某房地产项目计划书总控制计划终稿24DOC文档格式.docx

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（六）成本控制中心提供的成本信息

（七）营销中心提供的销售推广计划

（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划

第一章项目概况

一市场定位

1.项目名称

XXXXX

2.项目定位

现代商业步行街

现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。

3目标客户

3.1目标客户群：

商业步行街

70%为：

30%为：

XX区为主体的商业物业投资者

本区域拆迁的临时门面经营者

XX区部分政府官员及灰色收入阶层

主城区商业物业投资群体

主城区个人投资经营户

主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买

新都市精品豪宅

90%为：

10%为：

XX区成功的私企、个体老板

XX区部分政府官员、公务员

追求现代生活的XX区中青年人群

主城区向XX区扩张的经营户

外来移民居住者

3.2终端消费群：

区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；

充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。

4.项目形象概念

现代时尚的都市商业步行街

二项目简介

地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：

用地面积（㎡）

21625.6

商业总建筑面积（㎡）

61724

总建筑面积（㎡）

84535

主力店A（㎡）

6248

地上建筑面积（㎡）

62846

主力店B（㎡）

9177

地上商业面积（㎡）

46062

住宅总户数

99

住宅总建筑面积（㎡）

16731

容积率

3.9

垃圾站面积（㎡）

53

覆盖率

50.8%

地下建筑面积（㎡）

21689

绿化率

25.3%

地下商业面积（㎡）

15662

机动车停车数

140

仓储及设备用房（㎡）

1983

地下停车位

115

地下车库（㎡）

4044

地面临时停车

25

一层商业建筑面积（㎡）

10052

一层商业套内面积（㎡）

6978

二层商业建筑面积（㎡）

12004

二层商业套内面积（㎡）

8822

三层商业建筑面积（㎡）

11715

三层商业套内面积（㎡）

9449

四层商业建筑面积（㎡）

11350

四层商业套内面积（㎡）

8864

第二章项目控制总体目标

一投资规模

项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。

二投资收益目标：

项目投资收益率35.5%（仅计算现金回收部分）,自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。

详见第四章。

三工程进度目标

工程总进度从2003年9月11日开工；

商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；

住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；

整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。

详见第三章。

四总成本控制目标

总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；

单方成本控制在2400元㎡（不含税控制在2158元㎡）。

见第四章。

五销售及推广目标

项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。

详见第五章。

六招商目标

-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；

2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；

辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；

年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元年。

详见第六章。

七质量目标

工程质量达到合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划

一前期工作进度控制计划

为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。

序号

工作内容

完成时间要求

执行部门

一

前期手续

1

初步设计

8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续

项目部、研发部、总工办、拓展部

2

施工图审查

9月16日完成建施图，10月15日完成施工图

项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部

3

临时施工许可证

8月30日至9月10日

项目部、拓展部、总工办

4

施工许可证

10月8日至10月15日

预售许可证

10月16日至10月20日

项目部、拓展部、总工办、销售部

二

岗位安排

项目总监到岗

8月1日

项目部、总工办

监理工程师到岗

9月1日（土建、安装、预算个一名）

现场办公室确定

8月5日

三

开工前准备

施工临时用水电

8月4日至20日

市政管网拆迁

9月10日完成

项目部、拓展部

地质勘察单位确定

8月22日进场

项目部、成本部、总工办、设计院

环境评估及污水处理

8月15日确定

项目部、成本部、总工办

5

平基单位确定

8月30日确定

6

土建单位招标

8月31日完成

7

监理单位招标

四

销售前期准备

售楼部选址

8月4日讨论

项目部、营销部、研发部

售楼部设计

8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计

项目部、研发部、营销部、总工办

售楼部与围墙

9月11日动工，25日完工

项目部

销售面积测绘报告

9月30日

项目部、研发部、销售部

交房标准确定

二项目建设进度控制计划

备注

场地平整

9月10日至11月10日

基础工程

2003年11月10日至2003年12月30日

基础到±

0.00

2004年1月1日至2004年3月30日

商业建筑主体

2004年5月30日主体完工

2004年9月30日交客户装修

2004年12月底商业部分试营业

住宅建筑主体

2004年12月30日完工

综合竣工

2005年6月30日完工

住宅交付使用

2005年10月1日

第四章项目实施成本控制计划

一前期工程费

费用名称

计算方法

单价

（元㎡）

金额

（万元）

土地费用

6000

方案设计费

85

初设及施工图设计费

148

地质勘探费

20

工程监理费

84535×

25.3

印花税

（1—4）×

0.5‰

3.2

城市配套费

免

80

8

人防费

13×

50%

13

54.9

9

白蚁防治费

0.5

4.23

10

报建综合费用、证照费

54.98

11

施工用水电

315KWA

35

12

其它费用

含实测费、审图费

21

小计

763

6452

二工程建设费

备注

土石方工程

100000×

14

建筑安装工程费

700

5917

包括塔楼外墙面

外墙装饰

450

裙房1～4层

电梯工程

650

24台（部）

智能化工程费

150

配套水电工程费

550

室外综合管网

中央空调

800

单冷冷暖

消防设施工程费

70481×

176

-2F～4F

市政设施费

30

环境景观工程

11509×

200

230

道路、绿化及广场

天燃气系统

（99+20）×

3000

36

费用向业主收取,不计入成本

环保治理工程

灯饰工程

50

（1+…+13）×

4.5

15

9173

单方造价：

1085元㎡

注：

项目前期工程费

（一）和工程建设费

（二）合计：

6452+9173=15625万元

三公司管理费用

责任部门

公司管理费

2.5亿×

2.0%

500

财务部、行政人事部

四营销管理费用

推广费用

2.5×

2%

包括售楼部及模型

销售费用

1%

250

含销售人员工资、奖励和日常管理费用

750

五招商管理费用

招商管理费用

一个月租金

六财务费用

公司财务费

1亿×

10%×

1年

1000

财务部、项目部

贷款1亿元人民币

七不可预见费用

不可预见费

（1+2+3+4+5+6）×

3%

530

八营业税费

营业税

5.75%

1437.5

交易过户税

1.0%

土地增值税

125

2062.5

九成本控制目标

1.总投资：

1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元

2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：

2062.5万元

3.含税总成本：

（1）+

（2）=18240+2062.5=20302.5万元

3.总销售额：

（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元

4.单方造价为：

18455万元÷

84535万平方米=2183元㎡

其中：

商业建筑成本：

2323元㎡

住宅成本：

1486元㎡

5.税前销售利润：

25000—18455万元=6545万元

6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：

6545万元÷

18455万元=35.5%

7.自有经营性固定资产2.9万㎡，另有车库面积4000㎡，预计每年产生现金收益564万元

十说明

在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。

第五章项目实施销售及推广计划

一、销售原则

✧本项目尽可能全部销售，实现最大现金流

✧分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售

✧分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系

✧以上3次开盘实现销售总额70%（春节前）

✧在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气

二、销售计划

顺序

时间

推出产品

第一次开盘

（10月26日）

2003年10月26日

至11月14日

1F、2F

临街门面依广场分三次推出：

1.都市广场及相应的2F

2.动感广场及相应的2F

3.情调广场及相应的2F

第二次开盘

（11月15日）

2003年11月15日

至12月5日

负1F、负2F

第三次开盘

（12月6日）

2003年12月6日

至年底

电梯公寓

三、目标任务（总销售额共计2.5亿）

执行时间

目标销售额

2003年11月

1.2亿

2003年12月

4千万

2004年1月

2千万

2004年2月

1千万

2004年3月

2004年4月

2004年5月

2004年6月

2004年7月

2004年8月

总计

2.5亿

四、推广计划

1.第一阶段：

形象推广（8月中旬——9月中旬）

推广主题A：

（8月10——8月20日）

XX区——重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区

目的：

让全社会了解XX，尽大扩张客户面

通路：

晨、晚、商报媒的新闻炒写

推广主题B：

（8月23——9月3日）

欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境

项目是政府规划开发，以增强投资者的信心

晨、晚、商报媒的新闻炒写政府性投资招商会DM厂矿单位巡展物料准备XX主城入口广告位一块

推广主题C：

（9月5日——9月20日）

XX区政府旧城改造工程，2003年XX地区商业项目的典范——XX·

晨、晚、商报媒的新闻炒写政府参与性的产品发布会市民参与性的产品展示会楼书海报

2.第二阶段：

产品推广（9月中旬——10月中旬）

（9月23——10月7日）

传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区域经济的核心点——XX·

开始了解产品、产生兴趣

晨、晚、商报媒的新闻炒写市民参与性的产品展示会工地现场售房部、情景样板区建成9.15国庆狂欢节、商家巡展户外广告

（10月8日——10月18日）

购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气

三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动

XXXXX——XX商业第一号

对产品产生兴趣、购买欲望

商家公关活动主干线广告牌报纸夹报报纸软性地区电视台封杀

3.第三阶段：

销售推广（10月20日——12月30日）

（10月20日——11月10日）10月28日第一次开盘

首创多个平街层，立体街铺，铺铺临街，更显财富动力

三大主题广场、步行街临街旺铺发售

强挡入市，聚集最大人气

主干线广告牌报纸夹报报纸软性地区电视台封杀拍卖会

（11月20日——12月8日）11月28日第二次开盘

大型江景特卖场，巧妙创造时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。

更低首付拥有更大财富升值空间

降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气

主干线广告牌报纸夹报报纸软性地区电视台封杀

（12月10日——12月30日）12月16日第三次开盘

成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活

现代人——生活在时尚中心

精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质

通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望

XXXXX开盘前期营销活动细案

8月12日

前期活动宣传方案政府汇报

8月19日

各媒体采访XX区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）

8月28日

完成临时销售接待处布置和形象单页

8月28日-29日

商报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）

8月29日

晨报、晚报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）

8月31日

完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作

9月1日-30日

渔洞主城区入口户外广告

9月1日-11日

投资招商会筹备工作；

XX投资概念新闻报道

销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成

接触拍卖专业代理公司

9月12日

XX项目渝中区投资招商会（XX政府，项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体）

9月19日

XX项目XX区投资招商会（XX政府，项目各部门，XX投资、经营户，商家，媒体）

9月20日-26日

销售部现场布置投资招商会成功举办报道

9月23日-30日

市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动）

10月1日

品牌商家国庆巡展大型时尚晚会

10月8日-10日

品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布

拍卖会活动方案确定、拍卖会准备

10月9日-16日

项目软性宣传拍卖会信息发布；

拍卖会准备

10月17日

拍卖会举行

10月20日—22日

拍卖会成功举办各媒体新闻报道

10月23——26日

步行街门面开盘广告

10月26日

开盘

第六章项目实施招商计划

一项目商业业态配置

1.主力业态

1）大型综超+专营百货店

2）大型电器卖场

3）中型小商品市场

2.辅主力业态

餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院

二项目商业业态布局

1.业态布局特色定位

立体式商业步行街，精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。

2.业态规划布局数据分析

（见附表：

项目商业布局数据分析表）

项目总建筑面积：

8.4万㎡

商业用房建筑面积：

6.2万㎡

3.各业种布局位置分布

（见附图）

三项目招商目标

1.主力店

✧大型综超——新世纪百货、山城超市（-1F层，面积约7000㎡）

✧百货店——重百、南方百货、立丹百货（主力店B区1F—3F层，面积约7000㎡）

✧中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。

（-2F层，面积约5114㎡）

✧中型小商品市场——类似朝天门现有业态，整合鱼洞地区现有同档次的业种。

（-1F层，面积约6000㎡）

（1）餐饮——

✧大型餐饮（主题店）—重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居等）

✧特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店

✧风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店

（2）百货专营店——

✧精品专卖店—重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX·

黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）

✧社区服务类—投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。

（1F层）

✧运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX·

黄金海岸”相关品牌的移植）。

（2F层）

✧优雅女人坊—整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX·

黄金海岸”相关品牌。

✧儿童绅士馆—整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。

✧家居主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。

（A区3F层）

✧数码通讯类主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。

（A区2F层）

（3）休闲娱乐——

✧西餐茶楼—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。

（3F层）

✧洗脚城—整合整合鱼洞本地业种。

✧KTV歌城（主题店）—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。

✧美容美发—整合鱼洞本地业种。

✧风情酒吧—整合鱼洞本地业种。

✧网吧、游戏厅—整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。

（4F层）

✧影剧院（主题店）—利用XX政府的政策引导。

四项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定

1.招商面积

招商出租面积总合约2.91万㎡。

其中-1F层综超为7000㎡、A区2F—4F主题店为6900㎡、B区4F主题店为2300㎡、主力百货店（B区1F—3F）为6900㎡、3F—4F其他计租面积为6048㎡。

2.收益确定

项目招商物业出租租金收入总和约564.75万年（含物管费），自有资产出租收益为331.2万元年。

其中综超20-25元月、百货主力店20-25元月、主题店10-25元月、其他为10-20元月不等。

五项目招商时段划分

1.前期准备工作

2003年6月10日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。

2.综合百货主力店

2003年5月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，预计2003年8月底签定租（售）合同（或意向合同）。

3.各业态骨架