荔波古镇民族文化旅游综合体项目投资可行性研究论证报告.docx

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荔波古镇民族文化旅游综合体项目投资可行性研究论证报告

荔波古镇民族文化旅游综合体

项目建议书

目录

第一章概述

1.1项目概况

1.2单位概况

1.3项目背景

1.4编制依据

第二章项目建设的理由和意见

2.1项目提出的理由

2.2项目建设的必要性和意义

第三章市场初步预测

3.1荔波县城近远期规划与发展前景

3.2项目区位优势

3.3荔波县城区旅游发展

3.4新型文明社区的创建

3.5市场预测

第四章建设内容和规模

4.1建设原则

4.2建设内容

4.3建设规模

第五章建设方案

5.1建设用地

5.2编制依据

5.3总平面布置

5.4建筑与结构

5.5公用工程及辅助设施

第六章选址方案及建设条件

6.1场地的选择

6.2建设条件

第七章城市规划与环境保护

7.1城市规划

7.2环境保护

第八章安全卫生、消防与节能

8.1劳动保护与安全卫生

8.2消防

8.3节约能源

第九章企业组织与人力资源配置

9.1企业组织

9.2劳动定员

第十章项目实施计划

10.1建设期

10.2项目实施计划

10.3项目租售期

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算

11.2资金筹措

第十二章财务评价

12.1评价依据、原则和方法

12.2评价指标

12.3基础数据

12.4财务评价

12.5资金来源与运用分析

12.6不确定分析

12.7财务评价结论

第十三章社会评价

13.1社会评价

第十四章结论和建设

14.1结论

14.2建议

第一章概述

1.1项目概况

（1）项目名称：

荔波古镇民族文化旅游综合体（以下简称本项目）

（2）建设单位：

贵州城康置业有限公司

（3）建设方式：

分期开发、滚动发展

（4）建设地点：

荔波县玉屏镇菜园坝

（5）建设用地及规模：

用地面积为732670.33㎡，总建筑面积1322520.35㎡。

（6）建设内容：

建设一个集旅游、运动、商务、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的修养旅游产业综合体，包括：

旅游核心区，特色运动、拓展运动区，放松体验区，度假村、会所、会议酒店区，旅游购物区，旅游配套、生活配套区等。

（7）建设总投资及用期：

静态总投资为32.15亿元，动态总投资15.35亿元，周期为6年。

（8）资金来源：

企业自筹

（9）主要经济社会指标：

预计2015年，荔波古镇每年可接待游客55万人次，按人均综合消费145元算,可实现旅游直接收入8000万元，旅游总收入2.2亿元，利润7000万元，税收1000万元；10年经营期内，年平均收入为20750万元，年均净现金流量为6250万元，投资回收期8年（含建设后期3年）；项目完成后将提供近1100个直接就业岗位，提供约5500个间接就业岗位，就业容量非常可观。

（10）建设条件：

a.项目所在地位于荔波县城旅游服务内，规划已批准；

b.水电、通讯、道路等基础设施完善；

c.政策优惠、持事特议——项目实施可享受有关税费减、免、缓及秩序简化等优惠政策。

1.2主办单位概况

贵州城康集团是以提供新型旅游产业开发、旅游资源整合、旅游产品开发、AAAAA级精品旅游景区的策划、投资建设、管理等服务的大型文化旅游综合性产业集团。

集团总注册资金达到8300万元，下设四家全资子公司：

贵州城康实业公司、贵州城康文化投资公司、贵州城康旅业管理公司、贵州城康置业公司。

集团公司依据各股东企业的资源优势，于2011年全面进入贵州谋求新发展、新突破。

并于2011年8月15日与贵州省荔波县人民政府签订了《荔波古镇投资开发协议》，在贵州省荔波县投资开发建设“荔波古镇”项目。

1.3项目背景

根据2012年国发2号文件、《荔波县县城总体规划》（2008修编文件）荔波县玉屏镇菜园坝将被建设成为集旅游、运动、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的休闲旅游产业综合体，作为荔波县城的旅游服务核心区。

荔波古镇旅游开发项目的胜利完成将对实现荔波县2020年远景目标纲要，提升城市品味，塑造城市想象，改善旧城区生活、交通环境、建设一个功能齐全的全新旅游服务区，增加中心县城的整体实力，促进经济发展等方面均起到积极的推动作用。

拟建的“荔波古镇”位于玉屏镇菜园坝，以新建、改建的几条道路为依托，点线相连、纵横成片，完善城区交通网路。

同时，一个环境优美、交通发达、市场繁荣、治安良好的新型文明城区，是党和政府、广大居民群众的追求目标。

1.4编制依据

《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》国发〔2012〕2号

《中共中央关于构建和谐社会若干重大问题的决定》

《中华人民共和国国民生活和社会发展第十二个五年规划纲要》

《国务院关于加快发展旅游业的意见》

《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》

《荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《荔波县政府工作报告》（2011）

《荔波县县城总体规划》（第三次修编）

《荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划》

第二章项目建设的理由和意义

2.1项目提出的理由

《国务院关于加快发展旅游业的意见》按照科学发展观的要求，对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。

《意见》立足当前，着眼长远，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展的主要任务进行了阐述，提出了一系列促进旅游业又好又快发展的具体政策措施。

这些政策措施既具原则性和引导性，又具有极强的操作性。

被社会各界一致认为是对推动旅游业转变发展方式、实现又好又快发展具有里程碑意义的重要文件，也是推动形成未来旅游业发展新格局的标志性文件。

根据《意见》精神，我国旅游业“十二五”发展主要目标明确定位为：

到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。

我国旅游业在世界旅游业格局占据更为重要的地位，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。

各省区市以贯彻落实《意见》为契机，紧密结合本地实际，积极探索，创新推动旅游业发展机制体制改革，为旅游业大发展提供了强有力的政策引导和制度保障。

近年来，上海、山东、福建、广东、山西、广西、云南、新疆、湖南等地纷纷出台一系列支持旅游业发展的政策措施，大力推动当地旅游业快速发展，形成培育旅游大产业的发展态势。

各地在加快发展旅游产业的过程中，高度重视旅游形象建设，把它作为地方对外形象的一个重要窗口倾力打造，涌现出许多体现本地资源优势的旅游精品和富有文化内涵的特色品牌。

上海、海南、云南、福建等地在提升品质，升级服务，创造优质便捷的旅游消费环境方面走到了全国的前列。

贵州作为西部欠发达且旅游产业起步较晚的省份，面对旅游大发展的新形势和历史机遇期，不甘示弱，奋起直追。

特别是今年国发二号文件《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》的出台，更是为贵州发展带来了前所未有的机遇。

近年来，贵州省通过“多彩贵州”的品牌推广和每年一届“旅发大会”的主办，极大地推动了旅游产业的发展，更加激发了旅游行业的激情，全省各地围绕“打造著名旅游目的地”和“建设旅游强省”的目标纷纷就打造品牌、抢占市场、项目带动、改善环境以及解决发展路径等方面强力攻坚，取得了喜人的成绩。

荔波是一个生态资源富集地，区内分布着樟江国家级风景名胜区、大、小七孔景区和茂兰国家级喀斯特森林自然保护区等自然景观，也是布依族、苗族、水族和瑶族等少数民族原住民的聚集地和红色旅游和爱国主义教育示范基地。

拥有丰富和极具价值的旅游资源和自然、人文生态环境，被联合国授予“世界自然遗产”和“国际人与自然和谐生态保护圈”，簇拥着“地球腰带上的绿宝石”等闪耀的光环。

同时，《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》在贵州打造五个国际化精品景区的意见中将荔波列在第二位，仅次于黄果树景区。

由此可见荔波在全国旅游发展中的战略地位的重要性。

因此，荔波县委、县政府顺应新形势，结合自身实际制定了“将荔波打造为国际化专业旅游城市和贵州南部重要城市，建设成景色优美的山水园林城、独具魅力的文化体验城、闲静优雅的人居环境城“的城市发展战略，此乃大势所为。

正是在此背景下，“荔波古镇旅游开发项目”呼之欲出。

2.2项目建设的必要性和意义

玉屏镇作为荔波县的政治、经济、文化中心的所在地，担负着龙头牵引作用。

为了更好地带动相关产业的发展，增加城镇就业岗位，完善基础设施、社会设施和环境设施建设，扶持少数民族地区发展民族经济，因此，荔波县正着手大力开发新区，发展城镇经济，增强城市功能和辐射影响力，通过突出旅游特色、打造地方文化，提升城市品牌，促进城镇化快速、健康、有序地发展。

本项目位于荔波县城东部玉屏镇菜园坝，紧邻樟江河段，属县城功能结构中旅游特色服务区的核心范围和樟江民族文化旅游产业带，同时，又是古镇荔波“石头城”的遗址所在地。

实施“荔波古镇”开发建设，这既是完善荔波城镇空间结构和功能分区的需要，是致力发掘和抢救原生态民族文化资源和保护非物质文化遗产的需要，同时，也是实现荔波城市发展战略的极好例证。

“荔波古镇开发项目”的顺利实施，对于完善城市的旅游服务功能，增强城市的核心竞争力，提升城市的品牌形象，促进区域经济、文化发展以及提高人民群众的物质、文化生活水平，均将起到极大地推动作用。

第三章市场初步预测

3.1荔波县城近远期规划与发展前景

根据《荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的目标要求，实现全县生产总值在2010年基础上翻一番以上，力争2015年GDP达到45亿元以上，人均GDP超过全省平均水平，达到3400美元以上。

到2015年，城镇人口人均住宅面积达到25㎡。

全县房地产业增加值达到2.5亿元以上，年均增长25%以上。

力争到2015年撤县建市，努力把县城建设成为城市人口达到8万人以上，城市规模达到8平方公里的“旅游发达、设施配套、可持续发展的国际化专业旅游城市；规模适当、布局合理、功能健全、保障有力，风貌突出的城市；资源利用率高、产业发展、结构合理、经济繁荣的城市；环境优美、生态良好、景观宜人、适宜居住的生态园林城市。

”

城市空间的拓展，城镇人口的增加，居民收入的增长，为服务业的发展带来了广阔的前景，也为本项目——“荔波古镇旅游开发项目”的建设创造了良好的契机。

3.2项目区位优势

本项目位于荔波县的东南端的重要节点上，由旧城区、樟江河以及在建的城区快速道（官塘大道）东南侧入城段围合而成。

该板块东临教育科研区，西接旧城区，北抵时来新区，南迎规划中的文化娱乐区。

城市快速道呈L型贯穿整个项目区块，是城区的第二入口交通要道，是老城片区与南部新城片区、时来新区的交通枢纽。

同时，它又是老城商圈、南部新区商圈、时来新区商圈的唯一叠合点和最佳通路。

本项目坐落于月亮山麓西侧，美丽的樟江河像一条绿色的玉带依偎着古镇蜿蜒而过，一路南下，形成了一条靓丽的风景线。

仰眺月亮山风光秀色，聆听樟江河碧波欢歌，目送官塘桥南来北往的友朋，品味古镇五彩斑斓的夜色┄┄“荔波古镇”——一个融自然、生态、人文环境为一体和富有黔南民俗文化特色的旅游服务区和城市中心商务区呼之欲出。

3.3荔波县城区旅游发展

随着《荔波县城总体规划》、《荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划》、《荔波县旅游发展规划》等规划的逐步落实，交通、通讯、环保、能源等基础设施的不断完善，旅游接待服务软硬件环境的提升以及旅游宣传力度的加大，荔波3年后将成为吸引游客的旅游目的地，5年后真正成为国内著名的旅游胜地，10年后初步实现把荔波建设成为国际化专业旅游城市目标。

3.4新型文明社区的创建

社区建设是城市社会、经济发展到一定阶段的必然要求。

一个环境优美、交通发达、生活便利、市场繁荣、治安良好的社区，是经济社会发展的内