确认完稿XX城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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拆迁总面积为878807.46平方米,其中村民房屋拆迁面积为506340平方米,拆迁村民户数1594户;
集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。
还建面积为330895平方米,还建户数1446户,货币补偿面积为203896平方米。
(2)房地产开发。
根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模l的批复》,开发建设规模为121.66万平方米,容积率3.65,开发用地l的总成本21.9亿元。
以房地产开发取得l的收入弥补拆迁还建l的成本。
2.4本项目建设期
本项目2010年上半年完成整体拆迁任务,2011年底完成还建安置房建设任务,拆迁还建期2年;
房地产开发采取滚动开发模式,从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务,开发建设期8年。
2.5目前工程进展情况
(1)由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》
(2)挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。
2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模l的批复》
(3)完成拆迁l的部分工作,包括:
完成了城中村改制;
完成了项目前期规划,完成了部分拆迁补偿
(4)项目已经摘牌,并获取《国有建设用地使用权成交确认书》
(5)项目核准及规划审批手续基本完成。
环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。
3、项目编制依据与研究范围
3.1本报告l的编制依据
依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定,综合该项目l的具体情况,本可行性研究报告l的编制依据主要有:
●本报告l的编制l的依据是国家计委、建设部颁发l的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)和国家现行l的财税制度。
●武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模l的批复》
●武汉市城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》l的批复”(武规函[2006]253号)文及武规函[2008]459号文
●武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》
●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)l的通知”(武城改办[2009]2号
●武汉市房地产投资项目基础数据l的分析估算
3.2本报告l的研究范围
●总论
●拆迁还建l的必要性研究
●拆迁还建l的规模及建设内容
●开发项目l的市场分析
●项目选址与自然条件
●项目环境影响分析
●城中村改造投资估算,资金需求与资金筹措
●财务评价说明
●财务数据估算
●财务效益分析
●偿债能力分析
●结论和建议等
在此基础上,考虑项目建设l的必要性、技术l的可行性和经济l的合理性,为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠l的依据。
第二部分拆迁还建l的必要性研究
1、“城中村”存在l的弊端
近几年来,随着城市化建设进程l的加快发展,城区范围不断扩大,原先城区周边l的村庄,现在区域位置上已成为城区l的组成部分,成为一道城市建设发展中l的特殊景观——“城市里l的村庄”。
“城中村”在行政上已是城市l的范畴,属于街道管理,但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。
“城中村”农民l的土地大部分已经被国家征用,不再从事农业耕作,其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益,生活方式也发生了根本l的变化,已不再是传统意义上l的农民。
“城中村”存在着诸多l的弊端:
(1)土地利用粗放,土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一l的规划和管理,造成土地利用率和产出率低下,房屋建筑占地面积大,建筑风格与城市规划不够衔接,且往往含有院落和小块菜地、猪圈等,房屋容积率低,土地利用十分粗放。
同时,“城中村”l的土地区位条件相对优越,土地l的产权又属于村集体所有,这样,优越l的区位条件和相对于城市低廉l的土地价格,使“城中村”中不规范l的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值l的部分国有土地资产l的流失。
(2)管理体制不顺,管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围,而“城中村”是一种特殊类型l的社区,它既像城市又像农村,既不是城市又不是农村。
从管理体制上考察,城市社区l的管理体制与农村社区l的管理体制有较大l的区别,它们在“城中村”形成矛盾和冲突,有时又会出现管理上l的“真空”,“城中村”l的性质使城市管理部门管不到,街道、村、镇管理又不力。
这样,村集体组织和村民受利益l的驱动,乱搭乱建成风,违法违章用地十分普遍,住宅用地严重超标。
(3)人口构成多元,社会治安堪忧
“城中村”l的人口构成十分复杂,并不是以前所认为l的城乡二元结构。
据调查,“城中村”l的人口主要由以下几个方面构成:
首先是当地l的原有“村民”(部分村民l的户籍实际上已经成为市民),其次是租用“城中村”村民住宅l的城区市民,第三是来自外地、职业构成十分复杂l的外来人口。
由于租金低廉,“城中村”容易吸引外来人口,出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂l的人员,因此可能成为滋生“黄赌毒”l的温床和违法事件发生l的策源地,这种状况l的存在制约着城市l的健康发展。
(4)公共设施缺乏,环境问题严重
“城中村”l的基础设施是与原来低密度l的建筑和低密度l的人口相适应l的,现在由于部分市民和大量外来人口l的入住,小企业l的开办,使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足,超负荷运转,导致污水横溢,垃圾乱倒、蚊蝇丛生,空气质量较差。
缺乏统一规划l的凌乱建筑,形成不了统一连续l的街景立面,视觉环境很差,城市形象低下;
此外,由于村内道路既狭窄又杂乱无章,很容易引发交通事故。
(5)村民素质较低,就业问题严峻
由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高,加上出租等手段获取收益比较容易,“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取l的状态,并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高l的能力。
另外,“城中村”这种独特l的存在和发展模式使城市居民难以理解村民,而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正l的追求,影响村民l的发展和整个社会文化素质l的提高。
同时,由于土地l的征用,“城中村”村民l的可耕地大量减少,而村落内l的村民由于历史原因,普遍文化素质不高,但由于有高额房租收入,生活水平富裕,在就业过程中,高不成低不就,游手好闲、无所事事。
村民素质l的低下及其安于现状l的性格,使他们l的就业问题相当严重,即便是征地时安排了一些就业机会,但很容易下岗,就业问题l的严重还会引发社会危机。
2、“城中村”改造l的历史使命
本项目是积极响应国务院文件精神,认真贯彻落实“住房问题是重要l的民生问题”,响应武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长l的若干意见》,加快推进城中村和旧城改造,具有历史使命。
同时,从武汉房地产l的发展历程里看,经历了从城区——郊区——回归城区l的发展历程,自从上世纪九十年度初期房地产热开始,开发项目主要集中于老城区;
到九十年代末期,以常青花园、百步亭花园为代表l的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展,其他开发商也顺势而上,后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点,但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点,生活不便,房屋空置率比较高;
反观老城区则由于近几年武汉市大规模l的市政基础设施l的建设,城市面貌得到极大l的改观,交通、绿化、环保等均有长足l的进步,开发热点又逐步回归城区。
武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长l的若干意见》,要求加快推进城中村和旧城改造,计划用3年时间完成二环内56个城中村l的改造任务,这些迹象表明,进行城中村改造l的春天已经来临。
第三部分拆迁还建l的规模及建设内容
1、拆迁内容
------“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米,其中村民房屋拆迁面积为506340平方米,涉及拆迁村民1594户;
村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合,其中还建面积为330895平方米,货币补偿面积为203896平方米,补偿标准为政府指导标准上浮15%。
集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。
拆迁工作自摘牌之日起,半年之内完成。
2、还建内容
根据------“城中村”综合改造规划,对拆迁村民采取就地还建l的方式安置。
还建用地总面积为148500平方米,还建户数1446户,还建面积330895平方米,还建总投资为68070.02万元。
具体还建方案分两期实施,一期计划投资36845.54万元,建设还建房177220平方米,占总还建面积l的54%;
二期计划投资31385.48万元,建设还建房153675平方米,占总还建面积l的46%。
3、拆迁还建l的成本
根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模l的批复》,拆迁还建总成本21.9亿元。
第四部分开发项目l的市场分析
1、武汉市l的经济人文环境与城市概况
武汉市是湖北省省会、华中地区l的最大城市,也是中国重要l的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。
世界l的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇,将武汉市区一分为三,形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立l的格局,故武汉素有“江城”l的美誉。
全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区,面积8494平方公里,人口828万。
武汉交通十分发达,是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇l的中心,铁路有京广,并有京九铁路线贯穿南北,汉丹、武大、武麻铁路线联结东西;
公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市;
水路有长江、汉水交汇,历来有“九省通衢”之称,东去上海,西抵重庆,南至广州,北上京城,距离均在1000公里左右,处于中国经济地理l的核心位置。
武汉有丰富l的旅游资源。
武汉风景秀丽,名胜众多,名闻天下l的黄鹤楼,位居江南三大名楼之首;
“江城明珠”东湖,是国家级风景名胜区;
“佛都古刹”归元禅寺,内藏惟妙惟肖五百罗汉。
此外,还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹,令人留恋忘返。
武汉在新l的历史发展阶段,提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市l的两大战略目标:
长远战略目标——争取经过30多年l的持续奋斗,进一步增强城市综合实力,强化城市综合服务功能,优化城市综合发展环境,提高城市综合竞争力,把武汉建设为现代化国际性城市。
中期战略目标——用10—15年时间,把武汉建设成为我国中部地区l的重要发展极,在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化,努力构建可持续发展l的经济系统、可持续发展l的生态系统、可持续发展l的社会系统,为建设现代化国际性城市l的长远战略目标奠定坚实l的基础。
2、武汉市l的国民经济发展现状及市场潜力分析
2.1武汉市2008年国民经济总体运行情况
2008年,在市委、市政府正确领导下,武汉市l的国民经济快速增长,社会事业全面发展,人民生活继续改善,经济社会建设取得明显成效。
具体表现在:
经济总量:
2008年地区生产总值3960.08亿元,比上年增长15.1%。
财政收入:
2008年财政收入791.31亿元,比上年增长24.8%。
固定资产投资:
2008年全社会固定资产投资2252.05亿元,比上年增长30.0%。
居民收入水平:
2008年城市居民人均可支配收入16712.44元,比上年增长16.4%;
人均消费支出11432.97元,增长7.9%。
人均住房建筑面积29.28平方米,增加1.03平方米。
房地产业开发投资:
2008年房地产开发投资570.36亿元,增长24.1%,其中,住宅开发投资424.97亿元,增长28.3%;
房屋施工面积3798.10万平方米,增长18.9%,其中,住宅施工面积3222.14万平方米,增长21.2%。
房屋新开工面积1447.28万平方米,增长23.3%,其中,住宅新开工面积1232.98万平方米,增长18.8%。
房屋竣工面积869.83万平方米,下降6.8%,其中,住宅竣工面积768.23万平方米,下降5.3%。
2008年商品房销售面积626.61万平方米,比上年下降44.8%。
商品房销售额350.01亿元,下降33.9%。
在商品房销售中,住宅销售面积683.24万平方米,下降36.1%;
住宅销售额319.79亿元,下降33.8%。
年末商品房空置面积215.45万平方米,比上年末增加63.4%,其中,住宅空置面积135.09万平方米,增加166.5%。
3、武汉市房地产发展现状分析
随着国家宏观调控政策l的不断深入,2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手,进一步加强了调控措施l的执行力度,使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定,房地产市场趋于平稳,房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。
2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元,同比增长25.6%;
房屋施工面积为3195.41万平方米,同比增长11.1%;
房屋竣工面积为933.37万平方米,同比增长6.8%。
2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米,同比增长18.2%;
商品房综合销售均价为4706.26元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区),同比增长17.8%。
2008年,受国际金融危机l的影响,武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期。
纵观全年,商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降,商品住房空置面积同比上升,市场中面临着较大l的问题与考验。
2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元,同比增长24.1%;
房屋施工面积为3798.10万平方米,同比增长18.9%;
房屋竣工面积为869.83万平方米,同比下降6.8%。
2008年,武汉市商品房销售面积为626.61万平方米,同比下降44.8%;
商品房综合销售均价为5148.13元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区),同比增长9.4%。
2009年上半年,武汉房地产市场逐步地走出调整期,进入了相对稳定l的恢复期。
2009年1-6月,武汉房地产市场l的成交总套数为60338套,比2008年同期增加了120%;
销售总面积为631.9万平方米,比2008年同期提高了119%;
销售总金额为325.9亿元,比2008年同期提高了112%。
2009年7月份,武汉市房地产市场l的热度继续保持,在市场l的强大消化下,由于项目施工或者捂盘l的原因,市场供给并没有跟上市场l的步伐,部分楼盘已经存在阶段性供不应求。
7月全市成交量出现小幅上升,而成交均价基本持平。
商品房成交12777套,137.57万平米,成交金额73.99万元,成交均价5378.3元/平米。
上涨5.5%,8.8%,10%,1.1%,市场进入基本稳定期。
2009年8月份,武汉市房地产市场小幅震荡,出现价升量跌l的局面。
由于市场供应量持续不高,在市场l的强大消化下,供求关系再度向有利于供应方倾斜。
8月全市成交量出现小幅上升,而成交均价基本持平。
商品房成交12135套,122.05万平米,成交金额67.83万元,成交均价5557.92元/平米。
分别上涨-5.02%,-11.28%,-8.33%,3.35%。
从长远发展看,房地产市场需求依然存在,市场发展潜力仍在增加。
从投资规模和建设开发指标分析,武汉市房地产市场l的基本面仍然趋好。
随着国家“扩内需、保增长”l的经济发展思路进一步明确,在积极l的财政政策和适度宽松l的货币政策推动下,武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性l的增长趋势。
投资规模和建设开发指标分析如下:
(1)房地产开发投资情况
2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元,同比增长24.1%,占全社会固定资产投资l的25.3%。
其中,房地产住房开发投资为424.97亿元,同比增长28.3%,占房地产开发投资l的74.5%。
历年房屋(住房)开发投资走势图单位:
亿元
(2)房屋开发建设情况
2008年武汉市房屋施工面积为3798.10万平方米,同比增长18.9%。
其中,新开工面积为1447.28万平方米,同比增长23.3%;
住房施工面积为3222.14万平方米,同比增长21.2%,占房屋总施工面积l的84.8%。
其中,住房新开工面积为1232.98万平方米,同比增长18.8%,占房屋总新开工面积l的85.2%。
历年房屋(住房)施工面积走势图
单位:
万平方米
历年房屋(住房)新开工面积走势图
2008年武汉市房屋竣工面积为869.83万平方米,同比下降6.8%。
其中,住房竣工面积为768.23万平方米,同比下降5.3%,占房屋总竣工面积l的88.3%。
历年房屋(住房)竣工面积走势图
2008年,全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人,比2007年提高了1.03平方米/人。
(3)商品房空置情况
2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米,同比增长63.4%。
其中,商品住房空置面积为135.09万平方米,同比增长166.5%。
历年商品房(住房)空置面积走势图单位:
(4)房屋销售情况
2008年,武汉市商品房销售面积为626.61万平方米,同比下降44.8%,其中,商品住房销售面积519.40万平方米,同比下降51.5%。
占商品房总销售面积l的82.9%;
套数为51158套,同比下降54.6%。
历年商品房(住房)销售面积走势图
2008年武汉市存量房成交面积为553.62万平方米,成交套数为48218套,同比分别下降27.9%和29.7%,其中,存量住房成交面积288.35万平方米,成交套数为33484套(不含房改出售公房),同比分别下降29.7%和29.4%。
房屋交易价格情况
2008年武汉市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区),同比增长9.4%。
其中,商品住房销售均价为4883.01元/平方米,同比增长8.1%。
历年商品房(住房)销售均价走势图
元/平方米
存量房综合交易均价为3627.99元/平方米,同比增长18.9%。
其中,存量住房交易均价为3449.72元/平方米,同比增长17.3%;
每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。
历年存量房(住房)交易均价走势图
4、本项目优势分析
(1)地块价值
从区位上看,本项目在行政区划上虽归属洪山区,但在地域上则更靠近传统l的工业老区青山及正在发展中l的徐东商业中心,处于徐东与青山板块之间l的过渡性区域,区域价值目前尚未得到充分体现。
开发本项目可以填补和提升该区域商业价值。
(2)交通价值
根据市政府有关部门l的交通规划格局,在徐东片区要构建一个四纵三横,承东启西,最便利l的核心交通枢纽网。
“四纵”是指和平大道,友谊大道,中北路,沿湖路;
“三横”是指徐东大街,团结路和才盛街。
这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区l的距离。
规划中,徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路:
沿中北路l的地铁线和沿铁机路l的轻轨线。
地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷l的交通出行,进一步巩固徐东交通枢纽地位。
二七大桥l的开建及水东路l的规划将对项目产生一定l的利好,已经开工建设l的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值l的提升。
(3)规模优势
从项目开发预期上看,项目总用地567.57亩,净用地498.56亩,总建筑面积1216600平方米,户数8600户,停车总数5900辆,利用地块规模效应来提升产品综合价值,规模效应与前瞻性规划布局,将形成市场占位与产品形象优势。
(4)此外,本项目还具有如下优势:
从人口结构上看,区域人口基数突破百万,为楼市l的发展提供潜在l的支撑。
据统计,2007年,武昌区人口总数约为109.2万人,人口出生率为6.03‰,自然增长率为2.07‰,全区人口呈稳步增长态势。
庞大l的人口基数是区域楼市购买力l的潜在支撑。
从人均工资水平上看,为楼市l的发展提供重要l的支撑。
武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平,市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。
2004-2007年数据显示,武昌区居民年平均工资水平持续增长,4年间实现翻倍增长。
2007年武昌区在职居民工资水平达24214元,较全市平均水平高出1215元。
为楼市l的发展提供重要l的支撑。
从投资结构上看,区域房地产投资较为突出,楼市相对活跃。
2004--2007年来,武昌区固定资产投资总量增长较快,整体增幅在15%以上。
2007年,武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位,达130.88亿,其中
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