03附件一合肥东海花园项目WBSWord格式.docx

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地下一层及一层（复式）

11111201

A户型

11111202

11111300

二层及以上（标准层）

11111301

11111302

11111400

17层,18层（复式）

11111401

L户型

11111402

11111500

19层,20层,M户型（复式）

11111600

21层屋顶花园

11111700

电梯及其他

11112000

二区

11112100

11112200

地下一层

11112201

11112202

生活水池及泵房

11112203

地面门厅

11112300

一层

11112301

门厅

11112302

其他

11112400

11112401

C户型

11112402

C’户型

11112500

19层,20层（复式）

11112501

11112502

11112600

21层,22层,N户型（复式）

11113000

三区

11113100

11113200

11113201

B’户型

11113202

11113300

11113301

11113302

11113400

11113401

11113402

11113500

19层,20层,K型（复式）

11113600

11113700

11120000

11120100

给排水

11120200

消防给水

11120300

强电系统

11120400

智能化系统

11120500

有线电视

11120600

11120700

电话

11120800

宽带网

11120900

煤气管道

11121000

11130000

11131000

粗装修

11132000

精装修

11200000

2#楼

同1#楼

11300000

3#楼

11400000

4#楼

11410000

11410100

11410101

11410102

消防水池及泵房

11410200

11410201

总配电室

11410202

11410300

一层（绿化）

11410400

11410401

E户型

11410402

F户型

11410403

F’户型

11410404

E’户型

11410500

23层

11410501

P户型

11410502

P’户型

11410600

24层,25层（复式）

11410601

Q户型

11410602

11410700

屋顶机房

11410800

11420000

11430000

11500000

同4#楼

11600000

11610000

11611000

地下层

11611100

技术设备用房

11611101

总配电视

11611102

空调机房

11611103

水池水处理间

11611200

餐饮服务

11611201

餐厅

11611202

厨房

11611203

仓库

11611204

咖啡厅

11611300

商业服务

11611301

小超市

11611302

洗衣店及仓库

11611303

美容美发

11611304

诊所

11611305

商务中心

11611306

银行

11611307

邮局

11611308

男桑拿

11611309

女桑拿

11611310

男浴室

11611311

女浴室

11611400

文化娱乐

11611401

棋牌室

11611402

电子游戏厅

11611403

家庭影院

11611404

阅览室

11611405

健身房

11611406

乒乓球室

11611407

台球室

11611500

其他设施

11611501

管理办公室

接待

广场

11612000

地上层

11612100

游泳池区

11612200

戏水池区

11612300

岛上酒吧区

11612400

瀑布

11612500

11620000

11620100

11620200

11620300

空调

11620400

采暖通风

11620500

11620600

11620700

11620800

11620900

11621000

11621100

综合布线

11621200

背景音乐

11630000

11700000

11710000

11711000

底板

11712000

墙体

11713000

顶盖

11720000

11720100

11720200

11720300

11720400

11720500

11720600

11730000

11800000

11810000

强电管线

11820000

弱电管线

11830000

照明

11840000

11850000

11860000

喷泉

11870000

建构筑物

11880000

道路

11890000

、4投资目标规划

合肥东海花园项目管理方于2001年8月24日至9月5日，编制了东海花园一期工程项目的投资规划。

主要的编制内容和方法如下。

4.1编制依据

4.1.1合肥东海花园一期工程１号楼设计方案平面图、设计说明。

4.1.2全国建筑工程基础定额、安徽省综合定额及２０００合肥地区价目表。

4.1.3合肥市经济开发区有关建设项目的收费标准及政策规定。

4.2编制方法

4.2.1商品房住宅估算是根据新加坡雅科本设计方案估算单位工程量,根据合肥地区单位估价表进行估计。

4.2.2有关工程建设和房地产开发其它费用参照合肥经济开发区有关政策规定进行估算。

4.3建设项目标准定义

鉴于目前项目设计还在初步设计阶段，本投资规划依据方案设计图、设计说明以及以下建设项目标准定义进行估算。

4.3.1土建工程

⑴基础为人工挖孔桩，主体结构为框架剪力墙。

⑵内部装饰：

内墙面为乳胶漆面层，住户内考虑水泥地面，电梯厅公共部分地面为花岗岩，楼道、公共走廊部分为地砖,卫生间/厨房地面为防滑瓷砖,镶板门,按防火要求设防火门。

⑶外部装饰：

外墙面为乳胶漆面层，部分玻璃幕墙，铝合金窗。

采用中等材料。

本投资规划除会所外未考虑二次精装修。

4.3.2安装工程

⑴给排水：

卫生间面盆、浴盆、坐便器采用国产中等产品。

高层采用地下水池直供，低层采用高频调速系统供水。

⑵消防：

设置消防栓，公共部位考虑设置烟感设备及报警通讯系统。

⑶电气工程：

照明、开关、插座，电话线、电视线等各种线路，国产一般标准。

强电系统采用10KV电源引入小区，采用ABB产品SF6环网开关柜，变压器采用ABB干式变压器，并配有应急柴油机发电机组备用电源。

⑷电梯：

1、2、3号楼各4部，4、5号楼各2部，会所扶梯2部。

电梯采用国产中档产品。

⑸智能系统：

设远程抄表系统，电子门禁、对讲系统。

4.3.3小区会所

会所采用膜结构形式。

由于目前只有方案平面图，其投资暂时按5017元/m2估算，组成：

膜结构1200元/m2、幕墙50万元、建安部分1400元/m2，设备安装2部扶梯80万元、中央空调250元/m2、二次装修暂按2000元/m2。

并按全部工程住宅面积45万平方米均摊，待有设计施工图纸后，再做调整。

4.3.4车库

车库为下沉、开放式。

暂按1220元/平方米进行估计，待有进一步详细设计施工图纸后，再做调整。

4.3.5室外工程

室外工程包括道路广场、煤气调压站、变电室、围墙、环卫站等土建工程和自来水、雨水、污水、煤气、供电、电讯管线、小区绿化、照明等。

雨水直接排放到市政管网，污水采取化粪池集中处理。

4.3.6管理费用

工程监理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的0.5%估算、项目管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1.5%估算、甲方管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1%估算。

4.4投资规划估算

有关合肥东海花园一期工程投资规划详见表4-1和表4-2。

合肥东海花园一期工程投资规划估算表4-1

费用项目

单位

数量

单价

合价

房屋建安费

1.建安工程费住宅

m2

77945.49

1455

113410688

详见表2

会所

7796.81

5017

39116596

膜:

上部钢结构、下部钢筋砼结构，

扶梯2部，二次精装修

2.附属工程费

35000

20

700000

煤气调压站、围墙、环卫站等

3.室外工程费

11232

120

1347840

自来水、雨水、污水、煤气、供电、

电讯管线，道路

绿化

14000

40

560000

照明、绿化

4.变电室设备费

105392

58.7

6186510

高低压配电柜、柴油机发电机组、

小计

161321634

其他建设费用

土地费用

1.土地出让金

43047021

2.城市建设配套费

49.5

5216904

城市建设基础设施配套费45元/m2、

白蚁防治2元/m2、教育费附加15元/m2、

新材料专项费8元/m2、

人防异地建设费20元/m2、

住宅区公用设施专项费4元/m2、

市容费（环保）45元/m2，

开发区减半收费

48263925

1.规划、勘测设计费

5646257

3.5%建安工程费

2.三通一平费

21

750249

场地平整、临时道路、临时用水电管线

6396506

水电增容费

1.电增容:

住宅

KVA

3968

220

872960

220元/kVA,供电局提供

1600

352000

车库

200

44000

动力泵

300

66000

2.水增容

m3/日

500

1300

650000

自来水公司提供

3.煤气费用

户

496

3500

1736000

3720960

其他费用

1613216

工程办许可证费用：

定额测定费1.2‰,

质监督2‰,交易费0.32‰,合同鉴证费0.1‰,

散装水泥费1.5元/m2,按1%建安工程费

（一）~（四）合计

59994608

管理费用

1.监理费用

1106581

0.5%（一+二）

2.项目管理费

3319744

1.5%（一+二）

3.甲方管理费

2213162

1%（一+二）

6639487

（一+二+三）

227955729

不可预见费

11397786

5%（一+二+三）

成本费用总计

239353515

（一+二+三+四）

可销售住宅面积成本

2587

会所按45万平方米分摊

合肥东海花园一期工程住宅建安投资估算详表表4-2

序号

项目名称

单位造价

内容

一

土方工程

5

92852

挖、运土，场地平整

二

基础工程

186

3454107

人工挖孔桩基础

三

墙体工程

333

6183967

多孔砖砌体,钢筋砼剪力墙,乳胶漆面层

四

梁板天棚屋面工程

162

3008416

钢筋砼现浇板,天棚乳胶漆面层

五

地面.屋面工程

168

3119839

水泥地面,部分瓷砖、花岗岩地面,不锈钢楼梯栏杆，改性油毡防水

六

门窗工程

127

2358450

镶板门,铝合金窗，防火门窗，玻璃幕墙

七

脚手架工程

122

2265597

脚手架，超高增加费，大型机械运输费

八

土建合计

1103

20483228

按一类工程取费

九

给排水工程

73

1355644

上下水管道.卫生间台式面盆.低水箱坐

便器.浴盆

十

消防工程

40

742819

消防栓，烟感器,报警通讯

十一

电气工程

98

1819906

日光灯，壁灯，吸顶灯，电话线，电视线

十二

电梯

103

1920000

48万元/部*4

十三

智能系统

38

抄表，电子门禁，对讲系统

十四

安装合计

352

5838369

十五

合计

1455

29653677

说明:

1）本估价建安造价编制依据全国建筑工程基础定额安徽省综合定额及2000合肥

地区价目表。

2）本表中工作量以建筑方案图1#楼估算，待有施工图时再进行调整。

3）装饰以粗装饰考虑，不含二次装饰。

4）水电部分参考类似工程平方米造价。

7.2进度控制

7.2.1进度分解结构和编码

由于大型项目的复杂性，因此其产生的活动也是不计其数，横向上有诸多分部分项工程，纵向有若干阶段及界面，而且也受到各种资源供应的限制。

因此，对进度结构的合理分解有助于分析影响进度的因素，更好地进行进度控制。

进度分解遵循WBS（WorkBreakdownStructure）的规律，按照这一原则，对该工程进行进度结构分解。

一般工程项目的进度分解结构图如图7－1示。

进度分解结构

图7-1　进度分解结构

对进度结构进一步分解后，过程、任务名称和编码对照表如表7－2所示。

过程、任务名称和编码对照表　　　　　表7－2

编码

过程、任务名称

QQ000

投资决策阶段

QQ100

预可行性研究（策划）

QQ101

基础数据调查

QQ102

项目目标策划

QQ103

项目组织策划

QQ104

项目合同策划

QQ105

项目环境策划

QQ106

项目风险策划

QQ200

项目建议书

QQ201

起草上报项目建议书

QQ202

批准立项

QQ300

选址

QQ301

选址、调查

QQ302

定点报告

QQ303

批准选址

QQ400

可行性研究报告

QQ401

总论（建设必要性等）

QQ402

建设规模

QQ403

选址方案比较

QQ404

基础设施（工业建筑要描述交通、原材料、产品销售、配套设施等）

QQ405

项目财务及国民经济效益分析

QQ406

工程设想与概况

QQ407

设备选用

QQ408

环保、节能

QQ409

人员设置

QQ410

工程进度

QQ411

投资估算与资金筹措

QQ500

建设用地规划许可

QQ501

QQ502

政府有关部门意见

SJ000

设计阶段

SJ100

方案设计

SJ102

组织方案竞赛

SJ104

组织评审

SJ106

优化调整

SJ108

优化调整后估算

SJ110

政府部门审批

SJ200

扩初设计

SJ202

SJ204

扩初设计概算

SJ206

扩初设计审查准备及审查

SJ208

扩初设计优化

SJ210

扩初设计概算调整

SJ212

业主认可、政府审批

SJ300

施工图设计

SJ307

桩基平面布置及预算

SJ309

试桩设计及试桩

SJ311

地基基础工程设计

SJ312

消防专题论证、批复

SJ313

地下砼结构工程设计

SJ315

地上砼结构设计

SJ317

建筑施工图（含内外装饰及幕墙）

SJ321

机电设计调整方案及施工图

SJ323

调整后的主要机电设备一览表

SJ325

弱电设计（OA、BA、CA、FA、SA）

SJ326

幕墙、膜结构、精装修、弱电深化设计

SJ327

室外配套工程设计

SJ329

施工图预算

SJ331

施工图（建筑、结构）审批、业主认可

SJ333

其他专业设计

ZB100

工程招投标阶段

ZB103

人工控孔桩基工程施工招投标

ZB105

地基基础工程施工招投标

ZB107

施工总承包（管理）招投标

ZB113

机电安装主要承包招投标

ZB115

电梯招投标

ZB117

部分机电设备招投标

ZB118

其余机电设备招投标

ZB119

ZB121

幕墙招投标

ZB122

膜结构招投标

ZB123

弱电招投标

ZB125

精装修工程招投标

SG100

施工准备阶段

SG101

场平及土方工程

SG102

征地、施工用水、电

SG200

施工阶段

SG202

地基基础工程

SG204

地下钢筋砼工程

SG206

地上钢筋砼工程

SG208

SG210

屋面工程

SG212

膜结构工程

SG214

幕墙工程

SG216

室内外精装修工程

SB100

设备安装及调试

SB101