金沙国际招商租赁推行建议方案.docx
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金沙国际招商租赁推行建议方案
前言
[金沙国际]商业部份经营业态定位为“文化家居广场”,是集购物、休闲、文化娱乐、餐饮效劳、商业展现为一体的新型商业格局。
如何确保本项目顺利开业,使其在以后能长期引领沙区、乃至重庆市的专业零售市场,在猛烈的市场竞争中立于不败之地呢?
本项目的招商及推行工作是不是能按打算如期实施,并取得理想的预期成效,将是本项目取得经营成功的首要因素;也将是以后本项目商铺销售或其它调整的关键因素。
同时,将对[金沙国际]项目整体的形象树立和[金沙国际]品牌的延续性打造具有踊跃的推动增进作用。
在整个项目的销售推行和招商推行和谐进行的同时,项目进展商自身的企业品牌也将取得提升。
综上,如何针对[金沙国际]商业部份进行项目计划及业态的组合、目标客户的招商,和有机结合招商租赁推行工作将显得尤其重要。
本建议书正是基于此目的及背景而产生,希望能够推动本项目招商而取得不俗之成绩。
、租赁招商推行概述
什么是租赁招商推行?
其意义安在?
本项目的租赁招商工作将在何种市场背景下完成?
本章节将从招商租赁推行的意义、达到的目标、成效和项目的相关背景方面对本项目之招商租赁工作予以论述。
项目简要分析
详见「营销战略书」。
项目背景
现时期在沙区的商业市场状况通过这最近几年的进展已进入一个群雄并起、烽烟弥漫的阶级。
沙区远离主城区,交通相对不是很便利,但整体消费能力却超级可观,成为仅次于渝中区的零售消费市场。
该区域的消费特点为:
购买力踊跃,消费者观念新,居民整体质素较好。
沙区目前商业业态较为齐全,百货、超市、专业店、连锁店、主题店等门类亦较为齐全,尤其是本项目周边散布密集的大型高、中、低档百货公司,几乎一网打尽沙区市场的专卖店。
专业店遍及周围,竞争尤其猛烈。
本项目的推出,也不可幸免地存在必然的不利因素,如何依照本项目自身的各项好坏条件,扬长避短,寻觅有利于本项目的市场空白点,踊跃出击,利用各类有效的推行方式和手法,不仅在沙区,乃至在全重庆,将[金沙国际]这一品牌延续性推出,并制造沙区另一大消费热点,将是本推行建议书的重点。
[金沙国际]是沙区质素较高的房地产项目之一。
其塔楼的推出轰动整个沙区
市场。
在重庆市的房地产业界亦引发专门大的震动,消费者踊跃认购,在消费者心目中已树立专门好的品牌形象。
而[金沙国际]商业部份独具特色的业态定位及全新的商业经营理念推出市场,这将会使[金沙国际]这一品牌的整体市场效应提升与品牌形象效应提升处于一个最踊跃、最有效的亢奋点。
二、推行策略建议
推行目的及欲达目标
什么是租赁招商推行,它的目的安在?
◆推行活动,从理论上讲:
“是一个业务战略进程,它是指制定、优化、执行,并评判和谐的,可测度的,有说服力的商业传播活动打算,这些活动的受众包括消费者、顾客、潜在顾客、内部和外部受众及其他目标。
”租赁招商推行简单来讲,确实是指为了达到预期的租赁招商目标,所制定的相关广告和推行方案和具体的实施打算;犹如用兵打仗,在战役开始前的战役策略的制定显得超级关键。
战役策略对军力的部署、武器的装备、粮草的支付、将帅的选择等都起着统率和支配的作用。
要取得全局的成功,就必需提早制定综合的、详细的、全面的策略。
商场的租赁招商工作也是一样,在租赁招商工作开始之前,必需依据项目的实际情形和前期的打算,提早制定项目的招商策略和相关的推行打算,并结合良好的商业广告推行和一系列的推行活动来推动项目招商工作的完成。
如此的一份推行策略必需具有必然的前瞻性和有效性。
所谓的前瞻性确实是指在策略的制定之初,必需考虑将要碰到的工作困难和危机,提早做好相应的应付方法和方案,
以备不时之需;所谓的有效性,也确实是咱们要结合本项目的先进的市场定位及经营特点,还需考虑本项目实际存在的情形,不能脆而不坚,要有较强的实操性。
◆招商租赁推行目标是一种预期的目标。
它是指在商场的前期计划和招商租赁工作展开期间,通过招商租赁推行策略的实施,推动商场的招商工作,以达到所定的预期成效。
招商租赁推行的目标是制定整个招商租赁推行策略的基础,它对进一步形成招商租赁推行方案具有导向作用,制定策略是为了更有效的实现目标,策略只是实现目标的手腕,策略是随着目标的改变而改变。
因此,目标不同,策略各异。
◆总的看来,本项目除在项目装修上要做到表现流行时尚风额外,在招商工作进行的进程中,还需要充分利用一系列的媒体广告和举行的各类推行活动,不断提高本项目的知名度。
通过商业推行活动,令到各商家踊跃入驻,确保商场依照即定的计划和开业时刻如期、顺利地开业,使如此完好的商场展此刻沙区消费者的眼前,制造沙区一个商业奇迹。
推行背景
◆本项目开发商——林建物业在前期推出的塔楼部份超级理想,在市民中占据了一席之地。
同时,项目优越的地理位置、周边旺盛的人气、无穷的商机,关于本项目招商租赁工作来讲,无疑将是优势之一。
可是咱们在对本项目所需面临的市场消费适应、消费结构、生活方式、竞争对手等情形进行细致、全面的深切调查研究以后,咱们应意识到,由于本项目自身的缺点及沙区目前日趋成熟的市场等客观因素,在招商的进程中,会对项目产生必然的阻碍和阻力。
各零售商
家对商场的入驻选择将会变得极为理性乃至警惕翼翼,尤其关于一些品牌商家而言,其入驻条件亦将加倍苛刻。
◆如安在此背景下顺利完成招商工作,咱们在推行中将对商家对号入座,采取有针对性的宣传推行引导。
综上所述,针对本项目的招商租赁推行来讲,需注意以下几点:
*结合[金沙国际]推行策略,借助项目前期的品牌效应予以推行,可取得事半功倍的成效。
*在各分项目的租赁招商推行策略上,不可偏离项目主体内涵和形象定位。
*在租赁招商推行进程中,如何对沙区商圈的商机描述和本项目所具有的无穷潜力,结合本区域商业计划特点的炒作,亦是租赁招商推行的偏重点。
*有针对性的客户推荐,利用现有客户资源及客户网络进行针对性推荐,将是一种直接的方式,且成功机遇较大。
*在租赁招商推行节拍操纵上须结合商场工程进度执行,不能显现与之脱节的情形,幸免阻碍项目的整体形象。
推行相关定位
租赁招商推行有其专门性,在开展推行活动之前,应明确向谁推行?
以什么项目形象推行?
项目的优势(即项目吸引点)在什么地址?
这些都是意味着咱们必需明确推行活动的相关定位。
2.3.1目标客户定位
详见「营销战略打算书」
2.3.2目标客户细分
本项目的目标客户组合成立在「文化家居广场」的基础上,结合超市、餐饮、娱乐、休闲配套等。
家居类:
好百年、顺电、乐海、正飞、广大环球等
超市:
山城、重客隆、好又多等
餐饮:
外婆桥、天天渔港、巴国平民、七十二行、铜锣湾、龙湖鸭肠王、苏大姐、秦妈、德庄等
快餐:
德克士、PIZZA-HUT等
娱乐:
故事村、好乐迪、辉煌、钱柜、银河旋宫等
休闲配套:
富桥、老树咖啡等
2.2.3目标客户分析
◆以上客户都是目前外区域或本区域较有阻碍的客户。
例如餐饮业的客户,不管是快餐连锁店仍是中餐、暖锅城,都具较大阻碍力,只要他们入驻的商场或商业街,必然会吸引广大消费者驻足并消费,能起到带动吸引人流的作用。
超市是提供个人及家庭用品的效劳中心,能吸引购买人流,知足生活必需。
而「文化家居广场」的一站式购物概念,那么提供一个引导生活潮流的平台,改变人们的生活方式和消费概念,提高生活档次。
◆本项目将以家居中心客户为主导,带动其余目标家居商入驻,从而提升本项目知名度,表现本项目独特的业态定位和先进的商业理念。
2.3.4形象定位
咱们力求树立本项目如此一个形象:
具有先进经营理念的商业计划,区域内并世无双的商业定位,一站式家居消费的引导者,高级餐饮娱乐的流行趋势表现,有层出不穷的促销主题,有国内(外)知名治理公司(戴德梁行)的精心呵护,一个另类的时尚购物中心。
传播策略及形式
租赁招商推行的传播将按以下策略进行组合:
◆以招商手册、招商宣传单张、目标人群集中地址的户外广告为推行传播的基础手时期。
◆以公关活动为招商推行的重要传播途径。
◆以报纸软性炒作制造招商的良好气氛。
◆以报纸硬性广告作为推行辅助手腕。
制定以上的传播策略要紧基于以下缘故:
◆公关活动是集中目标客户,形成客户与客户、客户与进展商之间互动气氛的最好方式,且对项目的口碑宣传有较好的增进作用。
◆租赁招商客户相对集中,地址相对明确,户外广告一方面能够帮忙营造商业部份的热度;另一方面能够强制性让客户接触到项目信息,成为其日常生活、
经营进程中一旦有需要就能够够想到的信息。
◆招商工作很难通过推行达到立竿见影的成绩,更多是潜移默化的成效;报纸广告、电视广告相对费用高,有效时刻短,只是在发布招商信息时能够借用,作为辅助手腕利用要紧仍是从推行预算角度考虑。
推行思路
◆通度日动形象直观地展现项目以后的商业计划,同时让商家和销售目标客户看到一个全新概念的「文化家居广场」。
◆以招商信息告知性诉求一魅力商圈诉求一项目以后计划形象诉求一招商意向落定诉求为线索依照招商的不同时刻段展开租赁招商推行。
3、推行实施细那么
推行策略
任何推行行为必需具有系统性、打算性、整体性,凌乱的推行行为只是浪费金钱。
关于本项目来讲,由于其品牌的传播和项目形象的树立已经有住宅销售推行强有力的支撑,那么租赁招商的推行更多会考虑招商工作本身的时刻和节拍。
依照本项目的工程进展及其他商业物业开业时刻的调查。
3.1.1预备时期
那个时期的工作重点是预备引导期及强势推行期中在各媒体刊发的广告设计内容;软性炒作的预备和招商需要的各类基础资料,包括:
招商手册、宣传
单张、楼层租金建议书、订租协议、租赁合同。
3.1.2引导时期
通过不同媒体发布招商信息。
要紧诉求:
“金沙国际文化家居广场”隆重招商
购物广场的业态、项目特点等基础信息
要紧媒体:
重庆晨报、网上信息发布
3.1.3强势时期
通度日动形式推介“金沙国际文化家居广场”项目,展现项目以后商业计划,吸引商家的关注。
要紧诉求:
购物广场以后计划,各知名品牌已进驻情形。
要紧形式:
推介会、户外广告、DM派发
3.1.4延续时期
要紧诉求:
招商信息;招商进展情形。
要紧形式:
招商会、报纸广告。
3.1.5扫尾时期
要紧诉求:
招商情形汇报;商场开业前期预备等。
要紧形式:
客户联谊会、现场包装、重庆晨报。
时刻安排
阶段
项目
准备阶段
引导阶段
强势阶段
延续阶段
文化家居广场
2003/08/01~2003/08/15
2003/08/15~2003/08/30
2003/08/30~2003/10/15
2003年10月底至11月份
媒体组合
在项目的租赁招商推行中,由于目标客户群特性突出的特点,在选择媒体时,将要紧以项目直接推介、互联网结合本地媒体;从推行费用的角度考虑,将重点考核媒体的持续性诉求,关于费用投入低、时效性小的媒体将重点发布告知性信息。
3.1.1重庆晨报
作为本市主流报纸,在市民当中有很高的定阅率,在其中发布招商信息和进行软文炒作,可较好的在本地客户中散播招商信息并引导其熟悉重庆市唯一特色“文化家居广场”的以后价值。
选择报纸要紧用于信息的传播和商业气氛的营造,因其时效性较差,不建议高密度投入,以辅助发布为准那么。
◆硬性广告:
除进行区位、等大体信息外,着重从“先进商业模式横空避世”进行诉求,暗示较少的投入为占据以后黄金商业口岸打下基础。
◆软文炒作:
软文炒作的目的要紧用于营造本项目的专门性,展现此商业计划
之美好前景。
◆炒作时刻:
推行的引导时期,选择相对集中的时刻段,其余时刻可用于发布与招商进程有关的商家进驻情形或大客户介绍。
◆炒作思路:
提出沙区商业面积量过大,调控失度的问题——对本项目另辟蹊径的反映进行客观报导——从商业定位诉说商业不同化经营——预测本项目之进展前景及市场认可度预测——认可商
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