温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告doc 102页Word下载.docx
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温泉小镇度假区二期项目由九连山温泉度假山庄、漂流接待中心、社会主义新农村(客家风情一条街)、广东省应急培训中心等四个子项目构成。
为保证项目的顺利投资建设,现依据度假区二期项目总体规划,对项目进行包括项目规模、投融资、影响力分析、资源利用、效益分析等综合进行可行性研究分析,为项目投资建设提供依据。
前言I
第一章项目背景1
一国内旅游发展趋势分析1
二产业政策1
三行业准入分析1
四发展现状3
第二章项目概况4
一项目区范围4
二建设内容及规模4
三项目投资估算及资金筹措方式7
四综合效益9
第三章建设用地、征地拆迁及移民安置方案12
一项目用地12
二项目建设方案原则12
三土地利用合理性分析13
四公共工程方案14
五组织机构及人力资源配置17
六征地拆迁和移民安置规划方案22
第四章资源开发及综合利用分析24
一资源开发方案24
二游客规模预测24
三资源利用方案25
四资源节约方案26
第五章节能方案分析27
一编制依据27
二能耗分析27
三节能措施28
第六章生态环境影响分析31
一自然生态环境现状31
二生态环境影响分析32
三生态环境保护措施37
四环境和生态影响分析结论41
第七章社会影响分析42
一社会适应性分析42
二社会风险及对策分析42
第八章项目总投资的估算45
一固定资产投资的估算45
二无形资产及递延资产投资的估算47
第九章项目财务数据预测48
一投资估算、投资使用计划及资金筹措48
二项目计算期、折旧及摊销费48
三营业收入、营业税金及附加49
四经营成本估算50
五利润及利润分配50
六借款还本付息估算51
七项目财务分析51
第十章投资可行性结论54
附件一:
项目财务数据预算表55
附件二:
项目示意效果图88
附件三:
企业法人营业执照88
附件四:
土地使用证90
第一章项目背景
一国内旅游发展趋势分析
随着人民生活水平步入小康和向高消费阶段过渡,国内居民出游率将不断上升,旅游消费需求日愈强烈。
我国人均GDP持续增长,预计2010年我国人均GDP增至2000-2500美元,国内旅游消费市场进入发育成熟阶段。
国内居民休闲时间增多,人口流动性和受教育水平不断提高,接待设施、旅游交通、旅游环境等不断发展完善,都将大大地促进国内旅游的繁荣。
国内的旅游形式从观光型向度假型发展,即从单纯的“观光游览”发展到“探古访幽”、“度假休闲”、“自驾游”等多种旅游形式并存的度假旅游阶段。
度假旅游产品,往往对环境有着较高的要求,一般选择恬静、幽雅、旷野的环境,一般有滨水、森林、田园、园林、冰雪、温泉、特殊地貌等类型的度假场所,使游客获得新鲜、刺激、康体、野趣、历史氛围等有别于生活环境的独特体验。
二产业政策
中国旅游业目前正处于快速发展的阶段,成为第三行业的支柱产业,业内人士分析认为,当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善,正是中国旅游业发展的“黄金时期”。
进入21世纪以来,全球国际旅游业的格局发生了重大变化,亚太地区跃居世界第二,欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局势真正确立。
更值得注意的是,全球旅游发展的亮点在东方,而中国是东亚旅游的领军者。
目前,丰富的旅游资源使中国已形成世界上规模最大、增速最快、潜力最强的旅游市场,旅游业在国民经济建设中发挥着巨大的作用。
我国旅游业的发展存在着很大的发展空间。
三行业准入分析
1.中国旅游业现状
国内旅游蓬勃发展:
据世界旅游组织预测,2010年前世界旅游人数以4.3%的速度增长,旅游收入以6.7%的速度增长,远远超出同期世界2.8%-3.5%的经济增长率。
中国正成为世界旅游大国,国外游客来中国旅游也迅速发展。
旅游活动成为人们生活中的重要部分,中国旅游业经历了20年发展,成为世界上重要的旅游目的地国。
发展国内旅游成为国家“培育新的经济增长点”的重要选择。
全国假日办发布的《2007年“五一”黄金周的旅游统计报告》指出,今年黄金周全国共接待旅游者1.79亿人次,同比增长22.7%;
实现旅游收入736亿元,同比增长25.8%。
在全国31个省、自治区、直辖市接待的1.79亿人次旅游者中,过夜旅游者为4586万人次,同比增长18.1%;
一日游游客为1.33亿人次,同比增长24.4%。
全国黄金周历年来旅游人次及增长率新高。
2.和平县旅游业发展状况
和平县旅游经济是在“十五”期间得到快速的发展。
在和平县政府经济实施“旅游旺县”的战略指导下,以建设“大田园”为重点,把旅游资源开发、旅游产业开发、旅游环境开发、旅游文化开发有机结合起来,使旅游产出大幅增加,产业规模迅速膨胀,客源市场全面拓展。
在“以温泉开发为龙头,努力构建大旅游格局”的思路下,逐步构建出全县休闲、生态、度假、保健型的旅游发展趋势。
已建成有热水漂流、热龙温泉度假村、天上人家温泉度假村、兴隆民俗文化村、金湖度假区等主要旅游、休闲项目,有星级酒店五间。
实现了“从无到有,从有到旺”的重要跨越,旅游业已经成为和平县第三产业的龙头和新的经济增长点,为全县经济持续快速发展做出了重要贡献。
表1-1:
和平县接待旅游人次和旅游总收入表
年份
旅游接待人数
增长率
旅游总收入
2005
27万人次
33%
1.3亿元
48%
2006
37万人次
37%
1.58亿元
22%
2007
43.7万人次
18.3%
1.95亿元
23%
2008
53.8万人次
2.37亿元
21.5%
3.行业准入分析
广东省是温泉大省,温泉产品的供给和需求都进入高潮。
省政府批准设立的29个省级旅游度假区中,有7个是温泉类的(广州从化温泉、新兴龙山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉、清新温泉、金山温泉)。
珠三角周边温泉开发基本形成了4个组团:
珠三角西部组团(珠海-中山-江门-阳江)、广州北部组团(三水-从化-清远-龙门)、惠州河源组团、海丰陆河组团。
河源市政府、和平县政府高度重视旅游业的发展,2007年把旅游业列为支柱产业。
充分利用粤赣边境九连山腹地热水漂流源头的资源优势,招商引资,发展温泉度假旅游品牌产品;
政府的多项政策将为和平温泉小镇的旅游发展创造了历史性机遇。
因此,本项目的建设,符合广东省、河源市、和平县的行业发展规划,推动和平县生态旅游经济、会议休闲经济、都市农业经济的发展,满足居民对旅游方式转变的要求。
四发展现状
和平县委、县政府提出的“旅游旺县”的号召,根据河源市及和平县的有关发展规划,在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的,集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇度假区”,共分六期进行开发。
第一期项目热龙温泉度假村于2004年底破土动工,以全新的生态理念为设计蓝图,融合客家文化精髓,充分利用荒山、坡岭等自然地貌,打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。
随着度假区知名度的提高,游客接待量也逐年提升,现有的设施接待能力已经饱和,需要新的服务设施来缓解压力及对和平地热资源的进一步有效利用。
第二章项目概况
一项目区范围
项目选址广东省河源市和平县热水镇南湖村。
该地块位于粤赣边境九连山腹地的热水漂流源头,距离和平县城20公里,距离粤赣高速公路出口15公里,北距离江西省赣州市25O公里,距离广州市、深圳市仅三个半小时车程,区位优势明显,交通便利。
s339线自东向西和热合公路自北向南贯穿全镇,乡村公路四通八达,而且村村基本实现了通水泥公路目标。
去年还从黄峰斗电站至热水漂流码头公路共9公里全面安装了路灯,成为了热水镇又一道亮丽的风景线。
此外,热水镇电力充足,通讯发达。
境内建有3.5万伏变电站,7个行政村全面开通了程控电话、联通、移通电话和宽带。
具有较强的辐射能力和发展旅游业所必须的交通条件。
二建设内容及规模
拟建项目和平温泉小镇度假区定位为“温泉生态游、乡土客家情之旅”,是一个具有多个功能景区的,集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区。
二期建设除对现有接待服务设施扩充容量外,推出新的项目拉动客源,建设综合性的旅游度假区,并且弥补建设期内带来的游客损失。
该项目由四个子项目构成,结合项目选址及项目特性,分别由四家公司进行针对性开发,由和平温泉之都有限公司统筹,统贷统还,四家公司作为子项目具体的建设者和用款人,确保各子项目顺利建设运营及有效的收回投资。
1.九连山温泉度假山庄
和平温泉小镇度假区温泉水的地下储量丰富,日出水量达12000立方米,是多种温度共存的多点温泉群,现状仅为热龙温泉度假村提供用水,使用率较低,未能达到良好的经济效果。
一期热龙温泉度假村年接待游客量约为15万人,现有客房177间,已不能满足游客住宿的要求,现状九连山温泉度假山庄规模小、住宿条件较差,档次较低,根据温泉小镇度假区游客接待量的发展情况,对九连山温泉度假山庄进行改造与扩建。
扩建后,温泉度假山庄占地约6.36万㎡,总建筑面积约2.5万㎡,共建设335间度假式客房,针对中、高端目标市场配套建设与温泉风格相对应的各式别墅客房,强调鲜明的主题、静谧的环境和一流的服务;
并设有员工宿舍及管理中心,方便管理。
度假式客房配套建设休闲会所、餐厅、泳池、网球场等设施,与温泉池区相邻;
露天园林式温泉池区以小型温泉池为主,设置若干主题小池、药浴保健池等,种植高大乔木、形态多样的灌木,进行分隔及避风。
该子项目由和平温泉之都有限公司开发。
充分改善和平温泉小镇度假区的旅游接待条件,补充住宿设施,缓解经营压力,提升旅游档次,提高游客对度假区的满意度,从而促进度假区更加稳定有序的发展。
2.漂流接待中心
热水漂流为和平温泉小镇的配套项目,漂流河道全长6.5公里,落差近40米,是全国最长、生态环境保护最完整的漂流河,沿途群山环绕,风光秀丽。
还有300万年前地壳变化形成的冰川奇观“冰臼”群。
现在每年接待漂流客人近10万人次,现有的接待中心已满足不了经营需要,因此急需扩建。
扩建后总建筑面积增加为8000㎡,除对现有漂流接待大厅、更衣室扩容外,增建包含100间客房的经济型酒店、水上乐园服务用房等,并新增20条漂流船;
在新建漂流三号码头设置大坝,拦截热水河形成大面积的景观湖,起到蓄水防洪及调节当地小气候的作用;
并在水流落差大的地方建立热水电站,设置发电机组,为漂流接待中心送电。
该子项目由和平热水漂流公司开发建设。
3.社会主义新农村(客家风情一条街)
在二期四个子项目的征地范围内,有100户居民需要搬迁,在南湖村设置安置房,集中管理,一方面改善村民的居住环境,响应党中央扶助三农,建设社会主义新农村的号召,并通过开发山区扶贫旅游,以田园对接都市,创建新的农业经济模型,以旅游来带兴农村经济发展,提高农民收入。
另一方面协调度假区与村民间的关系,稳定度假区外围环境,更好的促进度假区的发展。
拆迁安置房总占地面积12470㎡,建筑面积约为1.1万㎡,规划安置100户居民,建筑以客家建筑风格为主,在安置房一层拟建30间商铺,建筑面积为1292.5㎡,突出和展示客家人的风俗人情和生活习惯,形成客家风情一条街,给游客展现一套完整的客家民族生活习俗,餐饮、服饰、民居建筑、各种客家传统家具、农业用具以及客家歌舞表演等;
商铺通过置换交给村民使用,解决农村剩余劳动力,增加农民收入。
该子项目由和平金穗油茶开发有限公司开发建设,其经营业务如油茶、香菇、茶叶、油桐的种植、销售等,部分由村民经营。
4.广东省应急培训中心
自5.12地震后,天灾带给人的恐怖的印象仍未远去,如何应对自然灾害及如何应急自救培训已经成为当前关注热点。
在此大环境下建设应急自救培训基地,加强人们对突发灾难的应对能力,及时有效预防和处置突发事件,促进经济社会发展和维护人民生命财产安全。
和平生态旅游有限公司与广东省青少年军校(
经中共广东省委、省政府批准的为普及全省青少年国防教育、提高民众尤其是青少年应对突发事件能力的专门机构)合作,共同建设广东省唯一的应急救援培训、示范中心,主要针对青少年、企业高管、部门领导、极限运动及户外运动爱好者等,提供包含野外救生培训、室外拓展,应急救援演示及室内体验等项目,进行系统性、全方位的培训,以提高培训者应急反应能力,创建全国青少年自我保护教育基地和广东省国防教育基地;
并与世界各国应急救援培训中心进行交流合作,打造世界应急求生救援基地。
培训中心(室内项目)主体占地面积为5775㎡,总建筑面积为3600㎡,提供危险自救培训课程,培训中心设置地震体验房、雷电室、电力实验室、火灾逃生房、水中逃生房等设施,进行封闭式培训,并定期对其他子项目员工展开培训,提高对于天灾的防范意识,维护客人安全,有效减少的人员和经济财产损失,安全快速的逃生。
该子项目由和平生态旅游有限公司开发建设。
项目各项主要经济技术指标见下表。
表2-1:
各项主要经济技术指标
项目
占地面积(㎡)
可建筑面积(㎡)
总建筑面积(㎡)
总基地占地面积(㎡)
容积率
建筑密度
栋/房数
层数
九连山温泉度假山庄
63622.32
59249
25402
10044
0.4
17.0%
其中
管理中心、员工宿舍
2400
1栋
4
度假式客房
23002
99栋
3、4
社会主义新农村(客家风情一条街)
12470
11215
3808
0.9
30.5%
拆迁安置房
8627.3
100户
2、3
商铺
1292.5
30间
1
村公所
1295.2
漂流接待中心
49020
6800
8000
1500
1.2
22.1%
6
接待大堂
600
餐厅
800
更衣室
经济旅馆
5000
水上乐园用品仓库
1000
电站
——
广东省应急培训中心
5775
3600
1200
0.7
24.0%
4.5
地震体验房
450
雷电室
350
电力试验室
400
火灾逃生房
水中逃生房
食堂
200
接待中心
合计
130887.32
83519
48217
16552
—
三项目投资估算及资金筹措方式
1.项目投资估算
项目总投资16663.7万元,其中,无形及递延资产313万元,工程直接投资16058.4万元,流动资金投资292.3万元。
项目总投资=项目固定资产投资+无形及递延资产+流动资金
表2-2:
项目固定资产投资估算表(单位:
万元)
序号
建筑工程费
设备及安装费
其他费用
907.2
849.2
371.0
2127.4
2
2265.2
2371.1
2560.8
7197.1
3
1150.0
1538.9
1585.0
4273.9
493.3
1493.5
501.4
2488.2
4815.7
6252.7
5018.2
16086.6
表2-3:
项目投资估算表(单位:
固定资产
无形及递延费用
流动资金
2127.4
0.0
7197.1
156.0
199.2
7552.3
4273.9
56.0
41.4
4371.3
2488.2
34.0
90.5
2612.7
16086.6
246.0
331.1
16663.7
2.资金筹措方式
项目总投资为16663.7万元,其中自筹资金6663.7万元,申请银行贷款10000万元。
其中:
1)社会主义新农村(客家风情一条街)共投资2127.4万元,其中贷款1700万元,自筹资金427.4万,占资金总额的20.09%;
2)九连山温泉度假山庄共投资7552.3万元,其中贷款3500万元,自筹资金4052.3万元,占资金总额的53.66%;
3)漂流接待中心共投资4371.3万元,其中贷款3000万元,自筹资金1371.3万,占资金总额的31.37%;
4)广东省应急培训中心共投资2612.7万元,其中贷款1800万元,自筹资金812.7万,占资金总额的31.11%。
自筹资金
银行贷款
数额
占比
427.4
20.09%
1700
79.91%
4052.3
53.66%
3500
46.34%
7552.3
1371.3
31.37%
3000
68.63%
4371.3
812.7
31.11%
1800
68.89%
2612.7
小计
6663.7
39.99%
10000
60.01%
16663.7
上述项目总计贷款金额1亿元,由国家开发银行提供,计划在2010年12月前分两个阶段全部投入使用。
四综合效益
1.经济效益
本项目分四个子项目计算综合效益,项目贷款有和平之都温泉公司统贷统还。
(1)项目经济效益
预计2010年下半年正式动工,项目建设期为一年,项目计算期(11年),经营期为10年,实现总产值收入共为66726.43万元,利润为37172.37万元。
1)社会主义新农村属于旅游扶贫项目,属公益性项目,项目贷款由和平温泉之都有限公司统筹安排还款;
2)九连山温泉度假山庄营业收入包含温泉、度假客房收入、餐饮收入,计算期内总收入为42891.23万元,利润为23089.7万元;
3)漂流接待中心营业收入包含漂流、经济酒店收入、水上乐园收入,计算期内总产值为18175.82万元,利润为9875.38万元;
4)广东省应急培训中心营业收入主要为应急救援培训费用,计算期内总收入为5659.43万元,利润为4170.95万元。
上述项目在计算期内总产值收入6.67亿元。
(2)社会经济效益
本项目共为国家创造税收13119.15万元,共可提供420个岗位。
1)社会主义新农村属于扶贫项目,是无收益项目;
2)九连山度假山庄为国家创造税收8282.97万元,可提供285个就业岗位;
3)漂流接待中心为国家创造税收3668.45万元,可提供80个就业岗位;
4)广东省应急培训中心为国家创造税收1167.74万元,可提供就业55个岗位。
2.社会效益
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