住宅工程质量通病控制监理细则文档格式.docx

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外墙装饰材料采用真石漆，喷浆处理外墙面采用25厚复合保温砂浆（L型）+6厚聚合物抗裂砂浆粉面压实抹光+水溶性弹性外墙涂料（一底两面）。

屋面：

屋面为防水保温屋面，现浇钢筋混凝土钢筋屋面+125厚复合材料保温板+30厚泡沫混凝土1%找坡+20厚1:

2水泥砂浆找平层+4厚SBS改性沥青防水卷材+50厚C30防水混凝土压光，内设钢筋网片（上人屋面使用）。

内墙公共部位乳胶漆，其余毛墙；

楼地面：

起居室、餐厅、厨房、卧室、闷顶等楼地面采用细石混凝土楼地面；

首层门厅及2~18F电梯厅采用抛光砖砖楼地面；

阳台、卫生间、厨房间均用防水楼地面；

楼梯间采用水泥砂浆面楼面。

门窗：

外墙窗为塑钢窗，采用塑料型材单框中空玻璃5+12A+5。

二、墙体裂缝控制

造成砌体裂缝的原因是多方面的；

90%的裂缝是温度变形和地基变形造成的，少量裂缝为设计不合理、材料质量低劣、施工不规范、施工环境和外部影响等因素引起的。

但尚有不少工程防治裂缝的措施不具体，所以无法保证砌体不出现裂缝。

1、温度变形裂缝的处理与防治

（1）住宅长度大于40M时，应设置变形缝，当有其他可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

（2）砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋砼窗台梁，高度不宜小于120MM，纵筋不少于4Φ10，箍筋Φ6@200；

其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋砼板带；

房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3M的现浇钢筋砼板带。

板带的砼强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜小于3Φ8。

（3）加强施工管理、监督，提高砖砌体施工质量，确保砂浆强度不低于设计要求，采用“三一”砌砖法，使砖缝中砂浆饱满。

2、水平裂缝的处理与防治

（1）加强施工管理，提高顶层施工质量。

确保砂浆要严格按配合比计量，随拌随用，拌好的砂浆到使用完毕的时间不得超过3h。

选用强度高的整砖砌筑，砖的强度等级不低于Mu10。

砖要隔夜浇水和砌筑前补浇水湿润，严禁干砖砌墙，干砖砌墙容易产生水平裂缝。

如采用低强度等级的砂浆或搅拌出机后存放3h上的砂浆砌筑墙体，就容易产生水平裂缝。

3、砌体中的砼构件变形裂缝的处理与防治

（1）主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4、砌块等的建筑裂缝防治

（1）砌块建筑的裂缝的处理与防治

a砌块建筑裂缝产生的原因是多方面的，不仅与砌块含水量的大小有关，而且与设计、施工质量有关，还在地基沉降、温差应力、干缩和收缩等因素有关。

b提高砌体的抗拉和抗剪强度，增设水平钢筋网片，并和芯柱拉结。

应在窗台下砌体的水平缝中配置2Φ6钢筋网片，通长设置。

c加强施工管理，提高砌块的操作工艺。

应用的砌块必须保养28d以上方可砌墙。

砌块进场后堆放和砌筑时要防止雨淋，减少潮胀干缩作用，减少裂缝。

d严格按下列要求施工：

①承重墙体严禁使用断裂小砌块或壁肋中有竖向裂缝的小砌块；

②严禁雨天施工；

③小砌块表面有浮水时，亦不得施工；

④小砌块应底面朝上反砌在墙体上；

⑤小砌块的水平缝厚度和竖向灰缝的宽度宜为10MM，即不应小于8MM，不应大于12MM；

⑥确保灰缝的饱满度，水平缝按净面积计算不低于80%；

⑦竖向灰缝用加浆法使其饱满，不得有瞎缝和透明缝；

⑧四周必须同时砌筑；

⑨留置槎时需设置水平拉接钢筋。

⑩砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，建议不少于30d。

（2）、砌块填充墙裂缝的处理与防治

A水平裂缝。

主要在框架梁底，有时墙中也会产生水平裂缝。

B阶梯形裂缝。

裂缝位置不一，时有时无。

①墙体应增设间距不大于3M的构造柱，顶层东西山墙温差大，墙体内构造柱间距宜为2—2.5M；

每层墙高的中部增设厚度为120MM与墙体同宽的砼腰梁，砌块无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗口应采取钢筋砼框加强。

②框架结构填充墙砌筑时，必须加强施工管理，精心施工。

根据进场砌块的实际尺寸，按框柱间净宽和净高实际排列，确保靠柱边竖缝宽小于12MM。

水平缝要考虑窗台、窗过梁底、框架梁底的排列，并将水平线划在框架柱上。

③在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150MM。

④采用粉煤灰砖、轻骨料砼小型空心砖块等的填充墙与框架柱交接处，应用15MM×

15MM的木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：

3水泥砂浆嵌实。

⑤顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、砼空心砌块、蒸压加气砼砌块等材料；

当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

⑥填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；

补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

（3）加气砼砌块填充墙裂缝的处理与防治

①粉煤灰砖、加气砼砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d）、上墙含水率宜为5%～8%。

砼小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工、砌筑时，应向砌筑面适量浇水。

②砌筑时要上下错缝，搭接长度要大于砌块长度的1/3，并不小于150MM。

灰缝应横平竖直，砂浆应饱满，水平灰缝厚度不大于15MM，垂直灰缝不大于20MM；

宜用内外临时夹板灌缝。

5、建筑设计的构造不当造成的裂缝防治

（1）、砖砌女儿墙产生的裂缝

①建筑设计在屋面圈梁上用砖砌女儿墙来改善建筑立面的造型。

一般砖混结构女儿墙砌筑在屋顶圈梁上，或砌筑在框架结构的顶梁面上。

有的女儿墙在工程交付使用后不久即出现裂缝。

②新建女儿墙时，要增设砼构造柱和墙顶圈梁，使女儿墙的结构构造上增强抗变形的能力，以控制其裂缝的发生。

构造柱间距宜为2—3M，墙顶圈梁高度宜不小于180MM并按墙体圈梁要求配筋。

6、施工不规范产生的裂缝预防

（1）、留槎不当产生的裂缝处理与防治

①严格执行砌体的转角处和交接处应同时砌筑，严禁无可靠措施的内外墙分砌施工。

对不能同时砌筑而又必须留置的临时间断处，应砌成斜槎。

内墙留槎必须做成凸槎，半砖墙留直槎都设2Φ6钢筋，间距沿墙高不得超过500MM（或5皮多孔砖）。

②接槎是保证质量的关键。

刮除凸出的灰疙瘩，扫刷干净，浇水湿润；

镶砌时要砌槎口砖，确保接槎处竖缝、水平缝中砂浆饱满。

7、《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）中提出的防止或减轻墙体开裂的主要措施

为防止或减轻房屋顶层墙体的裂缝可根据情况采取下列措施：

1、屋面应设置保温、隔热层；

2、屋面保温（隔热）层或屋面刚性面层及砂浆找平层设置分隔缝，分隔缝间距不宜大于3M，并与女儿墙隔开，其缝宽不小于30MM；

三、钢筋混凝土现浇楼板裂缝控制

（一）组成材料不合格引起的裂缝防治

1、水泥不合格引起的构件裂缝处理与防治

（1）凡进场的水泥，应按《砼质量控制标准》（GB50164—92）中第3.1.3条“对所用水泥应检查其安定性和强度。

有要求时，尚应检验其他性能”的要求执行。

（2）对所有结构部位使用的水泥，除检查其出厂合格证外，尚须检验其安定性和抗压强度、抗折强度，合格后方可应用，并须存放在专用水泥库内。

2、水泥品种使用不当引起的裂缝处理与防治

（1）使用快硬硅酸盐水泥配制的砼浇筑地下室墙，产生早期收缩裂缝。

（2）冬季使用低标号火山灰质硅酸盐水泥配制砂浆砌墙或拌制砼浇筑构件，易造成裂缝。

（3）用火山灰制硅酸盐水泥或粉煤灰硅酸盐水泥拌制的砼浇筑屋面刚性防水层，会产生大量干缩、收缩裂缝而渗漏。

3、采购的外加剂要有生产许可证、出厂合格证，产品质量应符合现行国家标准要求。

对进场的外加剂，要先复试后使用，严格将伪劣外加剂掺入砼中，防止产生不必要的事故和损失。

（二）模板造成砼构件的裂缝防治

1、核查即将要拆除底模与支架的构件，如构件砼强度尚未达到拆模规定时，暂不得拆除底模与支撑。

2、现浇结构的模板及其支架拆除的砼强度，应符合设计要求，当设计无具体要求时，应符合下列规定：

1）侧模：

在砼强度能保证其表面及棱角不因拆除模板而受损坏后，方可拆除。

2）承重底模：

在砼强度符合施工规范规定后方可拆除。

（三）钢筋砼结构裂缝防治

1、钢筋砼结构一般均有裂缝，裂缝主要有“三大变形”造成。

（1）收缩变形：

即化学收缩、干缩和冷缩。

（2）温差变形：

即热膨胀，冷收缩。

（3）结构变形：

即不均匀沉降、荷载作用和强度不足产生的变形。

2、钢筋砼构件的塑性沉降裂缝

（1）砼浇筑成型后3h左右，一般在梁的表面产生沉缩裂缝、裂缝分布很规则，都是沿箍筋上面展开。

裂缝上口大，深度不大于30MM，直至箍筋面。

（2）正确掌握振捣方法，即不多振、不少振，确保构件砼均匀密实。

在初凝时进行二次振捣，是防止沉缩裂缝的主要措施。

在终凝前应拍平压实抹光。

3、砼的塑性干缩裂缝处理与防治

（1）砼浇注，必须正确掌握振捣技艺，砼初凝后进行二次拍实抹平，及时用潮湿材料覆盖，使其保持湿润不少于7d。

在砼终凝前喷洒养护液，封闭砼表面，是防止砼干缩裂缝的主要方法之一；

也可用塑料薄膜覆盖封闭，防止砼中的水分蒸发。

楼面创造条件采用蓄水养护的方法，更有利于防止砼裂缝、砼的后期干缩裂缝。

（2）砼浇筑完成后，应认真养护，做到湿养护早、湿养护勤、湿养护够，一般不少于7d。

这是延缓干缩裂缝的主要措施。

4、大体积砼的温差裂缝的处理与防治

（1）选用水化热低的水泥，如矿渣硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥等。

也可考虑在普通硅酸盐水泥中掺入粉煤灰等掺和料，以降低水泥水化热。

（2）选择合理的砂、石级配，严禁控制含泥量不大于1.0%。

（3）在砼中掺入一定的外加剂，尽量减少水泥用量，经设计单位同意，可用砼60d的后期强度作为砼的强度评定。

5、地下建筑的墙板裂缝

采用薄层连续浇注方法，确保砼振捣均匀密实。

采取蓄热保温的养护方法，以减少构件的内外温差，严格控制降温速度<

1.5º

C/d。

为砼创造应力松弛条件，是防止砼构件收缩裂缝的主要措施之一。

6、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

1、设计

1）住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。

当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

2）钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120MM（厨房、浴厕、阳台板不得小于90MM）。

3）屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜小于100MM，直径不宜小于8MM。

外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7ф10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5M。

4）在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150MM，直径不应小于6MM，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。

板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率不应小于截面积的0.15%。

5）外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240MM*240MM，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300MM。

6）现浇板强度等级不宜大于C30。

7）住宅长度大于40M时，宜在楼板中部设置后浇带或膨胀带。

后浇带两边应设置加强钢筋。

2、施工

1）现浇板的混凝土应采用中粗砂。

2）混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

3）预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米的粗骨料的用量不少于1000KG，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

4）预拌混凝土进场时按检验批查入模坍落度，高层住宅不应大于180MM，其它住宅不应大于150MM。

5）严格控制现浇板的厚度一现浇板中钢筋保护层的厚度。

阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300MM的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

6）现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉面线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设ф6·

150、宽度不小于450MM的钢筋网带。

严禁水管水平埋设在现浇板中。

7）现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

8）现浇板浇筑后，应在12H内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得小于7D；

对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14D。

9）现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。

当混凝土强度小于100MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

10）现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

11）支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300MM，中间不宜大于800MM，根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

四、楼地面渗漏的防治

穿楼板管道根处漏水预防与治理

1、上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

2、管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

3、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼板厚度的2/3处，等砼凝固后进行4h蓄水试验；

无渗漏后，用掺入抗裂透剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

4、凿开渗水管道周围的地面面层，挖除管道周边穿楼板孔中的酥松层，刷除孔周的浮灰、积砂和其他黏附物，用水冲洗干净。

认真立好楼板底的模板。

用801胶：

水=1：

4的溶液调制水泥浆，满涂孔洞口壁。

用于硬性细石砼（水泥：

砂：

细石子=1：

2：

2）加溶液搅拌，灌入并捣实。

第一次灌板厚的1/2，次日用BW止水条嵌入。

随即用1：

3水泥砂浆填缝（比板面低10MM）。

隔天浇水养护。

上面浇水，检查下面以不漏水为合格。

5、当管道安装就位经检查合格后，方可灌注孔洞缝隙。

6、预埋套管。

在结构层浇筑砼前根据设计穿管外径2，套管要高出楼面50MM。

套管外要焊接止水环。

止水环与套接触处必须满焊。

砼浇筑沿预埋套管周围振捣密实。

五、外墙渗漏控制

1、外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

2、外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

3、外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

4、粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

5、外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。

严禁使用石粉、混合粉。

6、外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：

3防水砂浆粉严，穿墙拉杆小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

7、粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。

8、沿框架底漏水时，要铲除外墙裂缝处的装饰层，将砖墙顶面缝隙中的灰浆刮除，冲洗扫刷干净，用铁片楔紧，然后用水泥砂浆（水泥：

砂=1：

2.5）填嵌密实并凹进墙面10MM，用柔性防水密封胶填嵌。

然后补做外墙装饰层。

9、框架结构的填充墙，规范要求：

“填充墙砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，在抹灰前采用侧砖，或立砖，或砌砖斜砌挤紧，其倾斜度宜为60º

左右，砌筑砂浆应饱满。

”这是防填充墙砌筑砂浆沉缩的主要措施。

六、门窗渗漏控制

水沿门窗框周边及窗台渗漏预防与治理

1、门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。

7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级；

1~6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不宜低于2级；

其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）—2002的规定。

2、门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10MM。

3、门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。

固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

4、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5MM，固定点间距：

转角处180MM，框边处不大于500MM。

严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

5、门窗框外侧应留5MM宽的打胶槽口；

外墙面层为粉刷层时，宜贴“∣”型塑料条做槽口。

6、打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。

严禁在涂料面层上打密封胶。

7、窗口面粉刷层有裂缝或倒泛水时，必须返工重做。

8、将铝合金门窗框边与墙体接触面的缝隙中的酥松与裂缝、不密实的砂浆剔除，扫除干净，用水冲洗。

随用水泥砂浆（水泥：

2.5）分层填嵌密实，靠窗框边留6MM×

6MM的凹槽。

湿养护7d。

待外装饰完成后，沿门窗周围凹槽中填嵌柔性防水密封胶。

塑钢门窗框与墙体间缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满，表面采用密封胶密封。

密封胶应粘结牢固，表面光滑、顺直、无裂缝。

9、窗台下的砌砖，必须用砂浆刮填所有砖缝，窗台面流水坡上口要缩进窗下框，并做20MM的圆弧；

下口抽10MM×

10MM的滴水槽。

七、屋面渗漏控制

1、平屋面防水基层的防水与堵漏

找平层质量控制见

设计

设计规定不明确

补充说明或绘制大样图

节点处理不符合规范要求

按规范要求执行

设计错误

修改设计

材料

水泥质量不合格

不准使用

砂、石含泥量超过标准

用清水冲洗干净

外加剂质量不合格

施工

配合比不准确，搅拌不均匀

严格计量、搅拌均匀

厚度不准确

要拉线找好标准

未进行二次压实抹光

做好事前技术交底工作

节点施口粗糙不符合要求

返工重做

没有拉线找平、找坡

严格按标准拉准线

烈日暴晒失水、冬期受冻

必须设专人负责养护和保暖

管理

无防水施工技术措施

必须先编制、交底，后施工

技术交底不清

要重新补充交底

操作人员责任心不强

加强教育，提高责任心

操作人员技术素质低

做好专业技术培训

遭踩踏等人为破坏

养护期不得上人

2、合成高分子卷材屋面渗漏（卷材防水屋面质量控制）

卷材品种选择错误

按选材要求、更换合适卷材

节点设计不合理

按规范执行

设防构造欠妥

按规范要求设防

技术要求不明确

进行设计补充

卷材质量不合格

胶黏剂质量低劣

保护层材料不合格

找平层质量粗糙

必须纠正后交付施工

没有喷涂基层处理剂

必须补喷涂好后施工

卷材收头不标准

必须压入凹槽密封

卷材搭接宽度不足

严格按规范要求搭接

节点操作不认真

补做附加层，填嵌密实

搭接缝封口不严密

必须补做封口，宽不少于10MM

基层分格缝没有处理

干铺卷材条做缓冲层

屋面积水

必须纠正达到排水畅通

管

理

无针对工程具体的技术措施

施工前编好技术方案

向操作人员作补充交底

操作工技术水平低

加强培训，无证不准上岗

质量检查人员工作马虎

认真道道工序检查

堵塞

清除建筑垃圾、疏通排水

3、水泥膨胀珍珠岩保温层热胀导致渗漏

（1）找平层宜留设分格缝，缝宽20MM；

分格缝兼做排气道时，可适当放宽，并应与保温层连通。

（2）水泥膨胀蛭石及水泥膨胀珍珠岩不宜用于整体封闭式保温层，当需要采用时，应做排气道。

排气道应纵横贯通，并应与跟大气连通的排气孔相通。

排气孔的数量应根据基层的潮湿程度和屋面构造确定，一般屋面面积每36MM宜设置一个。

排气孔应做好防水处理。

（3）根据工程实践经验，保温层的排气措施，如设计与施工得当，可以减少因基层干燥困难而引起防水层的起鼓，但不能有效解决保温材料的干燥和热工性能。

一般国外保温层排气通道的设置经验是缩小间距；

纵横间距不大于4M，缝宽为30~50M，每个排气孔的设置面积不应大于16MM，这样可使保温材料的含水率降低到7%~8%，而热工效果可提高一倍。

八、室内标高和几何尺寸控制

1、由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

2、主体结构施工阶段，对标高轴线应正确测量，认真记录，并全数进行技术复核（如楼地面标高，墙面1M线、地面方正控制线等），应确保现场控制线标识清楚。

3、严格控制现浇板厚度，在砼浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每1.5~2M2范围内宜设一处。

4、装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

5、按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检查批。

测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》。

6、室内标高、轴线位置的检测数量，每检查批按10%的房间且不少于5间进行抽查。

7、楼板厚度的检测数量，每检验批按10%的楼板数，且不少于5块楼板进行抽查。