朝阳公园周边及亮马河燕莎一带的高级公寓调研报告Word格式.docx

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景园大厦在95年推出时价钱达到2800USD/m2，这在那时整个北京市场中都是比较高的价位。

而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价钱却相差近USD1000，这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。

在这三个项目中，景园大厦虽然售价最高，销售业绩却最好，所以能够看出在此区域购房的客户都超级有实力，不很在意价钱而注重物业内在的品质。

咱们从那时的付款方式也能够证明这一点。

以昔时的房价如此之高，购买者的付款方式选择却超级有限，或采取一次性付款，或采取银行按揭，而那时的银行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，那时8成30年的银行按揭形式还未推出，所以能够说最初的这一批购房者属于高端客户。

二、第二代公寓物业名称物业地址售价（USD/m2）性质入住时间福景苑朝阳区亮马桥路USD2400外销京达国际公寓农展馆南路13000外销亮马名居亮马桥路11000内销博雅园农展馆南路10000内销棕榈泉朝阳公园南侧11000外销瑞城中心小亮马桥路48号USD2800外销富丽华园朝阳区农展南路3号9000均价内销由上表能够看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。

在新推出的项目中，内销房的比例大幅度提高，占到总数的43%，那个区域再也不由外销房独步天下，内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。

随着内销房的入市，房价的降低也在必然，11000元/m2左右的价钱已成为那个区域的主流。

博雅园在2000年9月份推出市场时，起价只有7千多，而只有到2002年5月入住时价钱才升到了10000，少数的板楼单元单价可达12000，均价为8800，如此的价钱能够说是颠覆了此区域的高价传统。

由于几个内销房都申请了外租权，所以客户定位仍然为周边外企的白领，但客户的档次相应也略微有所下降。

福景苑和瑞城中心虽仍采取高价线路，坚守这块阵营，但瑞城中心的销售情形并非乐观，如此高价的项目风光再也不，与几年前不可同日可语。

固然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不妥的原因，但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着转变。

二、物业管理费分析一个项目的档次除应考虑其硬件配套之外，另一个最重要的方面应该是物业管理的水平，其直观的反映就是物业管理费的高低。

一、第一代公寓物业名称管理费（USD/m2.月）物业管理公司碧湖居怡高物业管理公司景园大厦怡高物业服务有限公司龙宝花园成基房地产物业管理部京达花园/伯宁花园成基房地产物业管理部三全公寓（含会所费、空调费）仲量联行作为京城外销公寓的发轫之地，固然会吸取国外物业管理的先进经验与观念，不会忽略物业管理在项目中的重要作用，所以那时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高线路，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%，这在那时尚未物业管理概念的内地，能够算是开风气之先。

而那时的碧湖居因为采取的低价策略，所以物业管理费也定在一个较低的水平。

但通过5-6年的运营能够看出物业管理费高的项目因为保护适当，所以物业各方面状况良好，所以租售情形也较好。

例如三全公寓，无论是硬件的保养和保护仍是软件的服务都使其处在一个较高的档次，所以租金几年来一直维持在同一水平，没有大的起伏。

而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。

二、第二代公寓物业名称管理费（USD/m2.月）物业管理公司福景苑USD2新加坡颖士格京达国际公寓USD1美国物业管理公司亮马名居中海物业管理公司博雅园开发商组建的物业公司棕榈泉5香港物业管理公司在第二代公寓中，除较早入市的福景苑物业管理费为USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京达国际公寓为USD1/m2.月，由美国物业管理公司管理之外，其他三个项目的物业管理费都大大低于USD1/m2.月，占到总项目数量的60%。

而且这些项目均启用国内的物业管理公司。

除亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外，外销的棕榈泉的物业管理费也只有5元/m2.月。

所以此区域新推出项目除价位下降外，物业管理费水平也有向下的趋势。

三、租金分析一个项目的市场情形从其价钱能够反映出来，也能够由其入市以后的租金水平反映出来，所以分析一个项目的租金情形，也能够得出其投资的价值是不是表现出来。

一、第一代公寓物业名称最初租金（建筑面积）（USD/m2.月）目前租金（建筑面积）（USD/m2.月）碧湖居246-8景园大厦3311-15龙宝花园276-7京达花园2710伯宁花园276-7清静明湖2110三全公寓21-30以上各项目在京城都是超级出名望的高级公寓，具有普遍的影响力，租务市场相当活跃。

以景园大厦为例，164平米的2居租金达到USD5000/月，毛收益率高达21%。

造就这一现象的原因是那时外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京的数量愈来愈多，而适合这些人士居住的公寓却有限，所以市场需求与供给之间出现矛盾，造成这些公寓供不该求。

如此诱人的回报率吸引了愈来愈多的人购买外销公寓作为投资。

而那时的供给量不能知足需要量，所以价钱高也在所不免。

可是到了此刻除三全公寓还维持着昔时的水平外，景园大厦勉强维持在USD10/m2.月以上外，其他项目都跌到了USD10/m2.月以下。

这其中的一个重要原因在于由于供给量增大，新项目愈来愈多，客户可选择的余地大，所以整体租金下滑。

再加上这些项目推出时刻较早，各方面的功能出现老化，已愈来愈无法与新项目竞争，只得降低租金。

二、第二代公寓物业名称目前租金（USD/m2.月）福景苑24京达国际公寓未入住亮马名居未入住博雅园12棕榈泉未入住瑞城中心/富丽华园/第二代公寓较多的还未入住，但它们的投资概念与第一代公寓相较有所减弱，而自住的概念增强，棕榈泉就是这方面的代表。

两个入住的项目是福景苑和博雅园，按目前的租金计算，福景苑的毛收益在12%左右；

而博雅园的毛收益在14%左右，从这两个例子能够看出内销房的收益略高于外销房。

五、户型分析一、第一代公寓项目名称标准层1居（m2）2居（m2）3居（m2）4居（m2）备注碧湖居/67/101-142161-17724214种户型景园大厦2梯4/201/193/龙宝花园/104/119109/168162/154/241296/236/京达花园/98/124156/伯宁花园/二室和三室为主力户型清静明湖2梯4户60-180/二十余种户型三全公寓2梯2户/112/120/由于投资概念盛行，第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应，如面积偏小，多居室的户型比例少等，但在户型设计方面却有很多超前之外，有的设计到目前都不落伍，如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带洗手间等都表现了那时很高的设计水平，这是因为那时的客户都是有海外生活经验的，对生活品质要求很高，这些设计专门好地契合了这些客户的生活特点。

二、第二代公寓物业名称标准层1居（m2）2居（m2）3居（m2）4居（m2）其他（m2）备注福景苑3梯6户/177/179/194/190193/272/263/218263/354跃层5居381共238套，主打为2居京达国际公寓2梯6户83108177/180/182/184218/2665居365、跃层354/亮马名居3梯8户93/94143/136197/163/161/229/246/340/主打户型为2居和3居博雅园3梯8户/123/135171/170/276主打户型为2居和3居棕榈泉2梯4户/130、140175-186330复式330户型标准偏大，适合纯居住瑞城中心2梯2-3户/276249-300复式500-800/富丽华园2梯6户/156174211跃层4居273/在最新推出的项目中，除京达国际公寓外都没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这一方面说明这些项目仍然将实力雄厚的高级管理层作为自己的目标客户，另一方面也说明了自住概念在这些项目中有所增强。

第一批外销项目推出时吸引了大量客户，但随着这些物业功能逐渐老化，再加上其他区域不断有新项目推出，所以分流了一批客户，例如有一些客户迁向嘉里中心等地，所以此地域新项目的推出对于留住这些客户起到了关键作用。

在这些新项目中，加倍注重了品质的提高，例如在层高方面来讲，京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了3米，在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗，对第一代公寓中的阳台进行了升级换代，因为对于多风沙的北京来讲，阳台并非实用。

在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所冲破，例如加倍注重功能的完备性，在宽大洗手间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、洗手间做到干湿分离（洗手、如厕与淋浴分一）、客厅与餐厅分离各自独立、不但洗手间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里，这些细节的处置，加倍提升了居住者的生活品质。

五、配套设施分析一、第一代公寓物业名称会所面积会所设施碧湖居/小区内有小型配套商场，有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等，喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池景园大厦2000游泳池、健身、娱乐、餐饮龙宝花园/中西食肆、商务中心，酒吧、桑拿及健身房京达花园伯宁花园清静明湖1500游泳池、娱乐设施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉OK厅、商务中心在这些项目中都比较重视会所的建设。

会所的设施可按照情形分为面向住户免费开放和对住户以必然幅度的优惠两种。

虽然在朝阳公园地域各类生活服务配套齐全，但这些项目仍然建有规模不小的会所，这也是高级房之所以高级的标志。

二、第二代公寓物业名称会所面积会所设施福景苑2000游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室京达国际公寓6500恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房亮马名居2000游泳池、健身博雅园3000游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐棕榈泉10000五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议中心及各种消闲设施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游艺室、阅览室、美容美发室等第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施，但除此之外它们加倍注重了对社区自然环境的打造，例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林，园林中不但有起伏，而且有流水飞瀑，为社区环境增添了很多的清新自然的气息；

博雅园的园林目前已投入利用，也注重了水景与绿色的结合，与第一代公寓纯平面的园林造型相较，有了不小的冲破。

六、配套设施分析一、第一代公寓物业名称装修标准设备配置碧湖居主体：

钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。

屋面为波形瓦檐口，外墙楼裙采用细蘑菇花岗岩贴面，配亚光铀面砖。

门窗外门：

雕花实心木门；

内门：

木门；

窗户：

中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架；

地面：

条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。

消防安全配套设施：

每单元配有烟感及可视对讲器，走廊、地下车库均有自动消防报警系统；

卫星电视系统：

CNN、NHK、亚洲卫视及国内频道及欧洲部分频道；

车库出入门：

电动车闸保险鉴别系统；

通讯系统：

两部电话预留线孔。

双路供电，24小时循环热水，集中供暖。

电梯：

三菱电梯。

龙宝花园外墙：

外墙装饰材料，裙房采用石材幕墙，外露柱包不锈钢饰面；

内墙：

多彩喷涂；

天花板：

喷涂；

浴室：

内墙采用铀面砖，天花板喷乳胶漆，地面铺砌防滑地砖，全部瓷盆洁具均采用进口产品；

门窗：

采用铝合金窗框；

卧室铺砌木地板，客厅餐厅铺砌大理石地面；

厨房：

地面为防滑地砖，墙身为铀面砖，厨房采用管道天然气，装设全套厨柜及洁具电话：

IDD国际直拨电话系统；

保安系统：

先进电子闭路监查系统，专职保安人员二十四小时全日管理；

公共电视天线系统：

每户客厅及卧室均设公共天线插座，可接收卫星电视节目；

OTIS电梯。

阳台：

地面铺砌防滑地砖伯宁花园外墙：

面砖配铝合金门窗；

入口大堂：

地面为地砖；

厅房：

内墙粉刷乳胶漆，饰以木质阴角线及墙脚线。

户门采用木门，内门采用夹板门，硬木地板；

卫生间：

地面为防滑地砖，天花采用铝扣板，墙身铺砌彩色釉面磁片到顶，全套进口卫生洁具及五金配件；

地面为防滑地砖，墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶，天花采用铝扣板，采用管道煤气，送抽油烟机，灶台、调理台、吊柜及洗涤池。

防盗系统：

底层入口设电动锁防盗门，各户设有防盗对讲系统；

供水系统：

每户有独立水表，送独立煤气热水器；

空调：

冬天由中央供热，卧室送窗口式冷气机，客厅预留分体式冷气机位；

电话：

每户设IDD电话线；

公共电视天线：

每户起居室及卧室均预留天线插座，可接收卫星电视节目；

奥迪斯电梯。

二、第二代公寓物业名称装修标准设备配置博雅园公共部分外墙：

外墙涂料；

大堂：

墙面中空保温玻璃幕墙，大理石贴面；

地面花岗岩，天棚艺术吊顶；

公寓单元内部外窗：

铝合金中空玻璃保温窗，装设纱窗；

户门：

霍曼门；

每户预留IDD电话线2门，电话插孔及局域网插孔，宽带网络接入，与INTERNET高速连接，每户设有信报箱；

电视系统：

“亚洲3S”卫星节目（凤凰卫视中文台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、CNN有线电视新闻网）；

“亚太2R”美国HBO等；

户内门：

镶板门；

客餐厅、卧室：

墙面多尔士乳胶漆，地面实木复合地板；

客厅顶棚：

同墙面，设置环绕音响预埋管道；

地面墙面罗马瓷砖，马可波罗橱柜，摩恩冷热水龙头，海尔燃气灶、抽油烟机；

地面墙面为罗马瓷砖，科勒洁具，主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。

空调、供热：

约克、雷诺士空调，分户制冷，集中供暖均通过末端风机盘管吹送，厨房、卫生间装设森德散热器；

变频调速稳压卫生供水，24小时热水；

可视对讲系统，公共区域监控、周界防范等智能系统，24小时保安巡更；

消防系统：

自动消防报警联动系统，公共区域配备烟感报警、自动喷淋装置；

四表：

电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送；

三部三菱高速电梯。

亮马名居公共部分外墙：

亚光爱和陶面砖及进口涂料；

粉末静电喷涂铝合金窗，配进口五金件及双层中空玻璃；

大堂玻璃：

落地钢化玻璃；

大堂地面：

大理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑；

天花：

轻钢龙骨石膏板吊顶，环保涂料信箱：

不锈钢信箱；

电梯厅地面：

抛光砖，花岗岩收边；

电梯厅墙面：

抛光砖及壁灯、大理石电梯门套；

电梯厅天花板：

乳胶漆；

变频调速稳压供水，24小时热水；

供电系统：

双回路供电，各级过载保护，双插座回路漏电保护；

每户均设有线电视插座两个以上；

两条外线入户，每户起居室、卧室、主卫均设预留电话终端；

信息系统：

采用进口综合布线系统，设小区局域网，宽带入户，专线接驳INTERNET，支持远程教育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物业管理信息化、远程医疗等；

安全保障：

首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控，各小区出入口设置门禁系统，各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统，24小时保安、巡更系统、周界防范报警系统，一卡通系统；

停车系统：

智能化地下停车场管理系统，电梯直达地下，设有消防报警联动控楼梯间地面：

防滑条处理；

楼梯间墙面及天花：

涂料；

照明：

声控延时灯；

走廊地面及墙面：

抛光砖；

走廊天花：

公寓单元内部地面：

玄关为石材，厅及卧室为实木地板连踢脚线，厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛，工人间为地砖，观景阳台为岩板石，工作阳台为防滑地砖连去水位；

墙面：

玄关、厅及卧室为乳胶漆，厨房、卫生间为墙砖，观景阳台及工作阳台为乳胶漆；

玄关及卧室为造型天花涂立邦漆，厅为乳胶漆，厨房及卫生间为铝扣板吊顶，观景阳台及工作阳台为乳胶漆；

入户门：

三防实心木饰面子母门，内置钢板连保险型门锁，配防盗眼；

分室门：

实心木饰面门，配小五金配件；

窗台：

石材。

制系统，自动水喷淋灭火系统，闭路电视监控系统；

设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统，消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动控制系统；

燃气：

管道天然气；

供暖及制冷：

中央空调；

背景音乐系统：

大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统；

三表远传系统：

电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送；

通力（KONG）智能化高速电梯，设隐蔽式闭路电视监控。

京达花园公共部分外墙：

底部花岗岩石材，墙面台湾“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙；

每户两条IDD线路，客厅、卧室及主卫均预设电话线入户；

供水：

双路供水系统，并自备中水处理设备，提供中水冲洗座便器和绿化；

排水：

螺旋PVC管；

落地玻璃门，地面铺设大理石拼花图案，墙面大理石贴面，吊顶吊灯及筒灯；

楼梯及前室：

墙面、地面及门套均为进口大理石。

德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原装配件，中空热弯玻璃；

钟馗牌实木加钢子母门，韩国进口“凯特曼”电子密码锁；

客厅及卧室：

红檀实木地板，墙面和天花板为进口环保涂料，配“太平洋”石膏艺术造型阴角线；

钟馗牌欧式黑胡桃、沙比利或白色实木门；

诺贝尔防滑地砖及墙面砖，金属扣板吊顶，整体厨柜，意大利阿里斯顿燃气灶具，科宝抽油烟机；

诺贝尔防滑地砖及墙面砖，防水石膏板吊顶，防雾灯，美国科勒洁具，松下排风扇，其中主卫配科勒按摩浴缸、淋浴及复洗器；

电气：

澳洲奇胜开关插座，德国ABB户箱，威克瑞电缆电线。

热水：

24小时热水；

空调系统：

冬季由市政热网集中供热风机盘管采暖，夏季由美国约克户式中央空调切换制冷，无线遥控青云牌立式明装风机盘管；

智能化系统：

视频、网络双向传输系统，可收看美国HBO、CNN、ESPN等60余套国内外电视节目，宽频上网。

楼内建立微蜂窝宣传基站，保证手机信号传送；

四表出户远程抄表系统保安系统：

24小时全方位保安监控系统，门禁管理系统，楼宇可视对讲系统（附报警功能）、电梯、大堂、前室、地下车库、围墙均有监控探头，实行集中监控与保安值勤巡检结合的保安措施；

24小时消防监控系统，户内居室、客厅均采用光电烟感探头，公共部位自动喷淋，并有煤气泄漏、自动报警装置；

日本原装东芝电梯。

瑞城中心公共部分结构：

板式框架剪力墙结构；

外墙：

花岗岩贴面到顶；

进口日产大金VRV分体式变频空调；

供暖系统：

市政供暖，德国森德牌可调式散热片；

市政双路供电，并附设应急发电机组、供电母线为美国squareD品大堂：

挑高米的四季园林大堂；

公共通道：

防滑磁砖地面、磁砖到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。

公寓单元内部户门：

四防实木防盗门，配进口防盗门锁；

复合造型实木门；

外窗：

铝合金窗，双层真空玻璃，高档进口大理石窗台面；

餐厅：

进口大理石拼花地面，墙面为壁纸到顶，造型天花板涂法国雅都牌高级乳胶漆；

防滑砖地面，墙面贴