前期物业管理顾问服务内容Word格式.docx
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9月
1.7
物业公司利用自身的资源为楼盘作宣传
7月----延续
二、楼盘设施的顾问服务内容
凭借物业公司多年丰富的管理经验,通过审视机电施工设计及监督设备安装过程,并通过审议购货(维保)合同条款,对设备和机房提出有利于节约能源、控制质量、便于管理和维护保养的专业顾问意见和建议,其中包括:
2.1
公共照明灯具和布线
2.2
公共照明开关设置
2.3
中央空调系统及现场控制形式
2.4
应急照明设置和控制
2.5
电梯及消防电梯
2.6
高低压电气设备
2.7
给排水系统
2.8
后备发电机
2.9
消防系统和设备
2.10
擦窗机
三、物业规划顾问
由XX物业从管理和使用者的角度,通过审视设计方案、图纸,对建筑装饰、外围环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资和便于今后物业管理的专业顾问意见和建议,并根据需要与设计院和承建商举行的专题会议,探讨落实一些重大的改进意见和建议,其中包括:
3.1
人流及车流导向
8月底
3.2
员工通道的设置
9月上旬
3.3
各种指示牌和水牌
3.4
监控中心、安保岗亭
7月---8月
3.5
楼层单元分隔和编号
3.6
公共区域装饰
3.7
户外广告的灯箱
3.8
服务接待台
3.9
车库及出入口
3.10
垃圾房设置
7月
3.11
公共厕所
3.12
货物出入口通道
3.13
物业管理用房、各种锁匙
3.14
物业仓库
四、智能系统顾问
XX物业根据物业租赁和物业管理需要,结合物业情况和社会发展趋势,对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等提出有利于促进租售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议,其中包括:
4.1
保安监控系统
4.2
消防报警系统
4.3
楼宇自动控制系统
4.4
程控交换系统
4.5
网络接入和布线系统
4.6
电子巡更系统
4.7
车库管理系统
8月---9月
4.8
综合布线系统
4.9
背景音响和应急广播系统
五、跟进施工过程,保证顺利交接
为了保证日后管理公司工作顺利开展,必须对物业进行全面的了解,如果管理公司在物业交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。
物业交付前期,XX物业应当定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维修保养隐患等方面的专业意见和建议:
-
5.1
监督施工进度
7月---延续
5.2
了解隐蔽工程
6月---延续
5.3
熟悉机电设备安装情况
5.4
提供成品保护措施
6月----延续
5.5
协助检查施工质量
5.6
做好物业验收的各项准备工作
6月---8月
5.7
参与施工承包商的设备调试
5.8
提供设备操作培训要求
5.9
提供备品备件数量和要求
5.10
提供竣工图纸数据递交要求
5.11
提供操作手册递交要求
5.12
提供技术数据递交要求
物业建造竣工后,XX物业应当参照国家和地方有关法规,以管理和使用者的角度对物业进行验收,及时指出设备安装中存在的各种缺陷和不足,督促有关承包商整改和完善,以确保发展商和客户的利益,物业验收的首要条件为:
5.13
承包商和施工监理验收合格
5.14
政府有关职能部门验收通过
5.15
水、电正式供应
5.16
电话设施开通使用
5.17
无重大缺陷
无影响客户使用的未完工程
5.18
入伙区域能独立封闭
5.19
无影响人身财产的隐患
5.20
验收的场地和区域清洁干净
六、管理制度的制订
XX物业根据物业情况和管理模式,提供合适的“物业管理公约"文本,供发展商制订正式的“物业管理公约”,并以此为本,负责按“XX物业"的物业管理模式和政府有关规定,制定各项管理制度,主要包括:
6.1
物业管理公约:
为物业拟订管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。
6.2
客户手册:
管理费之缴付方式及盈亏、与管理处的联络途径,包括填报紧急联络数据等;
设备更改、装修守则,如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及有关费用等;
清洁服务,如:
公共地方清洁及垃圾清倒安排;
保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则,如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。
6.3
员工工作指引:
管理工作、保安工作、清洁、电梯、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防虫工作等。
6.4
员工守则
公司组织架构明细表;
薪津福利安排及计算;
入职、升迁及解雇;
公司守则;
奖惩等。
6.5
管理工作程序汇总
入伙、收房、装修规定、制订大厦机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。
6.6
紧急事件操作指南:
盗窃和刑事毁坏、火灾、煤气泄漏、雷雨和台风、水管爆裂、停电、电器故障、电梯困人、发生人员受伤和意外、停放车辆损坏等
6.7
岗位责任制
6.8
管理工程程序汇总
入伙、收楼、装修规定、机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。
6.9
业主入伙手续及收费
6.10
业主收楼须知
6.11
维修管理规定
6.12
业户装修指引
6.13
小区机电、消防等管理规定及表格
6.14
车场管理及守则
6.15
管理处及员工管理规定
6.16
清洁安排及处理守则
6.17
财务程序及守则
6.18
处理客户投诉指引
6.19
特约服务及运作
七、物业管理费用预算
在建筑和主要设备确定后,XX物业利用其管理经验,预算出物业管理运行成本支出,从而为XX大厦物业管理费收费标准的厘定提供重要的依据,物业管理支出主要包括:
7.1
物业管理人员薪津
7.2
公用事业费(含水、电、煤气、燃油费用)
7.3
物业公共区域清洁及绿化费用
7.4
物业设施维修保养费用
7.5
物业公众财产和第三者意外保险费用
7.6
物业管理行政费用
7.7
核数师(审计)费用
7.8
物业管理启动费用分摊
7.9
节日装饰费用
7.10
法定税费
7.11
物业管理经理人酬金
八、入伙前工作流程表
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