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固定资产投资规模继续扩大
一季度,经济区完成固定资产投资总额1678.8亿元,较上年同期增长19.7%。
其中,成都投资总额完成722.0亿元,增长15.7%,占经济区的比重达43.0%、
消费品市场繁荣活跃
一季度,经济区实现社会消费品零售总额977.0亿元,较上年同期增长18.7%,8市增幅均超过18%。
其中,成都实现社会消费品零售总额590.5亿元,占经济区的比重达60.4%,同比增长18.9%,增速最快;
财政收支情况良好
一季度,经济区完成地方财政一般预算收入178.6亿元,较上年同期增长26.5%。
其中,成都地方财政一般预算收入完成119.1亿元,增长25.9%,占经济区的比重达66.7%
一季度,经济区完成地方财政一般预算支出278.5亿元,较上年同期增长21.6%,增幅较预算收入低4.9个百分点。
其中,成都地方财政一般预算支出完成121.1亿元,增长17.9%,占经济区的比重达43.5%
六、城乡居民收入稳步增加
一季度,经济区城乡居民人均收入保持稳步增长,与上年同期相比,8市城乡居民收入的增速均达到两位数。
从城镇居民人均可支配收入来看,成都城镇居民收入水平最高,人均达到5812元。
从农民人均现金收入来看,成都最高,人均达到2860元,增长11.9%。
随着全球城市化、信息化的加快推进,全球化主要特征正由资金等要素的跨区域配置向全球城市网络化转变,“十二五”成为了内陆经济崛起的战略机遇期。
一是世界城市之间形成的经济网络开始主宰全球经济命脉。
当前全球化进程的加速发展是在信息化的特定条件下发生的,越来越多的城市通过相互连接而进入全球城市网络,各城市相互交织形成的经济网络开始主宰全球经济命脉,网络中的节点城市与传统的“中心地”城市相比对交通等因素的依赖相对较弱,各城市之间的合作更加注重互补关系。
二是全球产业分工加快调整,产业呈现跨梯度转移趋势。
世界范围的经济全球化和信息技术的普遍应用和快速发展,使得包括高新技术产业和现代服务业在内的国际产业体系在全球范围内的分工加速调整,也使得局部地区打破三次产业顺次发展、产业梯度转移的传统发展模式成为可能。
新一轮产业转移已经摆脱了传统的严格按照资源要素成本差异进行的梯度转移模式,跨国公司更倾向于在全球范围内就资金技术、人才储备、区位交通、政策措施等适宜条件来选择布局。
在全球化及产业转移新趋势的作用下,我国内陆交通条件逐步优化的区域和沿海地区的禀赋条件差异逐步弱化,二者之间的差异越来越多地表现为两种不同经济类型的差异,内陆经济面临前所未有的发展机遇。
在此背景下,与中国其他内陆地区和相邻亚洲内陆地区相比,具有明显的区位优势和市场辐射力优势的成都面临着前所未有的发展机遇。
2.市场竞争环境
1-2-1周边项目市场分析
项目所在地:
C点
从成都市经济地理层面考量,向东发展也是一条必由之路。
新客站所在的上东区不仅地处南北向的成德绵乐城市经济带中轴,更是掌握川渝经济腹地开关。
“所谓一张白纸好绘画”,作为一个新兴的商务、金融中心,无论从建筑规模,还是建筑档次,今后新客站板块的建设都将远远走在整个城市前列,就都市感而言,可能就只有城南的天府新城可以与之媲美。
1-2-2周边楼盘比较
周边的户型设计一般为高层,小高层,面积在70-150之间。
户型一般是两室一厅,三室一厅。
主力户型一般为110平米。
且销售势头较好。
售价表:
蓝谷地
6700/
东阳光美悦林
6900
鑫苑名家
6800
世茂花香首府
7500
四季康城
4300
由于本次设计的是高档多叠式小洋楼。
所以做了以下的高档住宅市场调查。
1-2-3高档住宅市场分析
a.建筑形式
目前成都高档住宅建筑形式主要由以下几种:
单体-高层电梯公寓
别墅(独立式别墅、联排式别墅)
多层公寓
b.主力户型,结构
面积:
在高档住宅中,以150-250平米为主要户型
在结构方面:
多以错层,跃层,复式,错跃结合等。
其中各种户型在不断改进中,以多+1类别墅最为新潮。
本次设计,也将采用此类住宅。
c.功能:
在设计中,多将休闲,娱乐,办公融于住宅中,所以,多有各种体育场所和休息会所。
d.总价分布
高档公寓多数定位在200-300万之间。
e.主力消费群特征
已拥有一处或几处房屋,进行二、三次置业;
专业不动产投资者;
追求生活品质,望提升自身价值;
初次置业,经过自身奋斗,获得事业上成功者。
f.需求特点
需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施;
对于投资者而言,需求良好的产品品质和较大的投资收益,以及未来潜在的升值空间。
G.市场特点
高檔=豪华,众多开发商认为豪华与高档是同一概念,因此造成价格相对较高,与市场无法更好结合;
硬、软件配套的不适用性。
PRAT2项目SWOT分析
1.项目优势分析
2-1-1项目处于城东,如川师,川师东校区等知名院校周围。
拥有非常好的教育资源,可为将来子女教育提前准备。
2-1-2城东在未来成都规划中将得到极大的机遇,建设路商圈和春熙路等各种商业圈毗邻其中。
商业潜力巨大,是不容错过的商业投资机遇。
2-1-4项目将在未来建成的成都2号地铁沿线周边。
切周围拥有很便利的公交路线。
临近成龙立交和绕城高速公路。
拥有较为便利的交通环境。
2-1-5地处三环和城乡交界处,进可有城市之便利,退可有乡村之休闲娱乐。
2-2-6该项目将建成生态绿色的别墅型住宅小区。
符合成都将来规划的田园城市的特征。
2-1-7面积定位在120-240平米。
与周边的目标市场基本符合。
2.项目劣势分析
2-2-1由于处于城乡交界处,周边配套,医院等附属设施在近期将不会一次性建立完成,这有可能造成客户的潜在流失。
2-2-2由于项目地处周边欠发达,项目客户将可能很少在周边地区,对于由于工作地方过远的客户有可能要流失。
2-2-3在该区域建设高档别墅类物业,需要一定时间进行营销性引导,容易造成项目的滞销。
2-2-4高级会所在周围尚属首列,这在一定程度上,难以引起客户对于项目的共鸣。
3.机会点分析
2-3-1项目周边缺乏真正意义上的高档别墅类型的住宅,可利用本身的优势,满足潜在客户的需求。
2-3-2周边主力户型面积多为70-120平米的普通安居型住宅,项目的较大面积的户型在一方面满足了一部分客户的2次或多次置业和投资的需求。
4.威胁点分析
2-4-1周边项目价格与本项目相比,都相对较低。
这于本身项目不利。
2-4-2周边项目配套措施均比本项目完善,交通也较之便利一些。
通过上述分析说明,项目在城东区域大环境优势较为明显。
在此进行居家受一定环境制约。
因此,项目本身的开发商必须合理利用资源,扬长避短,合理利用营销策略。
树立差异化的品牌形象。
建立客户认同感,这样才能是项目取得圆满成功。
PRAT3市场定位
在面对房地产商激烈竞争的局势下,项目市场定位应充分尊重市场、贴近市场。
针对目前成都市场环境、消费者现状,应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中,使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量,同时,应注重人性化、个性化,从而实施产品差异化策略。
1.目标客户设定
依据对成都市房地产市场环境分析,以及项目SWOT分析结论,可初步判断出目标客户是公司白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者以及影响群体(品质崇尚族)。
公司白领
a.静态描述
年龄:
28-35岁
职业:
私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。
家庭结构:
2-3人。
家庭收入主源:
薪金、股票、其它。
家庭收入数额:
5000-15000元/月。
资产量:
30-50万元左右为主。
交通工具:
私有汽车占多数。
户籍:
省内,本市占70%。
b.行为描述
工作:
准点上下班,晚间工作应酬多。
起居:
有规律,居家时间少但重视家庭生活。
购物:
品牌商场和专卖店。
喜爱名牌但不一定全是名牌。
运动:
保龄球、网球等中档运动,运动量无保证。
嗜好:
旅游、泡酒吧、健身
旅行:
高频度外地旅行
交通:
长期乘坐出租车(TAXI)。
金融消费:
信用卡(一定有但消费规模有限)
c.心理描述
自信:
充满自信,敢于提前消费。
消费忠诚:
不忠诚
成都成龙路前行,就是东大街,春熙路商圈,云集了众多中高档商业写字楼,同时也有很多外资企业入驻其中。
附近缺乏较为高档的住宅,这样可以满足这些公司高级行政人员的居住需求。
外资企业及港台人士
28-50岁
外资企业驻渝首席代表、高级职员、在渝经商、长住之港澳台人
士。
1-3人。
收入主源:
薪金、公司补助金、经营利润。
收入数额:
10000-50000元/月。
200万元以上为主。
私有车占多说。
准点上下班,晚间工作应酬少。
习惯:
按照原住地生活方式进行。
大型外来超市(Carrefour)和专卖店,以居家生活物品为主。
网球、高尔夫等中高档运动,运动适量,但规律。
旅游、泡酒吧。
国内名胜地点
私家车
信用卡、现金
恐惧:
身住异地,安全、健康等方面得不到保障。
忠诚
对于项目本身的地理位置,以及目标人群的本身交通习惯,以休闲和娱乐为主体的项目本身对于外资企业高管这样崇尚别样生活品质的客户,具有天然优势。
专业投资者
35-45岁
私营企业主、专业投资者
3-5人。
经营利润、股票、期货及房地产投资。
(不确定)。
100万元以上。
以私有汽车为主,出租车(TAXI)占少数。
无准确上下班时间,晚间工作应酬多,每天无明确工作目的。
生活规律性不强。
品牌百货公司和专卖店。
几乎无运动时间和此习惯。
泡酒吧、夜总会、桑拿。
新加坡、香港、澳门等东南亚区域,目前较喜欢韩国及欧洲。
以私有汽车为主。
对人身安全的恐惧;
(家庭资产较多者)对资产保值恐惧;
对投资
项目风险的恐惧。
充满自信,敢于进行风险投资。
成都有很大一部分私有业主,生意上去的成功。
生意上去的成功,手中有一定的游资,他们一般拥有住房,但是房屋档次较低。
区位和环境较差,按显示身份和工作需要不能满足高品味的需求,因而存在再次购置住房的可能,同时投资也是其目的之一。
由于本项目在区域能的差异性,专业投资者也可以从中获取较大收益,因此,专业投资者必将成为目标客户的一部分。
品质崇尚一族
30-45岁
私营企业主、政府公务员、自由职业者
(不确定)
经营利润、薪金、股票投资。
10000-20000元/月
以中、低档私有汽车为主。
无准确工作地点、时间。
所有流行的运动内容
新加坡、香港、澳门等东南亚区域。
现金、信用卡(有但较少使用)
爱虚荣:
喜欢炫耀衣食住行,常在语言中有所表现。
不自信:
缺乏自信。
模仿:
有一定的攀比心理。
不忠诚。
对于此类目标客户,他们缺少主见,很多流行都是他们所需要的,只需要稍加引导便可以引起他们的购买欲望。
而且他们存在对项目推广的作用,可以作为重要的宣传群体。
2.市场定位建议
作为城市面貌改变最大战略的发展区域,城东就基本完成了工业结构调整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善,城东城市面貌经历着巨大的变化。
东方花园在东段的核心区域,将异域风情与传统的中国精神相融合,打造别墅、洋楼、风情多层为主的城东区域内首个低密度高品质社区。
以“高品位、高品质、高档次”为产品定位,其消费群体也锁定在一个高收入的客户群。
3-2-1形象定位
汇流世界居住文明
说明:
成都文化与海外文化有机结合,在区域类引进全新概念,形成东西方文化汇聚的新乡村高品质社区。
3-2-2主题定位
高品位、高品质、高档次
项目瞄准“三高”,针对区域内高档住房的缺乏。
将异域风情和传统中国精神相结合。
打造别墅,洋楼、风情多层为主的城东区域内首个低密度高品质社区。
3.规划设计建议
东方花园将是花园洋房、别墅高档住宅小区,是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。
项目建筑以欧洲民居建筑符号为基础,结合现代主义建筑的构成元素,形成独特的新乡村主义的风格,诠释生态/健康/时尚的生活意境。
建筑及园林风格均源于托斯卡纳特有的符号手法,并用现代的营造工艺加以进化发展,从而使之升华为多元化的融合与回归。
让消费者切身感受来自于异域的风情。
4.价格定位
东方花园在价格定位上处于成都大市的中等价位在5200左右,5.12地震后,在周边楼盘大降价的时候,龙城1号在均价上下降了每平方1000多元的价格。
物业类型
高层、小高层
主力面积区间(㎡)
97—268
均价(元/平米)
4248(震后)
总价(万元)
41.2—114.85
PRAT4营销推广策略建议
1.营销推广流程图
注释:
●作整体推广规划计划以便概念传播的统一性和完整性;
●在项目执行过程中将严格按照上述流程图进行,但可根据市场变化而调整。
2.营销策略
以形象定位的理念为宗旨,进行一系列宣传,即遵循AIDAS
原理:
Attention——引起注意
Interesting——产生兴趣
Desire——引发欲望
Action——促使购买行为
Satisfaction——达到满意
4-2-1营销策略
策略核心:
城东的发展倍受现代购房人的关注,生态居住环境是现代人居的提升,国家4A级景区是龙城1号的主要卖点之一,再加上项目品质的优越,丰富的生活配套,项目天然条件优厚。
600亩的超大的社区,超低密度的建筑,是在以后宣传的主要策略原点。
该楼盘内在条件好,环境优越。
在策略上以高远立意,解决大盘销售,站在生态城市的角度解读项目,以突破市场竞争。
确立了三个核心价值。
1)尊重自然,享受生活
2)城东生活的中心区域
3)创造生态之城
4-2-2营销重点分析
突出新型乡村城市结合的独特卖点
强调区域中的差异性
强调娱乐休闲氛围
突出4A级风景区
4-2-3广告主题
汇聚世界居住文明
4-2-4广告推广目标
1)建立东方花园广泛的知名度,打造企业品牌
2)提升东方花园城东的地位,激发成都市民对未来生态人居的向往;
3)最大限度积累和拦截现实置业客户,使之对项目产生持币待购状态。
4-2-5广告原则
加深消费群体对东方花园的印象
4-2-6广告推广类别
1)报纸广告
主要投放在《成都商报》和《华西都市报》。
楼盘形象报纸广告
每期报纸在创意上有不同的切入点,环境、物业、户型、建筑等,画面处理简洁、大方,在色彩表现方面,对比强烈,富有活力。
2)围墙广告
在引导阶段时开始投入。
画面内容以楼盘形象或物业形象为宣传主题,主要作用是在维护工地美观的同时,做到广告宣传和引道作用。
高炮广告
画面设计简洁,文案内容内人寻味,但做工比较粗糙,无特殊工艺,画面矮小,与二十四城这样的大盘不协调。
3)户外高炮
主要投放在成渝高速、成渝公路和工地旁(双面)
在选择的地段上比较优越,除了做楼盘形象广告的同时还起到引道作用。
4)市区大牌
项目周边(至市中心)主要交通路线,以突出楼盘形象为主。
5)售楼处外形象
在第二阶段时已经完成,整个设计豪华大气,如同小区大门,广告醒目
6)引道杆旗
起到引导顾客到售楼处的作用,从楼盘地址向市区方向约有一公里的引道旗形象,旗杆高约3米,材质主要用户外灯布,内容简洁,主要突出楼盘名称或以主题广告语。
以红色为主题色,画面醒目,但色彩过于刺眼,不雅观。
7)印刷品
主要以户型卡片居多,无楼书,有一张大的海报详细介绍楼盘。
8)网络广告主要是在搜房网,点击较高,也是吸引消费群体的一个关键的途径。
9)杂志广告主要在《成都楼市》、《黄金楼市》、《先锋居》周刊
10)售楼处布置
东方花园的售楼处是以后的会所,所以除建筑宏伟外,就是装修豪华,整个售楼处是一种比中西结合的现代的设计手法,进入后如同进入了高档的宾馆,也是东方花园的以个销售理念,每个顾客都是贵宾,享受贵宾的服务。
整个售楼处墙面没有海报。
在大厅的中央有两座沙盘,一大一小,大的81平方,小的36平方,因为所有的建筑都在沙盘上,所以做工并不精细,突出不料社区景观特色。
在沙盘的右侧是8个1.2见方的户型模型。
PRAT6参考楼盘资料
在项目周边3公里范围内约有4座正在开发楼盘,其中恒大集团的恒大绿洲是龙城1号的主要竞争对手。
恒大绿洲
恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业,连续五年荣登中国房地产企业10强。
拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。
现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
恒大地产集团坚持以诚信为基础,以创新为动力,着力实施精品战略,塑造国际品牌。
目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目,覆盖中端、中高端、...
1)项目概况:
恒大绿洲总建筑面积约60万平方米,由18幢高层、27幢小高层,以及17幢空中别墅等组成,采用欧式后现代风格,建筑形体富于明丽时尚的时代气息,又渗透稳重大气的古典气质。
以哥特式的尖塔、罗马式的券拱等经典欧式符号和富有地中海特色的浅黄色及灰色诠释优雅生活;
造型语言简练,充分体现建筑本身的形体和比例,建筑底部与顶部着重处理,形成典雅的三段式建筑形体感;
阳台、飘窗等建筑语言富于变化,形成流畅、和谐的韵律感。
超过7000平方米的星级会所,洋溢着浓郁的欧式风情,灵动而又不失大气,在风景的掩映下,在阳光的辉映下,宛若一座雄伟的欧洲城堡,极大地提升了整个社区的品质。
室内游泳池、中餐厅、健身馆、乒乓球室、儿童游乐中心、棋牌大厅、康体游艺室等配套设施既是上午洽谈及朋友聚会的理想场所,也是全家共享欢乐时光的好地方。
恒大绿洲园林采用东南亚皇家风格设计,结合原生地貌和建筑立面,让原生自然与后天杰作浑成一体。
以营造和谐、时尚、生态的星级生活为目的,围绕中央湖景区,以长达70米中央绿化带为景观主轴,延绵“水景”为主线,连接近万平方米中庭湖景、景观泳池、观水亭台、凌波木栈道、滨水廊桥、落差6米叠级瀑布、溪流浅潭等7大观景组团。
恒达绿洲优化了功能空间,减掉多余的过道,减掉不实用的奢华空间,减掉设计中的空间损耗,减掉不合理的空间安排,提供全面而妥帖的解决方案。
恒大绿洲户型区间70-180平方米,以70平方米的两房、90平方米的三房、120平方米的四房为主打户型,一梯二户或四户,厨卫全明。
以生活成长为原点优化设计,充分考虑环境、卫生、采光、通风各方面因素,确保户户见景。
在多数住宅楼的顶部,结合立面设计退层、跃层户型,在增加户型变化的同时,又丰富了建筑立面。
基本经济技术指标如下:
楼盘名称
占地面积
150000平方米
总建面积
600000平方米
容积率
4.10
居住总户数
3500
绿化率
38%
地下车位
2500个
开发商:
成都恒大银河新城置业有限公司
投资商:
恒大地产集团成都有限公司
物业管理公司:
广州金碧物业成都有限公司
整合推广单位:
成都杰力恩广告公司
2)项目规划:
在项目规划上恒大集团作了很大投入。
伴随锦江区政府、华西医院中心配套的东迁,一个新的城东核心轮廓已经呈现。
在城东的蓝图中国家4A级景区,1000亩天鹅湖碧波荡漾,6米落差的浅丘坡地,视野无限扩展。
恒大绿洲充分尊重自然落差瀑布,以原生石材,观景塔楼共同组成东南亚皇家风景园林。
3)景观规划
恒大绿洲园林采用皇家风格设计,融合东南亚园林与南派亲水文化结合原生地貌和建筑里面,让原生自然与后天杰作浑然一体。
以营造和谐、时尚、生态的星级生活为目的,围绕近万平米中央湖景,以长达70米中央绿化带为景观主轴。
以蜿蜒水景为主线,连接中庭湖景、景观泳池、观景亭台、观景塔楼、叠水瀑布等7大景观组团。
4)销售情况
恒大进军四川的首个楼盘恒大绿洲于2008年4月19日公开发售,谢霆锋、范冰冰、郑希怡等明星的助阵,现场人潮汹涌,数千名目标买家争相抢购,当天,恒大绿洲推出的复式豪宅及小高层销售率接近70%,开盘当天销售逾4.25亿元。
5)主题推广语
领袖品质,改写城东
6)广告投入
恒大绿洲在广告投入上远远超过龙城1号
报纸广告每月4期,整版或或半版,在活动上也大手笔投入,以明星效应来达到宣传目的,另外,户外广告的投入量也相当大,如高速广告、重要路段市区大牌等。
售楼处装修豪华,与社区规划一致都属于皇家设计风格。
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