浙江省上半房地产估价师《制度与政策》：建设工程招标的管理试题.doc

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浙江省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：

建设工程招标的管理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定阶法

2、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。

A．30

B．7

C．20

D．15

3、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__5档。

A．0，5%，10%，15%，30%

B．0，5%，10%，15%，20%

C．0，5%，10%，15%，25%

D．5%，10%，15%，20%，30%

4、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。

A：

统一性

B：

权威性

C：

系统性

D：

稳定性

E：

执行层的组织协调

5、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%

6、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性

B．各异性

C．特色性

D．独立性

7、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。

A．人民法院和拍卖公司

B．竞买人和买受人

C．人民法院和拍卖标的所有权人

D．拍卖公司和拍卖标的所有权人

8、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

A：

5

B：

7

C：

10

D：

15

E：

房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

10、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

11、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．

A：

390．25万元

B：

393．75万元

C：

402．25万元

D：

413．25万元

E：

工业用地的监测点评估价格

12、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：

800万元

B：

1000万元

C：

1800万元

D：

800~1000万元之间

E：

工业用地的监测点评估价格

13、按照最新政策，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。

A：

2％～3％

B：

2％～5％

C：

5％～8％

D：

5％～10％

E：

执行层的组织协调

14、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。

A．与会业主所持投票权1/2以上

B．全体业主所持投票权1/2以上

C．与会业主所持投票权2/3以上

D．全体业主所持投票权2/3以上

15、依法不能免征房产税的房屋是__。

A．政府机关的办公楼

B．武警部队的营房

C．个人自住的住房

D．百货公司的商场

16、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方

17、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。

这表明了。

A：

金融工具的流动性与收益性呈正相关

B：

金融工具的流动性与收益性呈负相关

C：

金融工具的收益性与安全性往往呈负相关

D：

流动性与安全性呈正相关

E：

执行层的组织协调

18、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对__的定义。

A．边际收益递减规律

B．生产规律

C．生产要素市场价值规律

D．产投比规律

19、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

20、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：

机场

B：

单纯建筑物

C：

住宅

D：

房地产保险

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及．【2004年考题】

A：

相应配套的基础设施

B：

土地的形状

C：

组合完成的功能

D：

立体空间

E：

工业用地的监测点评估价格

22、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm

23、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A：

价值性

B：

真实性

C：

专业性

D：

法律性

E：

执行层的组织协调

24、功能折旧违背了以下哪个原理__。

A．收益递减原理

B．收益递增原理

C．均衡原理

D．适合原理

25、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

2、__是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

A．招标

B．转让

C．拍卖

D．出售

3、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算

B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算

C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息

D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

4、市场失灵主要表现在。

A：

垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置

B：

在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响

C：

市场能够有效地提供公共产品

D：

市场无法有效地提供公共产品

E：

消费者和生产者的信息不完全

5、易于使用市场法估价的房地产有。

A：

标准工业厂房

B：

写字楼

C：

古建筑

D：

纪念馆

E：

学校

6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。

A：

增加抵押贷款

B：

抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C：

抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D：

处置抵押房地产

E：

租赁抵押房地产

7、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业

B．价格稳定

C．经济增长

D．国际收支平衡

8、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.22

9、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。

A．70～110m2

B．80～120m2

C．90～130m2

D．100～150m2

10、从事房地产估价，首先要有房地产__。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价对象

D．估价程序

11、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A：

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B：

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C：

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D：

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

E：

超过批准期限的临时建筑

12、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。

A：

城乡居民房屋保险

B：

建筑工程一切险

C：

企业财产保险

D：

安居定期保险

E：

执行层的组织协调

13、房地产市场供给垄断性的原因不包括。

（2009年试题）

A：

房地产市场需求的广泛性

B：

房地产市场供给的异质性

C：

土地所有权的排他性

D：

土地的有限性

E：

借款合同

14、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。

A：

240

B：

284

C：

300

D：

316

E：

借款合同

15、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。

按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。

A．9000

B．10000

C．12000

D．15000

16、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

17、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。

A：

附息债券

B：

贴水债券

C：

信用债券

D：

担保债券

E：

执行层的组织协调

18、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3214

B．3347

C．3367

D．3458

19、下列属于禁止流通物的有。

A：

毒品

B：

武器

C：

军火

D：

化工物品

E：

文物艺术品

20、采取随行就市定价法确定价格的情形有__。

A．开发商处于市场领导者地位