房地产顺势而为当赢家Word下载.docx

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顺国家大势-他们需要企业的智慧

如果用XX查询“顺势而为”这个词汇，查询结果中涉及最多的，会是哪方面的内容？

也许有点出乎意料，谈论“顺势而为”最多的，是金融市场。

无论是股票、债券、期货还是贵金属市场，大家都在强调“顺势而为”的重要性，都在诉说或直接或间接的经历，来证明“顺势而为”的重要。

为什么金融市场会如此关注这一点？

也许金融市场的参与者，无论个人还是机构，无论判断是否准确，都相信一点：

对于规模庞大的金融市场而言，个体的力量是微不足道的；

只有借“势”，顺应大的趋势，才能实现自己的目标收益。

金融投资是这样，经营企业又何尝不是这样？

经营一家企业，涉及原料采购、加工制造、销售等多个环节，每一个环节所面对的环境发生变化，都可能对企业经营造成重大影响；

而任何一家企业，相对于它所处的宏观社会经济环境而言，同样是微不足道的，只有顺应大的趋势，才能实现企业的目标。

而企业所处的环境，大致可以分成内在、外在两个环境，或者说两种“势”。

内在的“势”，可以概括为包含人力资源、内部管控等在内的竞争优势；

外在的“势”，则是企业所处的外部环境，可以概括为外部的经济环境和国家政策。

内在的“势”是企业发展的根本，以内在的“势”为基础，根据外在的“势”选择有所为、有所不为，企业才能获得不断发展壮大的机会。

顺势而为的道理很简单，但重要的是，要清楚认识不断变化的

“势”，尤其是复杂的、外在的宏观环境。

“十八大”之后，未来二十年在中国大地上，最广泛和最深刻的变化，当属“城镇化”，这既是经济增长的动力，也是经济发展的重要突破口之一。

新一届中央领导也已经明确，要促进城镇化和农业现代化相互协调、工业化和城镇化的良性互动。

未来的城镇化，将不再仅仅是披着城镇化外衣的房地产开发，而是产业化与城镇化融为一体、两者互为促进，是一种可持续的、良性循环的发展。

在这一大“势”之下，即使是在房地产市场已经很成熟的上海，房地产行业仍有很大的发展空间；

这一空间，将不仅仅集中在单纯的住宅开发上，能够兼顾产业化与城市化、推进上海产业结构调整的现代服务业项目，将迎来更广阔的发展空间。

但是，在顺应这一大“势”而为的同时，他们也应该注意到另外几点变化：

首先是土地价格。

上海的土地价格已经上涨了很多，随着土地资源的日益稀缺、市场竞争加剧，地价未来仍将保持在高位。

地价的上涨，正在蚕食着企业原本可以轻松获取的超额利润。

其次是人力成本和资金成本的上升。

支持中国经济长期发展的人口红利，正在逐渐减少，农村劳动力向大城市转移的趋势也日益趋缓，这些都将导致人力成本的不断上升；

不断深化的金融改革，进一步完善的利率市场化形成机制，都意味着长期来看资金成本的上升。

土地价格、人力成本、资金成本的上升，将导致房地产行业逐渐失去暴利光环的笼罩、回归正常利润水平。

在房地产新的发展环境下，继续追求过高的利润回报，反而可能会对企业的发展形成束缚；

通过增强成本控制力、提升产品品质和附加值来获取超额收益，也许才是未来应有的顺“势”而为！

顺市场形势-浅析“上海金领之都”营销模式

转型房产企业发展的公司，房地产发展的道路并非一帆风顺，以上海金陵股份有限公司为例，在经历了区域市场制造业迁离，经历了全球金融危机，经历了迄今最严厉的房地产调控，经历了工业土地交易限制等诸多困难，但他们顶住压力，坚持不懈，最终树立了“金领之都”这一园区品牌，成就了目前的发展规模。

从市场的角度看房地产发展，影响的因素很多，有经济因素，有文化因素，有人口因素，有城市化因素，有房地产发展自身的生命周期因素等，回顾他们走过的道路，最重要的影响因素是市场和房地产政策，所以除了市场需求外，研究国家土地、产业、贸易、金融政策，房地产交易与税收政策等异常重要，往往政策所指，即是企业发展的方向，政策调整的节奏决定了企业发展的步调，而且政策对需求有极大的导向作用。

在2006年年底他们预判商业地产的发展潜力（当时上海商业地产占地产总投资比重和市场平均租金水呈上升趋势）、看准上海产业升级、退二进三和特定区域积极发展2.5产业这一政策大方向，就有了开发高规格的现代服务业地产项目的设想，并在2007年初将“金领之都”雏形果断付诸实施，在随后的分期开发中始终坚持产品顺应市场和政策导向，不断推陈出新，不断精益求精，不断突破创新，经过了6年的辛勤耕耘，终于将一个极具特色的工业地产项目——“金领之都”现代产业服务园呈现了出来。

他们的成功模式是什么？

他们认为核心在于理念与执行力，结合公司自身特点，靠敏锐、灵活、多变、专业合作平台取胜。

敏锐——依靠公司精耕市场多年积累，对市场及政策具有良好的触觉和把握度，往往能抓住机会。

灵活——他们既可以抓住时机大力、快速发展；

也可以判断根据市场风险程度判断，适当放慢节奏。

既可以以租为主，适度有选择的销售；

也可以以售为主，带租销售。

多变——作为房地产开发公司，他们的规模不算大，因此投资开发从不拘泥于项目的种类和大小，工业、商业、办公、住宅各种类型物业，各种开发阶段，有机会、有足够盈利空间就积极参与。

专业合作平台——在不断磨砺自身专业度的同时，也认识到公司并非一家全能型的房地产公司，因此有时也可以根据项目需要选择专业合作平台、合作伙伴，以适

应变化多样的产品与市场，通过优势互补，将产品的价值挖掘到最大。

执行环节上他们从市场到产品，由产品到流程，由流程到模式，逐步构筑出公司地产发展的基本路线图。

模式是公司发展到一定规模、一定阶段后必须要考虑的问题，在一定时期具有相对的稳定性。

有的企业是以资金与规模取胜（积累型），有的企业是以规划设计取胜（产品创新型），有的企业是以建设成本领先取胜（成本管理型），有的企业是以政策扶持取胜（政策导向型），有的企业是以商业模式取胜（模式创新型），他们正逐步建立成为一家中等规模、有自身产品特色的全功能的房地产公司。

“金领之都”的品牌建设须经历三个阶段，分别是知名度、美誉度和影响力。

他们完成了第一步，金领之都园区目前已入驻了近120家中外企业，市场上有了相当的知名度，其中不乏惠而浦、捷豹路虎、雅芳、富士、黑莓手机等国际知名企业，公司现正努力在品牌美誉度上下功夫，无论物业管理体系建设、工业示范园申请、引入海外投资基金，还是产品升级、绿化改造、管理流程与服务改善活动等，无一不倾注心血。

他们的最终目标是建立一个上海工业园区中有影响力的品牌。

公司房地产发展几乎与金领之都密不可分，2012年金领之都销售收入较2010年有180%增长，销售收入达到5.3亿元；

销售单价与租赁单价较2010都有30%以上的增长。

他们关注销售收入，关注利润，更关注企业未来的发展机遇和持续发展动力。

未来几年房地产市场环境复杂多变，国内经济指标走低，需求不旺，房地产间接融资的收紧，还有国家连续出台的房地产调控政策，上海产业转型，还有国际资本向发展中国家流动等复杂因素。

一方面需要他们审慎分析，因势利导，积累成功同时未雨绸缪，控制风险；

另一方面开发与销售是房地产公司发展的双翼，缺一不可，公司的土地储备相对较少，他们更要珍惜把握每一次遇见、发现和拥有的商业机会。

对他们公司来说，从制造业到房地产很能深刻体会到“夫功者难成而易败，时者难得而易失也。

时乎时，不再来。

”的道理。

他们起点不高，然而志向远大；

规模不大，然而善思笃行；

起步稍晚，然而潜心专注。

新的一年，他们已整装出发去迎接新的挑战。

顺行业趋势-享受绿色建筑

2012年，在宏观调控的重压下，全国房地产市场冷热不均。

一方面是，一线城市房产在年底呈现价升量增的态势，而另一方面，有越来越多的三、四线城市陷入鬼城、崩盘的传闻，从最先的鄂尔多斯到最近的湖北十堰，这些城市的背后都隐藏着资金链断裂、房地产泡沫破灭的风险。

未来几年，我国房产市场将受宏观调控、城镇化推进以及人口红利消失等多重因素正反影响，逐步步入平稳发展期。

行业内也正逐步达成一个共识——未来的竞争将是对房产品质的竞争，除功能、布局、环境外，低碳、环保的绿色建筑也会成为品质的重要部分。

上世纪60年代，建筑师保罗·

索勒瑞首次将生态与建筑合称为“生态建筑”，即“绿色建筑”。

1992年。

举行的联合国环境与发展大会上，第一次比较明确地提出了“绿色建筑”的概念。

2004年8月，我国建设部将绿色建筑明确为：

“为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源（节能、节地、节水、节材）最低限度地影响环境的建筑物。

”

绿色建筑是世界各国所倡导的，也是我国建设部这几年大力推动的，是未来房产建筑的方向。

绿色建筑始终从人的行为规律出发,将“以人为本”的理念贯穿于整个规划、建筑、环境、室内设计之中。

在设计理念上，将人与自然统一在一起，实现产品在全生命周

期资源消耗最低、生态环境最优、健康、舒适的目标。

绿色建筑也是开发商的责任。

根据我国在哥本哈根的承诺，到2020年，单位GDP二氧化碳排放要比2005年下降40%~45%。

由于，建筑业占据了全社会能耗总量的40%，房产开发、服务房屋建造在减排方面责任重大。

要降低建造阶段的碳排放量，更要降低建筑在全生命周期的碳排放。

对于这些，房产开发商重任在肩。

绿色建筑对开发商来说，不再是喊喊口号，做做表面文章，而是作为一个企业的战略，在一步步向前推进。

在这方面，房产龙头企业已先行一步。

万科多年前就提出的公司分三步走的发展战略明确，2010年实现住宅精装修，2014年实现住宅产业化，2020年实现绿色住宅，即其开发的全部房产达到三星绿色建筑标准。

朗诗地产，这家以打造节能舒适住宅为己任的房产公司，是我国较早地进入绿色科技地产领域的企业，该公司提出了“绿色人居领跑者”的公司愿景，并整合国际一流的建筑科技，推出了“恒温、恒湿、恒氧”的住宅产品。

绿地集团在绿色建筑方面也收获丰硕。

其开发的青浦逸湾苑，成为上海市首个绿色星级住宅项目。

该公司的总部大楼，也被评为上海首个绿色建筑设计标识三星级认证和LEED金级预认证“双认证”项目。

过去十年，绿色建筑更多的是从机电、设备这个角度来进行节能提升。

比如，绿色家电、节能空调、地源热泵等等。

未来的绿色建筑将不依赖于自身耗能的建筑设备，将从过去的主动式节能转向被动式节能建筑。

通过建筑自身的空间形式、围护结构、建筑材料与构造的设计来实现建筑节能。

例如，利用遮阳、墙体隔热、自然通风

等设计来实现节能。

BIM（BuildingInformationModeling）技术的推广和应用，使被动式节能建筑的设计变得简单。

利用BIM工具强大的信息分析处理能

力，可以对建筑的全生命周期进行测算，在合理的成本目标范围内，准确、高效地实现项目的可持续性，提高建筑全生命周期的节能目标。

绿色建筑作为一个新兴的、动态的和发展中的概念，随着技术与社会进步而逐步充实其意义，更随着“美丽中国”、“生态中国”的深入建设，将愈发大有作为。

不如让我们沉浸其中，享受这绿色建筑。