山东省上半房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理的概念和原则考试题.doc

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山东省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房地产交易管理的概念和原则考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.91

2、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的__来求取其价值的方法。

A．资本化率

B．收益率

C．收益乘数

D．利息率

3、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．16000

4、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》，区分了。

A：

“国有”和“集体”

B：

“有偿”和“无偿”

C：

“出让”和“转让”

D：

“征收”和“征用”

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。

A：

环境噪声污染是能量污染

B：

环境噪声污染是感觉公害

C：

环境噪声污染具有局限性和集中性

D：

随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减

E：

执行层的组织协调

6、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。

A．8%，6%，2%

B．7%，5%，2%

C．7%，5%，1%

D．8%，5%，1%

7、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．10

B．15

C．20

D．30

8、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

9、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：

信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B：

债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C：

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年

D：

利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

E：

借款合同

10、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。

A：

折价发行

B：

平价发行

C：

溢价发行

D：

逆价发行

E：

执行层的组织协调

11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

12、关于房屋转租，表述不正确的是__。

A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效

B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关

C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

13、下列不属于物业服务企业的权利的是。

A：

依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费

B：

履行物业服务合同，提供物业管理服务

C：

制止、纠正违反物业管理制度的行为

D：

选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

E：

执行层的组织协调

14、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

A：

房地产开发企业自有资金周转的速度

B：

估价对象房地产变为现金的速度

C：

估价对象房地产带来净收益的速度

D：

房地产开发企业流动资金周转的速度

E：

工业用地的监测点评估价格

15、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。

A：

债务融资成本分析

B：

资金占用费分析

C：

资本金与债务资金的比例分析

D：

担保费分析

E：

借款合同

16、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

A：

39.51

B：

49.39

C：

49.96

D：

62.45

E：

借款合同

17、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。

A：

工会

B：

职工（代表）大会

C：

股东大会

D：

董事会

E：

执行层的组织协调

18、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。

A：

满5年的

B：

5年以上的

C：

满3年来满5年的

D：

居住未满3年的

E：

执行层的组织协调

19、不属于法人成立必须具备的条件是。

A：

独立承担法律责任

B：

依法成立

C：

必要的经费

D：

自己的名称、组织机构和场所

E：

执行层的组织协调

20、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

A：

6.00

B：

7.05

C：

7.59

D：

13.59

E：

借款合同

21、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。

A：

土地单价

B：

土地总价

C：

楼面地价

D：

房地产单价

E：

工业用地的监测点评估价格

22、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。

则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。

A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.78

23、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费

24、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：

用途专业的房地产

B：

价值较大的房地产

C：

独立使用的房地产

D：

不可分割的房地产

E：

工业用地的监测点评估价格

25、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。

A：

预收账款

B：

应付账款

C：

应收票据

D：

预提费用

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理

2、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流

3、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

4、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66

5、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险

6、实施加成征税，加二成等于加正税的。

A：

10％

B：

20％

C：

30％

D：

40％

E：

执行层的组织协调

7、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产

8、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有。

A：

风险因素

B：

资本化率

C：

通货膨胀率

D：

投资利润率

E：

资金总额

9、财务杠杆效应是由于引起的。

A：

贷款利率与项目全投资收益率不同

B：

预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

C：

预售收入资金回笼较快

D：

自有资金投入时间点的差异

E：

借款合同

10、是税收制度的主体。

A：

税收机关

B：

税收管理人员

C：

税收法律

D：

税收法规

E：

税收规章

11、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。

A：

土地出让价款

B：

土地购置税费

C：

基础设施建设费

D：

水文地质勘测费

E：

土地开发工程费

12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．1.5%

C．2%

D．3%

13、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。

A：

分摊的建筑面积

B：

房屋拍卖的建筑年代

C：

房屋拍卖的建筑区域

D：

房屋拍卖人的许可

E：

执行层的组织协调

14、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。

A：

我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B：

职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C：

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D：

遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

E：

执行层的组织协调

15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35

B．45

C．48

D．50

16、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划

17、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．处分

E．额外改建

18、砖木结构二等的残值率为__。

A．2%

B．4%

C．3%

D．5%

19、以下物业类型，属于经营性物业的有__。

①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场：

⑥酒店；⑦出租商住房

A．①②③⑥⑦

B．①②③④⑥⑦

C．②③⑤⑥⑦

D．②③⑥⑦

20、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括

A：

图书馆

B：

钢铁厂

C：

空置的写字楼

D：

单纯的建筑物

E：

加油站

21、估价人员搜集交易实例的途径主要有。

A：

房地产交易当事人

B：

政府有关部门

C：

道听途说

D：

房地产交易展示会

E：

报刊、网络

22、变更合同价款的确定方法包括。

A：

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

B：

合同中只有类似变更工程的