0828许昌市房地产市场调研报告Word格式.docx
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市区发展建设方针——“加速推进新区建设,稳步发展东城区,适度发展老城区”。
城市发展方向和中心往东倾斜,城市框架的进一步拉大,为房地产发展提供广阔的空间。
许昌市总体规划图
城乡统筹发展推进区规划图
1.2许昌市房地产发展现状
房地产投资
许昌市自2006年房地产开发投资规模迅速扩大,年均增长率高达50.47%。
整体投资规模处于省内中等地位,房地产发展较为稳定。
土地市场
许昌市2010年及11年上半年成交经营性土地可建成约403.58万㎡的商品房,2010年许昌市全年商品房消化量为166万平米,土地供应较为充足。
2012年许昌(含县区)共计出让可供开发商品房用地5宗,总面积211亩;
成交均价为94.32万元/亩,其中襄县2宗,长葛1宗,许昌新区1宗,禹州1宗。
与2011年年初相比,2012年年初的许昌土地成交市场较为冷淡。
主要原因是楼市前景不明朗,开发商不敢贸然拿地,同时在市场低迷的情况下,开发商资金相对紧张也是重要原因。
但不排除将来会出现部分资金充裕的房企选择逆市储地的可能。
商品房市场
许昌市商品房销售量在07年达到顶峰,,2010年商品房销量166万㎡,位列省内中等水平。
近年来,房地产市场呈现供求两旺的发展格局,商品房价格也不断攀升,达到”量价齐升”
商品住宅
许昌市住宅物业销售占据商品房销售的绝对比例,历年平均占比92.7%,商品住宅销售量亦是07年达到顶峰,近年来商品住宅量、价增势稳定。
2011年上半年商品住宅均价达到3758元/㎡。
商品非住宅
许昌非住宅市场主要体现为商业物业的销售,办公物业推出数量及需求数量基本为零。
许昌市历年商品非住宅销售面积占商品房销售面积比重平均值为7.3%。
许昌房地产格局
以铁路、新兴路、潩水河、八一路、学院路将许昌市分为五个板块——西区、中心区、北区、东区、南区
许昌城市发展方向——东进、北扩。
东进——建设东城区,把东城区建设成为集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区,成为许昌市的政治、经济、文化中心,东城区将成为未来人流、资金流、信息流的汇集处。
北拓——优先发展许昌至长葛产业带,先期实现许长产业一体化,主动推动与郑州产业的对接。
许昌市楼盘分布图
许昌房地产市场总结
1、高层小高层产品消化量逐步增加,逐渐被市场接受,高层产品将逐步成为市场主流。
2、三房产品占绝对主力,两房次之,四房和小户型产品很少。
80—140平米是最主要的面积需求区间。
3、20-40万总价成为主要客户接受范围,对应面积区间为80-140平米。
客户普遍接受按揭贷款的付款方式。
4、客户关注因素众多,相对平衡,后期客户引导至关重要。
客户以刚性需求和改善型需求为主,投资需求相对较少
5、市场不断成熟,本地与外地开发企业同台角逐。
二、许昌市经济发展水平
2012年,全市完成生产总值1739亿元,按可比价计算,比上年增长12.3%。
其中,第一产业增加值177.8亿元,增长3.5%;
第二产业增加值1181亿元,增长14.4%;
第三产业增加值380.2亿元,增长9.3%。
按常住人口计算,人均生产总值4048元,增长12.3%。
非公有制经济增加值1217.3亿元,占生产总值的比重达到70%。
1.1各县经济指标
许昌(区/县)
常住人口(万人)
GDP(亿元)
人均生产总值(元)
魏都区
50.00
168
34313
许昌县
73.99
148
20257
鄢陵县
57.89
140
24321
襄城县
67.82
166
24506
禹州市
111.12
292
25495
长葛市
67.55
220
32768
第一产业(亿元)
第二产业(亿元)
第三产业(亿元)
一产比例
二产比例
三产比例
2.01
120.33
46.25
1.20%
71.63%
27.53%
26
91
30
17.57%
61.49%
20.27%
39
70
31
28.57%
50.00%
22.14%
28
109
16.87%
65.66%
23
212
57
7.88%
72.60%
19.52%
18
164
8.18%
74.55%
17.73%
由上表可知:
许昌市三产结构发展较为稳定,第二产业占绝对份额。
随着产业结构调整的深化实施必将促进第三产业的大力发展,许昌市未来第三产业上涨空间巨大,利于房地产的发展。
1.2襄城县经济发展水平
2012年,全县完成生产总值260亿元,增长12.8%;
地方公共财政预算收入8.6亿元,增长17.4%;
全社会固定资产投资148亿元,增长22.8%;
社会消费品零售总额46.8亿元,增长16.3%;
城镇居民人均可支配收入17665元,增长15%;
农民人均纯收入9349元,增长16.5%。
虽然,县域经济发展总体态势较好,但仍存在很多问题和制约因素:
一、综合实力相对滞后;
二、县域工业块头不大;
三、产业集群联结不紧;
四、“瓶颈”制约相当突出,资金、土地仍是当前发展县域经济面临的两道难题、两大“瓶颈”;
五、发展环境有待进一步改善:
1)企业环境仍不够宽松;
2)一些上管单位缺乏大局意识,部门利益为重;
3)落实“扩权县”政策效率不高。
三、许昌市在售项目分析
(一)恒大绿洲
项目概况
恒大的优势
1.恒大品牌
恒大地产成立15年,是中国土地储备最多的房地产企业之一、全国唯一同时拥有设计、施工等五大国家一级资质的开发商。
恒大15年,年开发面积为690万平方米,品牌深入人心。
2.恒大的精装修
精装修+4900-5600元/㎡的价格=高性价比。
3.恒大的全实景体验
11月底即可体验精装样板间和全实景景观,让客户提前真实感受到项目的面貌。
4.恒大的工程
恒大工程快,工程已出地面10层(12.11.22),由于精装修拖后交房时间,交房时间定在2014年,与空港同期。
(二)骏景城市广场
项目概况:
骏景城市广场,择址清潩河畔,魏文路、新兴路、前进路三条城市主干道与清潩河、许扶运河环绕四周。
总建筑面积约70万㎡,是许昌首座第三代城市综合体,涵盖星级酒店、大型商业、商业街、写字楼、商务公寓、住宅等多种建筑形态,不仅满足了城市的各种功能,也是许昌接轨国际的关键一步。
项目优势
1.涵盖酒店、大型商业、商业街、写字楼、公寓等多种建筑形态;
2.外城为城市综合体,内城为住宅区,泾渭分明;
3.商业配套齐全,生活便利;
4.多与国际著名公司联手,知名度高;
5.周边多主干道,交通便利。
(三)花都国际温泉小镇
项目位于许昌市鄢陵县陈化店镇花都温泉度假区,由河南永达地产有限公司开发,拥有约30000㎡湖泊湿地,毗邻国家花博园及规划中的国际旅游购物广场,并拥有70℃华佗珍珠泉。
花都国际温泉小镇以温泉度假为核心,规划“温泉休闲、度假”、“养生康体”、“观光服务”、“商务会展”、“绿色教育”五大产业,旅游项目规划覆盖“温泉世界、高端温泉汤区、五星级度假酒店、国际会议中心、花卉博览中心、养生康体中心、国际运动公园、大型主题公园、文化商业广场、高等职业学院”等。
项目优势:
1.地处鄢陵生态旅游区西侧的重点发展区域,距离许昌东城区15公里,背依70万亩生态花卉苗木基地;
2.毗邻4000亩“国家花卉博览园”,天然植物近百种,栖息鸟类近20余种;
3.拥有千米地下矿物质饮用水与60℃地热温泉资源以及闻名中原的“花都温泉度假区”。
(四)回龙谷
项目位于襄城县紫云镇紫云山风景区龙泉湖畔,是由河南三和森园有限公司投资开发的高端中式别墅,户型面积在150-350平米。
回龙谷周边有着紫云书院、姜公垂钓、襄半朝、乾明寺等众多的人文景观和人文资源。
项目依山势而建,背山面湖,呈围合状形成了独有的世外桃源般的居住环境,很适合追求清静生活的购房者。
1.项目濒临龙泉湖,景色宜人;
2.外部配有薰衣草漫坡景观,可观性价值高;
3.内部各项设施配套齐全,生活便利;
4.整体环境清幽,适宜养生居住。
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