℅。
贺州乃至全国都进入到了农村向城市过渡的开展阶段,农村人口向城市的流动性大。
3、随着贺州市旅游业和交通的开展,吸引了很大一局部粤港澳的居民前来贺州居住与投资。
挑战篇
1、随着贺州市区的土地供给量减少和建筑的本钱
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