富民县房地产市场调研报告合并Word文件下载.docx

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1.3.3富民中心城区位优越、

富民中心城区处于富民县的中心位置，东、南部直接与昆明的西山区对接，是富民离G108、昆富高速公里最近的区域，也是富民与昆明联系最便捷的地区，发展潜力无限。

富民中心城区还可以通过安富公路使富民与安宁（温泉）紧密相连，有利于将来旅游圈的打造，具备融入整个大昆明旅游系统的有利区位条件。

1.4明确城市发展方向

1.4.1成功经验

挖掘主题，特色为先

文化与旅游互相促进

高端化、优质发展

传统民族文化的挖掘、整理。

以文化保护带动旅游发展，以旅游发展促进文化保护。

丰富多元的文化资源是旅游城市发展不竭的动力。

自然山水与城市的有机融合。

充分利用山水资源，尽可能打通一些景观通廊，引水入城，把山水与城区完全融为一体。

城市特色空间和形象的营造。

能够吸引旅游者的是鲜活的城市本身。

着力打造一个独一无二的具有自身强烈风格的城市空间氛围。

通过旅游开发促进了城市复兴和文化复兴。

旅游与文化的相互促进，不仅激活了城市的面貌，还对当地文化起到了传承和保护作用。

1.4.2发展思路

高品质的空间风貌

完善旅游配套设施

宜居的城市环境

充分发挥中心城区优势，依托山水田园，突显自身特色。

城市功能的引入要考虑公共性和高价值性。

构建新型旅游休闲产业体系，整体包装策划，打响富民旅游新纪元。

策略

打造核心精品区，带动周边升值。

景区与城市整体开发，通过核心区的展示能够迅速提升城市的形象和品味，带动周边的城市开发，从而提高城市的整体经济收益。

载体

优质的环境品质+人文内涵。

没有资源可以创造资源，优质的空间品质、人性化的旅游环境也是最好的优势资源。

目的

旅游带动区域的发展和居住开发。

城市经营手段之一：

让人喜爱这里并停留下来，把旅游目的地变为人们长期居住的地方。

在互补、共赢、空间一体化的前提下，富民中心城区必须在发展中同中求异，走特色化发展道路。

第二章富民地区整体情况介绍

针对投资公司的富民县中心城区的项目，在此前2011年3月的初步调研的基础上，我们对富民县的商品房在售项目、即将销售的项目做市场调研。

并结合政府统计数据，对居民基本资料、现工作及收入、居住状况、购房需求、商业设施等方面进行数据分析。

2.1地理、人口、交通

富民县位于昆明市西北部，距昆明23千米。

东与嵩明、寻甸相邻，北与禄劝山水相连，西与禄丰、武定接壤，南靠西山区。

面积993平方千米。

地势南高北低，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的12.5%。

最高海拔为2817米，最低海拔为1455米。

气候为典型的低纬度亚热带高原季风气候，年平均气温15.8℃，年极端最高气温33.4℃，最低气温-7℃；

无霜期245天，全年日照2287小时，年平均降雨量846.5毫米，蒸发量2032.5毫米。

截至2006年底，富民县共有4.56万户、14.27万人。

其中非农人口1.89万,农业人口12.38万。

根据第五次人口普查数据：

永定镇28076人、大营镇19057人勤劳乡13196人、者北乡11567人、罗免乡9015人、赤鹫乡9298人、东村乡13188人、款庄乡20727人。

自富民县被市委、市政府确定为昆明都市圈北部辅城后，富民抓住机遇谋发展，及时对县城总体规划进行了修编，将县城规划上升为“北部辅城”规划，以尽快形成中心城市的龙头带动效应。

根据《富民县县城总体规划2009－2025》，按照高起点、高标准、高品位“三高”要求，完成商贸物流区3平方公里的《富民县商贸物流组团城市设计》、《富民县商贸物流组团控制性详细规划》；

完成富民新城8平方公里的《富民新城区城市设计》、《富民新城区控制性详细规划》；

完成了富民县城区域养生活动中心片区、螳螂川北岸片区、观音山片区、花果山片区、法华山片区等多个开发片区的修建性详细规划。

2010年，按照规划，以完善基础设施结构、提升城市功能、改善人居环境的工程正大举推进。

县城管网改造，实施燃气工程，污水处理厂建成并试运行，按生态标准设计的文昌路和螳螂川南岸道路开工建设。

加之配套的绿化、亮化、美化工程，富民县城的生态宜居、交通节点、新经济带、特色旅游等功能和特点正逐步显现。

富民在融入昆明都市圈发展中，正用勤劳的双手描绘着北部辅城的蓝图。

2.2地质、生物、水系

矿产资源己探明具有工业开采价值的矿产有硝盐矿、钛矿、铝土矿、硅矿、铁矿、磷矿、方解石、彩玉石、大理石、石灰石等20余种。

钛矿远景储量达1000万吨，其中B+C+E级储量800万吨，具有品位高，易开采的特点，其二氧化钛含量高于48.5%。

硝盐矿远景储量32亿吨以上，经审批的工程控制D级储量6.1亿吨。

铝土矿祥查储量700万吨，远景储量2500万吨。

大理石储量200万立方米。

彩玉石储量170万立方米。

生物资源主要栽培植物有30O多个品种。

富民大米洁白光亮、软糯适口，饭如玉粒。

富民板栗早熟、粒大、少虫蛀、色泽光洁、味甘美。

富民是昆明地区茭瓜之乡，茭瓜品质上乘，洁白细嫩、香脆可口、无黑心。

野生菌鸡纵号称“菌中之王”，味鲜嫩甜脆，营养丰富，有益胃清神之功效，为珍贵佐料佳品。

淮山药肥大肉嫩，味鲜美，既是佐餐佳品，又是具有保健营养作用的名贵药材。

柑桔、葡萄早熟果大，酸甜适中。

大树杨梅果大核小、肉多味甜、色红品莹，是果中佳品。

野生树种、饲草320余种，人工饲养品种23个。

草场理论载畜量2.58万个黄牛单位，森林覆盖率为59.2％。

水资源境内11条河流均属金沙江水系，主要河流螳螂川源于滇池，在县境内约长64.3公里，河床平均宽度约65米，平均流量27.5立方米/秒，入境水量8.63亿立方米，出入落差258米。

全县总水量为14.38亿立方米，其中境内产水量3亿立方米。

水能理论储藏量13.3万千瓦，可开发装机容量4.16万千瓦。

地下水蕴藏丰富，地下径流量3320万立方米，露出泉水50余处，总流量0.71万立方米／秒。

2.3富民城镇规划现状

2.3.1大营片区

该片区主要分布在大营后山，西北面与县种鸡厂相连，东面至沙锅村后山，片区总面积3499亩，规划面积1228亩，集中在大营山和肖家山之间，区内具备一定规模的企业有水泥厂、新龙磷酸氢钙厂、大营净水剂厂、大营冶化厂、合丰磷肥厂，其它主要是双飞粉（重质碳酸钙）加工企业，共20余户。

该片区紧接大营镇，距富民县城3公里，处于县城坝子的东南山麓，规划区内没有村落，水、电、路均已初具规模，主导风向为西南风，距昆明市区21公里。

2.3.2麦竜片区

该片区主要集中在黄磷厂周边地带，分布在螳螂川两岸及老108国道两侧，总面积2882亩，规划面积2696亩，主导风向为西南风，该地区现有黄磷厂、钛白粉厂、富民福保造纸厂、永定电镀厂、万通磷酸厂等多家骨干企业，是我县目前最大的化学工业区。

规划区域具体分7个开发地块。

2.3.3者北片区

该片区南起者北乡北营村委会北营村后山，北至小高仓村，西接昆禄公路，东至得乐村后山谷底，大多为平缓丘陵地，含部份水田。

该片区西边缘沿昆禄公路长达1公里，规划面积1790.7亩，区内现有县硝盐矿及二砖厂。

距富民县城8公里，距昆明市区31公里。

2.4富民县近期城镇发展规划

改造“一水”、构建“二心”、形成“三条骨架”、美化“四大景观”。

县城环城南路、环城西路和昆禄公路三角骨架，形成“一条水带”。

即将螳螂川穿城4公里河带为建设中心，做为富民县城城市发展的中轴线，修建沿江道路，在螳螂川靠县城下游修建一座节制闸，确保安全行洪，把河水在枯水节季关半河，利爰坝子自然落差，使水的流动和灵气融入城市建设中。

建设“两个中心”。

即县城老城区的商业中心和随着县委办公大楼的东移，在靠近南环路与大营转盘地带，形成政治文化中心，重点规划环城南路、环城西路。

财政拨款楼盘建成后，创建全新的农家乐一条街、烧烤一条街，整合县城农贸市场，使县城两中心隔江相望，互显优势，并在两大中心的中间地带预先留一块（50—100亩）城市绿化用地，以使未来城镇发展新形象塑造留足空间。

改造、扩建“三条主干道”，形成未来人流、物流交通骨架。

一是环城南路，现已初具规模，建议在街心绿化带形成一条灌木林，尽快启动县文体中心的建设，尽快摆布空余地块的楼房建设。

二是环城西路。

主要是今年年底竣工的西环路扩建1336米道路，作为行政办公用地。

三是昆禄公路，打造玫瑰天堂，拟建3000亩玫瑰园，形成玫瑰大道。

美化四桥景观。

今后几年富民的城市发展主要集中在该片区。

而沿螳螂川这2.34平方公里地带集中了四座桥梁，沿河而下分别是黎阳桥、永定桥、富民桥、螳螂川大桥。

因此，将四桥美化成城镇景观，以丰富旅游小镇环境建设。

2.34平方公里的建设要与产业布局相配套，在体现昆明后花园，休闲天地、绿色家园的同时，全力打造新型旅游小镇。

因此，规划建设应避免千城一面，从建设高度、墙体、布局等融入民族元素，体现富民特色，要精心提升城镇品位和文化底蕴。

2.5城市布局及相关配套设施

富民县县城以环城路与西街、黎明路、永定路构成“L”型网络交通系统。

因此主要配套设施也多集中于这两条主干道上。

主要配套包括：

政治：

县政府、县委、税务局、公安局、法院等政府机关和职能部门都沿两条主干道分布。

商业：

县城的商业和购物区主要集中在西街、黎明路、永定路东、西两侧，大型商厦或商场较少，多以一、二层的中型商场，富民百货大楼、华富购物广场是目前县城内规模最大、品种最齐全的超市。

沿街的小型品牌专卖店大致分为三类：

第一类是正装类、第二类是休闲服装类、第三类是品牌电脑和摩托车店。

相比看来，这些电脑专卖店（联想、TCL）经营情况略显差一些，这主要与当地人的消费习惯和收入有直接关系。

教育：

县城的教育体系较为完善，当地口碑较好的有：

富民一中、富民永定小学、凯迪莎幼儿园、星星幼儿园。

现有校舍也比较陈旧，在开发区正在兴建新的校舍，教学楼正在进行主体施工。

文化娱乐：

此类设施目前严重缺乏，大型的娱乐场所几乎没有。

金融：

工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、信用社等金融机构比较完善，都沿两条主干道分布。

2.6富民整体经济状况

2010年上半年实现地区生产总值8.37亿元,同比增长8.1％，增速较一季度提高2个百分点。

其中:

一产业增加值1.62亿元，同比增长6.4％；

二产业增加值3.89亿元,同比增长9.1％;

三产业增加值2.86亿元,同比增长7.6％。

与一季度相比，一、二产业增速分别提高了2个和8.4个百分点，三产业下降了6.2个百分点。

三次产业对经济增长的贡献为13.3％、53.7％、33.0％；

分别拉动经济增长了1.1、4.3和2.7个百分点。

固定资产投资快速增长。

上半年完成城镇固定资产投资5.10亿元，占年计划的50.7％，同比增长37.2％，其中工业固定资产投资2.98亿元，占年计划的62.5％,同比增长15％；

房地产投资是上年同期的3.4倍。

商品房销售面积的快速增长及全市固定资产投资持续走高，富民县建筑业生产势头相对强势，加之上年招商引资项目大部分落地开工，从根本上保障了富民县在经济危机中财政一般预算收入的稳定增长。

城乡居民收入平稳提高。

上半年,期内农民人均现金收入5191元，同比增长10.8％；

期内人均现金支出2728元，同比下降0.7％;

城镇居民人均可支配收入7344元，同比增长18.1％。

全县累计发放在岗职工工资总额10152万元，同比增长10.1％；

人均月工资1535元，同比增长14.4％。

第三章房地产市场分析

3.1现已开发项目情况

现有的商品房项目销售，在没有优秀销售团队和不注重包装的情况下，均体现非常良好的局面。

出现这种现象主要有两个原因：

第一，在县城，商品房还是一个新生事物，较之原来居住的平房、老楼，优势很明显，所以成为有购房能力人群追求的目标；

第二，正是因为商品房刚刚进入该区域，现仍处于供不应求阶段。

但是如今的商品房市场正日渐成熟、规范，目前现有的项目由于竞争不甚激烈，可能尚可维持一段时间。

目前在县城及开发区开发项目的多为一些昆明市里的中小型开发商，由于受市区激烈的竞争所迫，到富民县——这一新地区来淘金，如果有大型开发商进入，原有的中小型开发商将受到很大冲击。

但该区域的市场总量有限，持续开发能力较弱，同时，年度市场容量也有限，这对于大型项目的开发节奏存在一定影响。

富民县历年的房屋施工和竣工面积都不大，在各区县的比较中处于一个较低的水平。

3.2近期开发项目情况

工程名称

富民县工商花园住宅小区工程施工招标

正昌花园住宅工程

富民彩玉国际旅游商业中心工程

富民县廉租房建设项目施工招标

富民县廉租房建设项目（三期）施工招标

富民县2010年新建廉租住房安居小区四期施工工程

建设单位

昆明圣邦房地产开发有限公司

富民正盛房地产开发有限公司

昆明志龙房地产开发有限公司

富民县城乡建设局

富民县住房和城乡规划建设局

中标单位

云南昌霖建筑有限公司

昆明合力建筑工程有限责任公司

昆明润兴建筑有限公司

中标价

2465万元

1307万元

4249万元

1539万元

1148万元

1082万元

发布时间

2009-8-7

2009-9-9

2009-9-11

2009-9-14

2010-2-10

2011-1-24

工期承诺期

243天

240天

346天

102天

100天

168天

目前，富民县城在建、筹建项目有：

枫桥桃源、沁园、假日尚岛花园、半山湾、正盟金川。

枫桥桃源、沁园、假日尚岛花园尚未正式开盘，但已开始通过关系购买，项目操作很原始，没有楼书、售楼处很简易。

据调研，有一部分政府高层官员和一部分私营企业业主正在筹划购买。

墅镇（已售完）

地点

昆禄公路18公里处

开盘时间

2008-12

开盘价

3000元/㎡

开发单位

云南经典房地产开发有限公司

村上春墅（已售完）

富民区富民县大营镇成器墩村昆禄路以北

更新时间

2010-06

5000元/㎡

昆明富达房地产开发经营有限公司

物业类型

别墅独栋、双拼、联排

占地面积

71326㎡

建筑面积

33100㎡

总户数

180

容积率

0.63

交房时间

2008-12-31

小结：

村上春墅是前两年一个比较火热的别墅项目，大部分业主都是昆明的市民，做投资和度假自住的居多。

二手房售价：

别墅200平米、总价90万元、均价4500元/平米。

黎阳晟市（已售完）

富民区城环城西路

2010-08

2286元/㎡

昆明万通房地产有限公司

花园洋房多层

66.8亩

10万㎡

612

由万通打造的黎阳晟市，占地10万平米，物业类型为纯多层现房景观花园洋房，户型面积为91平米—194平米满足不同需求；

顶楼赠送超大花园露台，超大栋间距，低公摊，采光通透。

黎阳晟市是刚交房的项目，销售状况虽然很不错，但入住情况一般，居住氛围有待提升。

128平米、总价65万元、均价5078元/平米。

房屋租赁价格：

70平米2室2厅1卫2阳台600元/月。

原因分析，富民县城不大，外来人员不太多，所以租房市场比较冷清，价格不会太高。

投资客的主要市场也在于二手房市场。

枫桥桃源（新房）

昆武高速公路富民立交桥出口

2010-10

待定

洋房、别墅、普通住宅

618亩

富民枫桥房地产开发有限公司

枫桥桃源位于富民县，整个项目共占地618亩，住房形式为别墅、花园洋房，枫桥桃源旁边就是昆武高速公路富民立交桥出口，交通便利，空气怡人，从昆京高速公路、108国道可直接通往昆明及攀枝花等周边城市。

随着昆武高速公路的建设，预计明年10月份，富民到昆明的路程将缩短为15分钟，富民到攀枝花只需要2小时，此地必将成为未来昆明的第二居所。

销售电话：

8213844

龙腾苑（已售完）

昆明市富民县龙腾苑度假山庄

2010年5月

别墅、公寓、写字楼

昆明龙恒置地有限公司

龙腾苑座落于昆明富民县的龙腾苑，项目总占地2000多亩，两大交通枢纽昆禄公路、昆武告诉紧密环绕。

昆明市中心经昆禄公路到富民仅23公里，是昆明半小时经济圈的典型体现。

整个项目规划分五期开发，规划由健康生态园区，别墅旅游度假园区，森林SPA区，会议中心，医疗配套服务园区组成。

本项目将成为集投资、商务、度假、休闲、疗养等为一体。

沁园（在售）

云南省昆明市富民县大营镇

7000元/㎡

产权年限

50年

物管公司

锦江国际

2011年12月31日

2300多亩

1期1.4万平米

207户

沁园是酝酿筹备三年的第一个高端地产项目。

开发公司属于集团性质，分别由“玉龙园珠宝公司”、“昆明中恒创新投资公司”及“昆明龙恒置地有限公司”构成，公司实力雄厚。

总占地约2300亩森林覆盖率达到80%，可开发量约2000亩，更值得一提的是项目配套就用去300余亩土地，共分为两期开发，一期产权式酒店及项目多元化高端配套建设及改造，酒店主体已封顶断水，现处于内外装修施工阶段，预计2011年12月31日交房。

二期以低密度住宅为主，如溪谷别墅、山地别墅、SPAvilla等高端养生居住社区，开发周期预计为3-5年。

沁园配套有周边近万亩原始森林覆盖、超五星级酒店、马术俱乐部、红酒庄、亲子农田、垂钓中心、果林、葡萄园、薰衣草花海、多功能会议中心、水景餐厅、山地车公园、无边际泳池、亲子戏水池等，随着整体项目的开发，预计3-5年内将陆续推出。

目前住宅均价7500元/㎡

鸟瞰图

三大功能分区

A户型0室0厅0卫0厨40.0

B户型0室0厅0卫0厨80.0

C户型0室0厅0卫0厨120.0

D户型0室0厅0卫0厨88.0

E户型0室0厅0卫0厨60.0

假日尚岛花园（新房）

富民县伽峰山伽峰路1号

均价

均价3700元/平

小高层、高层

昆明全拓房地产开发有限公司

销售代理

包豪斯

70年

51亩

3.0

绿化率

45%

1000户

2012年底

假日尚岛花园占据北部新城富民精华位置，总建筑面积为13万平米，绿化面积达17000余㎡。

共十一栋现代美学建筑伫立其中，规划中1000余户高层住宅，户型面积88—177㎡，涵盖两房、三房、四房等精品奢变户型为一梯二户、二梯四户。

项目总用地规模33962㎡，总建筑面积13万平米，总投资约3.6亿元，规划建设3栋32层、2栋25层、1栋18层、5栋11层共11栋建筑，可入住1046户。

项目充分考虑人与自然和谐发展的规划理念，依照地势、水流、人工与自然紧密结合，形成山水灵动、设施现代、功能完善、建筑与自然环境和谐统一，具有新江南主义风格的北部辅城宜居公园社区。

假日尚岛花园营销中心已于11月28日正式开放。

该项目自10月中旬动工以来拆迁工作已全面完成，项目正式进入施工阶段。

假日尚岛花园价格不会低，保守估计期房价格也在4000元/平米以上。

富民彩玉国际旅游商业中心

30233.67平

建筑密度

53.34%

1.28

绿地率

32.45%

彩玉国际旅游商业中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲、土特产、彩玉等于一体的商业综合体。

采用中式古典设计，三层建筑，铺面区间由120平方米到180平方米，空间可以自由组合，具备更高价值和使用价值，商业交易、经营、住宿兼备。

商业中心总用地面积21774.05平,道路用地面积1532.36平方米,地下车库建筑面积2022.17平方米,设有50个停车泊位,地上建筑面积27768.71平方米,地下建筑面积2464.96平方米,地下设备用房建筑面积442.79平方米,农贸市场铺面45个。

鸿盛.致尚国际

2666.4平方米

项目地址：

富民县环城南路与永定街交叉口（客运站对面）

旺马地产机构

富民鸿盛房地产开发有限公司

该楼盘占地约4亩，开发成精品点滴公寓房，为富民县城区的首个精品房，下三层为商铺，上为住宅现在都还没确定销售价格，商铺规格、价格、售租形式还未确定。

住宅主推面积为99.6和116.22的三室两厅的户型。

根据对当地调查估算，住房均价应该在5000元左右/平方，商铺销售估计在15000——20000元/平方。

地段和位置和本项目及其相似