房地产泡沫 破裂Word格式.docx
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房地产泡沫 破裂Word格式.docx
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社会上新增加的资金失去了最大的池子,只能在社会上到处乱窜。
很多人就误以为是房地产下跌造成的资金从房地产中逃出来的。
实际是房地产对资金吸收能力减弱,社会上不断新增加的货币找不到消化的地方,让人产生房地产资金跑出来的错觉而已。
现在,我再分析这些年究竟是哪些资金进入了房地产:
1、银行通过房屋按揭贷款提供大量资金给买房者,同时提供大量资金给开发商融资。
银行成为房地产最主要的资金来源,同时为供需双发提供资金。
而银行存款资金中有很大部分是热钱或外商投资的资金;
2、由于投资房地产的高额利润带动大量的房地产开发投资,大量增加用工需求,最后推高人工费,加上其它因数造成投资环境不断恶化。
在房地产开发和炒作巨大利润和实体投资利润不断下滑的对比下,大量的其它实体经济资金进入房地产,很多人用实体资产做抵押贷款,用于房地产投资。
实体经济资金大量进入房地产;
3、由于通胀和通胀预期,人们迫于资产保值的本能,大量储蓄资金被迫进入房地产;
4、大量的上市企业通过股市融资,资金直接或间接进入房地产;
5、社会闲置资金被开发商和购房者借去投入房地产;
以上分析可以看出,全社会各个行业的资金大量流进房地产。
很多企业利用实体企业抵押从银行获得贷款,资金曲线进入房地产。
大量的商人缩小或放弃实体投资,资金大量转移进入房地产。
老百姓储蓄大量搬家进入房地产。
部分闲置资金也借给其他人或企业间接投入房地产。
这些进入房地产的资金,部分进入房地产开发,部分成为房屋的购买力。
这些进入的资金即增加房地产的供应,也同时增加房地产的需求。
最后,让房地产的规模越来越大,吸引的资金也越来越多。
但,其它行业的资金和规模却难以增长,甚至出现萎缩。
大量的人力、资源、资金都不断的向房地产集中。
而且房地产不断推高人力成本和资源价格,让其他行业发展被严重制约。
高房价同时让老百姓的可支配收入大大降低,严重削弱他们在社会其它方面的消费,其它行业的需求必将不断萎缩。
而大量的房贷按揭造成的承重月供,将在很长的时间内,削弱老百姓的消费能力。
这将和提高内需的目标背道而驰。
房地产形成了类似于宇宙中的黑洞,不断的把社会的资金、资源、人力不断的吸引进去,而且现在呈现加速态势。
当有一天出现整个社会资金都无法供养这个黑洞的时候。
就是社会经济血液被吸收殆尽的时候,经济必将出现严重紊乱。
同时,房价也会因为后续资金缺乏而大跌。
市场中所有持有土地或房产者必将面临巨额亏损,并造成系列连锁反应。
可能有人会问这样一个问题,怎么所有的人都亏损了。
钱究竟去了哪里呢?
要搞清这个问题,就要分析房地产的整个产业链和其中的利益分配。
大家先看看,房地产开发最近几年的几个变化:
1、中国的房价最少上涨200%以上;
2、土地拍卖的价格最少上涨300%以上,拍卖土地收入已经占地方财政40%左右;
3、中国的钢铁和水泥产能最少翻番,价格上涨超过40%;
4、中国进口世界铁矿石占全世界的比例超过50%,国际铁矿石价格上涨接近300%;
5、房地产开发利润让很多开发商自己都不好意思;
6、很多以前炒房出售的人获利巨大,部分人已经移民或转移资产到国外,个别人甚至已经成为国家炒房者;
7、国际资本在2008年以前就大规模抛售中国的房地产,很多国际资本获利在100%以上。
国际资本通过股市盈利更加丰厚;
8、热钱从2005年开始就大规模进入中国,并进入中国的房地产行业,其中很多已经抛售并获利;
9、现在很多房地产企业大量借入高利率,国际资本也大量给房地产企业借出高利率贷款;
10、中国绝大部分新增巨富的主要财富来自于房地产及相关行业;
以上可以看出
1、炒房或开发房地产现在已经获利出局的人,已经赚走了真金白银了。
2、中国房地产的高速发展,让世界资源和能源出售者获利非凡;
3、中国房地产的高速发展,让钢铁、水泥行业利润增加,规模越来越大。
4、地方政府通过出售土地,已经分走了房地产中最大的利润;
5、房地产带动中国的经济快速发展,同时也增加了政府的税收;
6、房地产开发引起劳动力紧缺,造成人工费的上涨,让农民工和城市低端劳动者也获利不少;
7、国际资本和热钱通过抛售房地产已经获得巨大利益;
8、很多人已经从房价的高涨中获得巨大的财富;
所有这些人和机构已经通过房地产及相关行业赚走了真金白银,那些源源不断投入的资金已经大部分成为了别人的收入或利润,部分资金用于购买资源。
虽然房地产开发利润非常可观,但是,由于绝大部分开发商把利润重新用于购买土地,甚至还大量举债。
一旦房价和土地价格大幅下跌,他们的利润远远不够弥补土地和房屋价格的下跌,必将出现巨额亏损。
所以我在很多文章中呼吁企业赶快离开房地产行业。
如果房价是合理的,所有参与房地产的环节利润都是合理的(社会平均利润)。
就不会出现大量资金进入房地产,就不会造成房地产的过剩。
那么房价将来就难以出现大幅下降,房屋就不存在严重的资产泡沫。
也就不存在资产价格的大幅缩水。
但是,从现在政府对土地拍卖的热情和对房地产的暧昧态度,社会各行各业的资金蜂拥进入房地产及相关行业,房地产相关资源和人工价格的飞涨可以看出。
房地产的很多环节利润非常惊人。
而这种利润会不断的增加房地产投资和投机,必定会造成房地产供应的大量增加,必然造成房屋大量被投机储存,开发商对土地囤积和房屋的惜售。
必将严重扭曲土地和房屋的实际供求关系,造成虚假的土地和房屋供不应求。
当在这种扭曲的供求关系下,土地和房屋供应也达到基本平衡的时候,实际上,土地和房屋已经在这种价位下出现了严重的供过于求。
当房屋和土地价格由于社会资金耗尽或供过于求出现下跌和下跌预期的时候,所有的土地和房屋的储备将大量被释放,这种释放将大大增加市场的供应。
让市场出现严重的供过于求。
而房价和土地的下跌和下跌预期,必定会让购买者进入长期的观望状态。
这样就会同时出现供应的增加和需求的下滑,让供过于求更加严重,房价和土地下滑也就更加严重。
当房价下跌超过一定幅度,很多按揭房屋将被迫进入负资产,很多人将主动断供。
而这些断供的房屋最后也会成为市场的有效供应。
加大市场供过于求,房价和土地将进入恶性循环不断下跌。
社会大量的资金、资源、人力就这样在房地产这个低效率、低创新、高能耗的行业中被消耗。
这些财富是中国发展几十年的成果,现在这些财富大量的被房地产吸收并消耗。
很多人甚至背负几十年的负债,银行把大量热钱形成的存款肆无忌惮的借贷给严重高估的房地产,一旦热钱获利撤离。
将是灾难性的结果。
试想,如果房价大幅下跌。
很多实体企业转移进去的资金、老百姓储存资金都会相应缩水。
而用实体资产抵押的贷款企业必将面临破产或被收购,大量的按揭贷款者不仅可能面临沉重的月供,还会面临房屋成为负资产。
这样,中国企业和老百姓经过几十年累计财富就将烟消云散,而且很多还可能背负巨额的负债。
房地产已经成了财富再分配的机器,在这场财富再分配中。
贫富悬殊不断加大、债务问题越来越严重、社会矛盾不断激化、社会资源被严重低效配置。
必将严重影响经济的持续发展。
日本、美国、迪拜、爱尔兰都没有逃脱房地产泡沫的崩溃,经济规律对任何人和社会都同样具有威力。
中国之所以房价如此坚挺,是因为我们不顾一切的动用了全社会的力量,加上中国人从未真正经历过经济周期。
现在,我们只是用更大的泡沫在延缓泡沫破灭的时间。
我们却加大了泡沫破灭的威力。
房地产正在加速吸取经济血液,房地产必将成为财富的坟墓。
财富的消失必将同时造成经济的紊乱。
可惜,很多人还沉醉在房地产的财富梦幻之中。
梦总会有醒来的一天,我不知道当人们醒来的时候,将怎么样面对残酷的现实。
基于供给与需求的严重失衡;
宏观经济不容乐观的形式,房地产泡沫扑破灭是所有人都可以遇见的
2010年通胀高,试问各位的收入在09年增长了多少?
而全国城镇商品房销售均价4600元/平米是什么概念我想正常人都明白。
2009年11月份统计数据,GDP增长的95%来自固定资产投资,我们国家的经济产业结构和增长模式已经出现了严重的问题,房地产的问题不是破不破的问题,而是怎么调整和什么时候调整到位的问题。
而地方政府与中央政府的博弈决定了本次房地产泡沫扑破灭时间的早或晚
1、泡沫的最大受益者实际是地方政府,利益驱动导致地方政府已逐步从幕后走到台前,取代开发商成为泡沫的制造者。
房地产行业成本结构中70%以上的成本已经由地方政府控制(土地和税收),真正按照生产规律(买地-盖房—卖房)经营的房地产项目利润率远远没有地方政府来得高。
2、泡沫破裂最大受害者是地方政府,地方政府将极力维护泡沫的持续。
3、投资必须以生产和正常的流通为基础,一个市场如果全是投资者,这个市场也就不复存在或者泡沫破裂。
随着投资(投机)需求逐步挤占使用需求成为主导需求,房地场市场泡沫的破裂可以预见不会晚于明年的下半年。
爱尔兰房地产泡沫破灭
今天的爱尔兰,就是中国的明天。
大家都看到爱尔兰经济危机,申请欧盟救助的消息。
美国已经不行了,欧洲也已经完了,只有中国模式能拯救全世界,有人不免有些幸灾乐祸。
我们自我陶醉,浑然不觉,因为,爱尔兰是房地产泡沫破灭的危机,中国的房地泡沫也不小,是泡沫就要破灭,今天不破,明天破,破得晚,泡沫越大,危害越大。
日本房地产泡沫,中国说,中国根本不是一回事;
美国经济危机,大家发笑,美国人太傻,一个次贷就把房价弄下去,还弄不上来,扶不起的阿斗;
迪拜楼市崩盘,有人说正是中国人入市抢购的机会。
现在,爱尔兰房地泡沫又破灭之际,中国的开发商正在庆祝抵制中央调控成功,连总理都服软了,连连高唱,中国房价还要涨,要大涨。
正应了欧洲的那句箴语:
上帝让谁灭亡,就先让他疯狂。
中国的房地产就是这样。
正视一下爱尔兰的经济危机,就是房地产的泡沫破灭。
让我们看看这些报道:
曾几何时,爱尔兰经济奇迹享誉欧洲。
从1995到2007年,连续十几年GDP高速增长,房地产业异常繁荣,爱尔兰很快从欧洲最穷的国家变成了最富的国家,2003年人均GDP跃居世界第二,被称为“凯尔特之虎”。
有华侨曾经这样评价爱尔兰:
“转了欧洲一圈发现爱尔兰最像中国,到处都在修路建房。
”
但是,从2008年起,爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长,下降幅度为7个百分点;
2010年9月,失业率已达到1995年来的最高值13.7%,平均每8个人中有一个人失业,预计到2010年年底,失业率将高达17%;
财政赤字大增,2010年年底,爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%,公共债务将达GDP的100%。
民众被迫勒紧裤腰带艰难度日。
有人说,眼下的爱尔兰从一只“老虎”变成了一只“病猫”。
不难发现,造成爱尔兰债务危机的根本原因就是其宽松的房贷和货币政策,是金融系统对房地产领域的过度放纵。
过度宽松的财政货币政策加剧资金过剩,助长泡沫膨胀。
此外,宽松的货币政策导致货币发行无节制且多流向房地产业,大银行绕过制度限制将大量资金投入房地产,涨了若干倍的房地产居然被视为最可靠的“硬担保”,导致了楼市的虚假繁荣,此举可谓留下巨大风险敞口。
在爱尔兰,地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴,宽松的货币政策促使人们开始疯狂的投资房地产产业。
2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋,同时期英国只兴建了16000栋。
兴建如此众多的房屋或许显示了爱尔兰的繁荣,然而爱尔兰在经济繁荣的背后,一直潜藏着巨大的隐患,那就是房地产泡沫的不断积累。
有数据指出,从1996年到2006年,爱尔兰房价平均上涨了3到4倍,房价收入比扩大了一倍多,爱尔兰房价之高甚至创下了经合组织所有成员之最。
作为支柱产业,地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰。
政府无疑是最大的赢家。
从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10,在首都都柏林,是17。
火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛,2006年度财政盈余22.5亿欧元,而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。
房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。
据测算,增值税和印花税占房价的28%。
2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。
政府从房价上涨中获益多多。
宽松的货币政策,加上投资和投机的推动,导致了爱尔兰居高不下的房价。
爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。
据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。
市盈率过高。
爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍,而其他资本投资的市盈率不足14倍。
通货膨胀,成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力,爱尔兰的人均工资目前高于欧盟平均水平。
大量的工作岗位离开了爱尔兰,比如波兰在2009年就从飞利浦和戴尔那里获得了1900个原本属于爱尔兰的工作机会。
由于大量新建和在建的房屋被闲置,爱尔兰甚至出现了多处“鬼镇”。
以房地产为支柱泡沫破裂祸及国家.2008年金融危机以来,爱尔兰房价从最高峰下跌了36%,房地产市场骤然失速,依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账。
为解决“有毒资产”,保持金融稳定,爱尔兰政府不得不把银行问题揽下来,财政不堪重负,“老虎”压成了“病猫”,伴随着地产繁荣的经济“奇迹”,如海市蜃楼般地幻灭了。
这是因为爱尔兰在经济繁荣的背后,一直潜藏着巨大的隐患,那就是房地产泡沫的不断积累。
从繁荣到崩溃的历程就是短短的十几年,路径很简单:
房地产的过热和畸形发展,银行被大量不受监管的贷款拖垮,进而把整个经济拖入泥淖。
看看这些报道,爱尔兰与中国的房产泡沫和经济模式是多么相似。
爱尔兰危机再次说明:
房地产为支柱的经济模式很危险,泡沫经济是一条不归路。
人们醒来吧,灾难正在来临!
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