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论文国际热钱对我国房地产的影响
本科毕业论文
国际热钱流入对我国房地产市场影响分析
姓名
学院
专业
指导教师
完成日期
XX大学
全日制本科生毕业设计(论文)承诺书
本人郑重承诺:
所呈交的毕业设计(论文)《国际热钱流入对我国房地产市场影响分析》是在导师的指导下,严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。
文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。
论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。
如若出现任何侵犯他人知识产权等问题,本人愿意承担相关法律责任。
承诺人(签名):
日期:
国际热钱流入对我国房地产市场影响分析
摘要
中国改革开放30多年来,始终以经济建设为中心,在经济上取得了长足的进步,在2001年进入WTO后,更是以开放的姿态面向全世界。
近些年来,我国房地产市场相当活跃,国际热钱在其中推波助澜的作用相当明显。
在全球经济一体化的大趋势下,相当一部分包括国际热钱的国际资本流动加速,基于人民币升值的预期与房地产产业的高利润,大量的资金流入中国的这一支柱产业中,势必对我国房地产市场产生更加重大而深远的影响。
要分析国际热钱对我国房地产市场的影响,首先就要对国际热钱有一个清晰的认识。
我将对国际热钱做出深入的剖析,包括它的种类、特征、数量及流动特点的简析,另外还有热钱的成因、流动路径以及各方面影响等,并以迪拜危机作为国际案例让平时不易察觉的国际热钱浮出水面。
通过对国外案例的分析,可以更加容易的摸清它对我过房地产市场影响的整个脉络,起到启示的作用。
紧接着通过大量查阅相关文献资料、网络数据库等可能渠道,结合生活经验,在全面总结前人研究成果的基础上,具体考察不同途径流入的国际热钱对我国房地产市场的影响,理顺不同途径流入的热钱对我国房地产市场的作用机制(单项或双向作用),确定可能显著影响房地产市场的热钱流入渠道,并结合文献等分析其他渠道对房地产市场的可能影响,进一步确定不同渠道流入的热钱的作用范围。
然后就是针对已有研究中的问题,探讨编制科学合理的,适合于计量分析的热钱界定指标,并尝试分析出主要的热钱流入渠道,以便分门别类的进行具体的计量分析,这是本研究的最大的创新点与难点所在。
随后,进入到统计模型的构建与检验过程,也是本文的主体部分,通过运用相关数据,对不同途径的国际热钱流入与我国房地产市场进行实证研究,应用VAR模型对各个变量的相互作用机制与影响效力进行分析。
就是加强外汇管理,加强宏观调控力度,以及对市场中热钱的监管。
最后就是结合以上研究得出的结论来展望下一段时间国际热钱对房地产市场的影响,如果出现新的情况就需要新的应对方案。
关键词:
国际热钱房地产VAR模型格兰杰因果检验实证计量分析法
InternationalhotmoneyinflowstoChinaRealEstateMarketAnalysis
Abstract
China'sreformandopeningup30years,alwaystakingeconomicconstructionasthecenterhasmadeconsiderableeconomicprogress,in2001intotheWTO,amoreopenstanceisfortheworld.Inrecentyears,China'srealestatemarketisveryactive,internationalhotmoneyinwhichtheroleinfuelingthequiteobvious.Economicintegrationintheglobaltrend,aconsiderableportionofinternationalhotmoney,includingaccelerationofinternationalcapitalflows,basedontheexpectedappreciationofrealestateindustrywithhighprofits,largecapitalinflowsintoChina'spillarindustries,isboundtoourroomrealestatemarkethaveamoresignificantandfar-reachingimpact.
Toanalyzetheinternationalhotmoneyontherealestatemarkets,wemustfirsthaveaclearinternationalunderstandingofhotmoney.Iwillmakein-depthanalysisofinternationalhotmoney,includingitstypes,characteristics,quantityandflowcharacteristicsoftheAnalysis,inadditiontothecausesofhotmoney,flowpathandtheimpactofvariousaspects,andthecrisisinDubaiasaninternationalcaseforpeacedifficulttodetectinternationalhotmoneysurfaced.Throughtheanalysisofforeigncase,youcanmoreeasilygettoknowitIhadthewholecontextoftherealestatemarket,playedtheroleofrevelation.Followedbyalargenumberofaccesstorelevantdocuments,andotherpossiblechannelsofthenetworkdatabase,combinedwithlifeexperience,inacomprehensivesummarybasedontheresultsofpreviousstudies,thespecificeffectsofdifferentchannelsofinternationalhotmoneyintoChina'srealestatemarketontheimpactofdifferentwaystorationalizeinflowofhotmoneyonthemechanismofactionoftherealestatemarket(singleordoubleacting),toidentifypossiblesignificantimpactontherealestatemarketchannelsforhotmoneyinflows,andtheliteraturesofotherchannelssuchasthepossibleimpactontherealestatemarket,andfurthertodeterminethedifferentchannelsintothethescopeoftheroleofhotmoney.Thenthereisthestudyfortheproblemsofthepreparationofscientificandreasonable,suitableforquantitativeanalysisofthehotmoneydefinitionofindicators,andtrytoanalyzethemainchannelforhotmoneyinflowsinordertocarryoutspecificmeasuresdisaggregatedanalysis,whichisthelargestofthisstudyTheinnovationandthedifficultylies.Subsequently,statisticalmodelsintotheconstructionandinspectionprocess,butalsothebodyofthisarticle,throughtheuseofrelevantdataonthedifferentchannelsofinternationalhotmoneyinflowsandtheempiricalstudyoftherealestatemarket,theapplicationofeachvariableVARmodeloftheinteractionmechanismAnalysisofeffectiveness.Istostrengthenforeignexchangemanagement,strengthenmacro-controlefforts,andtheregulationofhotmoneyonthemarket.Finallyisthecombinationoftheabovestudyconcludedthattolookforwardtothenextperiodoftimeinternationalhotmoneyontherealestatemarkets,ifnewcircumstancesrequirenewresponsestotheprogram.
Keywords:
VARmodelofinternationalhotmoneyGrangercausalitytestofrealestateempiricalmeasurementAnalysis
朗读
目录
摘要
Abstract
第1章绪论1
1.1研究的背景与意义1
1.2研究方法2
1.3研究内容2
1.4文献综述3
第2章国际热钱现状分析5
2.1国际热钱的综述5
2.1.1国际热钱简析5
2.1.2国际热钱的特征5
2.1.3国际热钱的规模计算简析6
2.1.4国际热钱流入的原因9
2.2国际热钱的流动方式及影响11
2.2.1国际热钱流入的渠道11
2.2.2国际热钱流入的市场分布12
2.2.3国际热钱流入的影响14
2.3国际案例分析及启示15
第3章基于EViews模型分析国际热钱对房地产的影响18
3.1指标选择与模型构建18
3.2实证检验20
第4章结论与对策建议25
4.1结论25
4.2对策建议26
4.2.1加强对热钱进入房地产市场的监管26
4.2.2发展直接融资渠道27
4.2.3引导外资流向生产性行业28
4.2.4限制非居民购房28
4.2.5消除房地产市场的垄断28
4.2.6健全房地产金融市场29
4.2.7提高房地产增值税29
第5章展望30
参考文献32
谢辞33
第1章绪论
1.1研究的背景与意义
随着我国经济的飞速发展,房地产投资活动日益活跃,开发投资额逐年上升,
在我国很多地方,都把房地产作为支柱产业来发展。
第一,房地产业产业链长,关联度高,产业拉动能力极强,除了自身的发展,还可以带动如建材,家装等很多相关产业的发展,对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。
第二,房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设,提高土地使用价值,对地方的形象提升与招商引资都会提供有力的后备支持。
第三,在整个房地产建设交易的过程中,政府得到的土地出让金,各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。
统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30~40%左右。
如果再加上占房地产价格20~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50~80%。
如此,房地产业给地方政府带来如此巨大的好处,难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度,对房地产业的过热投资不是遏制,而是采取默许甚至是鼓励的态度。
实际上我国住房消费水平已明显提前,住房自有率,住房人均面积甚至超过了很多发达国家。
中国人对住房是有特殊情结的,而且从中国现实国情看,人多地少,人口数量继续增加,经济高速增长,城市化进程加速,家庭规模化小型化,超前消费意识形成等等因素相互作用,导致需求膨胀,而且具有相当的刚性,很难随着价格的上升而降低需求。
再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要,而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下,在房价的高峰期蜂拥而上,导致房价进一步上涨。
不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继,出于“羊群效应”,大量资金源源不绝进入房地产市场,如是恶性循环,炙手可热的房价便可以得到理解了。
除去以上这些因素,还有一只无形的手在推动着房价的上涨,那就是国际热钱。
对国际热钱这一概念的界定、流入的渠道与方法、规模的大小等等,不少前辈都已经有了相当程度的探索,但是从现有的资料来看,更多的只是停留在定性的层次上,也就说只是了解了它是什么,它如何在潜移默化中产生影响力以及应对的策略则更值得深思。
1.2研究方法
1、文献资料法
本人通过大量查阅相关文献资料、网络数据库等可能渠道,结合生活经验,在全面总结前人研究成果的基础上,具体考察不同途径流入的国际热钱对我国房地产市场的影响,理顺不同途径流入的热钱对我国房地产市场的作用机制(单项或双向作用),确定可能显著影响房地产市场的热钱流入渠道,并结合文献等分析其他渠道对房地产市场的可能影响,进一步确定不同渠道流入的热钱的作用范围。
2、实证计量分析法
根据前面所说的文献资料法所得出的考察结果来初步确定主要影响渠道因素,由此设计出具体变量或者替代的变量,并且收集相关数据。
对获得的数据进行模型构建前的预先处理,然后采用基于向量自回归模型(VAR)的Granger因果关系检验、验证各个解释变量与被解释变量的关系。
再通过Johansen协整检验方法检验变量之间的协整关系。
最后利用脉冲响应函数IRF、方差分解VD等方法,定量分析不同渠道的热钱流入对我国房地产市场的影响效力。
1.3研究内容
本论文将首先系统的回顾国内外有关热钱的界定、规模的测算,与流入渠道的研究以及国际热钱对我国房地产市场影响的研究,然后以迪拜危机作为国际案例加以分析,接着将回顾我国房地产市场的发展历程与现状。
其次就是针对已有研究中的问题,探讨编制科学合理的,适合于计量分析的热钱界定指标,并尝试分析出主要的热钱流入渠道,以便分门别类的进行具体的计量分析,这是本研究的最大的创新点与难点所在。
再次进入到统计模型的构建与检验过程,也是本文的主体部分,通过运用相关数据,对不同途径的国际热钱流入与我国房地产市场进行实证研究,应用VAR模型对各个变量的相互作用机制与影响效力进行分析。
最后,在理论及模型分析的基础上,根据实证分析的结果,再结合我国的国情,就我国政府相关部门合理控制热钱、促进房地产市场健康发展提出相应对策与建议。
1.4文献综述
张明在《当代亚太》杂志的《全口径测算中国当前的热钱规模》一文中使用"调整后的外汇储备增加额-贸易顺差-外国直接投资(FDI)+贸易顺差中隐藏的热钱+FDI中隐藏的热钱"的方法,计算了2003年至2008年第一季度流入中国的热钱规模。
在对外汇储备增加额进行调整时,综合考虑了汇率变动、储备投资收益、央行对中投公司的转账、央行对国有银行及券商的注资、商业银行以美元缴纳本币法定存款准备金等因素。
此外,本文计算了同期热钱在中国国内可能获得的投资收益。
计算结果显示,2003年至2008年第一季度流入中国的热钱合计1.20万亿美元,热钱利润合计0.55万亿美元,二者之和为1.75万亿美元,约为2008年3月底中国外汇储备存量的104%。
热钱集中大规模流出的潜在威胁值得中国政府高度重视。
张萍在《武汉金融》杂志的《对热钱流动监管的国际经验及对我国的借鉴》中认为后金融危机时代,中国面临货币和资本市场不健全,证券市场投资非理性,房地产市场过热等诸多问题。
这些不稳定因素强化国际热钱流入谋利的动力,如何对国际热钱进行有效监管成为重要议题。
本文首先对热钱的概念和特征进行界定,然后对热钱流动监管不力的国际教训进行回顾与分析,重点对1994年墨西哥金融危机、1997年泰国与马来西亚金融危机以及2007-2008年越南金融危机进行探讨。
最后,结合中国实际情况,提出当前中国对热钱流动监管的战略选择。
于春涛通过《武汉金融》杂志中的《热钱涌入的风险分析及控制策略》这篇文章,深入考量危机之后的热钱涌入,发现其对中国经济构成一定的风险,并以国际经验为鉴,如果单独依靠资本管制应对热钱现象,就必然忽视热钱炒作楼市后通过巨额房地产银行贷款为传导引发中国金融危机的可能。
结合分析中国经济现状,本文的结论是执行抑制通货膨胀、压制资产泡沫的货币政策是管理热钱风险的关键所在。
覃思和贺磊2010年在《经济与管理》发表的《境外热钱对我国房地产市场的影响》中认为中国房地产市场的火热与人民币升值预期吸引了大量的境外热钱流入中国房地产行业,并推动了房地产价格的快速上涨,加剧了房地产泡沫的膨胀。
针对外资在房地产市场的炒作行为,抑制境外热线对房地产的投机,可以取消外资投资房地产行业的税收优惠,废除外资企业的超国民待遇。
邓小朱和曾煜在《企业经济》上发表的《热钱进入我国的趋势分析及对策研究》中指出热钱是造成全球金融市场动荡乃至金融危机的重要根源之一。
热钱有可能通过转移定价和虚假贸易、虚假投资或资本金挪作他用等方式进入我国,目前国内热钱的总规模可能至少有5000亿美元。
过多热钱的进入,将导致更多基础货币被迫投放,加剧国内的流动性过剩。
热钱进入股市、楼市后,还会助推市场价格的非理性上涨,加大我国通货膨胀的压力和宏观调控的难度。
热钱大规模撤出,同样会给经济安全带来风险。
如何面对热钱给我国金融稳定带来的挑战,是值得我们研究的新课题。
闫之博在《经济研究与导刊》发表的《GDP与FDI对中国房地产价格影响效果的分析》中所阐述的观点则是:
我国房地产以20%的高发展速度持续增长七年,中国房地产“泡沫说”受到关注。
选取1987—2005年我国GDP、FDI和房地产销售年平均价格的时序数据,利用误差修正模型对三者关系进行计量分析,得出协整关系的结论。
定量结果表明,GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用,但GDP是主要影响因素。
这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说,对政策制定有积极意义。
第2章国际热钱现状分析
2.1国际热钱的综述
2.1.1国际热钱简析
国际热钱又称国际游资。
前者是英语hotmoney的直接翻译,而后者则是对国际热钱特征的形象的描述。
热钱的最早官方定义来源于《新帕尔格雷夫货币金融大辞典》:
“在固定汇率制度下,资金持有者或者出于对货币预期贬值(货升值)的投机心理,或者受国际利率差受益明显高于外汇风险的刺激,在国际间掀起大规模的短期资本流动,这类移动的短期资本通常被称为游资。
”从定义中可以发现,这里把国际热钱视为是一种在固定汇率制度下的现象。
另外,在JagdishHanda的《货币经济学》遗书中,对国际热钱的定义是:
“所谓热钱就是在国家之间流动,对汇率的预期变化、利率的波动、或安全与可兑换性安排极为敏感的资金。
”他又说:
“不受约束的资本流动也带来风险。
因为其中的大部分具有高度的流动性,且易受突然的逆转事件的影响——我们给这些资金中最具流动性的部分以一个名称:
热钱。
”这就从一个更大的范围定义了热钱,而且强调了热钱的最重要的特征:
高度的流动性与高度的敏感性。
而在TheAmericanHeritage出版的《英语词典》对热钱的定义是:
“热钱是其持有者迅速地从一种投资形式转换为另一种投资形式,以取得国际汇率变化的好处,或者获得投资的短期高收益为目的的货币。
”这一定义的重点则在于热钱的投机性。
在国内方面,夏斌与郑耀东认为,热钱是为了追求高额投机利润从一国金融市场向另一国金融市场流动、积累与炒作的短期资金,也就是通常所说的国际游资。
浙江财经学院的张萍则腔调热钱流动所带来的影响层面,认为热钱是在国际间高速流动的,以谋求投机利润的,并对流入国货币市场与资本市场带来剧烈波动的各种短期资本。
综合上述各种观点就可以看出,热钱流动的目的在于投机牟利,热钱的本质是一种短期资本。
2.1.2国际热钱的特征
1、高收益性与风险性。
追求高收益是热钱在全球金融市场运动的最终目的。
当然高收益往往伴随这高风险,因而热钱赚取的是高风险利润,它们可能在此市场赚而在彼市场亏、或者此时赚而在彼时亏,这也使其具备了承担高风险的意识与能力。
2、高信息化与敏感度。
热钱是信息化时代的宠儿,对一个国家或者世界经济金融现状与趋势,对各个金融市场汇率、利率与各种价格差,对有关国家经济政策等高度敏感,并能迅速做出反应。
3、高流动性与短期性。
基于高信息化与高敏感度,有钱可赚它们便迅速进入,风险加大则瞬间逃离。
表现出极大的短期性、甚至超短期性,在一天或者一周内迅速进出。
4、投资的高虚拟性与投机性。
说热钱是一种投资资金,主要是指它们投资于全球的有价证券与货币市场,以便从证券与货币的每天、每小时、每分钟的价格波动中取得利润,即“以钱生钱”,对金融市场有一定的润滑作用。
如果金融市场没有热钱这类风险偏好者,风险厌恶者就不可能转移风险。
但是热钱的投资既不能创造就业,也不能提供服务,具有极大的虚拟性、投机性与破坏性。
2.1.3国际热钱的规模计算简析
国际热钱的规模计算方法种类繁多,归纳起来有一下几种方法:
一、总量估算
1、“错误与遗漏项”故算法:
国际收支平衡表中的错误与遗漏项表示外汇储备变动额与经常账户与资本帐户之与的差值。
该项为正说明存在热钱流入,该项为负说明存在热钱流出,这是用来估算热钱规模的最简单的方法。
用该法进行估算可知,在2001年出现49亿美元的热钱流出之后,随后出现了三年的热钱流入,而且规模从2002年的78亿美元大幅增加至2004年的271亿美元,之后两年出现了168亿美元与129亿美元的热钱流出,但在2007年则出现了164亿美元的热钱流入。
表2-1我国现有热钱规模
误差与遗漏项目下的热钱规模
年份
调整后的储备资产
(亿美元)
经常项目
(亿美元)
资本与金融项目
(亿美元)
快速进出的热钱
(亿美元)
2003
1416.80
458.7
527.3
430.8
2004
1891.75
686.6
1106.6
98.55
2005
2245.91
1608.2
629.6
8.11
2006
2018.48
2532.7
66.6
-580.82
2
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