房地产经纪人《房地产经纪相关知识》强化冲刺习题4中大网校Word文档下载推荐.docx
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A.求廉动机B.求实动机C.求美动机D.求同动机(14)在环境噪声中,有一类经常发生在城市建设中的噪声,其特点为突发性、冲击性、不连续性,这种噪声是()。
A.施工噪声B.社会生活噪声C.工业生产噪声(o);
(_)D.交通噪声(15)某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4,又知上年累计净现金流量为负240万元,出现正值的当年净现金流量为300万元,则该房地产投资项目的投资回收期是()年。
A.3.8B.4.0C.4.8D.5.8(16)某城市2009年前三季度商品房销售均价分别为5123元/m2,5480元/m2,5920元/m2,则该市第三季度商品房销售均价环比增长率为()。
A.6.68%B.7.50%C.8.03%D.15.56%(17)某项贷款年利率为8%,按月计息,则实际利率为()。
A.8%B.8.16%C.8.24%D.8.30%(18)要研究某市的居民家庭收入情况,这个城市的居民家庭数量为10万户,则此次研究的总体是()。
A.这个城市所有居民家庭的收入B.这个城市的所有居民家庭中大网校o在线*考试中心C.10万户D.这个城市的每个居民家庭(19)宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款,若在15年后存款余额要达到18万元,假定银行存款年利率为5%,宋某每年须向银行存款()元。
A.5772.21B.8341.61C.11428.57D.12000.00(20)忽略了房地产租金以外的收入,并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是()。
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法(21)()结构建筑其承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担,墙体只起围护和分割空间的作用。
A.砌体B.框架C.空间D.钢筋混凝土(22)根据需要的对象,可将人的需要分为()A.生理需要和社会需要B.物质需要和精神需要C.生存需要、享受需要和发展需要D.现实需要和潜在需要(23)在非全面调查中,根据样本调查对象的调查结果推断总体数量特征的调查,称为()。
A.抽样调查B.典型调查C.重点调查D.判断抽样调查(24)通过开办房地产开发贷款与个人住房贷款业务,支持房地产开发、经营和消费等房地产经济活动,是房地产金融的()职能。
A.筹集资金B.融通资金C.流通手段D.结算服务(25)张某与其妻子合买了一处50万元的房屋,则()。
A.夫妻对房屋按照份额享有权利和分担义务B.夫妻对房屋不分份额,平等的享有权利和分担义务C.二人婚姻关系存续期间可以要求确定份额共有房屋D.二人婚姻关系解除时不能要求确定双方应得的房屋份额(26)房地产信托机构筹集资金的主要渠道是()。
A.房地产信托基金B.房地产信托存款C.资金信托D.共同投资基金(27)下列关于城市居住区综合技术经济指标的公式中,错误的是()。
A.住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑总套数/住宅用地(套/hm2)B.中高层住宅比例=中高层住宅总建筑面积/住宅总建筑面积(%)C.人口毛密度=规划人口数量/居住区用地(人/hm2)中大网校o在线*考试中心D.住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积/居住区用地(万m2/hm2)(28)2000年至2003年,某城镇新建住宅面积的年环比增长速度依次为6.83%、7.56%、25.41%、18.97%。
若以1999年未基期,则2003年的定基发展速度为()。
A.114.7%B.118.97%C.158.8%D.171.4%(29)有些石材、砖、水泥、混凝土等材料含有高苯底的镭,该物质可蜕变成对人体十分有害的放射性污染物是()。
A.苯B.氡C.甲醛D.石棉(30)某居住区,总建筑密度为40%,住宅建筑净密度为35%,容积率为90%,则该居住区的空地率为()。
A.10%B.60%C.65%D.75%(31)某居住区的住宅建筑净密度为39%,居住区的总建筑密度为51%,住宅容积率为3.5,总建筑容积率为4.2,则居住区的空地率为()。
A.39%B.61%C.49%D.51%(32)某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;
预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;
该宗房地产的报酬率为85%,该宗房地产的收益价格为()万元。
A.65.27B.88.36C.91.52D.103.48(33)大多数国家实行的汇率制度是()。
A.固定汇率制B.自由浮动汇率制C.有管理的浮动汇率制=_=(_)D.法定汇率制(34)根据某房地产投资项目的现金流量表计算得知,当折现率i1=11%时,财务净现值为1228万元,当折现率i2=12%时,财务净现值为一2566%万元。
该房地产项目的内部收益率最接近()。
A.11.08%B.11.32%C.11.50%D.12.32%(35)用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为()。
A.环境B.景观C.形象D.生态(36)衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标,主要是人均公建面积与()。
A.人均占地面积B.人均公建的用地面积C.人均公共绿地面积D.高层住宅比例(37)消费者收入水平提高对需求曲线的影响是()。
A.需求曲线右移B.需求曲线左移C.需求曲线不动,但需求量沿着曲线上移D.需求曲线不动,但需求量沿着曲线下移(38)承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人财产损失的经济赔偿责任的险种是()。
A.职业责任保险B.保证保险C.意外伤害保险D.财产损失保险(39)某房地产项目的土地取得费为1000万元,土地开发费用为500万元,建筑物建造所需直接费用为2000万元,管理费为100万元。
该房地产的开发成本为()。
A.2500万元B.2600万元C.3500万元D.3600万元(40)建筑施工图标注的标高的尺寸单位通常是()。
A.毫米B.厘米C.分米D.米(41)按照经济学中的市场结构理论,在寡头垄断的市场上,当产品无较大差异时,为了取得更多利润,寡头生产者往往()。
A.展开价格竞争B.倾向于非价格竞争C.在定价方面进行勾结D.进行质量和数量竞争(42)人的心理活动虽然较为复杂,但可以将心理现象分为()和个性心理两大方面。
A.认识过程B.情感过程C.意志过程D.心理过程(43)草原景观属于()。
A.自然景观B.硬景观(o);
(_)C.软景观D.人文景观(44)房地产的价值大,寿命长,同时有两个价格,其中房地产本身的价格,在经济学上通常称之为()。
A.服务价格B.源泉价格C.使用价格D.租赁价格(45)房地产需求是指在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产()。
A.消费者需要的数量B.消费者愿意而且能够购买的数量C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量(46)导致酸雨形成的主要污染物是()。
A.一氧化碳B.二氧化硫(o);
(_)C.二氧化氮D.碳氢化合物(47)工业固体废物中有毒物质最多,对环境污染最严重的是()。
A.煤渣和粉煤灰B.有色金属渣C.铬渣D.化工废渣(48)刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某,租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某,刘某与许某签订的房屋租赁合同()。
(49)一幢6层楼的住宅,属于()。
A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅(50)民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的()。
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在试卷中填上正确答案。
错选不得分;
少选且选择正确的,每个选项得05分。
)
(1)房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质主要包括()。
A.善于单向交往B.具有面谈技巧C.说服能力D.凭直觉设计出有效地与客户沟通的策略E.穿着得体,举止文雅
(2)下列情形中,可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有()。
A.该种房地产价格下降B.该种房地产的替代品价格下降C.消费者预期未来收入会增加D.消费者预期未来该种房地产价格会上涨E.消费者对该种房地产的偏好程度增强(3)在城市用地自然条件评价中,属于工程地质条件的有()。
A.地基承载力B.城市防洪C.工程地质病害D.地下水位E.城市水源(4)以下关于对房地产价格影响的说法中,正确的有()。
A.修建铁路会使得房地产价格增值B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大E.随着时间的推移,人们对房地产的消费偏好会发生变化,从而提高或降低房地产价格(5)影响建筑物实际使用年限的因素有()。
A.建筑设计标准B.实际建筑设计水平C.工程施工质量D.房屋使用维护状况E.建筑规模大小(6)下列关于城市规划控制指标的表述中,正确的有()。
A.建筑限高是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制B.绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率C.建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离D.日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值E.建筑后退红线距离是指建筑控制线与用地红线的距离(7)在居住区住宅规划布置中,老年人住宅宜靠近()。
A.停车场B.城市道路C.相关服务设施D.市政公用设施E.公共绿地(8)决定保险费多少的主要因素有()。
A.保险经纪人B.保险金额C.保险合同形式D.保险受益人E.保险费率(9)按统计要求,以绝对数反映总体内容的数量指标有()。
A.住宅套数B.商品房销售额C.住宅竣工面积D.人口密度E.人均住宅使用面积(10)记忆是一种复杂的心理过程,记忆力很强的人应具备的基本品质有()。
A.记忆的选择性B.记忆的敏捷性C.记忆的准确性D.记忆的准备性E.记忆的持久性(11)在个人住房贷款中,贷款人对贷款期限作出限制的根据有()。
A.住房的使用年限B.贷款利率C.借款人年龄D.借款人文化水平E.借款人性别(12)对建筑物适用的基本要求包括()。
A.通风B.隔热C.空间布局合理D.防水E.防菌(13)房地产市场的特点有()。
A.交易只能是房地产权利的转移,房地产实物不能进行空间位置上的移动B.是一个产品标准化的市场C.不容易出现垄断和投机D.是一个全国性市场E.广泛需要房地产经纪人提供服务(14)城市中常见的眩光污染有()。
A.夜间汽车灯光B.电焊弧光C.强光线的路灯D.建筑物玻璃幕墙反光E.车站、机场闪动的信号灯(15)居住区公共绿地包括()。
A.居住区公园B.组团绿地C.小游园D.道路绿地E.宅旁绿地(16)下列决定利率水平的因素中,能导致利率水平上升的因素有()。
A.借贷资金的供给大于需求B.预期通货膨胀率下降C.中央银行提高再贴现率D.国际收支持续出现大量逆差E.社会平均利润率下降(17)在房地产抵押贷款中,除了贷款人、借款人之外,还有其他参与者,如()等。
A.担保机构B.银行C.保险机构D.政府有关部门E.房地产经纪机构(18)依据民法通则,下列关于代理的表述中,错误的有()。
(19)按照贷款的资金来源,个人住房贷款分为()。
A.商业性贷款B.个人购房贷款C.住房公积金贷款D.组合贷款E.住房开发贷款(20)投保人支付财产保险费的多少主要取决于()。
A.投保人年龄B.保险金额C.保险费率D.保险金给付的期限E.保险目的(21)下列房地产不适宜使用市场法评估的有()。
A.高档公寓B.机场C.房地产开发用地D.医院E.在建工程(22)楼宇智能化系统主要由()组成。
A.通信自动化B.办公自动化C.楼宇自动化D.设备自动化E.物业管理自动化(23)下列关于房地产交易可能出现的情况,正确的有()。
A.在卖方市场条件下,成交价格往往是偏低的B.在卖方市场条件下,成交价格往往是偏高的中大网校o在线*考试中心C.当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时,交易才能成功D.成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间E.卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格,交易才能成功(24)甲将自己购买的商品房以200万元的价格出售给乙,并签订了房屋买卖合同,该合同属于()。
A.典型合同B.要式合同C.不要式合同D.单方合同E.有偿合同(25)在房地产市场上,购买房地产的需求类型有(,)。
A.投资需求B.消费需求C.投机需求D.意愿需求E.跟风需求答案和解析一、单项选择题(共50题,每题1分,每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在试卷中填上正确答案。
)
(1):
A
(2):
A测绘工作的基本任务是测定地面点的空间位置。
地面点的空间位置由平面位置(坐标)和高程来确定。
(3):
A抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
在房地产抵押贷款中,抵押权人一般为银行。
(4):
D按照合同法规定,一般合同分为六种类型。
双务合同和单务合同。
根据当事人双方权利义务的分担方式,可把合同分为双务合同与单务合同。
双务合同,是指当事人双方相互享有权利、承担义务的合同。
如买卖、互易、租赁、承揽、运送、保险等合同为双务合同。
单务合同,是指当事人一方只享有权利,另一方只承担义务的合同。
如赠与、借用合同就是单务合同。
有偿合同与无偿合同。
根据当事人取得权利是否以偿付为代价,可以将合同分为有偿合同与无偿合同。
有偿合同,是指当事人一方只享有合同权利而不偿付任何代价的合同。
有些合同只能是有偿的,如买卖、互易、租赁等合同;
有些合同只能是无偿的,如赠与等合同;
有些合同既可以是有偿的也可以是无偿的,由当事人协商确定,如委托、保管等合同。
双务合同都是有偿合同,单务合同原则上为无偿合同,但有的单务合同也可为有偿合同,如有息贷款合同。
诺成合同与实践合同。
根据合同的成立是否以交付标的物为要件,可将合同分为诺成合同与实践合同。
诺成合同,又叫不要物合同,是指当事人意思表示一致即可成立的合同。
实践合同,又称要物合同,是指除当事人意思表示一致外,还须交付标的物方能成立的合同。
要式合同与不要式合同。
根据合同的成立是否需要特定的形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。
要式合同,是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。
不要式合同,是指法律不要求必须具备一定形式和手续的合同。
为订约当事人利益的合同与为第三人利益的合同。
根据订立的合同是为谁的利益,可将合同分为为订约当事人利益的合同与为第三人利益的合同。
为订约当事人利益的合同,是指仅订约当事人享有合同权利和直接取得利益的合同。
为第三人利益的合同,是指订约的一方当事人不是为了自己,而是为第三人设定权利,使其获得利益的合同。
在这种合同中,第三人既不是缔约人,也不通过代理人参加订立合同,但可以直接享有合同的某些权利,可直接基于合同取得利益。
如为第三人利益订立的保险合同。
第六,主合同与从合同。
根据合同间是否有主从关系,可将合同分为主合同与从合同。
主合同,是指不依赖其他合同而能够独立存在的合同。
从合同,是指须以其他合同的存在为前提而存在的合同。
(5):
B行纪人为了委托人的利益,以自己的名义与第三人为交易活动,由此产生的权利义务由行纪人自己承担。
(6):
C保险具有分散风险、组织经济补偿两个基本职能,融通资金职能是保险在上述两个基本职能的基础上派生出来的特殊职能。
(7):
D债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产的价款优先受偿。
(8):
D横墙是沿建筑物短轴方向布置的墙。
(9):
A意志过程是指人们在社会实践中,为达到既定目的而采取的自觉行动,包括自觉地确定行动的目的、有意识地支配和调节其行动以实现预定目的的心理现象。
意志受情感的影响,也是认识过程进一步发展的结果,对人们的社会实践具有积极的促进作用。
这一过程具有独立性、自觉性、果断性、自制性和坚韧性。
该题由题设可以得知属于独立性特征。
(10):
C商品房实际销售额是指报告期内出售房屋的总收入(即双方签订正式买卖合同中确定的合同总价)。
包括正式交付的商品房屋在签订正式买卖合同时交付首付款后的应收房价款或购房尾憝,不包括未交付的商品房屋所预收的款项。
收取外汇按当时外汇调节市场价折算在萁中。
如果商品房跨年完成的,应包括以前年度所收的定金及预收款。
(11):
C成本法中建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。
(12):
C按照城市人口规模,可以把城市分为小城市、中等城市、大城市。
中等城市是指市区和近郊区非农业人口20万以上、不满50万的城市。
(13):
B消费者的求实动机表现为追求商品的使用价值,注重商品的内在质量,不过分强调外观等。
(14):
A在环境噪声中,有一类经常发生在城市建设中的噪声,其特点为突发性、冲击性、不连续性,这种噪声是施工噪声。
(15):
A项目的投资回收期计算公式为:
Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数一1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值=41+240/300=3.8年。
(16):
C环比发展速度是报告期水平与其上一个时期水平之比,环比增长率=(环比发展速度一1)100%。
故(5920/54801)100%=803%。
(17):
Di=(1+r/m)m-1=(1+8%/12)12-1=8.30%(18):
B统计中通常把所要研究的事物或现象的全体称为统计总体,简称总体;
把组成该总体的每个元素(成员)称为总体单位,简称个体;
把该总体中所含个体的数量称为总体容量。
本题中,要研究某个城市的居民家庭收入状况,那么这个城市的所有居民家庭就是总体,该城市中每个居民家庭就是个体,总体容量就是10万。
(19):
B运用将将来值转换为等额年金的公式,A=1800005%/(1+5%)15-1=8341.61元。
(20):
A毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法,即:
房地产价值=毛租金毛租金乘数。
毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:
毛租金乘数=价格/毛租金。
B选项潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收人乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法,潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。
与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
C选项有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法,即:
V=EGIXEGIM。
有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:
EGIM=V/EGI。
D选项净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益(NOD)乘以净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法,即:
V=NOINIM。
净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:
NIM=V/NOI。
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
(21):
B框架结构建筑其承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担,墙体只起围护和分割空间的作用。
(22):
B按照需要的对象,人的需要分为物质需要和精神需要。
物质需要是指对衣、食、住、行等的有关物品的需要。
在物质需要中,既包括生理需要又包括社会需要。
精神需要是指对荣誉等精神生活及其产品的需要。
(23):
A抽样调查全称随机抽样调查,是随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查,并根据样本调查结果推断总体数量特征的一种非全面调查。
(24):
B见房地产金融的职能。
(25):
B夫妻对共同财产的共有属于共同共有。
共同共有是不确定份额的共有,只有在共同共有关系消灭,如婚姻关系解除,对共有财产进行分割时,才能确定各个共有人应得的份额。
(26):
B房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内,由信托投资机构吸取的存款。
它是根据客户的存款申请,由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金,是房地产信托机构的主要筹资渠道。
(27):
A住宅建筑套密度(毛)是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/hm2)。
中高层住宅比例是指中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
人口毛密度是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/hm2)。
住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(万m2/hm2)。
(28):
D(29):
B镭可蜕变成放射性很强的氡,能引起肺癌。
(30):
B空地率=l一总建筑密度=1-40%=60%。
(31):
C居住区的空地率=l00%-总建筑密度=100%-
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