南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制研究.docx
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南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制研究
南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制研究
近十多年来,南宁市房地产业发展迅猛,业已成为城市经济的基础性先导产业和关联度高、带动力强的支柱产业,有效促进了城市经济社会发展,极大改善了全市居民的住房条件。
然而,在住房市场化改革的推进过程中,由于牵引房价的多方面因素的共同作用,南宁市的住房价格逐年攀升,与普通群众实际购房能力的差距日益加大,居住不平衡的矛盾日益凸显,城镇居民的购房压力持续增大。
2016年中央经济工作会提出:
综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
本课题全面总结了南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制建设情况,分析存在问题,结合南宁实际提出了构建南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制的对策。
一南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制建设情况
(一)完善土地供给机制
1.科学编制供地计划
南宁市依据国家宏观调控政策和土地供应政策,结合《南宁市城市总体规划》《南宁市土地利用总体规划》及各类项目建设用地需求情况,编制南宁住宅用地供应滚动计划和中期规划,对用地规模、结构和布局进行了统筹安排,科学调控土地市场,合理配置土地资源(见表1)。
表12012~2017年南宁市本级住房用地供应计划
单位:
公顷
年份
合计
保障性安居工程用地
普通商品房用地
小计
廉租房
经济适用房
各类棚户区改造
公共租赁房
其他
2012
222.68
25.01
0.18
6
0
0
18.83
197.7
2013
198
15
2
3
0
0
7
186
2014
259
45
4.7
2.4
33.5
2.1
2.3
214
2015
300
37
0
0
25
2
10
263
2016
250.9
60.61
0
5.53
31.62
23.45
0
190.3
2017
265.3
21.06
0
0.68
0
20.38
0
244.2
资料来源:
南宁市国土局。
2014年和2015年的其他项均为预留限价商品房用地。
表12012~2017年南宁市本级住房用地供应计划
2.有节奏供应房地产用地
南宁市不断完善市级土地储备项目的收储机制和推进机制,增强土地储备的“蓄水”功能,采取“并联推进”机制,国土部门与相关部门共同做好拟出让地块的出让前期工作,然后根据房地产市场实际情况,有节奏地供应房地产用地。
3.准确把握房地产用地供需关系
国土部门通过对南宁市房地产市场整体供求情况进行调查、研究、总结,深入了解土地供应市场和房地产需求市场的情况,准确把握它们之间的平衡点,强化土地的有效供给,保障经济稳定增长。
4.强化闲置土地处置
南宁市依托国土资源部土地市场动态监测监管系统,对建设用地的供后开发利用情况进行动态监管。
成立领导小组,建立土地利用动态巡查制度,制定闲置土地认定处置工作流程,规范闲置土地处置工作。
5.加强土地市场管理
加大住宅用地供应,特别是普通商品住房用地供应规模,实行“一地一策”,严防高价地扰乱市场预期。
根据市场发展和相关政策,推出住宅用地招拍挂出让“双限一竞”竞价方式试点。
截至2017年10月底,共有14宗住宅项目用地通过该方式出让,总计面积达862.6亩,占2017年已供住宅项目用地的58%。
[1]
(二)完善住房保障机制
1.建立健全工作机构
南宁市组建保障住房资格审核和管理中心,承担全市各类保障性住房保障对象资格审核及退出管理等工作。
2015年,南宁市成立了保障住房建设管理服务中心,负责保障性住房的建设及管理。
2.完善规章制度建设
近年来,南宁市注重规章制度建设,颁布、修订实施保障性安居工程的政府规章等政策文件及配套措施,完善经济适用房管理制度(见表2)。
表22010~2016年南宁市保障性住房政策体系一览
序号
文件名称
一综合制度建设方面
1
历年度的南宁市保障性安居工程建设实施方案
2
《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定的通知》(南府办〔2011〕126号)
3
《南宁市住房保障规划(2011~2015年)》
4
《南宁市“十三五”住房保障规划(2016~2020年)》
二单项制度建设方面
(一)公共租赁住房(廉租住房)制度建设方面
5
《南宁市廉租住房保障资金管理试行办法》(南府办〔2010〕79号)
6
《南宁市公共租赁住房管理暂行办法》(南府发〔2012〕93号)
7
《南宁市公共租赁住房保障办法》(2015年南宁市人民政府令第44号)
8
《南宁市人才公寓管理暂行办法》(南府办〔2015〕84号)
9
《南宁市公共租赁住房实物配租实施细则》(南住房规〔2016〕6号)附件1
10
《南宁市公共租赁住房互换实施细则》(南住房规〔2016〕6号)附件1
11
《南宁市公共租赁住房货币补贴发放操作规程》(南房〔2016〕755号)
(二)经济适用住房制度建设方面
12
《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》(南府发〔2010〕66号)
13
《南宁市经济适用住房管理办法》(2015年南宁市人民政府令第43号)
(三)限价普通商品住房制度建设方面
14
《关于规范限价普通商品住房销售及权属管理的通知》(南府发〔2012〕79号)
15
《南宁市限价普通商品住房管理办法》(南府发〔2013〕46号)
(四)城市和国有工矿棚户区改造制度建设方面
16
《南宁市棚户区改造专项规划(2013~2017年)》
17
《关于加快推进南宁市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》(南府办〔2010〕205号)
表22010~2016年南宁市保障性住房政策体系一览
3.健全建设推进制度
实行优先供地机制,对列入土地供应计划的保障性住房用地,采取单列申报并优先安排供地原则,实施保障性安居工程“绿色通道”审批制度和跟踪督查机制,保障项目建设用地落实。
2012~2016年,南宁市本级累计计划供应150多公顷保障性住房用地。
完善多方筹措资金制度,争取中央及自治区补助资金,积极拓宽社会融资渠道,共获得了278.86亿元银行贷款资金。
4.实施规范化管理制度
建立住房保障信息系统平台,及时掌握保障家庭的动态信息,接受社会监督,确保分配过程“阳光操作”。
截至2016年底,南宁市累计建成各类保障性住房23676套,全市城镇保障性住房常住人口覆盖率达20%以上。
(三)强化监管机制
1.加强房屋工程质量监管
目前,南宁市建设部门制定了《南宁市住宅工程质量通病防治技术措施二十五条》《深入开展住宅工程质量常见问题专项治理重点工作方案》等规章制度,对房屋建设100%进行验收监督,实行逐套验收并常态化管理。
2.加强房地产开发和市场监管
建立南宁市商品房销售公示平台,2016年,南宁市出台《南宁市商品房预售资金监管办法》,加强对商品房预售资金监管。
开展违法预售、违规代理销售等行为专项执法检查,促进南宁市房地产市场健康有序发展。
3.加强物业服务监管
在物业管理区域严格推行物业服务“四公开一监督”制度,加大对物业服务企业日常监督和检查工作,责成物业服务企业严格按照物业服务合同约定提供服务,严格实行失信惩戒问责。
4.实行房地产行业“红黑名单”管理制度
2017年11月起,南宁市建立了住房保障和房产管理领域信用体系,实行行业红黑名单制度。
将诚实守信企业列入“红名单”,将严重失信企业列入“黑名单”,通过守信激励和失信惩戒措施,规范行业管理,有效维护了房地产市场健康稳定。
(四)建立市场监测分析机制
1.加强房地产信息系统建设
近年来,南宁市累计投入3000多万元,推进房地产信息化基础设施建设,先后建成16个业务信息系统,努力打造“数字房产”。
目前,南宁市已开通了房地产市场信息系统,实现了商品房预销售合同网上即时备案,建立了实名购房制度。
2.加强对房地产市场监测分析
南宁市建立了统一的市场监测和分析报告发布制度,通过监测分析,准确把握市场发展态势,及时解决市场运行中的问题,引导理性投资和合理消费。
(五)实行政府政策调控机制
1.实行需求侧管理调控政策
一是设置户籍、社保缴纳等要求,通过行政性限购、限价、限贷减少需求,将部分购房人直接挡在市场之外。
二是通过调整贷款首付比例及贷款利率、公积金贷款政策变化等,提高购房门槛、增加购房成本。
三是通过调整中间交易环节的税费来调节市场供求。
2.实行供给侧管理调控政策
一是调整建设用地供地总量、节奏。
目前,南宁市根据市场需求,加大住宅供地比例,特别是加大普通商品住房用地供应规模。
二是调整保障性住房供给和棚户区改造力度。
出台《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》和《关于南宁市公共租赁住房租金标准的通知》等文件,加大保障性住房的供给力度。
3.加强行政管制
一是通过限购、限价、补贴、土地用途、规划设计条件审批调整等方式调控市场。
二是在政府内部实行房价调控工作责任制,对相关部门及领导实行考核问责。
三是强化对市场的监管职能,包括加强商品房市场预售管理、查处捂盘惜售、引导企业合理定价、执行明码标价、查处价格违法、加强房地产广告管理等。
二南宁市房地产市场健康发展长效机制存在的主要问题
(一)土地供应机制缺乏合理性
1.土地供应结构有待进一步优化
南宁市的土地供应结构中,一是普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等保障性住房土地供给数量较少。
二是城市核心、环境优越地块被开发成高端商品住宅,进一步抬高了房价。
三是商业地产存在供大于求的情况。
2.高地价助推高房价的现象依然严峻
多年来的调控多偏重于房地产价值链终端的房价上,对价值链上游的地价控制效果差强人意(见表3)。
表3十年南宁市楼市调控政策工具手段
调控方式
具体手段
需求侧管理
限购、限贷、补贴
首套房、二套房首付款比例和贷款利率
商业银行收紧或放松按揭贷款发放
调整契税、营业税或增值税等税收工具
供给侧管理
调整建设用地供应总量、节奏等
调整中小户型住房比例
调整保障性住房供应量和比例、棚户区改造力度
行政管制
限购、限价、补贴、土地用途、规划设计条件审批调整等
相关问责考评机制
市场监管整顿房地产市场秩序
资料来源:
南宁市房产信息管理服务中心。
表3十年南宁市楼市调控政策工具手段
图12012~2016年南宁市楼面地价、溢价率
3.土地出让方式单一推高地价
多年来,南宁市土地出让方式单一,直至2017年4月才首次探索性提出“限地价+竞投配建公租房”的限地价政策[2],在此之前,传统的招拍挂方式是南宁市土地出让的主要方式,再加上土地供不应求的影响,从而导致楼面地价在2016年出现新高,从而助推了房价的走高。
(二)房地产市场政策调控机制缺乏精准度和延续性
1.调控政策变化快、短期调控居多
从南宁市近十年的房地产宏观调控政策上看,南宁市关于房地产宏观调控政策变化较快,基本上经历了“抑制—支持—抑制—再抑制—谨慎—支持—鼓励”的几个阶段(见图2)。
缺少长期性措施,房地产市场调控政策的出台受房价和库存影响较大,时常出现一年一策或半年一策的情况,调控效果滞后。
2.调控手段缺乏精准性和多样化
一是调控手段单一化。
当前南宁市非住宅类商品房去库存压力较大,如何在非住宅类商品房去库存和支持小微企业创业之间寻找平衡点,是南宁市目前的调控政策中所缺失的。
二是调控手段与调控目标不匹配。
目前南宁市房地产调控机制是以房价涨落为调控目标,出发点在于采取行政介入的手段让房价回归到合理
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