滨河高尔夫球场项目投资计划书Word格式文档下载.docx

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（一）高尔夫运动简述高尔夫球运动起源于十二世纪的苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪风靡五大洲。

在世界上与网球、足球并称为三大体育产业。

高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家——球场设计者的创造，展现在人们面前的艺术品。

人们站在这样的大自然中，无城市喧嚣，无案牍神劳，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累烦恼烟消云散，大有得意人生之感。

并且，有人在不经意间发现高尔夫英文单词GOLF几个字母的如下含义：

GOLF的G代表绿色，绿色是大自然的主色，在绿意浓浓的大自然环境中打高尔夫球是回归自然，享受自然；

GOLF的O代表氧气，氧气是人类生命中不可缺少的三元素之一。

有绿色植物的地方就有氧气生命也会因此而充满生机，朝气蓬勃。

GOLF的L代表阳光，阳光是一切生命的开始，沐浴阳光就是享受生命。

GOLF的F代表友谊，也是高尔夫球运动的魅力所在。

球手们在打球的过和中各自遵守高尔夫的礼貌和礼仪，在比赛中建立高尚的人际关系。

（二）、市场机会分析

1、某某市自身及周边区域经济实力作为可靠依托某某市2006年主要指标增速跨入某某省前列。

地区生产总值、全部财政收入、地方一般预算收入（按省可比口径）、城镇投资、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、实际利用外资7项指标位居全省第二。

全市地区生产总值完成722亿元，同比增长15.2%；

全部财政收入74.4亿元，增长27.3%；

城镇固定资产投资完成380.5亿元，增长47.5%；

城镇居民人均可支配收入11263元，农民人均纯收入预计4950元，分别增长10.9%和7%。

全部财政收入占地区生产总值比重首次突破10%，达到10.3%，同比增长0.9个百分点；

税收占财政收入比重达到82.2%，提高0.8个百分点；

规模以上工业企业实现利税同比增长31.1%。

某某省统计局发布消息称：

经核算，2006年，某某省生产总值11613.7亿元，比上年增长13.2%。

北京市统计局发布了2006年北京GDP初步核实情况，2006年GDP现价总量为7870.3亿元，比初步核算数增加150亿元，按不变价格计算，比上年增长12.8%，比初步核算数提高0.8个百分点。

天津市统计局有关负责人就2006年经济发展运行情况进行了综合评估。

据介绍，天津市经济继续在高位平稳运行，地区生产总值完成4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%。

由此，我们可以计算出京津冀三地生产总值（GDP）合计达到23821.73亿元的规模，这为某某市发展高尔夫运动提供了强有力的经济支撑。

2、某某市及周边地区庞大数量的人口所形成的市场需求作依托高尔夫运动的发展趋势表明这一运动正在逐渐脱离其“贵族化”身份，走向大众消费时代，为高尔夫运动在廊坊市的发展带来福音。

据国家统计局统计资料显示：

截止到2006年底，河北省人口总量已达到6869万人，北京市人口总量已达到1538万人，天津市人口总量已达到1046万人。

由此，我们可以推算出截止到2006年底，京津冀地区人口总量已达到9453万人。

这是一个天文数字。

随着经济的不断发展，如此庞大数量的人口产生的购买力将十分巨大，所形成的市场需求是难以估量的，从而为某某市发展高尔夫运动奠定了坚实的市场需求基础。

3、某某市产业发展政策作依托根据某某市面临的产业发展机会，通过机会能力匹配性分析，某某市产业发展总的定位是：

坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。

重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。

在环境资源保护上，某某市全面实施“蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”五大工程。

目前，城市居民清洁水饮用率达到100％，区域环境噪声达到国家标准，垃圾无害化处理率超过90％，气化率达到91％，城市绿化覆盖率达到43％，人均拥有绿地面积12平方米，空气质量二级以上天数达310天（其中一级天数50天）。

通过上述资料不难看出，某某市产业发展定位和环境资源保护政策，均凸显了环保这一课题的重要性，这便从政策上规定了某某市未来所有产业发展都必须紧紧围绕环保这一课题下功夫，不符合环保要求的产业项目将无立足之地。

高尔夫运动所具有的环保特性与廊坊产业发展定位和环境资源保护要求相吻合，符合廊坊产业发展政策的要求。

4、招商引资、改善投资环境的需要作依托。

某某县地处某某市南部，属经济欠发达县。

为了搞活某某县域经济，提高当地人民生

活水平，除去发展特色农业外，发展工业是必然选择，因为无工不富。

大多数经济欠发达县，发展工业的模式无一例外地是走招商引资这条路子，因为招商引资，是解决工业发展过程中“资金瓶颈”这一难题的有效途径。

如果想引进自身需要的产业项目，除去优惠的税收、配套的产业政策外，还要有良好的投资环境。

良好的投资环境，既包括良好的基础设施如水、电、暖、气、交通、通信等硬件方面的环境，还包括人才、良好的生活环境、良好的文化娱乐环境等软件方面的环境。

随着高尔夫运动的不断发展，它已经被逐渐定义为“高尚、文明、环保、绿色、健康”消费，并为越来越多的成功人士所喜爱，大公司尤其是外资企业高管大多喜爱高尔夫运动。

目前，高尔夫运动发展水平的高低，已成为很多投资者评判一个地区投资环境优劣的标准之一。

因此，为这些成功人士提供良好的休闲、娱乐和交际场所——高尔夫球场——也是招商引资过程中需要切实面对的一个问题。

某某市滨河高尔夫球场项目的建成，将使这一问题迎刃而解，不但对改善某某县投资环境起到积极促进作用，对某某市投资环境的改善具有同样的作用。

5、项目选址的区位优势及交通优势作依托。

某某市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。

廊坊市城市总体发展规划是：

某某市按照“小三点”（某某区、某某区、某某）和“大三点”（某某“小点”、某某、某某）组团式发展。

“小三点”之间用绿化隔离开，用道路连起来；

加快某某、某某与某某市区“大三点”一体化进程，构筑未来廊坊大市区格局，确保50年甚至l00年不落后。

某某市滨河高尔夫球场，项目选址位于某某县某某某乡，地处某某市大市区格局“大三点”的轴心地带，是某某市城市规划未来重点发展的区域，区位优势可谓得天独厚。

附近有省道某某公路，建设中的某某高速，京津唐高速，京开高速及106国道等主干道，交通极为方便。

北距北京首都机场仅60公里、东南据天津仅70公里，到上述两地车程均不超过一小时。

即便到距离较远的石家庄市也不过三个小时路程。

因此该项目建成后可迅速吸引京津冀地区尤其是京津地区高收入群体前来消费。

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三、环境影响与自然保护评价

（一）本项目的环保措施

某某市滨河高尔夫球场项目将做到以下几点基本环保措施：

1、土壤改良。

因为该项目是利用永定河河套闲置土地，而这一地区土壤大致为沙质潮土，要做种植高尔夫球场需用的草坪底土肯定要进行土壤改良，而这一改良过程对当地土壤改良同样具有借鉴意义。

2、球场实施雨、污水分流，废水进入二级污水处理设施（引进国际先进的污水处理设施）达到排放标准后才进入水体；

3、球场在现有荒地建设人工水塘并改善水塘质量，在水中种植水生生物，让带有肥料及农药成分的水，经水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向场外；

4、球场将采用人工清除杂草，禁止使用除草剂，在必要的时候采用杀菌剂和杀虫剂时，采用低毒性生物杀菌剂并控制用量。

5、球场水系及植物灌溉，均采用经过处理的中水。

6、建造绿色会所，球场生活污水经过化粪池处理后直接进入人工湿地处理系统，出水水质达到景观水水质标准，出水池还可以养鱼。

（二）、某某市滨河高尔夫球场项目自然保护评价

某某市滨河高尔夫球场项目将在现有河套闲置土地的基础上，进行土壤改良，植树种草，并适当引进适合当地土壤生存能够改善当地植被构成、丰富当地植被属种的珍惜树种，把滨河高尔夫球场项目范围内环境变成集林业科研示范、珍稀树种保护、植物资源展示、生态旅游资源培植等于一体的“森林公园”。

正可谓与廊坊致力于打造会展、旅游、宜居城市的发展方向相得益彰。

本项目除去高尔夫球场外，其他配套景观均对游客开放，是廊坊市民将来旅游、休闲的好去处。

四、项目规划概述

在“某某市滨河高尔夫球场项目”的规划中，将做到点上成景、线上成荫、面上成林、环上成带的规划要求。

项目邀请国际知名专家设计，不仅能让项目处处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色与人的亲近，以及和建筑、和道路、和人非常和谐的高品位。

球场用草为环保用草，景观设置以“人与自然和谐共处”为总体构思，突出“绿”的主题，以“水”为主线，“蓝”与“绿”相交融为特色。

规划将整个“某某市滨河高尔夫球场项目”形成5个各具特色的片区，各个片区之间和谐统一，构成完整的自然生态系统。

这5个各具特色的片区为：

乡土田园景区：

由四周农村作物种植及自然风景形成，不需投资、浑然天成，别具田园风格

生态森林公园景区：

由河套改造后种植的各种花草树木构成

草地疏林区：

以引进的环保用草及树木构成

滨河会所休闲社区：

供高尔夫运动爱好者休闲、娱乐用的住宅、购物场所

高尔夫球场区及练习场区

五、拆迁安置费

由于本项目是在永定河河套未利用土地上进行开发的，选址区域内无居民住宅等永久性建筑物，故不涉及拆迁安置问题。

只是河套内一小部分土地被当地村民开发耕种，由于自然环境及气候等因素，收益不高，因此本项目只需对这一部分村民种植的地上物作补偿即可。

六、本项目营销管理规划

本项目将与国内知名高尔夫球会进行联合，成立专门的机构引进先进的管理理念对本项目进行经营管理：

（1）制定本项目高尔夫运动在廊坊市的发展战略及规划。

（2）与各种传播媒体紧密合作，组织举办国际性、全国性、区域性的高尔夫比赛，以促进国际国内及区域内球会间的联系。

（3）邀请高尔夫名人指导以推动项目的普及和运动水平的提高，走社会化、产业化的路。

（4）经营发展高尔夫配套的球具和用品。

七、社会效益分析某某市滨河高尔夫球场项目建成后将产生巨大的社会效益，具体如下：

（一）、本项目解决当地部分人员就业问题

本项目在日常经营管理过程中，将需要300个球童、150个草坪绿化工人、150个后勤服务人员以及30个管理人员，加上为生态森林公园进行日常维护、管理及会所服务等项工作，本项目建成投入运营后将为当地解决近700人左右的就业。

（二）、本项目建成运营后，将为当地增加相当数量的财政收入

高尔夫球场经营过程中的营业税率为5.75%，所得税为33%。

正常情况下，该项目年营业额在8000（保守计算）万元左右，那么上交综合税约为8000万元*5.75%=460万元；

扣除经营管理过程中所发生的成本、费用、营业税及不确定性开支共约4500万元，本项目当年应缴所得税约为（8000万元-4500万元）*33%=1155万元；

总计上缴税金约为460万元+1155万元=1615万元。

这笔财政收入将为当地政府解决诸如社会保障、提高教育水平等急需解决的问题提供有力的资金保障。

（三）、本项目将对当地现有适龄农业人口，进行全方位系统的就业培训和指导

通过对当地现有适龄农业人口进行全方位、系统化的培训，力争使他们在短期内成为合格的第三产业从业人员，增加他们将来在市场经济环境中的就业机会。

这对解决当地由于农业科技发展而形成的大量剩余劳动力的出路非常必要。

（四）、本项目建成后，对当地农村产业升级将有极大促进作用

目前，当地农村经济依然停留在以第一产业为主的原始发展阶段，仅有少量工业产品加工企业，且加工深度不高，附加值大多很低，第三产业更是薄弱。

这种产业模式严重制约了当地经济发展，与我国现阶段经济发展结构远远不相适应。

现代产业发展过程的研究表明：

一个地区经济发展水平的高低，很大程度上决定于该地区第二、第三产业增加值在当地地区生产总值中所占比重的高低。

第二、第三产业增加值所占比重越高，表明当地经济发展水平越高；

反之，则表明当地经济发展水平很低。

本项目落户当地，对于当地发展第三产业来说无疑是一个良好的契机，因为高尔夫运动项目本身便属于第三产业中层次较高的一种产业形态，加之随着本项目落户当地，将会衍生出一系列为这一项目配套的服务的生产、经营企业，如：

高尔夫用品（球具、高尔夫求、衣服）专卖店、餐饮服务业、零售超市等等配套性企业会纷纷出现。

这将会改变当地农村人口从业结构，提高当地第三产业增加值，带动当地农村产业升级。

（五）、本项目落成后，将直接带动周边土地增值，繁荣当地房地产市场，对增加当地人口收入起到很大的促进作用

（六）、本项目在当地落户，将直接改善当地招商引资的投资环境

本项目建成后，所形成的碧水蓝天、阳光明媚、满目葱茏的景观会直接改善当地投资环境，有力地促进当地招商引资工作的顺利开展，将会有一大批具有发展潜力的工业项目因此落户本地区。

而这些企业的落户将会进一步促进当地经济发展，并且将有大批农村人口成长为现代产业工人，当地大量农业剩余劳动人口的就业问题将得到很好地解决，从而避免了大量农村剩余劳动力涌向城市，增加城市负担，促进了当地城镇化建设进程。

而这与我国城镇化建设的大政方针不谋而合。

（七）、高尔夫球场本身所具有的绿色环保特性，将极大地改善当地生态环境和生产、生存环境

当前，我国发展农业生产的基本政策是发展生态农业。

我国过去农业发展过程中，存在大量的过度垦殖、滥砍滥伐、过度放牧现象，给当地土壤、自然资源、生态环境造成相当严重的破坏，农业生产所面临的环境资源持续恶化，形成寅吃卯粮的恶性循环，农业生产的发展面临严峻的形势。

为此，我国政府适时出台了发展生态农业、加强环境保护、农业生产轮作、轮休、水土保持等一系列使农业生产转向可持续发展模式的政策。

高尔夫运动被定义为“高尚、文明、环保、绿色、健康”消费，高尔夫球场在建设过程中始终紧紧围绕“绿色、环保、健康”这一核心理念进行。

因此，高尔夫球场更加注重环保理念，改善生态环境、自然环境，实现可持续发展是其自身发展的必然选择，符合国家环保要求。

因此，高尔夫球场项目在建成后所产生的巨大经济效益和生态效益，势必会激起当地人发展生态环保型农业的迫切愿望，从而加速当地农业生产向生态环保型方向转变进程，实现当地农业经济可持续发展的长效运营模式，功在当今，利在千秋。

综上所述，某某市滨河高尔夫球场项目在增进社会效益方面具有很强的必要性和可行性。

八、经济技术分析

（一）、建设内容

拟建规模

在3000亩河套土地上建设国际标准、设施齐全的36洞高尔夫球场、练习用球场、高档会所。

2、技术指标

项目技术指标见下表

注：

“表中高尔夫球场”栏中会所是指高档住宅社区

（二）、投资预算与资金来源

1、建设期两年。

2、投资预算

总投资预算为人民币26117.66万元，祥见表1

3、 

资金来源

总投资31%以自由资金投入，其余来自银行贷款。

（三）、财务分析

1、条件设立

（1）、高尔夫经营期限为40年，2009年投入经营

（2）、按照高尔夫球场管理经验分析，一般高尔夫球场在经营10年后（即2019）开始

趋于稳定。

2、营业收入预测

（1）、经营收入：

根据统计资料得出，36洞高尔夫球场年均接待能力在16万人次，按人均消费1000元计算。

球场正式营业后，第一年来球场打球人数为年均接待能力的20%，以后按20%比例逐年递增，达到饱和后趋于稳定。

（2）会籍销售：

A、本球场按照俱乐部方式运作，在正式营业后开始发售会籍，价格10万元，每年限额限额200名。

B、附带会所销售收入50000㎡*2000元/㎡=10000万元。

3、经营成本及费用

正常情况下，一年经营成本及费用约为4500万元.

4、税收

本项目营业税，综合税率按5.75%计算，所得税率为33%。

5、财务分析

A、 

投资利润率：

以达到正常经营年限的年度计算，见表单位：

万元

由上表得出，前九年税后总利润（净现金流量）为29517.85万元，总投资为26117.66万元，总投资利润率为113%。

B、投资回收期：

由上表可以得出，投资回收期约为9年，与40年的经营期限相比，可以接受。

上述投资回收期及利润计算均未含会所销售收入

（四）、结论与建议

综合上述分析，某某市滨河高尔夫球场项目在经济效益方面具有很强的可行性。

九、综上所述，在某某县某某某乡永定河河套建设某某市滨河高尔夫球场项目具有很强的可行性。

项目总设计师应做好设计控制

1.概述

工程项目设计是设计产品质量形成的关键环节，它决定了设计产品的固有质量。

只有在设计全面满足工程设计文件质量特性的前提下，再通过精心施工、安装和调试，才能提供优质的设计产品。

这就是必须对设计的主要环节实施控制，以控制其活动的工作内容和需达到规定的要求。

在控制中，根据其项目类别、生产规模、生产方式、行业要求、产品特点及设计过程的复杂性，明确划分设计阶段，实施分阶段的质量控制，规定每一阶段活动的工作内容和要求，以使设计过程处于受控状态。

如设计策划、组织和技术接口、设计输入、设计评审、设计验证、设计确认、设计更改等，以保证设计输出满足顾客和社会的要求。

项目总设计师是工程师项目的总体设计师，是工程项目设计的组织者和管理者，对工程项目的总体设计效果负直接责任。

因此，项目总设计师应按其职责做好下述设计控制活动。

2.设计策划

为有效地进行设计控制，应对每项工程设计进行策划。

它是设计工作全面展开之前，对设计进度安排、人员和资源的配备、组织和技术接口等所开展的一系列策划和组织活动。

策划的结果就项目开工报告。

项目开工报告，由项目总设计师负责编制，一般包括下述内容：

①设计依据和（或）合同要求；

②工程项目概况、设计工作范围、质量特性要求等；

③设计基础资料现状及处理意见；

④人员配备及职责

⑤设计协作计划应包括从项目开工、方案比选和论证、互提设计条件、设计评审（包括设计基础资料的评审）、设计验证、会审会签、设计成品最终完成时间，到归档发出设计文件止的安排；

⑥所需的特殊技能、装备、资料等。

项目开工报告编制完成后，应经项目设计组讨论、各项目专业负责人签字认可，院分管项目的负责人和（或）职能管理部门审批后下达到相关部门。

当遇内外条件变化，应与顾客沟通，对协作计划进行修改调整并及时下达。

3.组织和技术接口

工程设计是多专业相互配合的系统工程，应明确外部和内部的相互接口、责任和权限，将必要的信息形成文件，予以协调和控制，以确保设计工作在受控状态下进行。

外部技术接口由项目总设计师负责处理。

如设计分工范围及责任、衔接方式（也包括项目设计有分包方），顾客提供设计基础资料内容、深度及时间，设计进度信息及中间成果的传递、必要的联络形式及会议纪要等，都应形成文件。

当外部技术接口调整影响内部设计控制时限和质量控制措施时，应及时协调内部技术接口。

影响到合同的内容，应传递到经营计划部门。

内部技术接口由项目总设计师负责组织和协调，明确各专业设计分工范围及责任，按设计协作计划要求应对关键设计过程（活动），如方案比选及评审、专业互提设计条件、设计成果验证、会审会签等进行检查落实，遇有问题及时指导和处理。

项目总设计师应保存的信息所形成的文件有：

所有的外部技术接口的文件，内部技术接口中的专业互提设计条件、方案评审、设计验证（校审）、会审会签、设计确认和设计更改记录（也包括分包所提供的记录）。

4.设计输入项目管理者联盟，项目管理问题。

设计输入通常是指与产品特性有关的功能性、安全性、经济性、可信性、可实施性、适应性、环境条件，相关说明要求以及法规要求等。

每一工程的各个阶段设计，均应确定与产品有关的设计输入要求，并形成条件。

设计输入文件包括：

（1）设计依据、行业主管部门批文；

（2）设计合同及根据其产品要求确定的设计文件质量特性；

（3）设计基础资料；

（4）统一技术规定以及本项目适用的法令、法规要求；

（5）本项目特殊的专业技术要求，如采用新技术、新设备、新结构的试验结果经证实的数据资料以及经授权验证的计算机软件等。

设计输入是设计的基础。

应对设计输入文件的适宜性和有效性进行评审，对不完善的、含糊的或矛盾的要求，应会同提出者一起解决。

按其分工及责任，项目总设计师、专业审核人、审定人应对有关设计输入文件进行逐级评审、验证并签署。

同时，设计输入应考虑合同评审结果。

5.设计输出

设计输出是指图样、规范、规程、设计说明书、软件、报告等，为提交顾客的设计文件，即设计成品。

供采购、施工安装、生产、检验和试验及服务等过程所使用的最终技术文件。

它能够针对设计输入要求进行验证，并形成文件。

设计输出的内容、深度和格式应满足各设计阶段有关规定的要求。

（1）满足设计输入的要求；

（2）为生产和服务的运作提供适当的信息，如操作、维修、防护、监控等方面的方法（或程序）、设备和设施；

（3）包含或引用产品验收准则；

（4）规定对安全和正常使用至关重要的产品特性；

（5）设计输