黑龙江红星村养老院可行性报告doc.docx
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黑龙江红星村养老院可行性报告doc
红星村养老院可行性报告
二零一四年
一、项目提出的依据
二、养老院目标客户需求及应对分析
三、养老院选址(地块)应具备的基本条件
四、养老院规划
五、养老院风险分析
六、风险规避与控制措施
七、项目实施
八、结论
一、项目提出的依据
(一)政策依据
、《黑龙江省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》
、黑龙江省省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》
、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》
、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》
、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉
、《中华人民共和国土地管理法》
(二)养老院市场机遇
Ø我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准,当一个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时,即为老龄化社会。
据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,岁以上的老龄人口约为亿,占我国总人口的,而且这个数字每年都在以的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测,到年,老年人将占全国总人口;到年,老年人将占全国总人口的,届时每三个半人口中就有一个老年人口。
Ø“养老院”市场潜力巨大
国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很
大的市场,老年人产业,尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
Ø老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地),国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,
一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
Ø家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,养老院呼声高涨,呼之欲出。
Ø国家、省、市各级政府鼓励进行养老院的建设
面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。
各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在召开中共十八大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。
黑龙江省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性,出台的政策更具有可执行性:
养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
Ø老年住宅在京、沪两地倍受热宠
最早的养老院就出现在北京和上海。
上世纪的九十年代初,在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下,中高档养老院一直供不应求,排队预订的场面时有发生。
九十年代中期,北京的一些机构在吸取上海养老院的成功经验后,结合本地区老年人生活习性建养老院,取得了良好的经济效益和社会效益。
总结:
如果说亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由,那么国家鼓励和京沪两地养老院热宠应该能使我们看到的养老院建设的希望。
从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看,实施养老院建设应该说是一种机遇,养老院设恰逢其时,水到渠成。
可以预见,养老院必将逐步被老年人极其子女所接受。
(三)老年人养老院现状分析
Ø国内养老院的现状
据有关部门的调查表明,与目前超过亿的岁以上的老年人相比较,我国只有多所的养老机构,所拥有的床位还不到万张,只能为(亿)的老年人解决住房问题。
据估计,目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有亿元,借鉴发达国家入住养老院的人口数占总人口数的—的数据,全国要为万到万的老人修建养老院,投资总额在亿到亿元。
Ø国内老年人的居住模式
、购买房屋居住
人口普查资料显示,我国老年家庭户中,购买商品房的占,购买经济适用房的占,购买原公有住房的占。
其中,市、镇购买商品房的家庭占和,购买经济适用房和,购买原公有住房的户分别为和。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过。
可以看出,目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速,己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。
个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。
年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,自建住房的占其中市、镇自建住房的占和,而县自建住房高。
说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金,取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。
年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,租房居住的占,其中,租用公有住房的为,租用商品房的占,如果分城乡看,在市、镇老年家庭中,有和的家庭租用公有住房,租用商品房的均为。
居住在农村地区的老年家庭户,仅有的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
Ø目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园;
酒店式服务的养老院——浦东养老院、上海假日养老院;
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院;
各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
(四)哈尔滨市养老院现状
Ø老年人口高龄化日趋明显
人口抽样调查结果显示:
年我市常住人口为万人,其中岁及以上的人口为.万人,占.%,平均每人中就有一名老年人。
老年人口的总量比第五次全国人口普查时增加.万人,年平均增加.万人。
在人口老龄化快速发展的同时,高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。
岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的.%,提高.个百分点。
Ø户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄
目前哈尔滨现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人生活的基本要求,更不能从规划设计上体现人性化关怀。
就是这样的条件,有的养老院也只接收健康的老年人,把最重要的需求拒之门外,造成了高的空床率。
Ø住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下
目前哈尔滨市的养老院以中小型为主,多属传统的养老院、福利院,拥有个床位以上规模的还比较少。
整体规划设计落后,生活设施不完善,健身、休闲、娱乐设施单一,医疗护理、保健不配套,服务水平低下,缺乏人性化,不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工,他们没有经过专业的上岗培训,缺乏心理和护理专业知识,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人心理、生理需求的角度出发,提供人性化的全方位专业服务。
而哈尔滨近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。
总之,目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群,提供的是最基本的服务。
这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配,与子女的孝心、放心不匹配。
因此,目前的养老院是老年人无奈的选择。
(五)养老院发展趋势
Ø社会需要居家式养老院以满足中国传统的养老观念
Ø社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平
产权式养老院将成为未来老年人住宅市场的发展趋势
纵观哈尔滨市老年人住宅市场的发展现状,各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。
在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求,产权式养老院的出现将打消老年人养老的多种顾虑,在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。
他们的成功建设,可以预示产权式养老院将成为未来老年住宅发展主流。
Ø养老院将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心,噪音和空气污染相当严重,相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
Ø养老院的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对养老院的档次之分,现尚无明确界定,但可以肯定哈尔滨市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。
高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。
低档产品仍有市场,但需要升级换代。
总之中档养老院的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流,而高档养老院、低档养老院也将占有一席之地。
二、老年住养老院目标客户需求及应对分析
(一)养老院目标客户需求特征分析
Ø老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面
()老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
年代以来,岁以上的老年人口平均每年以的速度持续增长,目前已经超过亿,占世界老年人口的/,占全国总人口比重的以上,中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到世纪中叶,岁以上的老年人将达到亿左右,约占亚洲老年人口总数的,约占世界老年人口总数的。
我国老年人口规模之大,老龄化速度之快,高龄人口之多,都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行,三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多,“”家庭结构将大量出现,加上市场经济条件下竞争日益激烈,子女工作压力大、闲暇时间少,外出经商、留学人员增加,城市“空巢家庭”越来越多,传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状,成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素,为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
()老年人收入水平
随着经济的发展,人们生活水平的逐步提高已是不言而喻,而随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸现,另外,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
未来老年人收入水平的提高,为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
()老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强,未来老年人的福利水平将会大大提高。
在解除了医疗、养老等后顾之忧后,老年人手中的积蓄就可解放出来,寻求更优质的生活环境,为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
()老年人居住状况
年人口普查资料显示,在老年家庭户中,还有将近的家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房,有的户是合住房,有住房少于间,有的老年人居住在层以上的楼房(其中市占,镇占)。
给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
年北京市老年人基本需求调查中有的老年人对目前的住房状况表示满意,的人不太满意。
对住房问题不满意的主要是城区老年人。
对住房状况不满意的主要原因:
第一是房屋
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