房地产项目定位分析全套Word文档格式.docx
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7、写字楼等级分类
类别
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
参考因素
每平方米造价
5000元以上
2800~5000元
2800元以下
优质玻璃幕墙,铝合
外墙装修
局部优质贵重材料
普通外墙和门窗
金,不锈钢花岗岩等
相当于四星或五星级
相当于三星级酒店装
室内公共部分装修(大
普通材料,每平方米
酒店装修,每平方米
修,每平方米
堂、电梯厅、厕所等)
不低于2000元
1000~2000元
1000元以下
高档材料,精心设计
室外有绿化
局部高档材料
一般材料
和施工的环境设计
至少每150m2建筑
每150m2~250m2一
每250m2以上设一
停车位
面积设一个车位
个车位
电梯等候时间
<40秒
40秒~1分30秒
>1分30秒
夜间艺术照明设计
必须有
可以有
非智能性
>1部电话/10m2楼
1部电话/15m2部分
1部电话/20m2非智
通信控制
宇、通信、办公自动
自动化
能性
化及综合布线系统
擦窗机
非必须
高层写字楼设消火
给排水栓、自动喷洒系统、无热水供应无热水供应
中央热水供应
集中空调(四管
集中空调(两管一般集中空调或分体
空调式),可同时供冷供
式),温度自动控制式,窗式空调
热,温湿度自动调节
说明:
(1)表中的每平方米造价不包括办公面积的室内二次装修,但包括门厅大堂、电
梯
厅、洗手间等公共面积的装修
(2)造价按1995年深圳地区的造价计算
8、房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表
商业楼宇办公楼住宅
产品
评价因素
大
中
小
交通运输
交通条件
强
弱
一
土地使用
城市地位(等级)
般
公共设施
基础设施状况
因
人文社经
社经水平
强+
素
房地产市场
更新速度
交通系统
内外交通流量
混乱程度
区
使用限制
域
大型公园学校
车站、转运站
人口密度
税收
房地产
价格水平
市场
独立程度
道路宽度
公交数量
地块方正大小
个
邻近土地使用
别
公园、学校
强-
中-
强-
金融机构
人文社会经
居民文化水平
流动人口
强+
附近商业气息
附近建筑物状况
9、郊外形购物中心分类
NSCCSCRSCSRSC
店铺面积1万平方米以下3万平米以下3万平方米以上9万平方米
日常用品、高日常用品、高级日常用品、高级品、
业种日常用品服务
级品、服务品、服务服务
超级市场、杂
超级市场、杂货杂货店,GMS,
核心店铺华店,GMS,GMS,百货店
商店百货店
百货店
租用商
10店~15店
20店~45店
40店~100店
100店以上
车程10分钟以车程15分钟
商圈车程30分钟以内车程30分钟以上
内以内
3万人~10万
商圈人口8000人左右10万人~20万人10万人~20万人
人
100辆~500
停车辆数
50辆~100辆
500辆~5000辆
5000辆以上
辆
11、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表
..
序号
项目名称
目标市场
销售情况
中青年白领人士、高
1
广州碧桂园
五星级的家
畅销
收入人士
2
祈福新顿
高级白领人士
精英卫星城
较好
热爱运动、注重健康
3
广州奥林匹克花园
运动就在家门口
的中青年白领人士
关心环境、注重健康大榕树下,健康
4
光大花园
的中高收入人士
人家
5
隆基怡苑
中低收入人士
广州大道北的家
一般
6
白云堡豪苑
高收入人士
富豪人家
制表人:
填表日期:
年
月
日
12、楼盘项目地产因素对照表
单身普通中高档别墅中高档洋房、和兴花园
地产因素
公寓住宅洋房豪宅别墅住宅说明符合情况
对公共效能的依赖不宜闹市区、人员混杂
很强强一般弱符合
性区
不宜面临交通主(快)
对噪音、环境干扰
强较强弱很弱干道、高压线、工厂、符合
的适应性
闹市等
对小区(菜市场)
高
很高
不宜商场上加住宅
符合
配套要求
小区物业管理的要
应有高水准专业物业管
低
不高
可达到
求
理公司
建筑、质量装修要
低密度=豪宅
容积率、覆盖率要
具有品味的专用康乐
、
无
商务会所用小区
最好具有天然稀缺景观
景观要求
资源
13、各类型楼盘市场定位一览表
楼盘分类
普通自建房
自用
别墅等豪华自建房
普通商品房
企业普遍职工
中高档洋房
企业中高级管理员工、港澳外销市场
14、各类楼盘建筑风格对照表
楼盘分类建筑风格、选材
普通自建房无风格意识,选材从经济角度考虑
别墅等豪华自建房张扬富贵的顺德式风格,选材考究、与众不同
普通商品房无风格意识,选材普通
外销盘复制香港式大型屋村风格,选材上注重与建筑风格本
身的匹配
外销盘复香港式大型屋村风格,选材上注重与建筑风格本身
别墅等豪华商品房
的匹配
15、各类楼盘环艺规划及生活空间营造对照表
无规划意识,无小区概念
高密度兵营式布局,无所谓环艺和公共生活空间
鸽笼式、火柴盒式的建筑布局和共享空间
注重环艺和生活空间的营造,但建筑布局普通死板
注重环艺规划和生活空间的营造,但建筑布局普遍死板
16、房型设计及房间功能分配表
依传统需要设计
自取所需
建成之后,已经落后
外销盘多从度假角度考虑,以小巧实用为主
较合理,可参考
17、各类楼盘物业管理规格表
有,本地化
处于原始状态的物业管理
典型港式管理
18、小区居民家庭结构特征表
家庭类型外来人口家庭当地家庭
人口情况普遍一家三口结构普遍一家三口以上结构
普通家庭成家子女不与父母同住,
长辈是否同住与夫妇一方父母同住较普遍
富有家庭同住情况普遍
外业客人情况经常接待家乡南下客人一般不在家接待
若不与父母同住,一般会雇保
保姆雇用情况只要经济条件许可,一般会请保姆
姆
19、小区居民收入状况及支付能力情况表
价位:
元/平方米
支付能力指标住宅类型备注
高低
心理价位洋房45001700
别墅
6000
4500
物业总价款
洋房
60万
20万
400万
100万
6万
按揭首期款
120万
30万
5000
2000
按揭月供款
30000
10000
20、各类家庭房间需求程度表
需求程度
家庭类型
外来家庭
当地家庭
A—1主人房
1间,必备
1—2间,必备,数量依家庭实际人口需要
A—2子女房
定
A—3长辈房
1间,非必备
A—4客人房
1间,非必备,视经济能力和实
A—5工人房
1间,非必备,视经济能力和实际需要定
际需要定
A—6多功能
1—3间,非必备,视经济能力
1—3间,非必备,视经济能力定
房
B—1饭厅
B—2客厅
C—1主人卫
1间,非必备,视经济能力定
C—2公用卫
C—3工人卫
1间,非必备,视有无工人房定
1间,非必备,视有工人房定
D—1厨房
D—2阳台
21、目标市场评估选择表
目标市场评估选择步骤细分市场1细分市场2细分市场3
哪些需求尚未充分满足
市场需求发展前景分析
细分市场购买力评估
竞争对手营销策略及其实施
情况评估
是否符合本企业战略目标
本企业是否具备足够的资源
22、无差别营销策略设计表
企业市场营销组合整体市场
房地产项目市场定位策略
房地产项目产品策略
房地产项目销售渠道策略
房地产项目定价策略
房地产项目促销策略
房地产项目财务分析
填表日期:
年月日
(二)房地产项目各因子对购房者重要程度测
评
1、房地产项目各种成分和属性对购房者重要性程度测评表
构成要素分类
权重
备注
地理位置
30%
楼盘质素
50%
品牌形象
10%
销售服务
5%
物业管理
15%
整体组合
100%
2、房地产项目各种属性对购房者重要性程度测评表
房地产项目各种属性
华丽性
舒适性
可靠性
20%
安全性
公平性
实用性
7
方便性
8
经济性
9
合计
1、地理位置构成要素对购房者的重要性程度测评表
地段级别
区域性质
对外交通条件
区域性公共设施可利用程度
周边环境
4、楼盘质素构成成分对购房者的重要性程度测评表
楼盘质素构成成分
建筑群体与周边环境的协调性
小区空间组织
建筑施工质量
建筑工外观形象
住宅套型
室内空间组织
水电设备设施
3%
室内装修
1%
楼层
2%
10
朝向
11
通风
12
采光
13
配套设施
14
15
环境绿化
16
5、品牌形象成分对购房者的重要性程度测评表
序号品牌形象成分权重备注
开发商信誉
品牌价值
购房者类型
社区文化
25%
6、销售服务成分对购房者的重要性程度测评表
序号销售服务成分权重备注
1售前咨询10%
2现场参观20%
3合同条款30%
4付款方式25%
5保修服务12%
6合计100%
7、物业管理各种成分对购房者的重要性程度测评表
序号物业管理构成成分权重备注
1建筑及设备管理15%
2小区安全管理50%
3园林绿化管理10%
4清洁卫生管理20%
5其他服务5%
(三)房地产项目因子市场定位
1、房地产项目单因子市场定位策略设计表
定位途径
房地产项目市场定位实例
楼盘规模
集贤苑大型居住区
隆基怡苑,广州大道北的家
使用者类型
祁福新村,精英卫星城
物业用途
翠湖山庄:
度假式生活居所
碧桂园,给您一个五星级的家
给消费者带来的利益
广州奥林匹克花园,运动就在家门口
物业档次
豪宅、高级公寓、中低档住宅、经济适用房
个性化形象
建筑风格
欧陆风格居住小区
丽江花园,社区文化丰富多彩的居住区
空间组织
全复式住宅、小户型物业
工程质量
重点中学周边物业
半山概念楼盘、江景概念楼盘、生态小区
管理系统
智能化物业
怡乐大厦:
酒店式公寓
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