阳光国际步行街房地产项目文档格式.docx
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建筑占地面积
3447
4
建筑密度
%
47.62
5
容积率
2.86
6
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
7
普通消防系统
商业区
8
变配电系统(强电)
配电房照明设备
9
照明工程
商业区照明
10
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
11
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警,可视防盗门
12
室外工程
室外绿化及部分道路场地
1.11项目可研报告编制依据
1、《文安县城市总体规划》;
2、《文安县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(2011-2015年);
3、项目单位提供的有关资料;
5、廊坊市道佳房地产有限公司关于编制《阳光国际步行街建设项目可行性研究报告》的委托书。
项目注重环保、安全卫生与消防,做到三同时。
结论:
综上所述,本报告认为,项目可行。
第二章项目背景
2.1自然条件
1、地理位置
文安县位于冀中平原黑龙港地区,大清河下游,东经116º
12''~116º
45'',北纬38º
43'46''~39º
3'。
东西长44.25km,南北宽31.25km。
全县总面积1028.3平方公里。
北与霸州市隔大清河相望,南与大城县接壤,东邻天津市静海县,西与雄县、任丘市毗邻。
县城北距北京市137km,东至天津市90km,西到保定市90km,南达省会石家庄260km。
2、工程地质与水文条件
项目所在地区地势平坦,土质优良,结构稳定,地震裂度为7度区,承载力为110~130kpa,最大冻土深度为0.55m,地下水位深度为6~12m。
根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》,本工程按霸州地区标准,设防烈度要求为8度。
根据场地水质分析结果资料,建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
3、气象资料
文安县属于暖温带大陆性季风气候。
四季分明,初春低温多霜冻,入夏多干热风,秋则多雨,冬季寒而干燥。
年平均降水量537.4毫米,其中6~9月降雨435.3毫米,占全年的8l%。
平均气温12º
C,1月最冷,极端最低气温-25.7º
C,7月最热,极端最高气温42º
C。
年日照2871小时,光照充足,湿度适中,适于农作物生长。
最大冻土深度66厘米。
4、水资源总量及水质条件
水资源储量丰富,地上水、地下水、大气水“三水”储量为74亿立方米,可用水量1.5亿立方米,水质PH值及各种矿物质含量均符合饮用水标准。
地下150m以下水即可饮用。
本地区含有丰富的地热资源,井口出水温度在65~93℃之间。
2.2文安县经济社会发展状况
2.2.1经济发展
“十一五”期以来,文安县紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标,坚持以科学发展观为统领,以加快发展为主题,以项目建设为重点,抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全县经济社会发展的关键领域,团结一心,奋力拼搏,全县经济社会呈现又好又快的发展态势。
(一)经济实力不断增强。
2010年,地区生产总值预计完成110.7亿元,同比增长10.7%;
全部财政收入完成7.93亿元,同比增长17%;
其中:
地方一般预算收入完成3.6亿元,同比增长20.1%;
全社会固定资产投资完成87亿元;
城镇固定资产投资完成79亿元;
社会消费品零售总额达到39亿元,同比增长18.3%;
城镇居民人均可支配收入达到19840元,同比增长10.5%;
农民人均纯收入达到7458元,同比增长11.5%。
(二)经济结构不断优化。
三次产业结构调整为:
11.28:
61.27:
27.45,产业结构进一步趋向合理。
农村经济稳步发展。
积极落实粮食直补、农资综合直补、良种补贴、农机购置补贴等惠农政策,不断加大农村基础设施投资力度。
投资420万元,完成了滩里1万亩棉花高产示范基地和2万亩高标准大豆良种繁育基地建设任务;
全年粮食总产达27万吨;
新增造林面积3.05万亩,森林覆盖率达到14.7%。
农业产业化进程加快,市级以上龙头企业达到了26家。
新民居建设稳步推进,启动实施了49个省级示范村,建设农民住宅楼119栋,谋划实施了20个组团联建示范区。
工业经济上档升级。
2010年全县规模以上工业实现产值173.8亿元,同比增长23.15%,实现规模工业增加值33.4亿元,同比增长15%;
实现利税8.98亿元,同比增长29.9%。
“钢、木、塑、线缆”四大主导产业地位日益突出,新兴产业方兴未艾。
三产服务业健康发展。
批发零售贸易和住宿餐饮业平稳增长,房地产、金融、通讯业不断发展,逐步成为新的经济增长点,全年服务业实现税收1.8亿元,同比增长16.3%。
(三)发展后劲不断加强。
项目建设提质提速。
2010年实施千万元以上项目255个,项目总投资195.3亿元,完成投资122.7亿元,同比增长25.1%。
亿元以上大项目建设实现新突破,新开工亿元以上项目27个,总投资76亿元,完成投资43亿元,同比增长42.1%。
科技型、示范型项目占比提高,如投资2.6亿元的孟氏节能锅炉项目、投资10.5亿元的年产85万立方米天华密度板项目、投资4.3亿元的年产80亿只LED电子元件项目、投资4.3亿元的高档房车座椅生产项目,无论是建设规模还是生产技术都领先于国内同行业水平。
天华密度板项目、供销杂粮及杂粮食品等5个项目争列为省重点建设项目,另有14个项目列入2010年市重点建设计划。
全年共争取中央投资项目资金1.34亿元,位居全市前列。
园区功能不断完善。
文安工业园区在成功扩区3平方公里的基础上,投资3600万元完成了园区主干道建设;
河北文安新桥工业区已被省政府批准为第一批省级工业聚集区;
启动实施了文安工业新区十字路网工程。
鲁能文安生态旅游度假区战略投资项目正式签约,生态旅游园区开始破题。
招商引资实现新突破。
强力实施“引进来、走出去”战略,先后谋划了一批超十亿元甚至超五十亿元的超大项目。
充分利用会展平台,先后组织了一系列专业招商活动,成功参加了“5.18”国际经贸洽谈会,签约域外项目19项,总投资52.87亿元,合同引资47.34亿元。
用地保障能力不断提高。
在供地形势十分紧张的情况下,采取两条腿走路,拓展用地空间,全年共批地697.25亩,其中新增建设用地368.26亩。
金融运行健康平稳。
不断改善投融资环境,提升金融服务水平,努力拓展融资渠道,积极推进金融新政策和金融产品与企业、项目的对接。
年末金融机构各项存款余额121.5亿元,贷款余额55.7亿元,金融机构存贷比为45.84%,有力支撑了县域经济平稳发展。
(四)发展环境进一步改善。
在城市建设上,大力推进“城镇面貌三年大变样”,全面提升城市形象,完善城市功能。
投资22.2亿元,完成了行政中心广场、政通道景观综合整治、国泰道大修、丰利北路改造、县城体育场改扩建和堤顶公园改造等26项重点工程,进一步拓展了群众的休闲娱乐空间。
在交通、电力基础设施建设上,投资6473万元,完成了150公里农村公路改造工程和廊泊线安里屯大桥、采留线老虎庄桥、孙氏桥大修工程;
投资2.86亿元,新建赵各庄西营110千伏变电站和滩里220千伏变电站。
(五)节能减排目标任务顺利完成。
按照省“双三十”节能减排目标任务要求,完成了天澜新能源公司冷凝水回收、生物质发电、紫外线加热杆、富佳木业有限公司更新改造燃煤锅炉等54个节能技改项目,有效降低了全县能源消耗量。
全年入统工业万元增加值能耗降至1.949吨标准煤,单位GDP能耗降至0.799吨标准煤;
实施了煤改天然气、双减法脱硫等34项减排工程,对37家企业未达标设备进行了拆除,巩固了烟粉尘的持续削减。
工业废水、废气排放得到有效控制,全年二氧化硫排放量和化学需氧量分别削减731.5吨、437.9吨。
节能减排工作,顺利完成三年承诺目标任务,通过了省“双三十”预考核。
(六)社会事业蓬勃发展。
教育事业:
加大教育投入,优化学校布局,进一步改善办学条件。
制定出台了《文安县中小学中长期布局调整规划》,计划利用十年时间,将全县初中校由21所调整为8所,小学由160所调整为115所,全部实现标准化。
投资9439万元,启动实施了18所项目校工程,总建筑面积87188平方米。
投资近1000万元,为学校购置图书、教学器械,装备多媒体教室、实验室、电子备课室,办学条件得到明显改善。
顺利通过了省政府教育督导评估验收。
卫生事业:
投资3400万元的县医院新病房楼已投入使用,完成了新镇、左各庄两个卫生院的标准化建设;
加快推进全县基层医药卫生体制改革,提高公共卫生服务和基本医疗服务能力,满足人民群众基本医疗卫生服务需求;
农村合作医疗参合率达到91.6%,农民群众受益水平显著提高。
计划生育工作:
新建4个乡镇计生服务站和135个村级服务室,为育龄妇女免费生殖健康服务73191人,人口自然增长率控制在6.53‰以下。
文化事业:
积极推进公共文化服务体系建设,打好“农村综合文化服务网络”特色品牌,实施了13所乡镇综合文化站、48个新农民书屋建设;
组织开展了“难忘经典”红色电影集中放映活动、“激情盛夏、红动文安”及“红色经典”专场文艺演出等多场丰富的群众文化活动。
劳动就业:
培训下岗失业人员599人、农村劳动力1384人,新增城镇再就业6500人,城镇登记失业率控制在0.6%以内。
社会保障:
机关事业和企业养老保险累计参保30264人,启动了史各庄新农保试点工作,累计参保8690人,城镇职工基本医疗保险参保28984人,失业保险参保12727人;
全年累计发放城乡低保金2457万元,惠及城乡困难群众21282人,广大群众的幸福指数明显提高。
民生工程:
投资4000万元,建设廉租房391套,其中192套已分配到户;
拨付资金484万元,支持了242户农村困难家庭危房改造;
建成2座集中供水厂,使3.57万农村群众的饮水安全问题得到有效解决;
社会治安:
深入开展严打整治斗争和专项行动,加强科技防范,全力打造全覆盖、立体式的治安防范网络,高度重视做好校园安全稳定工作,平安文安建设扎实推进。
人民武装、民族宗教、妇女儿童、广播电视、安全生产、档案等工作也均取得了新的成绩,有力推动了全县社会事业协调发展。
第三章项目建设的必要性和可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1项目建设是满足城市规划要求,发挥综合开发效益的需要
根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神,城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”,这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象,有计划的提高城市建设中综合开发的比例。
城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理,做到工业建筑与民用建筑,房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设,达到开发一片、建成一片、收益一片。
所以,综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。
本项目建设依据城市规划原则与要求,集中建设居民住宅小区和商业服务街,无疑将加快文安新城区统一规划开发的建设步伐,提高城市综合开发的能力和效益。
3.1.2项目建设是加快促进房地产业发展,壮大城市经济的需要。
文安县城市建设和城市经济发展缓慢,对全县经济社会发展的带动辐射作用不强。
加快文安城市建设,是县委、县政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。
根据《文安县国民经济和社会发展经十二个五年规划纲要》,“十二五”时期,加强中心城市建设要以规划为龙头,高标准建设、高效益经营、高水平管理城市,完善提高中心区,重点发展北城区,稳步改造老城区。
阳光国际商业步行街的开发建设坚持“以人为本,责任为重,科学管理,稳健经营”的理念,立意高远,规划科学,设计超前,功能完善,不仅实现了城市存量资产的增值增效,促进了北城区乃至全县房地产业的发展,为促进城市经济发展具有积极意义。
3.1.3项目建设是满足城区居民和全县群众日益增长消费需求的需要。
改革开放以来,社会经济快速增长,城乡居民收入明显提高,相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。
追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。
目前,城区居民收入已达19840余元,人们的收入水平与银行优越的住房贷款条件,共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。
项目建成后,从满足居民生活服务需求来讲,实施阳光国际步行街建设项目是非常必要的。
3.1.4项目建设是促进消费增长、加快经济发展的需要
近20年来,我国国民经济稳步发展,人民生活水平不断提高,温饱问题基本解决,沿海发达地区及部分大中城市已经走向小康。
据有关部门统计,2010年,地区生产总值预计完成110.7亿元,同比增长10.7%;
随着国家积极的财政政策向稳健的财政政策的转变,随着国家宏观调控政策的深入实施,全市投资规模增幅将逐步下降,投资对经济增长的拉动作用将缩小。
保持经济快速增长,加快经济社会发展,关键是要刺激消费增长,扩大消费规模,提升消费效益水平,加大消费对经济增长的贡献率和拉动力。
而对于文安县城,服务业设施建设落后、规模小,服务业在城区经济发展中所占地比重很小,造成了城区产业结构的非均衡性,造成了与既定的城区发展方向的偏差。
本项目的实施,对刺激县城区房地产消费的增长,扩大房地产消费规模,对促进县城区商业设施的完善提高,加快服务业发展,推动县城区经济发展向工业和服务业共同发展的转变具有重要意义。
3.2项目建设的可行性
3.2.1项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求
九十年代初,我国住房制度改革已实质性启动,目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡,适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。
国家已明确规定,取消福利分房政策,党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止,通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇中低收入家庭的住房需求,通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题,以逐步达到居民住房的小康目标。
本项目的建设开发完全按照市场规律运作,从各项手续的审批办理,直到销售方案批准等所有程序皆符合中、省、市有关城市规划、土地以及房地产开发销售管理等相关的法律、法规和政策规定。
因此,在国家法律法规、政策规定以及产业发展导向的层面上讲,本项目的建设是允许的、可行的。
3.2.2项目建设符合城市规划和发展方向
阳光国际商业步行街项目位于文安镇丰利路步行街西侧,利民路北侧,原城关镇派出所。
根据《文安县城市总体规划》、《文安县城市近期建设规划》丰利路两侧土地用途属二类商业住宅用地。
阳光国际商业步行街项目规划设计定位为临街商业用房开发为主的开发项目。
阳光国际商业步行街项目以解决城区居民生活消费问题为主,以提升丰利路临街商业用房规模与价值为目的。
项目设计、建设坚持超前的理念,遵循美观大方,经济实用,环境优雅,设施完善的原则,在临街商业用房开发建设上,规划超前,设计科学,结构合理,美观实用,既能体现丰利路作为城区主干道和商业中心街的功能,又能彰显城区快速发展和城市建设的价值,因此,从土地使用、开发定位以及发展风格、发展方向上来讲,阳光国际商业步行街项目符合城市规划要求,是合理的、可行的。
3.2.3项目建设得到了城区管委会及有关部门的大力支持
丰利路是城区主干道和南北向中轴线。
但由于其中段两侧紧邻居民住宅,道路两侧的综合开发建设一直比较落后,建筑的密度、规划的科学性较差,土地价值和商业价值没有得到的开发利用。
同时也影响了城区城市发展的整体形象和服务业的快速发展。
阳光国际商业步行街开发建设项目作为县政府确定的一项旧城改造项目和城市基础设施重点建设项目,项目的实施对于加快丰利路两侧的土地综合开发,提升丰利路两侧土地资源和商业价值,推动城市建设和城市品位、功能的提高,促进高新区房地产业、商贸流通业、服务业的发展,满足群众快速增长的物质生活需求,具有较大的促进作用和积极意义。
3.1.4项目建设赢得了金融部门的肯定和支持
廊坊市道佳房地产有限公司自成立以来,公司资产良好,财务管理规范,先后被税务部门授予“模范纳税人”、河北省消费者协会授予“诚信单位”等荣誉称号,具有良好的信誉度和声誉。
此次,廊坊市道佳房地产有限公司在城区实施阳光国际步行街这一旧城改造工程,建设临街商业区,其规划设计功能齐全,设施到位,环境优雅,品位高尚,符合广大居民愿望和购买力,销售前景良好,资金回笼快。
经过与有关商业银行接洽后,均看好高新区天时有限公司的天时商业街项目,表达了愿意给予资金支持的愿望。
因此,在资金保障上商业街项目是可靠的、可行的。
第四章建设内容
4.1建筑方案总体构想
⒈基本要求
建筑方案总体构思紧紧把握人与自然和谐发展这一中心主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境,满足文安县经济发展的需要,建筑物与周边建筑环境协调统一。
⒉工程概况
本商业楼为砖混框架结构工程,主体三层,楼顶为彩钢。
商业楼抗震设防烈度为七度,抗震设防分类为丙类,建筑场地类别为Ⅱ类,建筑物安全等级为二级。
建筑平面呈横向“一”形布置,总建筑面积为7585m2;
建筑物南北方向的宽度为17.4m,东西方向的最大长度为44m;
层高:
一层为5.20m,二至三层为3.6m;
地上最大高度为12.4m。
建筑物相对标高±
0.000相对应于绝对标高由业主现场确定。
本工程涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电器等各专业,设计时需遵循有关的规定或规范。
⒊总平面设计
根据文安县主导风向、采光要求、已有建筑物等有利因素,本建筑长度方向沿东西向布置,短边方向沿南北向布置,正立面朝北。
由于拟建场地面积宽敞,所以拟建建筑物与已有建筑物之间的距离均满足防火间距要求。
⒋平立剖面设计
框架柱网尺寸为框架柱主要截面尺寸600mm×
600mm、500mm×
500mm;
框架梁最大断面尺寸300mm×
750mm;
楼板厚度100mm。
建筑物左右两侧各设有男、女卫生间,每层设置一个开水间。
地上建筑高度为12.4米。
窗户尺寸为1800mm×
2000mm。
本建筑立面主要采用横向划分,门厅上方采用玻璃幕墙装饰,两侧各有一整片实墙面,使整个结构虚实对比显著,节奏感强烈。
4.2结构方案设计说明
⒈设计规范依据
GB50009-2001《建筑结构荷载规范》。
GB50011-2001《建筑抗震设计规范》。
GB50223-95《建筑抗震设防分类标准》。
GB50068-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》。
GB50007-2002《建筑地基基础设计规范》。
GB50003-2001《砌体结构设计规范》。
GB50016-2006《建筑设计防火规范》。
⒉结构设计原则
⑴本工程采用设计基准50年。
⑵结构设计使用年限为50年。
⑶建筑防火等级为二级。
⑷建筑结构安全等级为二级。
⒊结构荷载
⑴结构荷载
按照GB50009-2001《建筑结构荷载规范》执行。
⑵基本风压
50年一遇,风荷载0.45KN/m2。
⑶风荷载体形系数
按规范执行。
⑷基本雪压
50年一遇,雪荷载0.4KN/m2。
4.3施工要求
⒈基础
为钢筋砼十字交叉梁条形基础,基础梁主要截面为700mm×
1000mm、600mm×
1000mm。
基础下均设有100mm厚砼垫层。
⒉主体结构
为地上五层全现浇钢筋砼框架结构,框架柱主要截面尺寸600mm×
⒊砼强度等级
基础垫层C10;
基础及框架柱、梁、板砼C30;
其它均为C20。
⒋砌体工程
±
0.000以下砌体采用MU10普通实心砖,M10水泥砂浆砌筑;
0.000以上填充墙采用MU10非承重空心砖,M5混合砂浆砌筑。
4.4装饰装修
⒈外墙装饰
本工程的全部外墙均采用涂料饰面,并按设计部位分色装饰。
⒉内墙装饰
卫生间采用铺贴瓷砖墙面;
梯间为水泥石灰膏砂浆粉刷,白色涂料饰面,其它部位均采用水泥砂浆抹灰,表面涂刷乳胶漆涂料。
⒊地面
基层为素土夯实;
100mm厚3∶7灰土;
60厚细石砼。
楼梯间为水泥砂浆面层,卫生间铺250mm×
250mm防滑地砖,其余铺陶瓷地砖。
⒋楼面
楼梯间为水泥砂浆楼面,卫生间铺250mm×
⒌顶棚
楼梯间、雨蓬、挑檐为水泥白灰膏砂浆粉刷,纸筋灰罩面,白色涂料饰面;
其它均为水泥白灰膏砂浆打底、罩面,乳胶漆饰面。
⒍屋面工程
屋面采用彩色轻钢屋顶。
⒎门窗
本工程门窗设计主要有塑钢门窗、中空玻璃等。
4.5安装设计
本安装工程由建筑电气、给排水、采暖工程等构成。
⒈建筑电气
⑴设计依据
GB50052-95《供配电系统设计规范》。
JGJ/T16-92《民用建筑电器设计规范》。
GB50054-92《低压配电设计规范》。
GB50057-94《建筑物防雷设计规范》(2000年版)。
GB116-98《火灾自动报警系统设计规范》。
《建筑照明设计标准》。
⑵供配电系统
①供电电源:
电源由室外电力电缆直埋地敷设引入,三相四线制供电,电压为380/220V。
进户处做重复接地,接地电阻不大于10欧姆。
拟建项目电源由配电室电缆埋地引入,现有变压器能满足本项目用电需求,无需新增变压器。
②线路及敷设
该建筑物内的消防用电设施如:
消火栓泵、排烟设施的用电、疏散照明及指示、事故照明灯,均为二级负荷,其他动力照明用电为三级负荷。
项目拟建配电室1个,以满足各用电单位的要求。
配电室内低压侧采用单母线分段运行方式,母线联络开关进行手动或自动切换以提高供电可靠性及运行灵活性,动力、照明配电箱选用XL-21型及PZ30型。
室内线路采用BV-500V铜芯塑料绝缘导线穿PVC管沿地、墙敷设。
穿过室外线路选用铠装电力电缆直接埋地敷设,铜塑线穿硬塑管暗敷设。
⑶防雷接地
本工程按三类建筑防雷设防,在屋顶设避雷带以防直击雷,接地系统采用TN—C—S方式,即建筑物内N线与PE分别敷设,防雷接地与电源接地共用一组接地网,接地电阻≤4欧。
⒉给水系统
水源为文安县自来水管网,进水管径为DN200~DN800,主要供给卫生间生活用水、消防用水。
给水管道采用PP-R管,热熔连接。
并按建筑给排水工程设计规范要求设计如下:
⑴室内生活给水
由文安县自来水公司压力供水,采用下行上给式供水系统。
⑵普通消防供水系统
由上行、下行、水平供水管网和竖管
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