多层住宅小区工程管理经验总结.docx
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多层住宅小区工程管理经验总结.docx
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多层住宅小区工程管理经验总结
某住宅小区工程组总结
某住宅小区项目分为A、B区,共计45栋单体,除会所及25#楼为框架结构,其他楼座均为多层砖混结构,是典型的房地产开发项目,我公司负责了整个项目的策划及实施,是全过程的项目管理。
以下问题是项目管理部在管理工程中遇见的比较典型的事宜,简单陈述如下:
一、群体工程样板间、件的重要性。
样板间、件是质安站检查的必要步骤之一,也是现场管理的重点之一,特别是对于群体工程。
在管理过程中,我项目部推行样板先行制度,在各分项工程展开之前,选择合适位置进行样板施工,起到了较好的效果。
①厨卫间瓷砖镶贴样板,在施工前通过书面排列的方式确定最优方案,通过样板施工发现存在的不足,如门窗洞口附近瓷砖尺寸过小,镶贴整体效果较差等问题,避免大面积返工造成的损失;②外墙保温样板,本项目保温材料为甲供材,通过样板的施工保证了各楼座施工的一致性,并且确定了材料的单方含量,为结算提供了依据;③对于影响小区总体形象的项目,如太阳能等,样板施工可以最大程度的增加小区的美观性。
二、排水明沟的设置可有效避免地下室渗水。
在小区建设中,需要注意楼座散水与周边道路的标高,如道路高于散水,容易形成积水,造成地下室渗水。
对于地势变化较大,无法避免此类情况时,可考虑明沟排水,本工程在A区首先根据现场情况设置了排水明沟,效果较好。
三、室外管线施工的顺序。
一般常规是电气管道让水暖管道,压力管道让无压力管道,小管径管道让大管径管道。
另外还需考虑管线的施工及验收单位,燃气的设计、施工、验收均由燃气公司实施,如其他管线满足不了燃气安全要求,燃气公司通常要求建设单位改变其他管线;强电的设计、施工、验收均由供电公司负责,对于满足不了供电安全要求的,供电公司将要求建设单位按照供电设计更改其他管线。
因此在室外管线施工时,尽量优先满足此类管线的要求。
四、地下车库特别是地上作为绿化或公共场地使用的,必须做好防水,同时做好排水措施。
在本小区的建设中,部分此类车库顶部发生渗漏,渗水点极难处理,最后施工单位直接将渗水点上部大范围返工处理,造成自身较大损失。
对于此类车库,建议在砾石及无纺布选择上把好关,此外尽量避开雨期施工。
五、注意小区细节处理,如围墙、景观灯等。
本工程原围墙设计全部瓷砖镶贴,上部无造型,在施工工程中,因不注意质量控制,施工完成后发现围墙柱高低不一,严重影响整体效果,后重新进行挂线处理,并在柱上部增加外景灯,效果较好。
小区路灯、景观灯的选择,未考虑使用性及美观性,小区路灯过高,影响居民夜间休息,且与小区总体效果不配套。
六、叠水景观设计施工必须做好防水施工及蓄水试验。
在小区会所上部,设置了叠水景观,后期发现底部发生渗漏,但无法查到渗点,最终施工单位将上部大面积返工处理,造成较大经济损失。
同时对此类的防水设计应进行讨论,经本次事件,发现设计防水在叠水墙处仅设置到一定高度,并未全面包裹形成整体防水,因此容易发生渗漏。
七、室外防护栏杆设置、施工,在高差较大部位,尽量避免使用普通不锈钢栏杆,。
不锈钢栏杆美观、经济,在施工中使用较多,但在室外工程中建议避免使用,因为此类栏杆牢固性较差,对后期小区使用的安全性留下隐患。
八、供电施工室外管网如由我方施工,注意材料的选择,普通设计院与供电设计院在管材的选择上往往不同,但如不按照供电设计施工,供电管线完成后供电公司不予验收,造成无法正常供电。
在本工程中供电管材原设计采用PVC管,而供电设计使用水泥维纶管,协调难度很大。
九、注意强、弱电的相互影响,如单元门可视对讲。
本项目部分楼座后期精装修施工,部分插座位置发生变化,在可视对讲调整中发现插座位置距离对讲线路过近,影响了对讲信号,后期重新调整了插座位置。
十、临时用电施工时,考虑道路,尽量设置在绿化带中。
本项目前期未准确确定位置,在正式用电不到位的情况下无法拆除临时用电,导致部分道路无法施工,影响了工程总体进度及整体性。
建议在临时用电线路施工时,根据线路穿过位置,准确对线杆位置进行定位。
十一、对于有消防要求的材料,招标及现场验收时,必须严格把关。
消防检测单位对电梯附近分户门提出防火要求,在前期招标中并未对此提出特殊要求,导致无法通过。
十二、渗水点的常见位置及处理措施。
1、外墙渗水原因分析及处理方案
1.1湿贴花岗岩墙面,外墙主体结构为砌体的室内墙面渗水,影响使用功能。
原因分析:
(1)混凝土构件与砌体交接处砂浆不密实。
(2)外墙面刮糙前没有将外墙砌体中的空头缝、施工孔洞等嵌填密实。
(3)花岗岩灌浆不饱满及顶端收头防水密封不严密。
(4)花岗岩粘结剂及勾缝剂为普通水泥砂浆,无防水功效。
(5)没有经过防水处理的花岗岩材料本身是透水体,雨水能从其表面渗入墙体内。
处理方法:
(1)当外墙渗漏水量较大,且集中漏水时,应将外墙面的石材及水泥砂浆凿除干净,冲洗湿润,再将砌体缝隙、孔洞用水泥砂浆(1:
2)嵌填密实。
用聚合物防水砂浆刮糙,厚度控制在7mm左右,在新旧抹灰层接合处要抹压密实。
用聚合物防水砂浆湿贴花岗岩,采用专用防水勾缝砂浆进行勾缝。
(2)花岗岩石材用“石材专用防护剂”进行六面封闭处理。
(3)将花岗岩压顶水泥砂浆凿除,用聚合物砂浆压顶,做成45度角泛水,再用金汤“JS”防水涂料涂刷三遍。
重点控制环节:
墙面孔洞封堵、聚合物砂浆配比、石材空鼓、勾缝质量。
1.2吸水性面砖、砂岩面砖和手工粘土砖墙面渗水原因分析及处理方案
1.2.1事故特征
外墙主体结构为砌体的室内墙面某些部位渗水,影响使用功能。
1.2.2原因分析
除了与湿贴花岗岩有相同的问题外,面砖、砂岩面砖和手工粘土砖表面有大量毛细孔洞,且自身是透水体。
1.2.3处理方法
采用与花岗岩墙面渗水处理相同方案外,在吸水性面砖表面喷涂无色不成膜的憎水性防水材料,用农用喷雾器喷或刷二~三遍。
2、阳台、露台渗水原因分析及处理方案
2.1事故特征
阳台、露台混凝土板面渗水。
2.2原因分析
(1)阳台、露台结构梁板混凝土振捣不密实。
(2)涂料防水层不按规范施工。
(3)面积较大的阳台、露台分仓缝没有用防水材料嵌填密实。
2.3处理方法
(1)采用双组份聚氨酯密封胶嵌填分仓缝。
(2)用水溶性聚氨酯注浆液对渗漏部位进行化学注浆,注浆量要充分,直至看到原浆冒出为止。
4、铝合金外门窗渗水原因分析及处理方案
4.1事故特征
门窗框角部及四周渗水,影响使用功能。
4.2原因分析
(1)雨水从门窗框与墙体连接缝隙渗入室内。
(2)外窗台高于内窗台,雨水沿窗框下渗入室内。
(3)花岗岩石材或面砖墙面及外立面石材门窗套存在空鼓现象,且勾缝不密实。
(4)窗顶没有做滴水线,雨水沿过梁底经过门窗框与墙体缝隙而渗入室内。
(5)灌注的聚氨酯发泡剂不密实。
(6)铝合金外门窗拼管缝处渗水。
(7)铝合金外门窗框角部没有使用专用组角胶。
4.3处理方法
(1)整改窗顶老鹰嘴滴水线。
(2)如因外窗台高于窗下框而漏水的,需返工处理,使外窗台面低于窗下框10~20mm,缝内灌注聚氨酯发泡剂。
窗台的找平及铺贴面砖,均采用聚合物防水砂浆施工。
窗框与墙交接处用硅酮耐候胶密封进行密封。
(3)若门窗框与墙体缝隙留设过大,在安装门窗框前应先采用水泥砂浆刮糙,使缝隙宽度保持在15~20mm。
(4)若渗漏水情况较严重,则在外部拆除外门窗框四周200mm左右宽面砖或一块花岗岩石材,清除原粉刷层砂浆及塞缝材料,用聚合物砂浆进行墙面刮糙及湿贴面砖或花岗岩。
(5)铝合金的拼管缝需打硅酮耐候胶密封。
(6)铝合金外门窗框角部必须采用专用组角胶组角。
4.4预防措施
(1)加强管理,统一标准和做法,严格按照(图3)要求施工,确保门窗框与墙体交接处防水质量。
(2)土建施工单位需做好以下几项工作:
①采用精洞口留设,窗台梁向外做6%泛水,且外窗台必须低于内窗台。
②塞缝之前应彻底清理基层,并除去铝合金框靠墙体一侧保护膜。
③塞缝应有专人负责,使用专用工具,现场专项交底示范。
④灌注聚氨酯发泡剂后,窗台的粉刷及铺贴面砖均采用聚合物防水砂浆。
⑤严禁先安装铝合金门窗框,后浇捣窗台梁的做法。
⑥按照铝合金门窗框安装要求,在砌体施工过程中预埋混凝土砖。
⑦在洞口外侧面及墙面200mm范围内,具体做法详(图4),采用聚合物防水砂浆刮糙及湿贴墙面砖或花岗岩石材。
(3)铝合金门窗施工单位需做好以下几项工作:
①必须按照门窗标准安装工艺的要求,安装牢固。
②门窗框角部必须采用组角工艺及专用组角胶。
③密封条材质必须采用三元乙丙。
④底框必须贯通,不能被拼管截断。
⑤压条尽量设置到室内,窗扇压窗框的尺寸≥7mm。
⑥玻璃安装之前,窗框内角部必须用硅酮耐候胶密封。
⑦推拉门框型材断面应内高外低,以利于挡水。
⑧铝合金门窗的拼管及加劲肋必须伸出框底及框顶不小于30mm,且上冒头应封闭。
⑨压条与立挺、压条与拼管之间的缝隙用硅酮耐候胶密封;承重摩擦铰链及限位风撑的螺丝孔洞必须灌注硅酮耐候胶封闭,减少渗水通道。
4.5质量控制
铝合金门窗进场必须每(樘)扇验收;塞缝密实度;洞口外侧面、墙面200mm范围内及窗台须采用聚合物防水砂浆粉刷等。
5、卫生间及露台管根、墙根渗水原因分析及处理方案
5.1原因分析
(1)管道根部防水层施工不规范。
(2)安装的管道穿过结构层后,没有将周围缝隙嵌填密实。
(3)卫生间或露台墙根部没有采用混凝土翻边;混凝土振捣不密实;墙根部、露台根部未做防水处理。
(4)卫生间及露台地面饰面层施工时,防水层被破坏。
5.2处理方法
(1)将管根二次浇捣的混凝土凿除,用压力水冲洗干净和湿润,先套浆,再分两次将细石混凝土(内掺适量微膨胀剂)仔细插捣密实。
(2)管根:
立面高≥80mm,平面为新旧混凝土接缝以外≥150mm,在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。
(3)卫生间和露台墙根:
立面≥250mm,平面≥150mm,在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。
6、屋面高低跨转角处、烟囱根部渗水原因分析及处理方案
6.1事故特征
屋面高低跨转角处、烟囱根部的防水层施工不规范及混凝土开裂,雨水从缝隙中进入室内。
6.2原因分析
(1)高低跨屋面及烟囱连接处的阴角,没有按规定做圆弧,防水层设置不合理。
(2)防水层没有按要求上翻,或防水层设置在粉刷层上,当粉刷层开裂后,雨水从裂缝中进入室内。
(3)烟囱风帽引风板高度过高(180mm),遇到斜风雨时雨水直接从烟道进入内部。
6.3处理方法
(1)将高跨外墙面粉刷层切割开20~50mm。
(2)将“JS”防水涂料的收头埋入缝中,再采用聚合物防水砂浆粉刷,转角处抽成半径为50mm圆弧。
7、地下室穿墙管渗水原因分析及处理方案
7.1事故特征
地下室穿墙管四周渗漏水
7.2原因分析
(1)没有预埋止水钢套管或已预埋,但没有满焊止水环。
(2)有的穿墙管直径大于500mm,管下方混凝土不易振捣密实。
7.3处理方法
(1)在渗水部位进行化学注浆。
(2)凿除管周或管下部漏水的混凝土酥松部分,用压力水进行冲洗、湿润。
先用基层处理剂(水泥:
聚合物JSJ胶乳:
水=1:
0.15:
适量水)均匀涂(刷),再用细石混凝土(内掺适量聚合物JSJ胶乳)仔细插捣密实,湿养护7天。
(3)在穿墙管根部≥250mm,剪力墙侧壁:
立面≥250mm(在新旧混凝土交接面之外)用金汤“JS”一布五涂加强层处理。
(4)设置30mm厚聚苯乙烯保护层之后,进行土方回填。
某住宅小区项目工程组
2010-4-20
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