房地产节能评估改Word格式.docx

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3.2811tce/kW·

h（等价值）

11645.35

煤气

Nm³

1398424

0.5773tce/kNm³

807.31

项目年综合能源消费总量

（当量值）

5169.30（tce）

（等价值）

16814.65tce）

项目

能效

指标

比较

项目单位面积综合能耗指标名称

项目指标值

对比值

对比结果

住宅

2.8kgce/㎡

10.2kgce/㎡

《2013年中国建筑节能年度发展研究报告》

国内先进

商业

19.6kgce/㎡

21.4kgce/㎡

社区商业

10.7kgce/㎡

地下商业

12.9kgce/㎡

地下车库

3.1kgce/㎡

幼儿园

14.4kgce/㎡

办公、公寓

5.4kgce/㎡

室外活动场地

3.5kgce/㎡

其他公共建筑能耗

4.3kgce/㎡

单位耗水量

120（L/人.日）

《********省地方标准》（用水定额，DB53/T168-2006）

达标

5（L/㎡.日）

50（L/㎡.日）

对所

在地

能源

消费

影响

对所在地能源消费增量的影响

预计到2014年********能源消耗3068.53万吨标准煤。

项目年耗能16814.65tce（等价值），仅占********总能耗为0.054%，影响较小。

对所在地完成节能目标的影响

由于项目采用多种节能措施和节能技术，项目能耗量少，不会对********节能目标的完成造成不利影响

项目可研报告提出的主要节能措施及节能效果：

一、建筑节能

1、结合建筑布局，让尽量多的房间享受良好的朝向及自然通风。

2、合理组织内部环境，尽量减少硬化地面,增加绿地,改善用地内微气候。

3、建筑体型尽可能方正，减少外表面能耗。

4、对大面积玻璃幕墙，采用双层墙，墙体保温采用外保温。

5、节能设计在初设施工图阶段完善。

二、电气节能

1、供配电系统

2、减少线路损耗

3、提高功率因数

4、变压器、电动机节能

5、照明节能

三、给排水节能

1、充分利用市政供水压力，低区生活和室外消防给水（在满足最不利点压头的条件下）利用市政供水压力直供。

2、楼栋每户设水表，裙房按使用功能设水表。

3、卫生器具均采用节水节能型配件，采用节水型龙头。

4、采用节水型卫生洁具、感应水嘴、感应冲水阀

5、按用水种类不同分设水表

6、消防水箱、水池设置溢流报告装置

7、采用变频供水方式，节约电能。

8、合理确定生活泵供水压力，选用高效节能的水泵和电机。

四、暖通节能

1、所有通风机的单位风量耗功率（防排烟风机及平时通风兼作防排烟风机的防排烟工况除外）均满足《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。

2、所选用的空调设备均采用符合国家现行标准规定的节能型产品，各设备的能效比及性能系数均符合国家、地方现行标准中之规定值。

3、空调主机采用电制冷变频式主机，水泵采用高效节能型水泵。

4、空调系统纳入楼宇控制系统，能够对通风及防排烟系统，空调系统冷热源、组合式空调机、新风处理机、风机盘管等空调末端设备进行自动监测及控制。

5、排烟排风机选用双速风机，平时低速运行通风换气，失火时高速运行排烟，以利节能。

6、管井内壁贴聚苯板保温，减少热量损失。

7、昆明为温和地区，自然气候条件优越，建筑设计应优先考虑自然通风方式，对于消除室内余热、余湿或改善室内空气环境及卫生等有要求的，应优先利用自然通风,当自然通风不能满足要求的，应优先考虑采用机械通风系统替代空调系统的可能性（利用新风消除室内热负荷）。

8、设计风机盘管系统时，采用电动温控阀和三档风速结合的控制方式。

9、空调冷却水系统达到冷却水最低回水温度控制、冷却塔风机运行台数控制或风机调速控制等自控要求。

10、暖通空调系统中，空调风管和冷、热水管应采取保温措施，其保温层材质和厚度要求符合《公共建筑节能设计标准》。

11、空调冷、热水系统应采用闭式循环水系统，优先采用高位膨胀水箱的定压、膨胀方式。

12、设计风机盘管系统加新风系统时，新风宜直接送入各空调区，不宜经过风机盘管机组后送出。

13、空调水系统布置和选择管径时，尽量减少并联环路之间的压力损失的相对差额使之不超过15%。

14、空气调节系统室内计算参数和空调区设计新风量符合《公共建筑节能设计标准》要求。

15、采用热泵型采暖设备,禁止使用直接电热式采暖设备。

16、空气调节系统室内计算参数和空调区设计新风量符合《公共建筑节能设计标准》和《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》【GB50736-2012】3.0.6要求。

17、住宅空调采用分体空调，能效比应满足：

CC（W）≤4500，COP≥3.4；

4500<

CC（W）≤7100，COP≥3.3；

7100<

CC（W）≤14000，COP≥3.2。

18、设计风机盘管系统时，采用电动温控阀和三档风速结合的控制方式。

19、空调冷却水系统达到冷却水低回水温度控制、冷却塔风机运行台数控制或风机调速控制等自控要求。

项目可研报告在节能方面存在的主要问题：

1、项目可行性研究报告中缺乏能源消费量化分析。

2、项目可行性研究报告未对节能管理体系提出相关要求。

3、项目可行性研究报告缺少可再生能源利用分析。

4、项目可行性研究报告未对中水回收利用进行配置分析

节能评估提出的主要节能措施及节能效果

1、按照《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）和《********省工程建设地方标准》对项目的建筑设计相关系数评估，项目相关系数基本满足国标和省相关要求。

平面设计、立面造型设计、剖面设计、竖向规划等方面考虑，获得理想的节能效果。

2、建设单位必须遵循国家、省节能降耗政策，选用国家推荐的节能产品主要用能设备，如选用节能电力设备，如节能变压器、变频调速装置，低压侧装设无功自动补偿装置等。

3、此外还应考虑门窗设计，包括窗墙面积比、天窗面积、外窗气密性、传热系数、保温性等方面规划。

4、项目建成后，应加强物业管理，用电计量实行一户一表；

设立能源管理岗位，聘请有节能工作经验的人员担任能源管理人员，将节能管理作为物业管理的重要内容

5、在不降低照明质量的前提下，采用LED灯，尽量减少照明系统中光能的损失。

6、建议在外窗使用节能玻璃、太阳能热水器的应用、电气照明节能、管理节能、中水回用系统、施工节能等方面进行规划获得理想的节能效果。

7、建议公共照明按时间段进行照度调节，以达到节电的目的。

项目建设完成后，建议入住户采用绿色照明装置。

8、将节能施工工程验收作为项目竣工验收的重要内容纳入验收程序，凡达不到设计和规范要求的，不予验收，不投入使用。

9、在项目投入使用一年后进行建筑节能后评价。

节能效果：

1、建太阳热水系统，可减少电能和煤气的消耗，从而节省发电燃煤和煤气，每年可节约能源1537.7吨标煤，相当于1251万kW.h的电能产生经济效益625万元。

2、建雨水回收系统，雨水利用采用雨水入渗方式，按1.8元/m3计算，年产生经济效益11.2万元。

。

3、建中水回用系统，每年的中水回用量为124724.15m3/d,按1.8元/m3计算，年产生经济效益22.5万元。

附件：

1、主要耗能设备表

2、委托书

3、项目规划条件

4、总平面布置图

前言

第一节评估目的和意义

目前，我国在建筑上消耗的能源已经占到社会能源消耗总量的28％，而且每年还在以1％以上的速度增长，因此做好建筑节能工作已经成为节能减排工作的重点内容之一。

建筑节能评估是建筑节能的助推器，节能评估不仅对开发商起到监管作用，而且已经成为实施建筑节能经济激励政策的基础。

新建建筑采用节能措施是改善室内热舒适环境和降低建筑能源消耗的重要手段，近年来随着我国住宅产业的蓬勃发展，大量的新型建筑节能技术得到了广泛的推广及应用，一系列与节能相关的标准和规范也相继出台，对居住建筑提出了节能要求及节能措施。

而对新建建筑进行节能评估有利于合理适用的节能技术及措施的推广，是促进建筑节能事业发展的关键。

建筑节能是指在建筑物的规划、设计、新建（改建、扩建）、改造和使用过程中，执行节能标准，采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷制热系统效率，加强建筑物用能系统的运行管理，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下，减少供热、空调制冷制热、照明、热水供应的能耗。

为了深入贯彻实施《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能条例》、《********省节约能源条例》和《********省发展和改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查实施暂行办法的通知（云发改环资［2010］2056号）》等法律、法规、规章和政策规定，有序推进民用建筑节能评估工作，不断提高我省民用建筑节能设计水平，根据国家、省、市固定资产投资项目节能评估的相关规定，依据国家节能法规、标准，对建筑固定资产投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估，有利于从项目源头把好节能关，有利于规范节能设计标准。

为建筑日后的节能运行创造了较好的条件，对推进********省建筑节能工作具有重要的意义。

第二节评估过程

二〇一三年五月,受********委托，********省建筑材料********（节能中心）依据根据国家、省固定资产投资项目节能评估的相关规定，对********项目A1-1、A1-2、A3地块建设项目进行节能评估。

节能评估工作程序主要包括：

前期准备、选择评估方法、项目节能评估、形成评估结论、编制节能评估文件。

（1）、前期准备。

在前期准备阶段，收集建设项目的相关资料，包括建设单位基本情况、项目基本情况、项目用能情况、项目所在地的气候区属及其主要特征、项目所在地的社会经济概况。

在收集项目相关资料的基础上，根据项目实际情况确定项目节能评估依据，包括

①国内外相关法律、法规、规划、广业政策等；

②相关标准及规范;

③节能技术、装备、产品等推荐目录，国家明令淘汰的用能产品、设备等目录；

④项目申请报告、可行性研究报告等立项资料。

（2）、选择评估方法。

通用的主要评估方法包括标准对照法、类比分析法、专家判断法。

根据该项目特点和实际情况，决定釆用标准对照法和类比分析法对项目进行评估。

标准对照法是指通过对照相关节能法律法规、政策、技术标准和规范，对项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。

类比分析法是在缺乏相关标准规范的情况下，通过与处于同行业领先节能水平的既有工程进行对比，分析判断所评估项目的能源利用是否科学合理。

（3）、项目节能评估。

包括能源供应情况评估、项目设计方案节能评估、项目能源消费和能效水平评估、节能措施评估。

根据所收集的项目相关资料，通过分析、测算给出能源消费量、单耗、能源利用效率、节能效益的定量结果。

①项目能源消耗和能效水平评估。

计算项目消费的能源品种、来源及消费量，计算项目年综合能源消费量；

根据项目工程资料数据，按照《综合能耗计算通则》（GB/T2589）等标准，核算能源消费量及项目年综合能源消费量；

发现节能薄弱环节和节能重点环节；

计算分析项目能效指标，采用标准比照法、类比分析法对项目的单位综合能耗进行分析评估。

②能源供应及消费总体评估。

包括能源供应保障情况评估、项目对所在地能源消费的影响评估。

③项目建设方案节能评估。

包括项目选址、总平面布置节能评估、总体设计节能评估、建筑单体设计节能评估。

④节能措施评估。

包括节能技术措施评估、节能管理措施评估、节能措施效果评估、节能措施经济性评估。

（4）、通过以上分析评估，发现项目在节能方面存在的问题；

针对问题，提出相应的应对措施建议；

最后形成评估结论

最后，把编制完成的节能评估文件，交予项目单位、可研报告编制单位。

按照提出的修改意见，我们进行了修改完善。

第一章评估依据

第一节法律、法规、政策

（1）《中华人民共和国节约能源法》

（2）《中华人民共和国可再生能源法》

（3）《中华人民共和国建筑法》

（4）《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）

（5）《节能中长期专项规划》

（6）《中国节能技术政策大纲》

（7）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）

（8）《中华人民共和国清洁生产促进法》

（9）《产业结构调整指导目录》（2011版）

（11）《中国节能技术大纲》（发改环资[2007]199号）

（12）《中国资源综合利用技术政策大纲》（国家发改委2010年14号）

（13）《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2011〕26号）

（14）《固定资产项目投资节能评估和审查暂行办法》（2010年）（国家发改委令第6号）

（15）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）

（16）********省发展和改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查实施暂行办法的通知（云发改环资［2010］2056号）

（17）《********节能条列》

第二节行业规范、标准

（1）国家发改委《投资项目可行性研究指南》

（2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（3）房地产开发项目经济评价方法

（4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

（5）《建筑气候区划标准》（GB50178-93）

（6）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

（7）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》

（8）《住宅建筑规范》（GB50368–2005）

（9）《建筑照明设计标准》GB50034-2004

（10）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006

（11）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

（12）《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）

（13）《综合能耗计算通则》GB2589-2008

（11）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（12）《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992

（13）《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）

（14）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008

（15）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）

（16）《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》

（17）《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）

（18）《********城市规划管理技术规定》

（19）《********城市节约用水管理处罚方法》

（20）《2013年中国建筑节能年度发展研究报告》

（21）《********省民用建筑节能设计标准》

（22）《关于加强********太阳能供热系统与建筑一体化应用管理的通知》》（昆建发〔2008〕347号）

第三节节能评估项目资料

（1）《********项目可行性研究报告》；

（2）********节能评估委托协议；

（3）其他有关能源的标准。

第四节评估范围和内容

一、评估范围

评估范围为《********项目可行性研究报告》中提出的A1-1、A1-2、A3地块，净用地面积152.92亩，地上总建筑面积为567062.33平方米，地下总建筑面积297655.4平方米。

其中包括商业、公厕、物管用房、社区医院、社区用房、室外活动场地、室内活动场地、住宅、幼儿园、生鲜超市、地下车库、办公、公寓。

具体建设规模见下表：

A1-1、A1-2、A3地块建设规模一览表：

总经济技术指标

序号

单位

数值

备注

1

总用地面积

㎡

110766.9

约166.15亩

2

净用地面积

101953.07

约152.92亩

3

市政道路面积

8813.83

约13.22亩

4

总建筑面积

864717.73

5

地上建筑面积

567062.33

合计

358930.48

347626.44

社区用房

713.33

社区医院

370.33

物业用房

1176.34

8400.76

文体设施（场地）

2050

不计容

室内活动场地

480

市政公用（公共厕所）

163.28

生鲜超市

1850

商业、办公、公寓

204949.43

88577.3

116372.13

6

3182.42

7

地下建筑面积

297655.4

a地下非机动车库面积

14196

b地下机动车库面积

225459.4

c地下商业

58000

8

容积率

5.43

9

建筑占地面积

36360.16

10

建筑密度

%

35.7

11

绿地率

26.5

12

总户数

户

3313

二、评估内容

（一）与法律法规和政策的符合性

从建设项目的规模、现状、规划设计、建筑设计、结构设计、采暖通风系统设计、建筑电气系统设计、给水排水系统设计、建筑智能化系统设计等方面，评估建设项目与法律法规、规范标准和环境保护要求等有关政策的符合性。

（二）建筑节能措施

1、评估建设项目所采取各项建筑节能措施的可靠性和合理性，包括可再生能源及新能源利用措施、建筑风环境、围护结构保温隔热措施、用能系统节能措施、能耗监测监控措施、节水措施等；

2、要求所采取的建筑节能措施技术经济可行，设备先进、安全、可靠，符合建筑节能的技术政策，禁止使用国家和省淘汰的建筑技术。

（三）能源利用风险

评估建设项目存在的能源利用风险及制约因素，从建筑能耗各个角度评估建设项目能源利用风险的可接受性；

（四）建筑能耗预测和能耗总量控制

1、评估建设项目实施后的建筑能耗的可接受性。

2、评估建设项目建筑能耗总量与国家节能减排目标的一致性，与地方政府的建筑能耗总量控制要求的符合性，采取的相应建筑能耗控制措施的可行性。

（五）公众参与

评估公众尤其是直接受到工程影响的公众对项目建设的意见；

分析建设单位对有关单位、专家和公众意见采纳或者未采纳的说明的合理性。

第五节评估原则

一、专业性

节能评估机构应组建专业齐备、能力合格、工程经验丰富的评估团队。

评估团队应覆盖项目所属行业的各个工艺专业，以及热能、电气和技术经济等节能评估工作所需专业。

评估人员原则上应具有相应的专业技术资格，熟悉节能评估工作的内容深度要求、技术规范、评价标准和程序方法等，具有分析和评估项目能源利用状况，提出有效节能措施，核算项目能源总量，判断项目能效水平等专业能力。

二、真实性

节能评估机构应当从项目实际出发，对项目相关资料、文件和数据的实性做出分析和判断，本着认真负责的态度对项目用能情况等进行研究、计算和分析，给出评估参照体系，确保评估结果的客观和真实。

当项目可行性研究报告等技术文件中记载的资料、数据等能够满足节评估的需要和精度要求时，应通过复核校对后引用；

不能满足要求时，应通现场调研、核算等其他方式获得数据，并重新核算相关指标。

对于能源消费量、产品单耗、能源利用效率、节能效益、经济效益等可量表述的内容，应通过分析、测算（核算）给出定量结果。

测算（核算）过程清晰，符合现行统计方法制度及相关标准规定。

三、完整性

节能评估内容应包括核算项目年能源消费总量，评价项目能效水平和能源供应情况等，全面分析项目生产工艺、工序和用能装置（设备）等的能源利用状况，提出建设方案、用能工艺和节能措施等方面的调整意见，分析节能效果等。

改、扩建工程还应分析原有主要生产工艺、用能工艺、主要耗能设备的能效情况及存在问题,并针对项目实施后对原用能情况的改善作用进行评估项目建设单位应根据节能评审和审查阶段的意见，及时组织节能评估机构修改、完善节能评估文件，不得遗漏。

四、实操性

节能评估机构应根据项目特点，提出科学、合理、可操作的节能措施及建设方案、用能工艺调整意见等，为下阶段设计、招标及施工等提供具体操作依据，不能仅做原则性、方向性的描述。

节能评估文件应论点鲜明，对于评估、评审和审查阶段提出的节能措施及调整意见，应明确要求项目建设单位在项目建设过程中落实，并作为相关部门竣工验收及考核的依据。

第六节节能评估重点

一、评估要点

（一）项目是否符合建筑节能法律法规；

（二）项目是否符合合理用能标准和节能设计规范；

（三）所在地区能源供应条件是否满足于项目对能源消耗品种、数量的要求；

（四）公共耗能设备应该选用国家推广的节能型设备；

（五）项目采用的节能技术措施和预期达到的节能效果是否科学、合理、有效。

二、评估的重点

评估重点：

主要包括建筑单体、绿化、能源供应、能效及设备、给排水、公共设施管理、节能措施等项目。

（一）施工建设

重点：

施工建设单位是否有健全的质量管理体系、施工质量控制和质量检验制度；

建筑建设所用的材料是否采用国家推荐的节能材料；

产品、设备是否有严禁使用国家明令淘汰的材料、设备。

（二）建筑单体

建筑是否根据国家与地方有关标准进行节能设计；

建筑单体的体形系数、遮阳、屋面、墙体、外门窗等是否满足国家与省节能建筑设计标准；

是否采用新型墙体材料及当地非粘土质建材，使用率必须达到100%以上；

建筑是否体现地方风格，突出个性，群体建筑与空间层次协调；

建筑节能设计是否因地制宜，体现地方特色；

建筑节能水平适度超前，达到节能50%或以上；

是否采用了可再生性建材。

（三）绿化

建筑绿地设置是否按照《城市居住区规划设计规范》GB50180的要求设置。

（四）能源供应、耗能设备及能效指标

电力供应是否满足安全、可靠的原则，供电设计是否符合国家有关规范标准要求；

建筑物节能综合指标的计算是否合理，能耗不得超过规定的限值；

是否健全了建筑用能