河北省房地产估价师经营与管理:目标定价法模拟试题.docx
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河北省房地产估价师经营与管理:
目标定价法模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/㎡和4800元/㎡,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元/㎡。
A:
4800
B:
5124
C:
5800
D:
7124
E:
工业用地的监测点评估价格
2、证券市场上的资金供给者是。
A:
证券发行人
B:
证券投资者
C:
证券监管机构
D:
证券市场的中介机构
E:
借款合同
3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为。
A:
掌握的有关信息不同
B:
作出的估价师声明不同
C:
估价对象状况不同
D:
委托人不同
E:
工业用地的监测点评估价格
4、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A.20
B.30
C.70
D.40
5、估价时点应与的日期相一致。
A:
签订估价合同
B:
开始估价作业
C:
完成估价报告
D:
估价结果所属
E:
工业用地的监测点评估价格
6、暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有。
A:
在建工程抵押估价业务
B:
城市房屋拆迁补偿估价业务
C:
该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D:
正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E:
工业用地的监测点评估价格
7、按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A.存量规模
B.租金水平
C.开发成本
D.资本化率
8、张某以自己的住房抵押,在某银行贷款。
王某应到房地产管理部门办理__登记。
A.房屋变更登记
B.房屋转移登记
C.房屋初始登记
D.他项权利登记
9、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷款的。
A:
操作风险
B:
信用风险
C:
市场风险
D:
法律风险。
E:
借款合同
10、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是__。
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为__万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
12、甲土地的单价2100元/m2,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/m2,建筑容积率为__。
5,该两块土地的总价相比__。
A.甲的等于乙的
B.甲的高于乙的
C.甲的低于乙的
D.难以判断
13、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/㎡,预测值为3630元/㎡,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为。
A:
3610.5元/㎡
B:
3619.5元/㎡
C:
3711.5元/㎡
D:
3719.5元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
14、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为__万元。
A.61.84
B.78.35
C.84.88
D.173.17
15、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是__。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定
16、认股权证一般是有确定期限的,通常以为限。
A:
半年-1年
B:
1~2年
C:
1~3年
D:
3~5年
E:
执行层的组织协调
17、下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是.(2008年试题)
A:
税前现金流=有效毛收入-经营费用
B:
税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C:
税后现金流=税前现金流-所得税
D:
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
E:
借款合同
18、邀请招标是一种非公开招标方式,被邀请参加投标的承包商通常在__。
A.3个以上
B.5~10个
C.5个以上
D.3~10个
19、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套,因质量问题,与A房地产开发公司发生了质量纠纷。
如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题,应以作为能否退房的依据。
A:
B市人民政府的核验结果
B:
B市土地部门的核验结果
C:
B市房管部门的核验结果
D:
B市质量监督站的核验结果
E:
房地产估价机构必须加盖公章
20、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A:
1.07
B:
1.47
C:
2.07
D:
3.33
E:
借款合同
21、在某居住区规划中,住宅建筑基底面积为400,住宅总建筑面积为1400,容积率为1.4,则住宅建筑净密度为。
(2005年试题)
A:
28.60%
B:
35.00%
C:
40.00%
D:
50.00%
E:
执行层的组织协调
22、行政裁决应坚持__的原则。
A.公平
B.公正
C.及时
D.以上均正确
23、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行,从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。
从来源上看,房地产权益资金主要来源于__。
A.商业银行
B.储蓄机构
C.私人投资者
D.机构投资者
24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是__。
A.企业信用等级越高,信用等级系数值越高
B.贷款期限越长,期限系数值越大
C.项目风险越大,风险等级系数值越大
D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
25、下列关于定金和违约金的表述中,正确的是。
A:
不论违约金约定为多少,在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B:
约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C:
定金和违约金只能选择其一适用
D:
定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、公民有下列情形之一的,利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A:
下落不明满1年的
B:
下落不明满2年的
C:
下落不明满4年的
D:
因意外事故下落不明,从事故发生之曰起满1年的
E:
因意外事故下落不明,从事故发生之曰起满2年的
2、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。
A.森林
B.矿藏
C.水流
D.山岭
E.荒地
3、《土地管理法》将土地分为__。
A.生产用地
B.非生产用地
C.农用地
D.建设用地
E.未利用地
4、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.取得待开发房地产的价值
C.开发成本和管理费用
D.开发成本、管理费用和销售费用
E.开发成本、管理费用、销售费用和销售税费
5、下列关于城市土地的基本特征中的区位,表述正确的是。
A:
城市土地由于不可移动,导致了区位的极端重要性
B:
城市土地区位的涵义,除包括以地理坐标表示的几何位置外,更重要的是经济地理位置
C:
城市土地区位不包括无形的因素
D:
城市土地区位既包括有形的区位,也包括无形的因素,如经济发展水平等
E:
城市土地区位的涵义,更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系
6、在不确定性情况下,估计未来投资收益,可选用的决策方法有。
A:
小中取大法
B:
大中取小法
C:
大中取大法
D:
小中取小法
E:
最小最大后悔值法
7、投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于前者考虑了__。
A.物业增值收益
B.所得税
C.还本付息额
D.投资者权益增加值
E.权益投资
8、收集统计资料时,对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A:
判断提问
B:
多项选择
C:
单项选择
D:
书面提问
E:
执行层的组织协调
9、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构,后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构,则该房地产估价师的注册有效期至。
(2007年试题)
A:
2006年8月
B:
2007年8月
C:
2008年2月
D:
2009年2月
E:
执行层的组织协调
10、对于出租或经营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。
A:
利息备付率
B:
资产负债率
C:
流动比率
D:
速动比率
E:
偿债备付率
11、保险合同的客体为__。
A.保险人
B.保险标的
C.保险金额
D.被保险人
12、我国城市土地使用制度改革突出表现在。
A:
征收土地使用费
B:
开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C:
制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D:
修改宪法和土地管理法
E:
制定全国性的土地使用权出让和转让条例
13、在求取土地的重新构建价格时,通常是假设土地上的建筑物并不存在,再采用()等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。
A.比较法
B.成本法
C.基准地价修正法
D.标定地价修正法
E.假设开发法
14、成本控制的主要对象是主要费用中的__。
A.固定费用
B.变动费用
C.经营费用
D.原材料费用
15、根据净收益的求取的不同,收益法可分为。
A:
直接资本化法
B:
投资法
C:
收益乘数法
D:
利润法
E:
现金流量折现法
16、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为。
A:
12.45%
B:
10.26%
C:
11.98%
D:
9.68%
E:
借款合同
17、在房地产市场分析中,对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。
A:
区域房地产市场分析
B:
专业房地产市场分析
C:
项目房地产市场分析
D:
总体房地产市场分析
E:
借款合同
18、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。
A.住宅小区内房地产产权人和使用人选举
B.街道居委会确定
C.公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派
D.房地产管理部门确定
19、经济适用住房价格__。
A.由市(县)人民政府制定
B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价
D.由政府限定销售价格
20、进行融资方案分析时,属于融资结构分析的是.(2008年试题)
A:
债务融资成本分析
B:
资金占用费分析
C:
资本金与债务资金的比例分析
D:
担保费分析
E:
借款合同
21、横道图法用于项目建设阶段的。
(2009年试题)
A:
质量控制
B:
进度控制
C:
成本控制
D:
合同管理
E:
借款合同
22、土地储备贷款对象是。
A:
县级以上人民政府
B:
土地储备机构
C:
进行土地购置的房地产开发企业
D:
对一级土地进行开发的企业
E:
一般房地产开发企业
23、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款
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