国际商贸物流城DOC.docx

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国际商贸物流城DOC

茂名国际商贸物流城

200万平米.华南第一大商贸物流总部

项目可行性研究报告

2012年10月27日

目录

第1章项目定位总论

第2章茂名市2011年国民经济和社会发展情况

第3章项目投资分析

第4章项目经营管理及旺场措施

第5章可行性研究结论与建议

第1章项目定位总论

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。

加快物流业发展，对于促进流通产业现代化，增强区域综合竞争力，推动我省经济平稳较快发展具有重要作用。

为充分发挥物流业的作用，更好地应对当前国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，根据《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发[2009]8号）、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008一2020年）》精神，我们要制定既立足于保持我省物流业稳定发展，又抓住机遇做大做强我省物流业的行动方案。

茂名国际商贸物流城，紧扣政府产业发展思路，顺势而生。

本项目立足现代物流和商贸服务业，依托项目所处地理优势，为满足广东省现代物流业和商贸服务业的快速发展而启动。

目的是充分利用粤西物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动广东省以粤西为中心的商贸物流基地的形成，为茂名市和广东省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。

1.1项目背景

1.1.1项目名称

茂名国际商贸物流城

1.1.2项目承办单位

承办单位：

广东省茂名商会

1.1.3项目拟建设区位、地点

项目拟建设区位：

1.1.6产业背景

茂名市位于中国南海之滨，地处广东省西南部，市内已有十分完善的工业园区，加上广东省工业项目的迁移，政府强大的招商引资，必将带来一个长期稳步的工业建设周期，而工业生产与物流有着密切的关系。

改革开放以来，茂名市国民经济和社会各项事业持续快速发展，综合实力明显增强。

茂名市的建设成就辉煌，现已发展成为目前全国最大的炼油工业基地、全国最大的水果生产基地、全国重要的北运蔬菜生产基地和广东省重要的能源、重化工业基地。

茂名作为城市网络建设的成员，大建设必然带动大物流、大商贸；因此在茂名建设国际商贸物流城，市场潜力十分巨大，发展前景十分广阔。

物流业主要表现在两个方面：

1）茂名市的物流形态还比较落后，服务项目单一。

物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。

2）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。

商贸业主要表现在九个方面：

1）业态不全，除农产品批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。

2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。

在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。

交通上没有系统组织，人性化不足。

3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。

4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。

5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。

6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。

7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。

8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。

9）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。

商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！

为推动粤西现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。

1.2可行性研究结论

1.2.1项目总体定位

200万平米.华南第一大商贸物流总部

茂名国际商贸物流城，规划占地面积3000亩，拟建设建筑面积逾200万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。

本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为广东省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为广东省乃至华南地区规模最大的物流商贸总部基地。

1.2.2规划指标和规划原则

项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。

同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。

1.2.2.1用地性质：

商业用地

1.2.2.2可建设用地面积：

3000亩

1.2.2.3容积率：

1

1.2.2.4建筑面积：

总体规划建筑面积约200万平方米

1.2.2.5其它规划要求按广东省有关建筑规划设计规范文件执行。

1.2.3“4大市场，9大功能”概述

本项目将紧扣广东省产业优势和产业发展方向以及粤西人民群众的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达120万平方米；同时建设仓储、物流、会展、购物、文化、商务、居住等配套功能，配套建筑面积达80万平米。

其中：

（1）专业市场（120万平方米）

华南.义乌小商品商贸城（40万平方米）

农产品批发市场（30万平方米）

华南化工交易市场（30万平方米）

家居建材城（20万平方米）

（2）配套功能（80万平方米）

仓储物流（30万平米）

会展中心（15万平方米）

粤西生活MALL（20万平方米）（购物、居住）

博洛尼文化产业园（15万平方米）（文化、商务）

在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通拥堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为广东省现代商贸物流业的一面旗帜。

其中：

（1）批发：

4大省级批发交易市场

4大省级批发交易市场，总建筑面积达120万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。

（2）物流：

引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合

配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。

（3）仓储：

建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”

建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。

（4）会展：

建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”

建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打造“永不落幕的博览交易会”。

（5）文化：

博洛尼文化产业园

建设文化产业园，首先是满足了茂名市文化产业发展的需要，为茂名市文化产业的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进茂名乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。

（6）商务：

商务、会议中心，提升商务环境

建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。

（7）购物：

粤西生活MALL，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城

以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以广东“粤菜”美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为华南区域首屈一指的美食文化中心。

引进各种配套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。

（8）观光：

不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地

本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。

每个季节、假日，本项目将举行美食节、荔枝节、文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引广东省及周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。

（9）居住：

让广大经营户扎根茂名，乐业安居

建设大型园林式配套住宅，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根茂名，乐业安居。

1.2.4社会效益和社会影响分析

本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。

货流、人流、资金流、信息流，本项目以200万建筑规模、1000亿交易金额，必将成为广东省又一财富引擎，成为广东省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。

据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福广东：

（1）7万个就业岗位：

交易市场将容纳15000余企业和商户进场经营，以每户直接产生4人就业计算，将产生6万就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近10000就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于70000个岗位。

（2）1000亿商品交易额

4大市场9大配套涵盖了广东省重点优势产业生产资料市场和3300万人口日常消费的方方面面，加上对周边省份的辐射，本项目年商品交易额预计超过1000亿元！

巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。

（3）15个衍生行业

本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。

（4）每年3000万客流量

本项目建成运营后，预计每天吸引5-10万人前来采购、消费、观光，每年将产生3000万客流量，这将产生庞大的消费需求。

（5）每年上亿税收

本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。

按每户年综合工商税费1万元计算，仅市场部分就可贡献1.5亿元税收。

（6）工业产业孵化基地

“以市兴工”，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。

本项目将成为本地重要的“工业产业孵化基地”！

（7）复兴粤西商业文明，革新商业观念

现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新！

本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新粤西本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。

（8）推动产业升级，造福茂名人民

现代商贸物流业的发展，将直接改变茂名市目前的产业格局，优化本市的产业投资环境，提升茂名市的产业投资形象。

第2章茂名市2011年国民经济和社会发展情况

（数据来源：

茂名市统计局）

2.1综合

初步核算，2011年全市实现地区生产总值（GDP）1780.31亿元，比上年增长10.8％。

其中，第一产业增加值324.21亿元，增长5.1％，对GDP增长的贡献率为8.7%；第二产业增加值731.66亿元，增长13.4％,对GDP增长的贡献率为49.2%；第三产业增加值724.44亿元，增长10.8%,对GDP增长的贡献率为42.1%。

三次产业结构为18.2︰41.1︰40.7。

2011年各县（市、区）地区生产总值及其增长速度

县（市、区）

指标

茂南区

茂港区

信宜市

高州市

化州市

电白县

地区生产总值（亿元）

130.20

110.89

251.51

332.87

288.20

260.90

增长速度（%）

11.9

16.4

13.8

11.6

15.1

14.2

注：

茂南区数据不含市直部分。

全年居民消费价格总水平上涨5.0%。

其中，食品类上涨11.8%，烟酒及用品类上涨1.7%，衣着类下降2.0%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.9%，医疗保健和个人用品类上涨2.9%，交通和通信类上涨0.7%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.1%，居住类上涨3.1%。

2011年居民消费价格比上年涨跌幅度

指标

价格指数（上年=100）

比上年涨跌幅度%

居民消费价格

105.0

5.0

（一）食品

111.8

11.8

其中：

粮食

115.9

15.9

油脂

109.9

9.9

肉禽及其制品

118.5

18.5

蛋

118.2

18.2

水产品

115.3

15.3

菜

100.7

0.7

（二）烟酒及用品

101.7

1.7

（三）衣着

98.0

-2.0

（四）家庭设备用品及维修服务

100.9

0.9

（五）医疗保健和个人用品

102.9

2.9

（六）交通和通信

100.7

0.7

（七）娱乐教育文化用品及服务

99.9

-0.1

（八）居住

103.1

3.1

2.2农业

全年粮食作物播种面积25.36万公顷，总产量148.87万吨，增长2.7%。

水果面积23.49万公顷,总产量249.20万吨，增长5.8%。

其中,荔枝面积9.42万公顷，总产量44.41万吨，增长6.0%；龙眼面积5.21万公顷，总产量28.45万吨，增长11.3%。

全市肉类总产量65.97万吨，增长3.1%；出栏肉猪587.70万头，增长3.3%。

水产品总产量83.44万吨,增长5.3%。

其中，海产品产量58.52万吨，增长3.3%；淡水产品产量24.93万吨，增长10.3%。

年末全市林业用地总面积58.86万公顷。

其中，更新造林0.5万公顷，成林抚育面积0.8万公顷。

林地绿化率94.2%，森林覆盖率57.3%。

年末实有速生丰产林面积4.9万公顷，木材产量26万立方米。

年末农业机械总动力162.51万千瓦，增长2.0%。

化肥施用量（实物）87.38万吨，增长2.0%。

农村用电量8.12亿千瓦时，增长6.6%。

农田有效灌溉面积10.91万公顷,增长2.0%。

2.3工业和建筑业

全年工业完成增加值680.80亿元，增长13.1%，其中规模以上工业增加值427.67亿元，增长15.5%。

全年工业经济效益综合指数500.4%,资产贡献率40.4%，资产保值增值率102.4%，资产负债率54.5%，流动资产周转次数7.6次，成本费用利润率3.7%，全员劳动生产率49.1万元/人年，产品销售率98.4%。

实现主营业务收入1655.2亿元，增长28.5%；利润总额55.51亿元，下降23.6%；税金总额137.95亿元，增长6.3%；亏损企业亏损总额1.95亿元，下降26.1%。

2011年全市规模以上工业主要产品产量

产品名称

单位

产量

比上年增长%

铁矿石原矿量

万吨

10.33

18.4

发电量

亿千瓦时

42.88

6.8

成品糖

万吨

6.05

20.9

服装

万件

1528.4

54.8

家具

万件

97.75

-7.3

人造板

万立方米

33.86

-18.5

轻革

万平方米

3538

17.0

原油加工量

万吨

1449.9

5.2

汽油

万吨

221.0

5.0

润滑油

万吨

20.68

1.7

柴油

万吨

450.96

13.8

液化石油气

万吨

120.19

13.2

硫酸（折100%）

万吨

7.73

-14.4

农用化肥

万吨

13.17

-18.0

乙烯

万吨

108.52

10.6

纯苯

万吨

26.07

2.4

塑料树脂及共聚物

万吨

166.50

9.0

合成橡胶

万吨

9.99

9.9

塑料制品

万吨

4.82

93.6

水泥

万吨

249.82

3.5

钢材

万吨

16.37

-29.3

全年资质以上建筑企业完成施工产值178.89亿元，比上年增长34.3%；竣工产值122.09亿元，比上年增长30.4%。

2.4固定资产投资

全年固定资产投资217.28亿元，比上年增长43.8%。

分隶属关系看，中央省属投资44.70亿元，增长30.6%；地方投资172.59亿元，增长47.6%。

分产业看，第一产业投资5.89亿元，增长148.7%；第二产业投资85.89亿元，增长54.0%；第三产业投资125.50亿元，增长35.0%。

全年房地产开发投资54.21亿元，增长45.6%。

商品房施工面积818.76万平方米，增长22.7%；竣工面积232.17万平方米，增长50.2%。

2011年全市固定资产投资情况

单位：

亿元

指标

投资额

比上年增长%

全市固定资产投资

217.28

43.8

（一）按隶属关系分

中央省属

44.70

30.6

地方

172.59

47.6

（二）按城乡分

城镇

160.17

33.5

乡村

57.11

83.3

（三）按产业分

第一产业

5.89

148.7

第二产业

85.89

54.0

第三产业

125.50

35.0

（四）按行业分

其中：

农林牧渔业

5.89

148.7

工业

85.27

52.9

其中：

石油加工及化工

24.42

26.1

电力生产和供应业

28.67

55.7

交通运输仓储和邮政业

19.01

7.7

水利环境和公共设施管理业

21.24

57.9

电信和其他信息传输管理业

4.45

0.0

教育

14.43

80.2

卫生社会保障和社会福利业

1.75

15.5

公共管理和社会组织

3.55

13.5

2.5国内贸易

全年社会消费品零售总额842.86亿元，增长19.8%。

分地域看，城镇消费品零售额494.52亿元，增长22.5%；农村消费品零售额348.33亿元，增长16.1%。

分行业看，批发零售贸易业零售额762.64亿元,增长19.9%；住宿和餐饮业零售额80.22亿元,增长18.5%。

2.6对外经济

全年进出口总额92300万美元，增长15.3%。

其中，出口总额59882万美元，增长7.1%；进口总额32418万美元，增长34.2%。

按贸易性质分，一般贸易出口总额55465万美元，增长10.8%；加工贸易出口总额4285万美元，增长12.7%；其他贸易出口总额132万美元，下降93.4%。

全年批准外商直接投资合同50宗，比上年增长108.3%；合同外资金额12098万美元，增长62.7%。

实际利用外资金额3533万美元，增长13.9%。

2011年全市外贸进出口总额及其增长速度

单位：

万美元

指标

绝对值

比上年增长%

进出口总额

92300

15.3

一、出口总额

59882

7.1

1、按贸易性质分

一般贸易

55465

10.8

来料加工

2591

31.2

进料加工

1694

-7.3

2、按国别（地区）分

港澳

6202

19.2

日本

2441

20.7

美国

19588

10.2

欧盟

10952

28.3

3、按出口商品结构分

初级产品

9478

31.9

工业制成品

50404

3.5

其中：

机电产品

6219

-27.2

高技术产品

157

-37.9

二、进口总额

32418

34.2

2.7交通、邮电和旅游

全社会客运量7565万人，增长8.7%；旅客周转量74.54亿人公里，增长14.2%。

其中，铁路3.95亿人公里,增长4.5%；公路70.48亿人公里,增长14.8%。

全年货运量8868万吨，增长11.8%；货物周转量147.64亿吨公里，增长21.7%。

其中，铁路13.16亿吨公里,增长3.0%；公路83.79亿吨公里，增长21.4%；水路34.55亿吨公里,增长47.7%。

管道运输16.13亿吨公里，增长0.1%；港口货物吞吐量2308万吨，增长1.1%。

年末全市民用车辆拥有量130.18万辆，增长4.2%。

其中私人汽车16.27万辆，增长20.6%。

全年完成邮电业务总量41.13亿元，按2010年不变价计算，增长17.3%。

年末全市电话交换机总容量95.6万门，下降4.0%；全市城乡固定电话年末总数89.5万户,下降12.8%；移动电话年末户数246.3万户（有效用户）,增长12.2%。

全年城市住宿设施接待过夜游客362.6万人次，增长18.3%。

其中国际游客2.3万人次，增长29%；国内游客360.3万人次，增长18.2%。

旅行社组团国内游31.9万人次，出境游0.69万人次。

全年旅游业总收入84.4亿元，增长17.5%。

其中旅游外汇收入1263.98万美元，增长5.5%。

星级宾馆开房率72.31%。

2.8财政、金融和保险业

全年财政一般预算收入66.12亿元，增长31.2%。

财政一般预算支出154.29亿元，增长26.0%。

年末全市金融机构人民币存款余额1184.84亿元，增长15.6%。

其中，城乡居民储蓄存款余额851.75亿元，增长13.5%；单位存款余额278.55亿元。

年末金融机构人民币贷款余额443.71亿元，增长22.8%。

其中，短期贷款127.60亿元，增长36.7%；中长期贷款313.81亿元，增长18.5%。

全市保险公司保费收入32.59亿元，增长10.5%。

其中，寿险保费收入25.59亿元，增长7.5%；产险保费收入7.0亿元，增长23.4%。

支付各类赔付6.46亿元，增长23.0%。

其中，寿险赔付,3.05亿元，增长23.0%；产险赔付3.41亿元，增长23.0%。

2.9教育和科学技术

全市普通高等教育招生0.90万人，增长4.8%;在校学生2.73万人，增长14.6%；毕业生0.67万人，增长22.4%。

中等职业学校招生5.96万人，下降34.1%；在校学生13.85万人,下降4.4%；毕业生4.02万人，增长31.4%。

技工学校招生1.73万人，下降17.4%；在校学生3.58万人,下降2.0%；毕业生0.91万人，增长64.3%。

普通高中招生7.78万人，增长4.6%；在校学生21.39万人，增长9.2%；毕业生5.76万人，增长7.0%。

普通初中招生13.11万人，下降11.0%；在校学生43.12万人，下降6.1%；毕业生15.38万人,增长6.5%。

小学招生9.66万人，在校学生62.41万人，毕业生13.45万人。

2011年，全市组织申报国家、省级科技计划项目185项，其中国家级项目6项，省级项目179项。

列入省级以上科技计划项目82项。

全年共受理市级科技计划申请项目442项，批准列入市科技计划立项项目240项，下达市科技三项费用计划项目58项。

全年全市专利申请量908件，同比增长50.6%；其中发明专利109件，实用新型专利293件，外观设计专利506件。

专利授权量396件，比去年同期增长23.0%，其中发明专利23件，实用新型专利197件，外观设计专利176件。

全市有高新技术企业19家，其中年产值在5000万元以上的有10家。

全市共有省级民营科技企业69家，其中年产值超亿元的6家，超5000万元的15家，超1000万的有24家。

生产高新技术产品企业25家，有27家民营科技企业具有工程技术研究开发中心。

2.10文化、卫生和体育

全市有县级以上公共图书馆5个，总藏量63.7万册，其中图书58.8万册。

全年读者总流通人次196.5万人次。

全市现有各类专业艺术表演团体31个。

其中，事业单位9个，民办挂靠单位21个。

演出4184场次；群众艺术馆、文化馆7个，组织文艺活动225次。

全市现有广播电视台5座，中波发射台1座，调频转播发射台7座，电视转播发射台7座，卫星收转站50座