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天津市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套房
10月13日,天津市政府发出通知,进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神,促进天津市房地产市场持续健康发展,具体内容如下:
1、各商业银行对居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)购买第三套及以上住房和不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
2、个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
3、自本通知发布之日起,天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。
对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理权属登记手续。
4、土地管理部门要优先安排保障性住房建设用地,加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度,大力推进公共租赁住房建设。
限制投资、投机性购房,为了加快保障性住房的建设,目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。
在这种政策指向下,限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计,更大程度上讲,其实是在为深层次的房地产调控争取时间。
一方面通过限购和限贷,减少市场上的投资、投机性需求,做减法;
另一方面,增加保障性住房和普通商品房的供应,做加法。
只有二者同时推进,才能逐渐平衡市场。
三、住建部:
个人住房公积金存贷利率20日起上调
[提要]:
继央行19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后,住房公积金存贷利率今日进行相应调整。
住建部今日发布通知称,个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%;
贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%,五年期以上上调0.18%至4.05%。
《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》全文如下:
各省、自治区住房和城乡建设厅,各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心:
根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2010]294号),现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下:
(一)从2010年10月20日起,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点,由现行的1.71%调整为1.91%。
当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
(二)从2010年10月20日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。
(三)从2010年10月20日起,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。
对利率调整后各方面的反应及出现的新情况、新问题要及时处理并上报我部。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
单位:
%
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
(一)活期存款
0.36
(二)整存整取定期存款
三个月
2.25
半 年
2.50
一 年
2.75
二 年
3.55
三 年
4.15
五 年
4.55
二、各项贷款
六个月
5.35
5.81
一至三年
5.85
三至五年
6.22
五年以上
6.40
存款准备金率调整的幅度不大,不足以产生实质性的影响,更多的只是对开发商心理层面的影响。
该政策对楼市调控而言起到打压房价作用效果是甚微的。
大中型的开发商在楼市占据着主导地位,因此在楼市波动的这几年中,早已信心十足,能够及时采取对策。
因此该政策总体来说,对整个楼市并没有带来多大影响。
四、“国八条”政策概要
2011年1月26日,国务院会议研究部署为进一步做好房地产市场调控工作,特出台此政策,主要内容概括如下:
1、2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
2、加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
3、调整完善相关税收政策,加强税收征管。
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
4、强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
5、各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。
对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。
6、原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;
对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
8、坚持和强化舆论引导。
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。
对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
新政强化了差别化住房信贷政策,对于第二套房贷而言,“新国八条”明确提高首付比例为60%。
虽然利率上浮比例不变,仍然为1.1倍。
但考虑到日后加息压力仍然存在,这对改善型需求而言,购房成本还会增加。
政策的本意是为了抑制投资和投机的购房需求,但是这些投资者拥有足够的资金优势,并不会因为首付的提高而受到影响。
这种政策只会导致中低收入家庭的购房负担加重,对于高收入家庭的影响十分有限。
五、上海、重庆开征房产税
2011年1月27日晚上海、重庆公布房产税细则,2011年1月28日实施,部分内容如下:
(一)重庆发布房产税改革试点暂行办法及实施细则
1、试点区域
试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。
2、征收对象
(1)试点采取分步实施的方式。
首批纳入征收对象的住房为:
①个人拥有的独栋商品住宅。
②个人新购的高档住房。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
③在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。
新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准,存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
(2)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
3、税率
(1)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;
3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;
4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
(2)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
(二)上海公布部分个人住房征收房产税试点暂行办法
1、试点范围
试点范围为本市行政区域。
2、征收对象
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。
除上述征收对象以外的其他个人住房,按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。
居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女,下同)在本市拥有的住房情况确定。
3、适用税率
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均销售价格,由市统计局每年公布。
单就房产税试点来说,对房价的影响还是有限,房产税对房价的直接影响不大。
其作用主要是未来合理调节收入分配,平衡市场各方利益。
房产税对房价的影响是间接的,增加持有成本,进而降低投资需求的购买意愿。
销售应对统一口径
一、针对房产税的销售说辞
可以从以下几方面进行引导:
1、从刚性需求角度,汉沽房市的刚性需求还有待爆发,房产税势必增加一大批投资者的负担,但对首次置业的客户并无影响,同时房价是由成本决定,也是因为求大于供决定,尤其汉沽购房者对改善住房的刚性需求强烈,因此房产税的出现不会使房价下降反而会推动房价的上涨。
因此对于首套购房者来说早买早受益。
2、从通货膨胀角度,购置房屋是最保值最增值的投资,作为试点城市的重庆来说房产税最多为1.2%,与我国10%的通货膨胀相比差之甚远。
对于投资者来说,房产税的出台对他们不受决定性的影响,今后房子卖出时必将房产税转嫁给买方,使卖方无任何损失。
从短期来看可能会对市场产生波动,但从中长期来看,房产税肯定会成为推高房价的助推剂,由买方承担,因此房价只涨不落。
3、从法律角度,房产税的出台属于一项公共政策,对于一项公共政策的提出,应该包括政策的提出、制订、试点、实施和反馈等各个过程,房产税的制订并没有一个明确的部门提出,许多人都是通过报纸、电视等媒体了解到,同时上海和重庆首先作为试点城市实施房产税,今后是否能在全国推广有待时间的考量。
房价的上升本身就存在其自身的上升轨迹和规律,用房产税作为打压房价、打压投资客的手段是有限的。
因此抑制房价根本上还是要靠财税制度、土地出让制度和金融制度等的改革,通过这些手段抑制房价,使供求平衡。
二、针对二套首付提高六成,利率1.1倍的销售说辞
可以针对不同客户群进行相应引导:
1、改善自住型客户。
这次政策调控虽然严厉,将二套首付提高至6成,提高了投资客的门槛,但对于首次改善的客户来讲并无任何影响。
天津市非一线城市,当前政策是认贷不认套,根据汉沽客户群的实际情况,首次购房者要占大部分的比例,因此这类人群不会受影响。
如果客户之前贷款已购一套房屋,二次改善置业也想用贷款购买,首付提高6成如何应对?
具体情况具体分析,如果只是针对汉沽市场问题不难解决,毕竟房子的总值要小,首付款即使6成,购买一套两室的新房大部分房子的首付款会控制在40万以里。
不会像市里的房子总值在上百万,首付6成势必会将一大部分购房者拒之门外。
2、投资型客户。
新政的出台主要是针对短期快速的投机型客户而言,会使他们受到抑制。
而对于投资型客户来说房产仍然是最佳的投资品种之一,新政对楼市未来的影响不会很大,而房价也很难再出现一次大幅度的调整。
3、贷款购房客户。
现在调控政策的出台对于按揭贷款客户来说审核也是严格,放款时限也会延长,现阶段建议客户以公积金或组合贷款的方式为首选。
因为公积金本身的作用就是用来购房,与按揭贷款相比利率也是很低,同时公积金本身能够代扣代缴或提取,为客户提供了便利,也打破了传统的用按揭贷款引导公积金贷款的方式。
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