优质拆迁结案申请书word版本 17页Word格式.docx
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房屋拆迁管理部门要认真执行拆迁许可审批程序,严禁将拆迁许可审批权下放。
严格拆迁许可证的发放,对违反城市规划及控制性详细规划,没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,不得发放拆迁许可证。
严禁未经拆迁安置补偿,收回原土地使用权而直接供应土地,并发放建设用地批准文件。
”任何地方政府和司法机关均不得参与或介入拆迁,否则,就是涉嫌滥用行政职权犯罪,或成为构成强迫交易罪的共犯,作为被拆迁人即使房屋被拆,只要未和拆迁办签协议,受害人(被拆迁人)有权向检察机关、公安机关提出控告(最好用特快专递),受害人有权要求追究嫌疑人的刑事责任,并予以附带民事赔偿而不是补偿。
被拆迁人的房屋在被开发商或拆迁公司违法暴力强拆的情况下,被拆迁人除向公安机关报案外,还可根据国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第3条的规定,致函(特快专递)拆迁主管部门(就是建设局或主管拆迁的市领导)要求将涉案事实向公安机关移送;
对拒不移送行为,被拆迁人还可根据《刑法》第402条的规定,向检察机关提起徇私拒不移交刑事案件罪的控告。
《国务院房屋拆迁条例》305号令第29条规定:
“对产权不明确的房屋,拆迁人履行相关公证和申报程序后,可依法拆除房屋”(泰州市房屋拆迁条例与省、国家条例规定的补偿、安置法条还能对上号,下面一些县级市、区的拆迁补偿条例就是草鸡毛了)。
拆迁办有时恶意利用一些条款恐吓被拆迁户(像国务院305号令中的16条、17条和城乡规划法中的一些条款),拆迁办将凡是未与他们签订拆迁协议的被拆迁户登报通告(那时我就天天去新华书店看这些东西,因新华书店内是拆迁总指挥部),称在规定时间内逾期不签协议者,将依法“申请”拆除房屋。
作为我们被拆迁户可采取的措施是,(这是两年以来的维权心得,刚开始我并不懂这样做)先将自已是某某号房屋的产权人、现仍与拆迁办有通讯联系的信息告知(一定用特快专递)发于当地的公证处和拆迁主管部门(建设局),信中一定要说明“因某某拆迁人主体资格尚未确定,你处不可接受某某人的申请,对我的房屋进行证据保全,要求公证处依法不予办理证据保全事项,如你处对我合法房屋进行非法证据保全公正,本人将对你处的违法公正行为提起司法诉讼。
”当你(被拆迁人)向基层法院呈交告拆迁许可证的诉状材料后(面交或特快专递),如基层法院在七个工作日内既不同意立案,又不作出书面裁定,根据高法《关于行政案件管辖若干问题的规定》第3条的规定“当事人向有管辖权的基层人民法院起诉,受诉人民法院在7日内未立案也未作出裁定,当事人向中级人民法院起诉,中级人民法院应当根据不同情况在7日内分别作出以下处理:
(一)要求有管辖权的基层人民法院依法处理;
(二)指定本辖区其他基层人民法院管辖;
(三)决定自己审理。
,可向中级法院提起诉讼,中级法院不受理可向上级法院和人大投诉(当然了,走这些程序找律师是没用的,没哪个律师会对你被拆迁户负责任的,因为律师是吃原告吃被告)。
我们怎样写告拆迁许可证的诉状?
这个呢,要针对各种综合情况来定,因拆迁办提交的不合法的申请资料只有在法院案件受理后我们才能看见拆迁办申请办理拆迁许可证的违法材料,写诉状时只能针对已发生的且看得见的(以证据说话,广范搜集拆迁办散发在各种场合发放的各种拆迁宣传资料)只要有一样或两样不合法的事实(含实体或程序违法)即可,法院案件受理后,原告见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟(行政诉讼对我们被拆迁户有利,因行政诉讼是被拆迁户主张,行政职能部门举证)。
法院受理告拆迁许可证一案后,在法庭质证、辩论中即使原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法,法院也会在最短时间内判决原告败诉(我告拆迁许可时事实就这样,开庭后被告在我列举他们各种审批程序违反法律规定的情况下,包括审判长在法庭提问时将正义也不得不向我这边倾钭。
但是,最终一审法院还是判我败诉。
所以绝大多数判决书是法院枉法裁判的证据,有此判决我们才可上诉、申诉,才可以向最高院举报法官的枉法裁判行为)。
我们如何合法地将告拆迁许可证一案的时间延长呢?
有效的方法之一:
被拆迁人(拆迁许可一案)在一审法院没有开庭前(就是被拆迁户已拿到被告向法院提交的答辩书和证据),获在判决下达的前、后时间后(但一般不可以超过二审判决书下达的时间),被拆迁人要针对案卷中看到了解到被告向法庭提交的证据存在什么不合法问题,发现后,又提起第二个行政诉讼,向法院请求撤销第三人提交的以下文件之一即可:
1、建设项目批准文件(经省发改委、省建设厅核准的年度拆迁计划和市发改委的立项批文,才是立项的合法批文);
2、
建设用地规划许可证;
(必须是第三人申请领取房屋拆迁许可证之前领取的才有效,如不是,就告他)3、国有土地使用权批准文件。
(是经市人民政府核准发放的“建设用地批准书”,现在还要再加上土地局出让的这块宗地是否经过“预审”)人民法院在受理了被拆迁户(原告)诉的第二个案件后,原告这时应持第二个案件的受理通知书,主动向第一审案件的法院(法庭)提交书面申请,提交“中止诉讼申请书,”并请求法庭根据中华人民共和国最高人民法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,出现这种情形对被拆迁户来说是非常有利的,它意味着305号令第16条所规定的先予执行(司法强拆)和第17条所规定的非诉行政强拆不能合法发生!
房在开发商着急。
法院这时如不中止诉讼仍然枉法作出判决、或者违法强制拆除被拆迁户的房屋,被拆迁户只须严厉警告违法者,持相关证据向人大及有关部门投诉、向
媒体披露,千万不能发生冲突,以免授人以柄。
被拆迁户如将该判决书和相关部门违法强拆行为申诉到中华人民共和国最高人民法院,该案必被撤销!
(当然了,到这时比的就是耐心和定力了)第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。
除采用以上连环案的诉讼方法外,那么最简单的
方法是:
在对主管建设的职能部门提起告拆迁许可证的诉讼时,我们有意留2-6户暂不要他们参加告拆迁许可证的诉讼(如果此时也有不愿意且不愿参与诉讼的被拆迁户,如果只剩下你一户,这方法对你就不适用。
有几户是更好了)根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》以下三条对被拆迁户非常有利的:
第24条:
“行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人,其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼,人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼”。
第71条:
“原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的,第二审人民法院应当裁定撤销原审判决,发回重审”。
第80条:
“人民法院审理再审案件,发现生效裁判有下列情形之一的,应当裁定发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理:
(4)遗漏必须参加诉讼的当事人的;
”被拆迁户学会运用以上3条的具体方法是:
1、对于告拆迁许可证一案一审判决不服提起上诉时,应写明人民法院尚未通知其他被拆迁户参加诉讼,请求中院(二审法院)发回一审重审。
2、如果被拆迁户将该案上诉至中院后,中院法官为了维护政府形象工程而枉法判决后,被拆迁户对拆迁许可证一案二审(中级法院)判决不服提起申诉时,在申诉中应写明法院未通知其他被拆迁户参加诉讼,该案应当发回一审法院重审。
3、被拆迁户在上诉或申诉材料中应附言未参加被拆迁户的证明材料。
这时,当初有意留下未参加告拆迁许可证的被拆迁户被通知参加拆迁裁决听证会时,要主动向人民法院提交参加告拆迁许可诉讼的申请(先下手为强),以免被某些职能部门非法裁决(到时后悔已晚矣)。
被拆迁户在拆迁维权中,尽量不要提起民事诉讼因为只要被拆迁户提起民事诉讼,开发商和法院会感到很开心。
高昂的诉讼费会让被拆迁户望而止步,因为,只要你打民事诉讼,法院是根据诉讼的标的收费,被拆迁户问开发商要的钱越多,法院立案时,被拆迁户缴的诉讼费就越多,少的诉讼费几千元,多的诉讼费几万元,
篇二:
拆迁谈判的技巧
发表于201X-7-515:
49
拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点楼主
谈判大赢家作者发表于搜房网-上海业主论坛-楼市话题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要,拆迁成了当今社会非常普遍的现象。
在拆
迁谈判中,因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方,而被拆迁人则是弱势一方。
尽管如
此,被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。
谈判技巧和水平的高
低会极大地影响到拆迁的补偿金额,其差距之大非亲历者有时难以置信。
201X年本人位于杭
州市文二路的房子被拆迁,每平方获得了2.9万元的补偿,而最低的业主每平方只获得了7
千元(相当于当时二手房的市场价格)的补偿。
201X年3月,因杭州市拱墅区半山地区环境
污染综合整治工程需要,拆迁到康桥镇某企业。
该业主因对厂房拆迁谈判没有经验,聘请笔
者为谈判顾问。
拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。
经过2个多月的谈判,该业
主最终获赔4200多万元,比对方的初始报价提高了1900多万元。
根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验,总结拆迁谈判的要点如下:
1.收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”,增强谈判实力和信心。
应收集的信息包括:
(1)该地段为什么要拆迁?
按照规划拆迁之后该地段作何用途?
用途不同,补偿系数不
同。
(2)拆迁人是谁?
是否有拆迁许可证?
动迁服务机构是谁?
(3)对方谈判人员的组成情况如何?
谁是主谈人?
他们的职务、背景、性格、爱好如何?
(4)拆迁的评估机构是谁?
如果已经做了评估,如何拿到评估报告?
(5)评估报告哪些地方较合理?
哪些地方可以要求重新评估?
是否有财产被有意无意地漏评?
(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?
如有违法,向谁申诉?
(7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?
补偿金额是多少?
他们的谈判有何得失?
2.组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性
强,业主一人无法胜任,需要组建一个谈判顾问团队。
顾问团队最迟应该在评估机构进厂评
估之前组建好。
一旦评估报告出来,就会比较被动,少了很多回旋的余地。
拆迁谈判的团队
成员最好由以下人员组成:
(1)业主熟悉自己企业的基本情况,负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订;
(2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、
选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等,为业主提供系统的、全方位的咨询服务;
(3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告,是否存在故意低评、错评、漏评等
情况,为谈判报价提供必要的依据。
(4)律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关,而非起诉拆
迁人。
拆迁源于**立项,拆迁人往往有**背后撑腰,业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决
拆迁补偿问题的。
3.策略地安排谈判的时间和地点在拆迁谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。
对
业主而言,时间几乎没有成本。
对开发商而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。
所以在
谈判之初最策略的做法是让对方找不到人,不要和对方进行任何接触。
让其他人先谈,随时
了解他们取得的进展,作为己方谈判的有利基础。
越是到后面,拆迁人越是想尽快把整个事
情了结。
到只剩下最后一两家的时候,拆迁人要让步就会少很多顾忌,也就更容易做出让步。
在地点的选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。
主动去对方的办公室,对方
会认为你很希望被拆迁并得到补偿。
要让对方找到己方的企业里来,并且很难找到你,在谈
判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4.确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价,提出一些不切合实际的无理要求。
过高的补偿要求
会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决的希望,其结果可能是迫使对方采
取“强制拆迁”的极端手段,有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。
理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。
这一目标应该是有理由支撑的,也就
是业主的要求和报价应该是有理由的,是有一定依据的。
咨询团队的一个重要任务就是帮助
业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。
这一目标可以以
评估机构出具的评估报告为基础,但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。
谈判目标不是
一成不变的,随着谈判的进行,局势的变化可以灵活调整。
在谈判初期,业主一方不宜过早
亮出己方的谈判目标和报价,以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。
要通过策略
的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值,使其越来越接近己方的谈判目标。
5.抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。
现在以201X年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这
一问题。
该报告提出总补偿金额为2340万元,具体包括:
(1)房屋1450万元,按重置价格(按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用)
580万元的2.5倍补偿;
(2)未到期临时建筑204万元,按重置价格204万元的1倍补偿;
(3)地上附属物(装修等费用)149万元;
(4)机器设备净值(原值×
成新率%)1547万,评估值537万元。
通过查看评估报告,还有两部分机器设备可以要求对方补偿:
一是有漏评嫌疑的设备净
值184万元;
二是不评金额320万元(该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价
值的设备未进行评估,也不计入补偿范围)。
所以,机器设备一项涉及到的总金额是
1547+184+320共2051万元。
而评估报告仅提出补偿537万元,相差1514万元。
其他地方谈
得再好,如果机器设备一项谈不好,本次谈判也不能算是成功的。
机器设备一项毫无疑问成
为谈判的核心问题。
通过资产评估师的认真核查,该企业的房屋补偿主要涉及到三部分:
一是房屋重置价格
580万元;
二是未到期临时建筑重置价格204万元;
三是部分房屋结构被误评、低评的重置
价格66万元。
如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿,
一共可获得2550万元的补偿。
而评估报告仅提出补偿1654万元,相差896万元。
所以房屋
重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。
土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分,区位综合平均价格反映的是房屋楼面价
格,而土地基准地价反映的是土地平面价格。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。
今年6月1日,市房产局和物价
局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式:
房屋建筑面积×
房地产市场评估单价(区位综合平
均价格+房屋重置价格)。
应采取先打程序的办法:
先审查授权(拆迁公司须为有授权的行为)、《拆迁许可证》。
项目许可:
发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》)。
立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。
《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。
一般开发商屁股都有屎,他们也不愿打程序。
打程序是为了迫使其与你协商和解,但还
是那句话:
“首先不能寄希望于法律”!
中国不是法制社会,一般靠[瞎对付]来解决问题,拆迁尤甚!
任何问题的解决都靠“实
力”,这才是重要篇二:
拆迁期间谈判技巧拆迁期间谈判技巧重要提示:
一定要弄清楚拆迁人合法吗?
才能开谈!
拆迁公司往往利用心理暗示来击败你
的勇气.如:
政府没有拆不掉的房子!
拆迁是大趋势...介绍如下:
一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时,如果被拆迁人的合
法要求(如要求产权调换)被拒绝,被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要
和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。
二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一
般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼(一般而言,在拆迁范围内未
走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼),请求法院撤销拆迁主管部门颁发
的×
三、诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提
起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强
拆或司法强拆了,这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。
四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆
迁人申诉到北京最高法,该裁决肯定会被判决违法无效!
依该违法无效的裁决而形成的后续
司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。
五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定,拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看
见,写诉状时只能针对已发生的且看得见的(以证据说话,广为搜集拆迁人散发的各种拆迁
宣传资料)一样或两样不合法的事实(含实体或程序违法)即可,案件受理后,见到被告提
交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟(诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的
申请资料)。
六、法院受理
法院受理告拆迁许可证一案后,诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料
全部都不合法,绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。
七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间
(一)被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时
间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼,请求法
院撤销第三人提交的以下文件之一即可:
1、建设项目批准文件(201X年后改为建设项目核准或备案文件);
2、建设用地规划许可证;
3、国有土地使用权批准文件。
(二)法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案
件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的
解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉
到北京最高法必被撤销!
第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。
八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼(打三个官司共用了约一年的时间),
状告开发商的房地产开发资质证书不合法(此证书是取得建设项目批准文件的必要条件),开
发商拖不起时间,在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前,自己就强行拆除了几十户被
拆迁人的商铺房,被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局,强烈要求追究强
拆者和幕後指挥者的“强迫交易罪”(刑法第226条)的刑事责任、并要求附带民事赔偿(而
不是补偿),开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。
九、案件办理与诉讼费用当然如何办理以上案件,是否需要请内行人或律师代理,这要视被拆迁户的各方面综合
情况而定,如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店(或上网看看拆迁
信息)不请律师也行。
以上诉讼一人提起是一案,几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的,
也只算一案,一个案件法院只收诉讼费50元。
但不服拆迁裁决的案件,一户是一案,不能并
案审理。
十、遭强拆的事后补救
(一)如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了,并且诉
拆迁裁决一案的二审判决已经生效,事后补救的方法是:
1、如果以前未告过拆迁许可证,仍然可提起该诉讼,其作用是:
如果万一碰到个清官将
违法的拆迁许可证给撤销了,依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销,
实行执行回转。
2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性,通过信访途径进
行投诉。
3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。
(二)如果诉拆迁裁决一案还未结案,建议尽快提起告拆迁许可证一案,一旦法院受理
了该案,被拆迁人(原告)应持告拆迁许可证一案的受理通知书,主动向第一个案件(即告
拆迁裁决一案)的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉
法若干问题的解释》
第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼。
十一、期待物权法生效先予执行拆除了房屋,只是判前保障日后执行的一种措施,并不意味着被拆迁人已败诉,
在该案未结案之前,
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