产权酒店委托经营方式及回报方案.docx

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产权酒店委托经营方式及回报方案

＊＊＊＊产权酒店委托经营方式及回报方案

作为一种新型的房地产投资形式，＊＊＊*酒店采用了国际流行的产权酒店经营模式，聘请了客源网络庞大、经营业绩卓著的建国集团所属建国物业管理公司经营管理，保障了酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。

业主购买＊＊＊*酒店客房后，委托管理公司统一经营管理，并获得年度客房利润分红！

委托方式

（一）持久穩定省心的投資形式（一勞永益型投資形式）

业主与＊＊＊*酒店管理公司签定《委托经营协议》，将所购客房的20年以上经营权全权委托给酒店管理公司，酒店管理公司按照客房總價的10%的固定金额每年支付業主投資回报。

在委托经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店管理公司承担。

在委托经营期间，业主每年還将获得＊＊＊*酒店管理公司贈送的一定數額的住房卡。

戶型

面積

總房款

年收入

年支出

固定回報

住房卡

物業費

個人所得稅

A

56.52

370000

37000

12000

5426

1579

D

136.13

930000

93000

32000

13068

3997

（1）、物業費：

8元/平方米/月

（2）、個人所得稅：

業主收益的5%（物業費部分業主不再納稅）

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委托方式

（二）（利潤共享型投資方式）

业主与＊＊＊*酒店管理公司签署《委托经营协议》，将所购客房的1年以上经营权全权委托给酒店管理公司，並獲得年度客房利润分红。

在委托经营期限内，业主可以随时使用自己的客房，＊＊＊*酒店管理公司仅是在得到业主确认的期限内经营出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房得平均收益。

即业主所购客房的当日收益=该套型全部客房的当日收益/该套型当日全部待租客房数；业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和；业主将获得的利润分红为业主所购客房全年收益的65%。

在委托经营期间，除去物业费、折旧费、个人所得税由业主自行支付之外，其余部分只要是在经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店管理公司承担。

（業主自主除外）

物业费：

8元／平方米·月

折旧费：

按照实际发生额，先由＊＊＊*酒店管理公司垫付，从第一次发生后的次年，开始从收益中逐年扣除。

个人所得税：

業主收益的5%（物业费部分，业主不再纳税）

在委托经营期限内，业主可以随时使用自己的客房，但必须承担相应得基本费用，其中包含：

易耗品、布草换洗费等。

具体如下：

A50元/日·套

B50元/日·套

C、E90元/日·套

D、F130元/日·套

G100元/日·套

＊＊＊*产权酒店各户型的投资收益分析

作为一种新型的房地产投资形式，＊＊＊*酒店采用了国际流行的产权酒店经营模式，聘请了客源网络庞大、经营业绩卓著的建国集团所属建国物业管理公司经营管理，保障了酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。

业主购买＊＊＊*酒店客房后，委托管理公司统一经营管理，并获得年度客房利润分红！

投資收益分析表

指标

支出

收益

收益率

户型

建筑面积

总房款

首付款

贷款

物业费

取暖费

计算方式

房间牌价

折扣

出租率

毛收益

净收益

住房卡

20年

8元/㎡

18元/㎡

A

56.52

330000

100000

19110

5426

1017

市场状态

588

0.8

60%

103018

41408

随时免

费入住

41.41%

保守估计

588

0.7

35%

52685

8692

8.69%

固定回报

——

——

——

28560

3006

12000

15.01%

C

91.46

530000

160000

30743

8780

1646

市场状态

958

0.8

60%

167842

67928

随时免

费入住

42.46%

9.14%

保守估计

958

0.7

35%

85837

14625

（以A型客房330000元/套；C型客房530000元/套为例）

（1）、净收益、收益率未计算业主获得的房产收益。

（2）、固定回报型投资方式，酒店管理公司赠送住房消费卡（A、B型12000元/年

何为产权式酒店

　　产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"（中文译为"泰慕赛尔"）即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。

产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。

无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。

产权式酒店的性质

　　在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。

产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

产权式酒店分类

时权酒店

是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：

一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。

消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。

纯产权酒店

是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。

纯产权酒店又分为商务型及度假型。

养老型酒店

是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。

在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。

委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。

一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。

高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。

他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。

消费者不拥有使用权或产权。

只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。

"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

国外产权酒店的现状

　　20世纪70年代，欧美发达国家进入"丰裕社会"，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。

之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。

拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。

[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。

所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

在国内，产权式酒店项目也多出现在大型城市周边风景比较好的异地项目和郊区项目，功能以休闲度假为主，为了保证投资者较高、稳定的投资回报，大多选址在环境优美的地方并提供"包租"的服务。

表面上看，多数产权式酒店目前所采用的售后包租销售形式，可带来多方好处。

尤其对开发商来说，能够很快的高价销售出去，让资金快速回笼，盘活资产；对银行来说，与一般住宅项目相似的按揭比例和贷款期限，因为业主在包租期间有租金保证就不会还不起按揭，从而减少了贷款风险。

对投资者来说，只要能够有稳定的租金收入，同样皆大欢喜。

　　首先，产权式酒店的销售价格往往是该地一般物业的两至三倍，价格偏高，开发商自留利润空间很大，小业主承担的风险过大；其次，发展商盲目跟进，项目仓促上马，资金实力却又不足，前期炒作一番后，工程进度和后期配套设施却无法跟不上；并且，后期管理常也是个问题，即便优秀的酒店管理公司也很难保证酒店长期维持赢利状况。

　　产劝酒店的目的就是把大业主划成了单元性的小业主，把独股力量化解成分股力量，这样小业主的权利更难维护；而且，售前房产开发商通常会在售价和租金上喊出诱人的条件，但是付款之后，由于自身经营问题或为了自身利益，对方通常不能或不愿兑现。

尽管事先双方都签有合同，但当有关监管部门和法规没有到位时，小业主通常很难和开发商直接对话。

”这位房产开发商的投资负责人对记者说。

他认为，产权式酒店的销售是危险的，这更容易产生房产泡沫。

国内具有代表性的产权酒店

　　当市中心的产权式公寓市场一片红火时，区域商业中心的产权式酒店也悄然出现。

日前开工的巴黎时光·索尔产权式酒店，以小面积、全装修、低售价和较高的投资回报，引起市场关注。

同时，这一楼盘的开工，也拉开了宝山淞南新商业中心建设的序幕。

随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。

如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"；倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。

　　淞南镇位于宝山区南部，是近年的现代化新型城镇，“以港兴镇、以商兴镇、以科技兴镇”是该镇产业发展的基本方针。

目前，该镇16条公交线路直达中心城区，原淞沪铁路和逸仙路高架穿镇而过。

商业贸易是全镇具有发展潜力的支柱产业，现建有4.5万平方米商业用房的淞南路商业街和6个住宅小区的商业网点，引进市区的联华超市、凯福饭店、丰美阁火锅城等名优商店。

另外，工业、集装箱储运业和诸如“建配龙”国际建材配送中心等专业市场也是该镇的支柱产业。

　　巴黎时光·索尔产权式酒店位于淞南路的中心地段，与淞南镇政府隔街相望。

项目总建筑面积1.1万平方米，不但外立面具有浓郁的法国古典建筑风情，内部装修更具巴黎的时尚艺术气息，酒店建成后将成为淞南商业街的地标性建筑。

酒店一楼设精品商场，二至六层共153套全装修公寓，每套使用面积在26至60平方米之间，顶层空中观景花园设有拥有各类设施的休闲会所。

这个产权式酒店具有较高的投资回报。

以一套使用面积为30平方米的全装修公寓为例，总价为20万元，首付8万元，10年按揭月供一千二百多元。

若这套公寓全部委托酒店管理公司管理，每月可获得的稳定收入基本与还款额相当，以租房的钱养房，10年后可坐收租金，并可坐享物业的增值效应。

另外，便利的交通是公寓酒店经营的保障，酒店离地铁一号线与轻轨明珠线北延伸段的长江路出口仅500米，且到上海未来的客运中心吴淞口码头约15分钟车程。

产权式酒店

本文摘自《中国住宅创新热销策划》——暨南大学出版社

一、产权式酒店的概念

产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：

时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。

二、产权式酒店的特征

1、业主拥有酒店独立产权

投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。

2、酒店式管理

产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种

钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米·月。

3、兼具居住度假与投资两种功能

产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。

三、产权式酒店的三大类型

1、时权酒店

由瑞士亚力山首先提出的“TimeshareHotel”是产权式酒店的发端。

酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

2、退休住宅型

是一种所谓留后路的退休住房投资方式。

投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。

到退休的时候作为颐养天年的住所。

这种类型的酒店在美国比较多见。

3、有限自用的投资型酒店公寓

开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管

理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

四、产权式酒店市场竞争力分析

A：

地理位置及天然资源

位置的要求在此方面明显，因为产权式酒店是商业一种，它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观，这样才能够吸引足够多的人群。

B：

良好的环境

例如大梅沙地区将规划成一个旅游区，雅兰酒店前面的马路立交将改建成一个步行街，周围将建成一个内湖公园，良好的环境价值，非常明显。

雅兰酒店一号楼东面既能够看到大海同时也可以看到内湖的房间价格比仅能看到大海的价格要高了600元/平方米，约高出5%。

C：

良好的规划布局

与环境相协调的建筑风格，以及齐全的配套设施，如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施。

D：

聘请著名的酒店管理公司进行酒店经营和管理

作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，如果酒店管理公司能够提供丰富多彩的富有乐趣的创意与活动，则能够吸引更多的顾客。

E：

经常组织各种盈利性的国内、国际会议，如学术、旅游年会、以提高酒店的盈利水平。

F：

加盟国际化的国际旅游组织

这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者提供更多的旅游目的地的选择。

G：

提高发展商的品牌及规模与实力

H：

提高市场营销能力

I：

降低投资者和消费者的门坎

J：

建立现代企业制度，以制度保障消费者的投资信心

五、三门岛产权酒店的开发及经营模式

三门岛上的产权酒店的开发分二种模式：

一种是由我司独立开发独立经营，一种是由上岛购买企业会所用地的企业自己开发与经营。

产权酒店全部规划在B、D区内，购得B、D区用地的企业，根据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要在该地块上修建产权酒店。

产权酒店建成后，该企业可将其出售或自主经营或委托三门开发商聘请的国际知名洒店管理公司经营。

六、三门岛产权酒店的经营前景

1、中国假日经济形成，富人阶层开始追求高端的度假地。

2、深圳东部海岸的旅游开发热现正升温

3、三门岛是具有唯一性的南中国海最高尚的海鸟度假区

由于三门岛具有唯一性，所以能确保它对会员具有长期的吸引力，同时也确保岛上物业具有升值潜力。

4、庞大而且具有极高消费能力的三门岛岛主俱乐部会员

俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费能力的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户，整体江消费能力更是惊人。

俱乐部在规划中的海景酒店、天鹅堡酒店、马术场、游艇会、航空、滑翔、潜水等，必将聚集大中华地区的社会名流和富豪们，企业也可将会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权史酒店的方式出售获得直接收益。

5、极具吸引力的城堡酒店

每座企业会所/酒店公寓都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员经常到岛上消费。

很多精明的企业家在海岛购买别墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作为激励员工的一个用途，他们定期给予那些优秀的员工去海岛度假的奖励方式，这种激励制度给企业带来的惊人的效益，在西方国家尤为盛行。

七、三门岛产权洒店的房型（见下页）

企业会所

一、拥有自己的度假会所是国际大企业惯例

在西方，许多大企业都有企业自己的海岛休假会所。

据美国CNN新闻网报道，2000年4月21日，世界头号商业巨子比尔.盖茨和其高级幕僚在世界著名的度假地加勒比海群岛，一方面放松心情，享受美丽的阳光、沙滩、浪花；一方面在微软的海岛别墅会所里共商“肢解微软官司”的对策。

信息产业巨子拉里.爱里森，美国甲古文公司的首席执行官，欧洲著名的三胞胎公司首席执行官索.普拉特都非常喜欢海洋度假，都拥有自己心爱的豪华游艇和海岛别墅。

随着中国经济的发展，中国企业与国际企业的往来越来越多，企业越来越重视企业形象建设、企业文化建设。

符合企业要求、体现企业形象的企业度假地已受到广泛关注。

据调查，在深圳，许多大型企业由于没有自己的接待地，每年接待客户及企业员工活动的费用很高，使得企业既被动又不体面。

可见企业特别是大企业是十分需要一个属于自己的企业会所的。

二、三门岛企业会所的开发模式

三门岛企业会所的开发和岛主别墅一样采用DIY模式开发，企业可以在三门岛规划用地范围中自主选择地块建造自己的企业会所，开发商会提供企业会所的房型参考，企业根据所购地块的设计要求结合自身的

使用或经营需要并按按照您自己的喜好来建造自己的企业会所。

三、三门岛企业会所的开发及经营模式

企业会所全部规划在D区内，购得D区用地的企业，根据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要在该地块上修建企业会所。

企业会所建成后，该企业可只提供公司内部使用或将其出售或自主经营或委托三门岛开发商聘请的国际知名洒店管理公司经营。

四、三门岛企业会所的经营前景

1、中国假日经济形成，富人阶层开始追求高端的度假地。

2、深圳东部海岸的旅游开发热现正急剧升温

3、三门岛是具有唯一性的南中国海最高尚的海鸟度假区

由于三门岛在区位、自然资源上具有唯一性，所以能确保它对会员具有长期的吸引力，同时也确保岛上物业具有升值潜力。

4、庞大而且具有极高消费能力的三门岛岛主俱乐部会员

俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费能力的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户，整体江消费能力更是惊人。

俱乐部在规划中的海景酒店、天鹅堡酒店、马术场、游艇会、航空、滑翔、潜水等，必将聚集大中华地区的社会名流和富豪们，企业也可将会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权式酒店的方式出售获得直接收益。

5、极具吸引力的特色酒店

每座企业会所都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员经常到岛上消费。

很多精明的企业家在海岛购买别墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作为激励员工的一个用途，他们定期给予那些优秀的员工去海岛度假的奖励方式，这种激励制度给企业带来的惊人的效益，在西方国家尤为盛行。

五、三门岛企业会所推介房型（见下页）

【企业会所】

【产权式酒店】